結論：親子のマンション共有名義を単独名義にするには、「贈与」「売買」「相続」などの方法で、相手の持分を取得し、法務局で持分全部移転登記をします。どの方法を選ぶかで、かかる税金（贈与税・不動産取得税・譲渡所得税・登録免許税）が大きく変わります。住宅ローンが残っているときは、金融機関への事前相談も欠かせません。
この記事では、水戸市周辺で「親と子で共有名義になっているマンションを、自分の名義にしたい」とお考えの方に向けて、4つの方法の違い、税金と費用の目安、手続きの流れ、必要書類、失敗しやすい注意点までを、初めての方にもわかるよう順番に整理します。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、共有名義の不動産に関するご相談もお受けしています。
親子の共有名義マンションとは？まず基本を整理
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。マンションの場合、「親が6割・子が4割」のように持分の割合で所有権を分け合い、登記簿にもそれぞれの名前と持分が記録されます。親子で共有名義になる典型例は、子が住宅ローンを組むときに親が資金援助をした場合や、親子で資金を出し合って購入した場合、親子リレーローンやペアローンを使った場合などです。
なぜ単独名義にしたいと考える人が多いのか
共有名義のままだと、売却や大規模な変更をするたびに共有者全員の合意が必要になります。親が高齢になって判断能力が不安になったり、親が亡くなって相続が発生したりすると、権利関係が複雑になりやすいのも悩みどころです。そのため「元気なうちに整理しておきたい」とご相談をいただくことが多くあります。
- 売却や賃貸の際に全員の同意が必要で、手間がかかる
- 親の相続が起きると、持分が相続人全員に分かれてしまう
- 住宅ローンの名義と登記名義がずれていて、将来のトラブルが心配
- 親の持分を子が引き継いで、自分の資産として管理したい
共有名義から単独名義にする4つの方法
単独名義にするとは、ほかの共有者の持分を取得して、自分1人の所有にすることです。大きく分けて、次の4つの方法があります。違いを一覧にまとめました。
方法① 持分を贈与してもらう（生前贈与）
親が自分の持分を子に無償で譲る方法です。お金のやり取りは不要ですが、贈与を受けた子に贈与税がかかる場合があります。さらに不動産取得税、登録免許税もかかります。贈与税の基本は 生前贈与の現金は税務署にばれる？贈与税がかかる理由と対処法 でも解説しています。
方法② 持分を買い取る（親子間売買）
子が親の持分を、代金を支払って買い取る方法です。親にとっては持分を売ることになるため、利益が出た場合は譲渡所得税の対象です。また、売買価格が時価より著しく低いと、差額が贈与とみなされて贈与税がかかるおそれがあります。適正な価格の根拠として、不動産会社の査定書などを用意しておくと安心です。
方法③ 相続で取得する
親が亡くなった時に、親の持分を相続人が引き継ぐ方法です。相続人が子1人だけなら、そのまま単独名義にできますが、きょうだいがいる場合は遺産分割協議が必要になります。相続による登記の登録免許税は評価額の0.4%と、贈与・売買より低く、不動産取得税もかかりません。2024年4月から相続登記は義務化されています。詳しくは 相続登記とは？義務化の期限・必要書類・費用・手続きの流れ をご覧ください。
方法④ 共有物分割・持分放棄で調整する
共有者の間で話し合い、一方が他方に代償金を支払って持分を取得する方法（代償分割）などがあります。また、共有者の1人が持分を放棄すると、その持分はほかの共有者に帰属する決まりです。ただし、持分放棄は放棄を受ける側に登記や税金の負担が生じるため、実際には贈与として扱われるケースも多く、慎重な検討が必要です。きょうだい間で意見が分かれる場合は 共有持分の不動産はどうする？兄弟で意見が分かれたときの売却・分割の選択肢 も参考にしてください。
方法ごとの税金・費用の違い（目安）
名義変更では、方法によって課税される税金が異なります。ここでは、親子間のマンションで一般的に問題になる4つの税金を整理します。いずれも制度や税率は改正されることがあるため、実際の手続き前に最新の情報をご確認ください。
登録免許税（登記の際にかかる税金）
一般に、売買や贈与による所有権移転登記は固定資産税評価額の2.0%、相続による登記は0.4%が目安です。持分だけを移転する場合は、移転する持分に応じた評価額が基準になります。
不動産取得税
