相続人がいない場合の家・土地はどうなる？相続財産清算人・特別縁故者・売却の流れ【水戸市】｜ハウスドゥ 県庁水戸

結論：相続人がいない場合、亡くなった方の家や土地は、家庭裁判所が選ぶ「相続財産清算人」が管理・清算し、特別縁故者への分与などを経て、最終的に残った財産は国庫に帰属します。不動産を売却したいときも、原則として相続財産清算人が家庭裁判所の許可を得て手続きを進める流れです。この記事では、水戸市周辺で「相続人がいない」「身寄りのない方の持ち家をどうするか」とお悩みの方に向けて、相続人不存在の仕組み、特別縁故者、売却や国庫帰属のしくみ、生前にできる対策までをやさしく解説します。

なお、法令・手続き・費用は見直されることがあります。ここに示す期間や金額はあくまで目安です。実際の手続きは、家庭裁判所、法務局、司法書士・弁護士・税理士などの専門家や公的機関の最新の案内でご確認ください。

相続人がいない場合とは？「相続人不存在」の意味

法定相続人が一人もいないケース

相続人がいない場合とは、法律で定められた相続人（法定相続人）が誰もいない状態をいいます。配偶者は常に相続人になり、そのほかは、第1順位が子（子が亡くなっていれば孫）、第2順位が父母・祖父母、第3順位が兄弟姉妹（兄弟姉妹が亡くなっていれば甥・姪まで）の順です。独身で子がなく、両親も兄弟姉妹も亡くなっている方が亡くなると、相続人がいない状態になります。

相続人全員が相続放棄をしたケース

相続人がいても、借金が多いなどの理由で全員が相続放棄をすると、相続放棄をした人は初めから相続人ではなかったものとして扱われます。そのため、結果として「相続人がいない」状態と同じになり、財産（遺産）の管理は相続財産清算人が行う流れになります。相続放棄の期限や管理の責任は、空き家の相続放棄とは？期限・管理責任・国庫帰属で詳しく解説しています。

相続人がいるかどうか分からないときは戸籍で確認する

「身寄りがない」と思っていても、戸籍をたどると、疎遠になっていた兄弟姉妹や甥・姪、認知されていた子などが見つかることがあります。まず、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を集めて、相続人を確定させることが出発点です。相続人が見つかれば、通常の相続手続き（相続登記や遺産分割）に進みます。相続人が複数いる場合の進め方は、不動産を兄弟で相続したときの分け方も参考になります。

相続人がいない場合、財産（遺産）はどうなる？

相続財産は「法人」として扱われ、清算人が管理する

相続人がいることが明らかでないときは、相続財産そのものが法人として扱われます。この財産を管理・清算するために、家庭裁判所が相続財産清算人を選びます（2023年4月の民法改正で、名称が「相続財産管理人」から「相続財産清算人」に改められました）。預貯金・不動産・借金などの整理は、すべてこの清算人が行います。

借金（債務）があるときは先に弁済される

亡くなった方に借金や未払いの税金・医療費などがある場合は、財産から先に支払われます。清算人は、債権者に申し出てもらうための公告を行い、不動産などを売却して現金に換え、債務の弁済に充てます。

最終的に残った財産は国庫に帰属する

債務の弁済や特別縁故者への分与を終えても財産が残ったときは、国庫（国）に帰属します。また、亡くなった方が他の人と不動産を共有していた場合、その持分は、特別縁故者への分与がされなければ、他の共有者に帰属するとされています。共有名義の土地については、土地の共有名義で片方が死亡したら？もご覧ください。

ケース別の財産の行き先（早見表）

ケース	財産の扱い	主な手続き
相続人がいる	相続人が引き継ぐ	遺産分割・相続登記・売却など
全員が相続放棄	相続人不存在と同じ扱い	清算人の選任申立て
相続人がいない	清算人が管理・清算	清算人選任・公告・売却・分与
遺言で遺贈先がある	遺言の内容に沿って渡る	遺言執行・登記

遺言で財産を渡す「遺贈」については、遺贈とは？贈与や相続との違いで整理しています。

相続財産清算人とは？選任の流れと費用の目安

相続財産清算人の役割

相続財産清算人は、亡くなった方の財産を調べて管理し、債権者への支払いや不動産の売却を行い、残りを整理する人です。弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることが多いとされています。通帳や権利証、鍵の管理から、相続人の捜索、財産の換価（現金化）、最終的な国庫への引き継ぎまでを担当します。

