空き家売却の注意点7つ｜相続登記・残置物・契約不適合責任・税金の期限まで【水戸市】

結論：空き家を売るときの注意点は、大きく「名義（相続登記）」「残置物」「境界・接道」「売却方法の選び方」「契約不適合責任」「税金と特例の期限」「解体のタイミング」の7つです。この7つを売り出す前に確認しておくと、「売れない」「売ったあとにトラブルになった」「特例が使えなかった」といった失敗の多くを避けられます。この記事では、水戸市周辺で空き家の売却を考える方に向けて、注意点の一つひとつを、費用・期間・税金の目安とあわせてやさしく解説します。

なお、金額・税制・法令は見直されることがあります。ここに示す数字はあくまで目安です。実際の手続きは、法務局、税務署、市の窓口、税理士・司法書士、不動産会社など、専門家や公的機関の最新の案内でご確認ください。

空き家売却の注意点を先に押さえたほうがよい理由

空き家は「売る前の準備」で結果が大きく変わる

空き家は、住んでいる家に比べて、名義・荷物・境界・建物の傷みなど、売る前に整えておくべき点が多い不動産です。準備をしないまま売り出すと、買い手が見つからない、価格交渉で大きく下げられる、契約後に追加の費用を求められる、といったことが起こりやすくなります。

持ち続けるだけでも負担は続く

空き家は、住んでいなくても固定資産税・都市計画税がかかり、草刈り・換気・火災保険・通水や電気の基本料金などの維持費も続きます。台風や老朽化で破損すれば、近隣への対応も必要です。管理を外部に頼む場合の費用は、空き家管理サービスの費用相場で解説しています。持ち続けるコストと、売却したときの手取りを並べて考えることが、最初の一歩です。

この記事の使い方（空き家売却の全体像は別記事で）

売却の方法・費用・控除を一通り知りたい方は、先に水戸市の空き家売却ガイドをご覧ください。この記事は、そのガイドを読んだうえで「失敗しないために何に気をつけるか」に絞って解説する「注意点編」です。

注意点① 名義が亡くなった親のままではないか（相続登記）

名義が故人のままでは売れない

空き家の売却で最初に確認したいのが、登記簿上の名義人です。名義が亡くなった親や祖父母のままだと、買主への所有権移転登記ができないため、売却の契約を進められません。まず相続人を確定し、遺産分割協議で「誰が取得するか」を決めて、相続登記で名義を変更します。

2024年4月から相続登記は義務化されている

2024年（令和6年）4月から、相続登記は義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、経過措置により2027年3月末までに申請する必要があるとされています。具体的な手続きは法務局や司法書士にご確認ください。

相続人が複数いる場合は全員の合意が必要

兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、売却には原則として共有者全員の同意が必要です。1人でも連絡が取れない、または反対していると、売却が進みません。相続の分け方や売却の流れは、不動産を兄弟で相続したときの分け方と売却の流れもあわせてご覧ください。土地と建物を相続したときの登記や評価額は、土地家屋の遺産相続の解説で整理しています。

注意点② 残置物（家財・荷物）をどうするか

空き家売却で見落としやすい「残置物」の処分

空き家には、家具・家電・衣類・仏壇・食器・庭の物置など、多くの家財が残っていることが少なくありません。通常の仲介売却では、買主に引き渡す前に残置物を撤去しておくのが原則です。撤去には、荷物の量にもよりますが数十万円以上かかることもあるため、早めに見積もりを取っておくと安心です。

片付けられないときは「家財そのまま」で相談できる場合もある

遠方に住んでいる、高齢で片付けが難しい、といった場合は、家財をそのままの状態で買い取る不動産会社に相談する方法があります。この場合は、買取価格から処分費用の一部が差し引かれるのが一般的です。詳しくは空き家は家財そのままで売れる｜水戸市の残置物ごと買取をご覧ください。

仏壇・位牌・写真など、捨てる前に家族で確認を

処分してよいかどうかは、相続人の間で必ず確認してください。仏壇や位牌、写真、貴重品、権利書や通帳などの書類は、あとからトラブルになりやすいものです。貴重品や書類は、業者に任せる前に家族で探して取り分けておきます。

