空き家の相続はどうする？手続き・登記義務化・デメリットと売却・活用の選択肢【2026年・水戸市】

実家の親が亡くなり、誰も住まない家が残った――。そんなとき、「空き家の相続はまず何から手を付ければいいのか」「相続すると税金や管理でどんなデメリットがあるのか」と悩む方は少なくありません。結論から言うと、空き家を相続したら、相続登記（名義変更）・維持管理・売却か活用かの方針決めを、期限を意識して順番に進めることが大切です。2024年4月から相続登記は義務化されており、放置すると過料や固定資産税の負担増につながるおそれがあります。この記事では、空き家の相続の流れ、相続登記の義務化、空き家を相続するデメリット、3,000万円特別控除、売却・活用・相続放棄の選び方を、水戸市の不動産会社の視点でわかりやすく解説します。

空き家の相続とは？まず知っておきたい基本

空き家の相続とは、亡くなった方が住んでいた（または所有していた）住宅を、相続人が引き継ぐことです。預貯金と違い、家は分けにくく、名義変更・固定資産税・管理の手間が発生します。相続空き家は「実家の空き家」「相続した空き家」とも呼ばれ、水戸市でも市街地から内原・常澄などの郊外エリアまで、相続をきっかけに空き家になるケースがあります。

空き家を相続すると最初に起きること

相続が始まると、その不動産の所有権は相続人に移ります。ただし、登記簿上の名義は自動では変わりません。名義変更をしないままでも固定資産税の納税通知書は届き続け、「気づかないうちに放置していた」という状況になりがちです。まずは登記簿謄本（登記事項証明書）で名義を確認し、固定資産税の納税通知書で毎年の税額を把握しましょう。

「実家の空き家」を相続する人が増えている背景

親世代が高齢で施設に入ったり、子世代が別の地域で暮らしていたりすると、実家が使われないまま相続を迎えます。「相続した家に住む予定がない」「遠方で管理できない」という理由で、売却や活用を検討する方が増えています。関連する内容は、親が施設に入ったら実家はどうする？でも解説しています。

空き家の相続の流れ｜手続きを5つのステップで解説

空き家の相続手続きは、次の5ステップで進めるとスムーズです。下の図で全体像をつかんでから、各ステップを確認しましょう。

ステップ1：遺言書の確認と相続放棄の検討

遺言書があるかどうかで、その後の手続きが変わります。また、空き家を含めてすべての相続を引き継ぎたくない場合は、相続の開始を知った日から3か月以内に、家庭裁判所へ相続放棄を申述します。この期間は「熟慮期間」と呼ばれ、過ぎると原則として単純承認したものとみなされます。

ステップ2：相続人の確定と相続財産の調査

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人を確定します。あわせて、空き家の登記簿、固定資産税の納税通知書、預貯金や借入金などの財産・負債を調べます。相続人の順位については、相続人の順位とは？配偶者・子・親・兄弟の優先順が参考になります。

ステップ3：遺産分割協議で「誰が空き家を取得するか」を決める

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、空き家を誰が取得するか、売却して代金を分けるかを決めます。全員の合意があれば、協議書を作成して署名・押印します。不動産は預貯金と違って公平に分けにくいため、「売却して現金で分ける」という選択肢も一般的です。

ステップ4：相続登記（名義変更）を申請する

遺産分割が決まったら、法務局で相続登記を申請します。名義が亡くなった方のままだと、売却も賃貸もできません。次の章で、義務化の内容を詳しく説明します。

ステップ5：売却・活用・解体のいずれかを決める

名義が整ったら、査定を受けて売却するか、賃貸や空き家バンクで活用するか、建物を解体して土地として売るかを検討します。水戸市の空き家バンクの仕組みは、水戸市の空き家バンク｜登録条件と活用までの流れで紹介しています。

空き家の相続登記が義務化｜期限・過料・必要書類

相続登記の義務化とは（2024年4月1日スタート）

2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になる場合があります。空き家の相続登記を「後回し」にすることは、以前よりリスクが大きくなっています。

過去に相続した実家の空き家も対象になる

義務化の開始前に相続した不動産で、まだ名義変更をしていない場合も対象です。この場合は、施行日または相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内、つまり2027年3月31日までが目安の期限とされています。心当たりがある方は、早めに登記簿を確認しましょう。

