実家を相続したらまずやること｜手続き・期限・税金・住む／売るの選び方をわかりやすく解説【水戸市】｜ハウスドゥ 県庁水戸

結論：実家を相続したら、「①遺言書・相続人・財産の確認 → ②期限の把握（相続放棄は3か月、相続税は10か月、相続登記は3年以内）→ ③住む・貸す・売るの方針決定」の順で進めます。とくに、2024年4月から相続登記が義務化されたため、「しばらくそのままにしておく」ことがリスクになりました。

「実家を相続したけれど、何から手を付ければよいのか分からない」「住む予定がないが税金はいくらかかるのか」「兄弟で意見が割れそう」とお悩みの方は少なくありません。この記事では、水戸市をはじめ茨城県で実家を相続した方に向けて、相続したらやること、手続きの期限、必要書類、税金、住む・貸す・売るの選び方、やってはいけないことまで、順番にわかりやすく解説します。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、相続した実家・空き家のご相談を承っています。

実家を相続したらまず何をする？全体の流れ（実家を相続 したら）

実家の相続は、亡くなった直後から数年にわたって手続きが続きます。全体像を先につかんでおくと、「何を、いつまでにやるか」が整理しやすくなります。大きくは、①相続人・財産の調査、②相続するかどうかの判断、③遺産分割協議、④相続登記（名義変更）、⑤相続税の申告・納付、⑥実家の活用・売却、という6段階です。

実家の相続手続き　期限の早見表

時期（目安）	やること	ポイント
すぐ〜1か月	遺言書の有無・相続人・財産の確認	戸籍を集めて相続人を確定します
3か月以内	相続放棄・限定承認の判断	期限は「自分が相続人だと知った日」から3か月です
4か月以内	準確定申告（故人に所得があった場合）	亡くなった年の所得を申告します
10か月以内	相続税の申告・納付	基礎控除を超える場合のみ必要です
3年以内	相続登記（不動産の名義変更）	2024年4月から義務化されています
3年10か月以内	取得費加算の特例を使う売却の期限	相続税を払った方が売る場合の目安です

実家を相続したら最初の1か月でやること

亡くなった直後は葬儀や役所の手続きで慌ただしい時期ですが、実家の相続では、早い段階で次の3つを確認しておくと、その後の判断がぶれません。

遺言書があるかを確認する：遺言書があれば、原則としてその内容が優先されます。公正証書遺言は公証役場で、法務局に預けている自筆証書遺言は法務局で、それぞれ検索・確認できます。自宅で見つかった自筆の遺言書は、家庭裁判所の「検認」が必要で、勝手に開封すると過料の対象になる場合があります。

相続人と相続財産をすべて洗い出す：故人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本を集め、相続人を確定します。あわせて、実家の土地・建物だけでなく、預貯金、有価証券、借金、保証債務なども一覧にします。プラスの財産よりマイナスの財産が多い場合は、相続放棄を検討する材料になります。

実家の名義と固定資産税の納税通知書を確認する：実家の登記名義がすでに亡くなった親のままか、さらにその前の世代のままになっていないかを、法務局の登記事項証明書で確認します。毎年春ごろに届く固定資産税の納税通知書は、評価額や所在地を確認できる大切な資料です。水戸市の実家であれば、水戸市の相続不動産売却の手順もあわせてご覧ください。

実家の相続手続きの期限｜放棄は3か月・登記は3年以内（実家を相続 手続き）

相続放棄・限定承認は3か月以内に判断する：相続放棄や限定承認は、「自分のために相続が開始したことを知った日」から3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。実家に価値がなく、管理の負担や借金のほうが大きい場合は放棄を検討しますが、一度放棄すると原則として撤回できません。また、放棄前に遺品を処分したり、預金を使ったりすると、相続を承認したとみなされることがあります。詳しくは空き家の相続放棄の期限・管理責任・国庫帰属で解説しています。

相続登記は取得を知った日から3年以内（義務化）：2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記をする義務があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。2024年4月より前に相続した実家も義務化の対象で、2027年3月末までに登記する必要があります。遺産分割協議がまとまらないときは、まず「相続人申告登記」で義務を果たす方法があります。必要書類や費用は相続登記の義務化・必要書類・費用をご覧ください。

相続税は10か月以内、準確定申告は4か月以内：相続税の申告と納付は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。故人に年金以外の所得や不動産収入があった場合は、相続人が4か月以内に準確定申告をします。いずれも期限を過ぎると延滞税や加算税がかかるおそれがあるため、早めに税理士へ相談しましょう。