注意点③ 境界・接道・建物の状態を確認する

境界が曖昧だと売却に時間がかかる

古い土地では、隣地との境界標（杭）が見当たらない、または境界の位置について認識が違う場合があります。買主や金融機関は境界が明らかであることを重視するため、必要に応じて土地家屋調査士による測量・境界確定を行います。費用や期間は土地の状況によって大きく異なるため、早めに専門家へご相談ください。

道路に2m以上接しているか（再建築の可否）

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。この条件を満たさない土地は「再建築不可」となり、売却価格に影響したり、通常の仲介では買い手が見つかりにくくなったりします。前の道が狭い場合の考え方は、前の道が狭い家・土地の売却（セットバックと通行権）で解説しています。

雨漏り・シロアリ・傾きなど、建物の傷みを把握しておく

空き家は換気がされないぶん、湿気による傷みが進みやすい傾向があります。雨漏り、シロアリ、床の沈み、外壁や屋根の劣化は、売却価格だけでなく、後述する契約不適合責任にも関わります。わかっている不具合は、隠さずに買主へ伝えることが大切です。倒壊のおそれがあるほど傷んでいる場合は、倒壊しそうな家の通報先と流れも参考になります。

注意点④ 仲介と買取、売却方法の選び方を間違えない

仲介売却は高く売れる可能性がある一方、時間がかかる

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」は、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。一方で、買主が見つかるまで数か月以上かかることがあり、内覧対応や価格交渉、契約不適合責任の負担も売主に生じます。

買取は早く確実に現金化できる

不動産会社が直接買い取る「買取」は、価格は仲介より低くなる傾向がありますが、数週間〜1か月程度で現金化できる場合があり、仲介手数料もかかりません。古い空き家、残置物が多い家、仲介で売れなかった物件でも、現状のまま相談できることがあります。

2つの方法の比較表

項目	仲介売却	買取
売れる価格	市場価格に近い金額を狙える	仲介より低めになる傾向
売却までの期間	数か月〜（買主しだい）	数週間〜1か月程度
仲介手数料	必要（上限あり）	不要
契約不適合責任	売主が負うのが原則（特約で調整）	免責とする条件で進むことが多い
残置物・現状	撤去・整備が必要なことが多い	現状のまま相談できる場合がある

どちらが向いているかは、物件の状態、急ぐ事情、手取りの希望によって変わります。1社だけで決めず、同じ条件で仲介と買取の両方の査定を取り、手取り額と引き渡し時期を比べるのが基本です。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

最初に高い査定額を提示して契約を取り、その後に値下げを重ねるケースもあります。査定額の根拠（近隣の取引事例、現状の補正の考え方）を説明してくれるか、費用や契約条件を書面で示してくれるかを確認しましょう。

注意点⑤ 契約不適合責任（売ったあとのトラブル）に備える

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に合っていない（雨漏りやシロアリ被害など、契約書に書かれていない不具合があった）場合に、売主が負う責任のことです。民法の改正（2020年4月施行）で、従来の「瑕疵担保責任」にかわって整理されました。買主は、補修などの追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除を求めることができます。

空き家は「現状有姿」「免責」の特約で調整するのが一般的

築年数が古い空き家では、売主が建物の状態をすべて把握するのは難しいため、契約書に「現状有姿で引き渡す」「契約不適合責任を免責とする（または期間を限定する）」といった特約を入れることが一般的です。ただし、売主が不具合を知っていたのに伝えなかった場合は、免責の特約があっても責任を免れないとされるのが一般的です。わかっている不具合は、事前に書面で買主に伝えておきます。

土地や更地でも起こり得る

建物を解体した更地でも、地中の埋設物（古い基礎・浄化槽・井戸など）が見つかって問題になることがあります。土地売却の場合の考え方は、土地売却の契約不適合責任と免責特約で詳しく解説しています。