相続登記に必要な主な書類

一般的には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍と住民票、遺産分割協議書（または遺言書）、相続人の印鑑証明書、固定資産評価証明書などが必要です。登記には登録免許税がかかり、目安は固定資産税評価額の0.4％です。書類の集め方に不安がある場合は、司法書士への依頼も選択肢です。相続後の売却手順は、水戸市の相続不動産売却の手順｜登記・書類・税金もご覧ください。

空き家を相続するデメリットとリスク

空き家の相続にはデメリットもあります。事前に理解しておくと、判断を誤りにくくなります。

毎年かかる固定資産税・維持管理費の負担

誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税は毎年かかります。加えて、火災保険、庭木や雑草の手入れ、通風・換気などの維持管理費が必要です。遠方に住んでいると、管理のための交通費や時間も負担になります。

特定空家・管理不全空家になると固定資産税が上がる

空き家が適切に管理されず、倒壊のおそれや衛生上の問題があると、市区町村から「特定空家」に指定されることがあります。2023年12月からは、その手前の「管理不全空家」も勧告の対象です。勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が外れ、税額が上がるおそれがあります。詳しくは、水戸市の特定空家とは｜固定資産税6倍になる条件と空き家にかかる税金は？をご覧ください。

相続人同士のトラブルと共有名義のリスク

兄弟姉妹で共有名義にしたまま放置すると、売却や修繕のたびに全員の同意が必要になります。相続人が亡くなってさらに共有者が増える「共有の連鎖」が起きると、話し合いがいっそう難しくなります。空き家の相続では、早い段階で方針をそろえておくことが重要です。

老朽化・近隣への影響・防犯面の心配

人が住まない家は傷みが早く、屋根や外壁の劣化、雨漏り、害虫、不法投棄、放火などのリスクが高まります。近隣に迷惑をかけてしまうと、損害賠償の問題になることもあります。

相続した空き家の売却・活用・解体・相続放棄を比較

空き家を相続した後の主な選択肢は、売却、賃貸などの活用、解体して土地売却、相続放棄の4つです。それぞれの向き不向きを整理しました。

空き家を売却する｜維持費をなくし現金化できる

売却すれば、固定資産税や管理の負担がなくなり、代金を相続人で分けやすくなります。古い家でも、土地として、あるいは現況のままで買取してもらえる場合があります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸のような買取専門店では、仲介で買い手を探すより早く現金化できる可能性があります。

空き家を活用する｜賃貸・空き家バンク・二拠点利用

立地が良く、修繕費を出せる場合は、賃貸に出す方法があります。ただし、改修費や空室リスクを見込む必要があります。空き家バンクに登録して、移住希望者などに貸す・売る方法もあります。空き家相続後の活用を考える場合は、収支の見通しを立ててから判断しましょう。

建物を解体して土地で売る場合の注意点

建物が古く、買い手が付きにくい場合は、解体して更地にする方法があります。ただし、解体費用がかかり、建物がなくなると住宅用地の固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため、翌年の税額が上がる場合があります。解体と売却のタイミングは慎重に検討しましょう。

相続放棄という選択｜期限3か月と注意点

負債が大きい場合や、どうしても引き継ぎたくない場合は、相続放棄が選択肢になります。ただし、他の財産もすべて放棄することになり、原則3か月以内の申述が必要です。相続財産に手を付けると放棄できなくなることもあるため、事前に専門家へ相談しましょう。なお、建物がある土地は、国が土地を引き取る「相続土地国庫帰属制度」の対象外です。

相続した空き家を売るときの税金と特例

空き家の売却にかかる譲渡所得税の目安

売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超える長期譲渡では、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて約20.315％が目安です。相続で取得した不動産は、亡くなった方の取得時期を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡になります。譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算します。

相続空き家の3,000万円特別控除の主な要件

要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は、被相続人が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却価格が1億円以下であること、耐震基準を満たす改修をするか解体して売ることなどです。2027年12月31日までの譲渡が対象です。詳しい手続きは、相続空き家3000万円控除｜水戸市の手続きと期限で解説しています。