誰が、どこに申し立てるのか

申立てができるのは、債権者や特別縁故者になりうる人などの利害関係人、または検察官です。申立先は、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で、水戸市の場合は水戸家庭裁判所（または管轄の支部）が窓口になります。申立てには、申立書のほか、亡くなった方の戸籍謄本・住民票の除票・財産の資料などが必要です。必要書類は事案によって異なるため、事前に裁判所のウェブサイトや窓口で確認してください。

予納金などの費用の目安

相続財産の中に十分な現金がない場合、清算人の報酬や公告の費用に充てるため、申立人が「予納金」を納めるよう求められることがあります。金額は事案ごとに裁判所が判断し、数十万円から100万円程度が必要になる例があるとされています。財産の中に不動産や預貯金があれば、その売却代金などから費用をまかなえる場合もあります。

選任から終了までの流れと期間の目安

段階	内容	期間の目安
申立て・選任	家庭裁判所へ申立て、清算人を選任	申立てから数週間〜数か月
公告	選任の公告・債権者への申出の公告・相続人捜索の公告	相続人捜索の公告は6か月以上
特別縁故者の申立て	公告期間満了後に財産分与を申立て	満了後3か月以内
清算・国庫帰属	残余財産を国庫へ引き継ぎ	全体で1年前後〜それ以上になることも

期間は、財産の種類や債権者の数、不動産の売却のしやすさなどによって大きく変わります。

特別縁故者とは？財産を受け取れる人と注意点

特別縁故者になれる人

特別縁故者とは、亡くなった方と生計を同じくしていた人、療養看護に努めた人、その他特別の縁故があった人をいいます。内縁の配偶者や事実上の養子、長年にわたり介護や身の回りの世話をしてきた人などが該当する場合があります。ただし、認められるかどうかは、個別の事情を見て家庭裁判所が判断します。

申立ての期限は「公告期間満了後3か月以内」

財産分与の申立ては、相続人捜索の公告期間が満了してから3か月以内に行う必要があります。この期限を過ぎると申立てができなくなるため、特別縁故者になりうる方は、早めに司法書士や弁護士などに相談しておくと安心です。

分与を受けた財産には相続税がかかる場合がある

特別縁故者として財産分与を受けた場合、その財産は遺贈で取得したものとみなされ、相続税の課税対象になる場合があります。不動産の分与を受けたあとに売却するときの税金は、取得の経緯によって扱いが異なることがあるため、税理士にご確認ください。土地の相続税の考え方は、土地家屋の遺産相続の解説も参考になります。

相続人がいない家・土地は売却できる？

相続財産清算人が家庭裁判所の許可を得て売却する

相続人がいない不動産は、相続財産清算人が、家庭裁判所の許可を得たうえで売却するのが一般的な流れです。売却代金は、債務の弁済や清算の費用に充てられ、残った分が特別縁故者への分与や国庫帰属の対象になります。清算人が選任される前は、勝手に売ることはできません。

空き家のまま放置するとどうなるか

誰も管理しない空き家は、老朽化が進み、屋根や外壁の落下、雑草・害虫、不法投棄、火災や倒壊のリスクが高まります。近隣への影響が大きくなると、市町村が対応を迫られる場合があり、債権者としての立場で清算人の選任を申し立てるケースもあるとされています。空き家の相続全般の考え方は、空き家の相続はどうする？をご覧ください。

売却や買取で現金化するときのポイント

清算人が不動産を売却するときは、残置物の処分、境界や接道の確認、建物の状態の把握が必要になります。古い家や荷物が残ったままの家は、仲介で売れにくいこともあるため、買取という選択肢が検討されることもあります。売却方法ごとの違いは、空き家を手放したいときの7つの方法で比較しています。

相続土地国庫帰属制度は「相続人がいる場合」の制度

2023年に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続などで土地を取得した相続人が、一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらう制度です。相続人がいない場合は、この制度ではなく、相続財産清算人による清算の手続きが中心になります。制度の条件や却下されるケースは、相続土地国庫帰属制度が使えない？と相続土地放棄とは？で解説しています。

相続人がいない人が、生きているうちにできる対策

遺言書で財産の行き先を決めておく

独身で子がいない方は、遺言書で「誰に・どの財産を渡すか」を決めておくことで、相続人不存在による長い手続きを避けられる場合があります。お世話になった人や、団体への寄付（遺贈）を指定することもできます。形式の不備で無効にならないよう、公正証書遺言にしておく方法が広く用いられています。

死後事務委任契約・任意後見・家族信託を検討する

葬儀や家の片づけ、各種の解約手続きなどを託す「死後事務委任契約」、判断力が低下したときに備える「任意後見」、財産の管理を信頼できる人に託す「家族信託」といった仕組みがあります。認知症などで判断力が落ちたあとの不動産売却については、認知症の不動産売買は可能？と施設に入った親の家を売るには？も参考になります。