実家の相続で必要になる主な書類と費用

実家の名義変更や売却では、次のような書類を集めます。戸籍は、本籍地の市区町村で取得します。

書類	入手先	用途
被相続人の戸籍謄本一式（出生〜死亡）	本籍地の市区町村	相続人の確定・相続登記
相続人全員の戸籍謄本・住民票	各人の市区町村	相続登記・各種手続き
遺産分割協議書・相続人全員の印鑑証明書	相続人で作成・各人の市区町村	協議内容の証明・登記
固定資産評価証明書・名寄帳	水戸市の資産税の窓口など	登録免許税の計算・相続税評価
登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局	名義・抵当権の確認

費用の目安として、相続登記の登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」です。司法書士へ依頼する場合は別途報酬がかかります。金額は事案により大きく異なるため、事前に見積もりを取ると安心です。

兄弟がいる場合の実家の分け方（実家を相続 兄弟）

実家は、現金のように等分しにくい財産です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で全員が合意する必要があります。

実家の4つの分け方（現物・換価・代償・共有）

分け方	内容	向くケース
現物分割	実家を特定の1人が相続する	誰かが実家に住み続ける場合
換価分割	実家を売って現金を分ける	誰も住む予定がない場合
代償分割	1人が相続し、他の相続人へ代償金を払う	相続する人に資金余力がある場合
共有（持分で分ける）	兄弟全員の共有名義にする	ひとまず結論を先送りしたい場合

共有名義は後でトラブルになりやすい：共有名義にすると、売却や賃貸、建て替えのたびに共有者全員の同意が必要になります。共有者のひとりが亡くなると相続でさらに共有者が増え、手続きが複雑になることもあります。共有持分の不動産で兄弟の意見が分かれたときと、単独相続の進め方もあわせてご確認ください。

実家を相続したときの税金（実家を相続 税金・相続税・固定資産税）

相続税がかかるかの目安（基礎控除）

相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があります。遺産の総額がこの金額以下なら、原則として相続税はかかりません。実家の評価は、土地は路線価などをもとに、建物は固定資産税評価額をもとに計算します。「親の家 相続税」が気になる方は、まず財産全体の評価額を合計してみましょう。

法定相続人の数	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円
4人	5,400万円

小規模宅地等の特例で土地の評価が下がることがある

亡くなった方が住んでいた実家の敷地は、一定の要件を満たすと、330㎡までの部分について土地の評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。同居していた親族や、一定の要件を満たす別居の親族が相続した場合などに使えます。適用を受けるには申告が必要で、相続税がゼロになる場合でも申告が必要なため、注意しましょう。

実家を相続した後にかかる固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。実家に住んでいなくても、空き家のまま持ち続けるかぎり毎年かかります。また、管理が不十分で自治体から勧告を受けた空き家は、住宅用地の軽減特例が外れ、税負担が重くなることがあります。

実家を売ったときの税金と確定申告

実家を売って利益（譲渡所得）が出たら、翌年に確定申告が必要です。所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は、所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％で、合計20.315％です。相続した実家は、亡くなった方の取得時期を引き継ぐため、多くの場合、長期譲渡にあたります。相続税を納めた場合は、取得費加算の特例の書き方も確認しましょう。

実家に住む・賃貸にする・売却する？選び方（実家を相続 住む・賃貸・売却）

実家に住む場合：相続人が実家に住むなら、名義変更を済ませたうえで、小規模宅地等の特例や配偶者居住権の活用を検討できます。一方、築年数が古い場合は、耐震や水回りの改修費用も見込んでおく必要があります。

実家を賃貸に出す場合：実家を貸して家賃収入を得る方法です。ただし、リフォーム費用、入居者募集、管理の手間、空室リスクがあり、築古の戸建ては想定どおりに貸せないケースもあります。賃貸収入には確定申告も必要です。

実家を売却する場合：「実家を相続したら売却」を考える方は多く、売却の主な方法は仲介と買取です。仲介は市場で買い手を探すため高く売れる可能性がありますが、期間がかかります。買取は不動産会社が直接買い取るので、早く現金化でき、築年数が古い家や荷物が残ったままの家でも売りやすいのが特徴です。仲介手数料は、売買価格が400万円超の場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。

住んでいない実家を放置するとどうなる？（実家 住んで いない どうなる）

「そのうち考えよう」と放置された実家は、時間が経つほど選択肢が減っていきます。主なリスクは次の4つです。

第一に、固定資産税や火災保険、庭木の手入れなど、維持費が毎年かかり続けます。第二に、老朽化が進み、屋根や外壁の傷み、雑草、害虫、倒壊のおそれが出てきます。第三に、管理不全の空き家と判断されると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がることがあります。第四に、相続登記をしないまま次の相続が起きると、相続人が増えて話し合いが難しくなり、売却も困難になります。