取得費加算の特例と相続税の関係

相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に不動産を売ると、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。空き家の3,000万円特別控除との併用はできないため、どちらが有利かを比べて選ぶ必要があります。相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除があり、申告期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。

相続前にできる対策と、亡くなった直後の管理｜遺言・生前対策・保存行為

空き家の相続は、相続が始まってから慌てて動くよりも、生前から方針を話し合っておくほうが、相続人の負担を大きく減らせます。あわせて、相続が始まった直後に必要になる家の管理についても整理しておきましょう。

遺言と生前の話し合いで「誰が引き継ぐか」を決めておく

実家を誰が取得するのか、売却するのかを親が元気なうちに家族で話し合い、遺言書に残しておくと、遺産分割協議での揉め事を減らせます。遺言には、自筆証書遺言や公正証書遺言などがあり、自筆証書遺言は法務局に保管を申請できる制度もあります。相続人以外の人に家を渡す遺贈を希望する場合も、遺言の書き方に注意が必要なため、司法書士や弁護士など専門家に相談すると安心です。また、親が老人ホームなどの施設に入る場合は、実家を空き家にしたあとの管理や売却の方針を、入居前に決めておくとスムーズです。

遺産分割前でも家の維持管理は進められる

遺産分割協議がまとまる前でも、雨漏りの補修や庭木・雑草の手入れなど、家を現状のまま維持するための保存行為は、相続人が行うことができます。放置して老朽化が進むと、近隣への影響や売却時の価格にも響くため、費用の負担者や連絡役をあらかじめ決めておきましょう。

相続した空き家の維持管理のポイントと費用の考え方

空き家は、人が住まなくなると急速に傷みます。遠方に住んでいて頻繁に通えない場合も、次のような管理を定期的に行うことが大切です。

• 窓を開けての換気、水道の通水、郵便物の整理
• 庭木の剪定や草刈り、ごみの不法投棄のチェック
• 屋根・外壁・雨どいなどの破損確認
• 火災保険の契約内容の確認（空き家になると補償の条件が変わる場合があるため、保険会社に確認）
• 固定資産税や水道・電気などの固定費の把握

通える距離に住んでいない方は、水戸市内の管理サービスや、地域のシルバー人材センターなどに依頼する方法もあります。管理にかかるコストは年間の維持費として積み上がるため、売却や活用を先送りにしたときの負担も試算しておきましょう。

相続土地国庫帰属制度は空き家で使える？寄付・引き取りの注意点

「使わない実家を手放したい」という方のために、相続土地国庫帰属制度があります。2023年（令和5年）4月27日に始まった制度で、相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たした場合に国へ引き渡せる仕組みです。ただし、次の点に注意が必要です。

• 建物が建っている土地は対象外のため、空き家を使うには先に解体が必要
• 申請時に審査手数料が必要で、承認された場合は負担金の納付も必要
• 担保権が付いている土地や、境界が不明な土地などは承認されないことがある
• 申請先は、土地の所在地を管轄する法務局

市区町村や個人への寄付は、受け付けてもらえないケースが多いのが実情です。建物の解体費用と負担金を考えると、売却や活用のほうが有利になることもあるため、比較してから判断しましょう。

空き家の3,000万円特別控除を使うときの手続きと注意点

売却時の3,000万円特別控除を使う場合は、売却したら終わりではなく、必要書類をそろえて確定申告をする必要があります。一般に次のような書類が必要です。

• 被相続人居住用家屋等確認書（家屋の所在地の市区町村に交付を申請）
• 売買契約書の写し、登記事項証明書などの資料
• 譲渡所得の内訳書と確定申告書

この特例には、相続開始から売却までの期間、売却代金の上限、旧耐震基準の建物であること、譲渡の期限までに耐震改修または取壊しを行うことなど、細かい要件があります。2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額の扱いなど、改正された点もあります。親が老人ホームなどの施設に入所していた場合も、一定の条件を満たすと対象になることがありますが、要件が複雑です。最新の内容は税務署または税理士に必ず確認してください。

空き家の相続でよくある失敗と対策

名義変更を放置して売れなくなる

亡くなった方の名義のままでは、売買契約も賃貸契約もできません。相続人が増えて書類が複雑になる前に、早めに登記を済ませましょう。

兄弟で意見がまとまらず放置してしまう

「誰が管理するか」「いくらで売るか」で意見が分かれると、そのまま何年も放置してしまいがちです。第三者である不動産会社の査定額を全員で共有すると、話し合いの基準ができます。共有名義の悩みは、共有持分の不動産はどうする？もご参考ください。