元気なうちに自宅を売却して住み替える

自宅を元気なうちに売却し、賃貸住宅や高齢者向けの住まいに住み替えておけば、不動産が空き家として残るリスクを避けられます。売却で得た資金は、生活費や施設費用、遺言による遺贈に活用できます。不動産の売却は、価格だけでなく、引っ越しの時期や税金も含めて計画することが大切です。

デジタル資産や重要書類の整理も忘れずに

ネット銀行や証券口座、サブスクの契約など、家族がいないと見つけにくい財産もあります。財産の一覧やエンディングノートを残しておくと、清算人や専門家が手続きを進めやすくなります。詳しくは、デジタル遺産とは？をご覧ください。

近所の空き家の持ち主が亡くなり、相続人もいないときは

近隣の方が自分で申立てするのは難しいことがある

隣の空き家の持ち主が亡くなり、相続人もいないようだという相談は少なくありません。ただし、単に近隣に住んでいるだけでは、利害関係人として認められにくいとされています。倒壊の危険や衛生上の問題がある場合は、まず市の空き家担当窓口に相談するのが現実的です。

所有者不明の空き家を「買いたい」ときの考え方

相続人がいない空き家を購入したい場合も、勝手に取引することはできません。清算人が選任され、家庭裁判所の許可が出てから売買の話が進みます。持ち主の調べ方や買う手続きは、所有者不明の空き家を買いたい！で解説しています。

水戸市周辺で相談するときの窓口と、ハウスドゥ 県庁水戸にできること

相談先は目的に合わせて使い分ける

• 相続人の調査や清算人の選任申立て：水戸家庭裁判所、司法書士、弁護士
• 相続税・譲渡所得の税金：税理士、税務署
• 空き家の管理や危険な建物の相談：水戸市など各市町村の空き家担当窓口
• 不動産の査定・売却・買取：地域の不動産会社

相続した家の手続き全体を知りたい方へ

相続した不動産を売却するまでの手順は、水戸市の相続不動産売却の手順と実家を相続したらまずやることで整理しています。相続人が1人だけの場合は、単独相続とは？もあわせてご覧ください。

ハウスドゥ 県庁水戸の相談の流れ

当店は、水戸市を拠点に、家・不動産の買取と売却のご相談をうかがっています。清算人や専門家の先生と連携しながら、不動産の状態をお聞きし、仲介と買取の両方の考え方をご説明します。法律や税金の判断が必要な部分は、司法書士・弁護士・税理士などの専門家におつなぎする形で進めます。無理に売却をすすめることはありませんので、「まず何から始めればよいか分からない」という段階でもご相談ください。電話は 0120-565-072、お問い合わせフォームからも承っています。

相続人がいない場合に押さえたい用語：被相続人・代襲相続・遺留分・相続権

被相続人と相続権とは

亡くなった方のことを「被相続人」、被相続人の財産を引き継ぐ資格のことを「相続権」といいます。相続権を持つのは、配偶者・子・父母・兄弟姉妹など、法律で定められた親族です。「相続人がいない」かどうかを確かめるときは、この相続権を持つ人が一人もいないか、親族の範囲で丁寧に調べることになります。

代襲相続で甥・姪に相続権が移るケース

本来の相続人が被相続人より先に亡くなっているときは、その子が代わりに相続する「代襲相続」が起こります。子の場合は孫・ひ孫へと続きますが、兄弟姉妹の場合は甥・姪までで、その子には続きません。疎遠だった甥や姪が代襲相続人になっていた、という例もあるため、戸籍の確認は丁寧に行うことが大切です。

遺留分とは？兄弟姉妹だけが相続人の場合と、相続人がいない場合

遺留分とは、一定の相続人に保障された最低限の取り分のことです。配偶者・子・直系尊属には遺留分がありますが、兄弟姉妹には遺留分がありません。そのため、法定相続人が兄弟姉妹だけの場合は、遺言で財産を第三者や団体に遺贈しても、遺留分の請求をされることはありません。相続人が一人もいない場合は、遺留分を請求できる人もいないため、遺言の内容がそのまま尊重されやすくなります。遺留分の請求（遺留分侵害額請求）が問題になるのは、遺留分を持つ相続人がいる場合です。