空き家の状態が長引くほど、売却価格も下がりやすい傾向があります。活用の予定がない場合は、早めに方針を決めることをおすすめします。田舎の実家が売れない理由と手放し方も参考になります。

実家を相続して「やってはいけない」7つのこと

実家の相続では、次のような行動が後から大きなトラブルや損につながります。

①相続人全員の同意なく、実家を勝手に売る・貸す・解体する。②相続放棄を検討中なのに、遺品や預金を使う・売る。③遺言書を勝手に開封する。④相続登記を放置して名義を親のままにする。⑤共有名義にして問題を先送りする。⑥相続税の申告期限（10か月）や取得費加算の期限（3年10か月）を過ぎる。⑦空き家のまま何年も放置する。

迷ったときは、手続きを進める前に、司法書士・税理士・不動産会社などの専門家に相談すると安全です。

相続した実家を売る流れと、使える特例（実家を相続 売却）

実家を売るまでの5ステップ：相続した実家を売るときの基本的な流れは、①相続人の確定と遺産分割協議、②相続登記（名義変更）、③不動産会社による査定、④媒介契約または買取契約、⑤売買契約・引き渡し、の順です。登記が済んでいない不動産は売れないため、早めに名義変更に着手しましょう。水戸市の相続不動産売却の手順で、水戸市での具体的な手順を紹介しています。

空き家の3,000万円特別控除と取得費加算：相続した実家が空き家で、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てなどの要件を満たす場合、売却益から最大3,000万円を控除できる特例があります。相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却、売却代金1億円以下、耐震改修または取り壊しなどが条件で、現行の期限は2027年12月31日までです。相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になるなど改正もあるため、最新の要件は税務署でご確認ください。また、相続税を払った場合は、相続開始の翌日から3年10か月以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に加算できます。

実家の生前贈与と相続の違い（実家を相続 生前贈与）

親が元気なうちに実家を贈与してもらう方法もありますが、相続とは税金の仕組みが異なります。名義変更の登録免許税は、相続なら固定資産税評価額の0.4％ですが、贈与は2％と高くなります。また、贈与は不動産取得税や贈与税の対象になる場合があり、相続では不動産取得税はかかりません。さらに、相続開始前の一定期間内の贈与は、相続財産に加算されるルールがあります。有利不利は家族構成や評価額によって変わるため、実行する前に税理士へ確認しましょう。

実家の相続でよくある不安と対策｜将来に備えて今できること

実家の相続は、亡くなってから慌てて対応を行うよりも、親が元気なうちに情報を整理して準備しておくほうが、トラブルや負担を減らせます。可能であれば、親の意向を聞き、実家の権利関係や将来の使い道を家族で共有しておくことが重要です。ここでは、相談の多い不安と対策を紹介します。

親が認知症になった場合、実家はどうなる？

親が認知症で判断能力が低下すると、実家の売却や贈与などの契約を本人が行うことが難しくなります。その場合は、家庭裁判所が選任する成年後見人が手続きを進める方法がありますが、本人が住んでいた自宅を売却するには家庭裁判所の許可が必要など、制約があります。将来の不安に備える方法として、元気なうちに任意後見契約を結んだり、信頼できる家族に実家の管理・処分を託す家族信託を利用したりする方法もあります。いずれもメリットとデメリットがあるため、弁護士・司法書士などの専門家のサポートを受け、適切な内容を選びましょう。

配偶者が実家に住み続けたい場合：2020年4月から、亡くなった方の配偶者が、遺産分割や遺言により、原則として亡くなるまでその家に無償で住み続けられる「配偶者居住権」が認められています。子どもが建物の所有権、配偶者が居住権を取得する形にすると、住まいと生活資金のバランスを取りやすくなります。居住権は登記が必要です。

実家の相続でよくある事例と対策

よくある事例	起こりやすい問題	対策の例
兄弟姉妹の意見が分かれる	共有名義になり、売却や活用が進まない	早めに遺産分割協議を行い、換価分割や代償分割を検討する
遠方に住んでいて実家に通えない	空き家になり、管理の負担や修繕費、近隣トラブルが発生する	管理サービスの利用や、売却を検討する
建物が古く、更地にしたい	解体費がかかる。立地によって売却条件も変わる	更地にして売る場合と、現況のまま売る場合を比較する
相続人の中に認知症の人がいる	本人が遺産分割協議に参加できない	成年後見人の選任など、専門家へ相談する
築古・立地の条件で売れにくい	仲介では買い手がつきにくい	買取を行う不動産会社へ相談する