注意点⑥ 税金と特例の期限（3,000万円特別控除など）

売却で利益が出ると譲渡所得税がかかる

空き家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。所有期間が5年を超える場合の税率は約20.315％（所得税15.315％・住民税5％）、5年以下の場合は約39.63％が目安です。相続した不動産は、被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期譲渡になるのが一般的です。売却にかかる費用や税金の全体像は、水戸市で不動産を売るときにかかる費用と税金でご確認いただけます。

「空き家の3,000万円特別控除」の主な条件

相続した空き家を売ったときには、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。主な要件の目安は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
• 相続開始の直前まで被相続人が1人で住んでいたこと
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震リフォームをするか、建物を解体して売ること（譲渡の翌年2月15日までに工事が完了する場合も対象）

相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円になるなど、細かな条件があります。この特例は適用期限や要件が改正されることがあるため、必ず税務署や税理士に最新の内容を確認してください。

特例は「確定申告」をしないと使えない

3,000万円特別控除は、売却した翌年の確定申告で申請する必要があります。申告をしなければ控除は受けられません。売却前に、特例の対象になるかどうかを税理士や税務署に確認しておくと安心です。売却益が出ない場合でも、特例を使う場合は申告が必要になることがあります。

取得費がわからないときの考え方

古い実家などで購入時の契約書が残っておらず、取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす方法が使われることがあります。このため利益が大きく見えやすい点に注意が必要です。くわしくは税理士にご相談ください。

注意点⑦ 解体するタイミングに注意（先に壊さず、まず相談）

解体すると固定資産税が上がる場合がある

住宅が建っている土地は、固定資産税の「住宅用地の特例」により、評価額が軽減されています（小規模住宅用地では課税標準が6分の1になるのが一般的です）。建物を解体して更地にすると、この特例が外れ、翌年度から固定資産税が上がる場合があります。年の途中で解体しても、課税は1月1日時点の状況で決まるため、時期にも注意が必要です。

解体費用の持ち出しになることも

木造住宅の解体費用は、建物の大きさ・構造・立地・残置物の量などで大きく変わります。解体して更地にしても、その費用の分だけ高く売れるとは限りません。解体してから売るか、そのまま売るかは、水戸市の空き家｜解体して売る？そのまま売る？で比較しています。

特定空家・管理不全空家に指定されると、税の優遇が外れるおそれ

管理されないまま放置され、倒壊の危険や衛生上の問題があると判断された空き家は、空家等対策特別措置法にもとづく「特定空家」に指定されることがあります。2023年12月の法改正で、特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も対象に加わり、市からの勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が解除される場合があります。放置せずに、売却・管理・解体のいずれかを早めに検討することが大切です。

空き家が売れないときの原因と対処法

空き家が売れない主な理由

空き家が売れない理由は、おもに次のようなものです。

• 価格が相場と合っていない（高すぎる・条件を考慮していない）
• 建物が古く、傷みが目立つ
• 再建築不可、市街化調整区域など、土地の条件に制約がある
• 残置物が多く、内覧時の印象が悪い
• 名義や境界に問題があり、手続きが進まない

売れないときの対処法

まず、売却価格の見直しや、残置物の整理、境界の確認といった「売るための準備」を進めます。それでも売れない場合は、買取に切り替える、解体して更地にする、国や自治体の制度を活用するといった選択肢があります。手放し方の全体像は、空き家を手放したいときの7つの方法で比較しています。建物を解体したあとの土地であれば、相続土地国庫帰属制度の条件と注意点も確認しておくと選択肢が広がります。

空き家売却の進め方（5ステップと期間の目安）

ステップ1：名義と相続人の確認

登記簿で名義を確認し、必要なら相続登記を済ませます。この段階で、相続人全員の合意と連絡先も確認します。

ステップ2：現地確認（残置物・境界・接道）

建物の傷み、残置物の量、境界標の有無、前面道路の幅と接道状況を確認します。

ステップ3：査定の比較（仲介と買取を同条件で）

複数の会社に、同じ条件で仲介と買取の査定を依頼し、売却価格・手取り額・引き渡し時期を比べます。

ステップ4：契約（特約・免責・引き渡し条件）

契約書では、契約不適合責任の取り扱い、残置物の扱い、引き渡し時期、境界の確認方法を必ず確認します。

ステップ5：決済・引き渡しと確定申告

代金の受け取りと引き渡しを済ませたあと、翌年の確定申告で譲渡所得を申告します。特例を使う場合も同様に申告が必要です。期間は、仲介で数か月〜、買取で数週間〜1か月程度が目安ですが、物件の状況により異なります。