自筆証書遺言と公正証書遺言、法務局の保管制度

遺言には、自分で書く「自筆証書遺言」と、公証役場で作る「公正証書遺言」があります。自筆証書遺言は手軽な反面、書き方の不備で無効になるおそれがあり、原則として家庭裁判所の検認が必要です。法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用すれば、検認が不要になるなどの利点があります。相続人がいない方は、誰に遺贈するのか（受遺者）を明確にし、遺言の内容を実現する遺言執行者もあわせて決めておくと、手続きがスムーズです。

預金の解約・名義変更・相続税の申告はどうなる？

相続人がいない場合、預金の解約や不動産の名義変更は、原則として相続財産清算人が行います。特別縁故者が財産分与を受けた場合は、不動産の名義変更（登記）を経て、相続税の申告が必要になることがあります。申告の期限は、分与の審判が確定したことを知った日の翌日から10か月を目安とされています。なお、法定相続人がいない場合の基礎控除は3,000万円とされていますが、具体的な計算は税理士にご確認ください。

相続人がいない場合の不動産に関するよくある質問（FAQ）

Q1．相続人がいない場合、家や土地はどうなりますか？

相続財産は法人（相続財産法人）として扱われ、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人が管理・清算します。債務の弁済や特別縁故者への分与を行ったあとに残った財産は、最終的に国庫（国）に帰属します。

Q2．相続人がいるかどうか分からないときは、どう調べますか？

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、配偶者・子・父母・兄弟姉妹（甥・姪を含む）がいないかを確認します。戸籍の取得や読み取りが難しい場合は、司法書士や弁護士などの専門家に依頼する方法があります。

Q3．相続人全員が相続放棄をした場合も「相続人がいない」扱いになりますか？

はい。相続放棄をした人は初めから相続人でなかったものとみなされるため、全員が放棄した場合は相続人不存在と同じ扱いになり、相続財産清算人の選任が必要になることがあります。

Q4．相続財産清算人は誰が申し立てるのですか？

利害関係人（債権者・特別縁故者になりうる人など）または検察官が、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てます。申立てには予納金が必要になる場合があり、金額は事案ごとに裁判所が判断します。

Q5．特別縁故者とは何ですか？申立てに期限はありますか？

亡くなった方と生計を同じくしていた人、療養看護に努めた人など、特別の縁故があった人です。家庭裁判所に財産分与を申し立てることができ、相続人捜索の公告期間が満了してから3か月以内という期限があります。分与を受けた財産は、相続税の課税対象になる場合があります。

Q6．相続人がいない家は、清算人が売却できますか？

相続財産清算人は、家庭裁判所の許可を得たうえで不動産を売却できます。売却代金は、債務の弁済や清算の費用に充てられ、残った分が特別縁故者への分与や国庫帰属の対象になります。

Q7．生きているうちにできる対策はありますか？

遺言書で遺贈先を決めておく、死後事務委任契約や任意後見・家族信託などの仕組みを検討する、元気なうちに自宅を売却して住み替える、といった方法があります。どの方法が合うかは状況によって異なるため、司法書士・弁護士・税理士などにご相談ください。

Q8．近所の空き家の持ち主が亡くなり、相続人もいないようです。どうすればよいですか？

近隣の方が自分で清算人の選任を申し立てるのは、利害関係が認められにくい場合があります。倒壊や衛生面で困っているときは、まず市の空き家担当窓口に相談してください。状況によっては、市町村など利害関係のある立場の人が手続きを進めることもあります。

Q9．相続人がいない場合、遺留分は関係ありますか？

遺留分を請求できるのは、配偶者・子・直系尊属など一定の相続人だけです。相続人が一人もいない場合は、遺留分を請求できる人がいないため問題になりません。兄弟姉妹には遺留分がないため、法定相続人が兄弟姉妹だけの場合も、遺言で第三者に財産を遺贈できます。

Q10．自筆証書遺言でも、相続人がいない場合の備えになりますか？

有効に作成されていれば備えになります。ただし、書き方の不備で無効になるおそれや、検認の手間があります。法務局の自筆証書遺言書保管制度や公正証書遺言を利用すると、より確実に遺言を残せます。詳しくは司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。

まとめ：相続人がいない場合は「清算人の選任」から始まる

相続人がいない場合の家や土地は、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人が管理・清算し、特別縁故者への分与を経て、残った財産が国庫に帰属します。不動産を売却するときも、原則として清算人が家庭裁判所の許可を得て進めます。身寄りのない方が将来に備えるなら、遺言書や死後事務委任契約、元気なうちの売却といった対策を早めに検討することが大切です。水戸市周辺で相続や空き家、不動産の買取・売却についてお悩みの方は、お気軽にハウスドゥ 県庁水戸へご相談ください。

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