「そのうち考える」で特例の期限を過ぎる

3,000万円特別控除や取得費加算には期限があります。「まだ大丈夫」と思っているうちに期限を過ぎてしまうケースが多いため、相続が発生した時点で売却の期限をカレンダーに書き込んでおくことをおすすめします。

空き家の相続と売却は水戸市のハウスドゥ 県庁水戸へご相談ください

相続した空き家をどうするかは、家の状態・立地・相続人の状況によって最適な答えが変わります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、水戸市内の相続空き家について、買取と仲介の両面から査定・ご提案が可能です。ハウスドゥは、古田敦也さんをイメージキャラクターとする全国ブランドで、「まずは相談だけ」というお客様も歓迎しています。相続登記や税金の細かな判断は、司法書士・税理士など専門家と連携して進めるのが安心です。お電話（0120-565-072）またはフォームからお気軽にお問い合わせください。

空き家の相続に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 空き家を相続したら、最初に何をすればよいですか？

まず遺言書の有無と相続人を確認し、空き家の名義（登記簿）と固定資産税の納税通知書を手元にそろえます。相続放棄を検討する場合は、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があるため、早めの判断が大切です。

Q2. 空き家の相続登記は義務ですか？いつまでにすればよいですか？

2024年4月1日から相続登記は義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までが目安の期限とされています。

Q3. 空き家を相続したくない場合はどうすればよいですか？

相続放棄という方法があります。ただし、預貯金など他の財産も含めてすべて放棄することになり、原則として相続の開始を知った日から3か月以内の手続きが必要です。放棄後も、次に管理を引き継ぐ人が決まるまで管理の責任が残る場合があります。

Q4. 相続した空き家を売ると税金はいくらかかりますか？

売却益（譲渡所得）に対して、所有期間が5年を超える長期譲渡の場合は約20.315％（所得税・復興特別所得税・住民税）が目安です。相続の場合は亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。一定の要件を満たせば、空き家の3,000万円特別控除などを使える場合があります。

Q5. 空き家の3,000万円特別控除はどんな条件ですか？

主な条件は、亡くなった方が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋（マンションなどの区分所有を除く）であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却価格が1億円以下であること、耐震リフォームか解体をして売ることなどです。2027年12月31日までの譲渡が対象で、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除額が2,000万円になるなど細かな決まりがあります。適用可否は税務署や税理士にご確認ください。

Q6. 空き家を放置すると固定資産税は高くなりますか？

適切に管理されず「特定空家」や「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減措置（特例）が外れ、税額が上がるおそれがあります。放置期間が長いほど建物の傷みも進み、売却や活用の選択肢が狭まります。

Q7. 兄弟で共有名義の空き家は売却できますか？

共有者全員の同意があれば売却できます。1人でも反対すると全体の売却は難しくなるため、遺産分割協議で誰が取得するか、または売却して代金を分けるかを先に話し合っておくことが重要です。話し合いが進まないときは、専門家への相談も検討しましょう。

Q8. 相続土地国庫帰属制度は、建物が残っている空き家でも使えますか？

A. 建物が建っている土地は対象外です。空き家の場合は、先に建物を解体する必要があります。審査手数料や負担金もかかるため、売却や活用と比べて判断してください。

Q9. 遺産分割協議の前でも、空き家の管理や修繕はしてよいですか？

A. 雨漏りの補修や草刈りなど、家を維持するための保存行為は、相続人が行うことができます。ただし、売却や大規模なリフォームなどは相続人全員の同意が必要になるため、費用の負担方法とあわせて事前に話し合っておきましょう。

まとめ｜空き家の相続は「登記・期限・出口戦略」の3点を早めに

空き家の相続では、相続登記の義務化（3年以内）、相続放棄の期限（3か月以内）、3,000万円特別控除などの売却期限を意識することが重要です。放置すると、固定資産税の負担増や共有名義のトラブルにつながります。まずは名義と相続人を確認し、売却・活用・解体のどれが合うかを、査定を受けて比べてみてください。

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