水戸市周辺で空き家を売るときのポイント

水戸市は「空き家の相談先」を事前に確認しておく

水戸市や周辺の市町村では、空き家の相談窓口や、解体・改修に関する補助制度が用意されている場合があります。制度の有無・内容・受付期間は年度ごとに変わるため、売却や解体を決める前に、市の担当窓口で最新の情報を確認してください。

遠方に住んでいる方は「管理」と「手続き」の分担を

東京や県外にお住まいで、水戸市の実家を相続したという方も少なくありません。現地の確認や立ち会いが難しい場合は、地域の不動産会社に調査・内覧対応・書類の手配を任せられるか確認すると、手間が大きく減ります。

ハウスドゥ 県庁水戸の相談の流れ

当店は、水戸市を拠点に、家・不動産の買取と売却のご相談をうかがっています。空き家の状態や残置物、名義の状況をお聞きしたうえで、仲介と買取の両方の考え方をご説明します。無理に売却をすすめることはありませんので、「売るべきかどうか迷っている」という段階でもご相談ください。電話は 0120-565-072、お問い合わせフォームからも承っています。

空き家売却の注意点に関するよくある質問（FAQ）

Q1．空き家を売るとき、最初に確認することは何ですか？

名義が誰になっているか（相続登記が済んでいるか）です。亡くなった方の名義のままでは売却できません。そのうえで、残置物、境界、接道、建物の状態を確認します。

Q2．空き家は解体してから売ったほうがよいですか？

一概には言えません。解体すると固定資産税の住宅用地の特例が外れて税額が上がる場合があり、解体費用の分だけ高く売れるとも限りません。まず現状のまま査定を取り、解体した場合との差を比べてから判断するのがおすすめです。

Q3．荷物が残ったままでも売れますか？

通常の仲介では撤去が原則ですが、家財そのままで買い取る不動産会社もあります。その場合は、処分費用が買取価格に反映されるのが一般的です。

Q4．契約不適合責任は、買取でも負うのですか？

買取では、契約不適合責任を免責とする条件で契約することが多いとされています。ただし、条件は会社や契約内容によって異なるため、契約前に書面で確認してください。

Q5．空き家の3,000万円特別控除は誰でも使えますか？

いいえ。昭和56年5月31日以前の建築、相続開始直前に被相続人が1人で居住、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却、耐震改修または解体など、複数の要件があります。要件や期限は改正されることがあるため、税務署や税理士に確認してください。

Q6．空き家を売らずに放置すると、どうなりますか？

固定資産税や管理の負担が続くうえ、老朽化が進むと近隣への被害や、特定空家・管理不全空家への指定のおそれが生じます。指定を受けて勧告が出ると、住宅用地の特例が解除される場合もあります。

Q7．相続した空き家を、兄弟で共有のまま売れますか？

共有名義の場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。1人が反対していると売却が進まないため、早めに話し合い、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家へ相談してください。

Q8．売れるかどうかわからなくても査定を頼めますか？

はい。買取・仲介のどちらが向いているか、査定のうえでご説明します。まずは所在地と建物の状況をお伝えください。

まとめ：空き家売却は「7つの注意点」を順番に確認する

空き家の売却では、名義、残置物、境界・接道、売却方法、契約不適合責任、税金と特例の期限、解体のタイミングの7点を、売り出す前に確認することが失敗を防ぐ近道です。とくに、相続登記と3,000万円特別控除の期限は、あとから取り戻せないため早めの確認が欠かせません。水戸市周辺で空き家の売却や買取をお考えの方は、お気軽にハウスドゥ 県庁水戸へご相談ください。

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