買取と仲介のメリット・デメリット：実家を売る際は、仲介と買取のどちらにするかで、価格・期間・手間が変わります。

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い価格を目指せる	仲介より低くなる傾向がある
売却までの期間	買い手が見つかるまで時間がかかる場合がある	短期間で現金化できるケースが多い
手間・負担	内覧対応や近隣への配慮が必要になる場合がある	内覧が不要で、手続きも簡単になりやすい
建物の状態	修繕や片付けを求められることがある	現況のままで売却できる場合が多い

水戸市で実家を相続した方へ｜窓口と確認ポイント

水戸市内の実家を相続した場合、固定資産税の評価証明や名寄帳は水戸市役所の資産税の窓口、相続登記は水戸地方法務局、相続放棄や遺産分割調停は水戸家庭裁判所が手続きの窓口になります。市街化調整区域内の実家や、再建築が難しい土地は、売却条件が通常と異なるため、早めの確認が欠かせません。水戸市の空き家バンクや解体費の補助制度などは、年度によって内容が変わるため、水戸市へ最新情報をご確認ください。

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸にできること

当店は、水戸市を中心に茨城県の不動産の売却・買取をお手伝いしています。相続した実家の査定、仲介と買取の比較、荷物が残ったままの家や築年数が古い家の売却、共有名義の整理についてのご相談まで、状況に合わせてご提案します。ハウスドゥは全国に展開するブランドで、買取専門店ならではのスピード感があり、相続税の納付資金が必要なケースにも対応しやすいのが特徴です。「まだ売ると決めたわけではない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

まとめ：実家の相続は「期限の把握」と「方針決定」が最優先

実家を相続したら、まず遺言書・相続人・財産を確認し、3か月・10か月・3年という期限を押さえたうえで、住む・貸す・売るの方針を決めましょう。相続登記は義務化されており、放置するリスクは大きくなっています。兄弟間の話し合いが難しい場合や、住む予定がない場合は、早めの売却検討が選択肢になります。

相続した実家のご相談は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸へお気軽にどうぞ。お電話は 0120-565-072、お問い合わせフォームからも承っています。なお、税務・法律の最終判断は、税理士・司法書士など専門家にご確認ください。

よくある質問（FAQ）

実家を相続したらまず何をすればよいですか？

まず、遺言書の有無、相続人、相続財産（実家以外の預貯金や借金を含む）を確認します。そのうえで、相続放棄を検討する場合は3か月以内、相続税の申告が必要な場合は10か月以内、相続登記は取得を知った日から3年以内という期限を押さえ、実家を「住む・貸す・売る」のどれにするかを家族で話し合います。

実家を相続したら必ず名義変更（相続登記）が必要ですか？

はい。2024年4月1日から相続登記は義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になる場合があります。遺産分割協議が成立した場合は、成立の日から3年以内が目安です。急いで分け方が決まらないときは「相続人申告登記」という簡易な方法もあります。

実家を相続すると税金はいくらかかりますか？

かかる税金は、相続税（基礎控除を超えた場合）、登録免許税（相続登記で固定資産税評価額の0.4％）、毎年の固定資産税・都市計画税、売却した場合の譲渡所得税・住民税です。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、この範囲内なら相続税の申告は不要なケースが多くなります。

兄弟で実家の相続について意見が分かれたらどうしますか？

まず相続人全員で遺産分割協議を行い、現物分割・換価分割・代償分割・共有のうちどれにするかを話し合います。売却して現金で分ける換価分割は公平に分けやすい方法です。共有名義のままにすると、のちに売却や建て替えで全員の同意が必要になるため、できるだけ避けるのが一般的です。まとまらないときは家庭裁判所の調停という方法もあります。

相続した実家を売るといくらの税金がかかりますか？

売却益（譲渡所得）が出た場合に、所得税・復興特別所得税・住民税で、所有期間5年超の長期譲渡所得なら合計20.315％がかかります。相続した不動産は、亡くなった方の取得時期を引き継ぐため、通常は長期譲渡にあたります。条件を満たせば、空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算の特例で税額を減らせることがあります。

親が認知症になったら、実家は売れますか？

本人が判断能力を失った状態では、本人が契約することが難しくなり、成年後見人が代わりに手続きを行います。自宅を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。元気なうちに家族信託や任意後見契約を準備する方法もあるため、早めに弁護士・司法書士などの専門家へ相談しましょう。

親が元気なうちに実家を生前贈与してもらうほうが得ですか？

一概にはいえません。生前贈与は、相続登記より登録免許税が高く（固定資産税評価額の2％）、不動産取得税や贈与税がかかる場合もあります。また、相続開始前の一定期間内の贈与は相続財産に加算されるルールもあります。小規模宅地等の特例が使えなくなるケースもあるため、税理士などの専門家と比較してから決めましょう。