売買や贈与で不動産を取得すると、不動産取得税が課税されます。住宅やその敷地については、一定の要件を満たすと軽減される制度があります。一方、相続による取得には、不動産取得税はかかりません。
贈与税
贈与を受けた側にかかる税金で、暦年課税では年110万円の基礎控除があります。親から子への贈与は、一般より低い税率が適用される場合があります。また、一定の要件のもとで選べる「相続時精算課税」という方法もあります。なお、夫婦間の「居住用不動産の贈与の特例（いわゆるおしどり贈与）」は親子間には使えません。
譲渡所得税・住民税
売買で持分を譲る側（親）に、売却益が出た場合にかかります。居住用の特例が使える場合もありますが、親子間の売買では条件の確認が必要です。単純に「売買のほうが得」「贈与のほうが得」とは言い切れないため、金額が大きい場合は税理士への相談をおすすめします。
住宅ローンが残っているときの注意点
名義変更でいちばん注意したいのが、住宅ローンの扱いです。ローンが残っているマンションには、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権付きの不動産の名義を変えること自体は法律上可能ですが、金融機関の契約上、無断での名義変更は認められないことが一般的です。承諾なく進めると、残りのローンの一括返済を求められるおそれがあります。
- ペアローンの場合は、一方の返済を終えて名義を整理するのか、借り換えるのかを金融機関と相談する
- 親子リレーローンの場合は、引き継ぐ側の返済能力や契約内容を確認する
- 親族間の売買は、住宅ローンの対象外としている金融機関が少なくない
ローンが残る家の整理については、住宅ローンが残ってる家は売れる？水戸市の売却と任意売却 もあわせてご覧ください。
名義変更の手続きの流れ（5ステップ）
ステップ1：親子で方法を決める
贈与・売買・相続のどれで進めるかを、家族で話し合って決めます。税金の違いを比べるため、評価額の目安（固定資産税評価証明書など）を先に確認しておきましょう。
ステップ2：住宅ローンの確認
ローンが残っている場合は、名義変更の前に金融機関へ相談します。承諾の可否、必要な手続き、借り換えの有無を確認します。
ステップ3：契約書の作成
贈与契約書や売買契約書を作成します。口約束だけでは登記ができず、後から「贈与かどうか」で揉める原因にもなります。登記原因（贈与・売買など）を明確にすることが重要です。
ステップ4：必要書類をそろえる
譲る側と受ける側、それぞれが必要書類を用意します。下の表を参考にしてください。
名義変更に必要な書類
| 書類 | だれが用意するか | ポイント |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | 譲る側（親） | 紛失時は司法書士による本人確認情報などの方法がある |
| 印鑑証明書 | 譲る側（親） | 発行後3か月以内のものが目安 |
| 固定資産税評価証明書 | 譲る側または受ける側 | 登録免許税の計算に使用 |
| 住民票 | 受ける側（子） | 登記簿上の住所と合わせる |
| 贈与契約書・売買契約書 | 双方 | 登記原因を証明する書類 |
| 委任状 | 双方 | 司法書士に依頼するとき |
相続の場合は、戸籍謄本や遺産分割協議書など別の書類も必要です。必要書類は事案ごとに異なるため、事前に司法書士や水戸地方法務局で確認してください。
ステップ5：法務局で持分全部移転登記を申請
マンションの所在地を管轄する法務局に、登記申請をします。水戸市内のマンションであれば、水戸地方法務局が窓口です。登記は、譲る側と受ける側が共同で申請するのが原則です。申請から完了までは、1〜2週間ほどが目安になります。
司法書士に頼む？自分でやる？費用感の考え方
登記は自分で申請することもできますが、書類の作成や評価額の確認、補正対応など手間がかかります。司法書士へ依頼する場合の報酬は、事務所や案件の内容によって異なります。見積もりを取って、登録免許税などの実費と報酬を分けて確認すると、全体の費用を把握しやすくなります。
名義変更の前に確認したい注意点
親が認知症の場合
判断能力が十分でない状態での贈与や売買は、無効になるおそれがあります。その場合は、家庭裁判所による成年後見制度を使って手続きを進めるのが一般的で、時間もかかります。元気なうちに整理するほうが選択肢は広がります。
きょうだいがいる場合
子の1人が親の持分を取得すると、ほかのきょうだいの遺留分（最低限の取り分）に影響することがあります。将来の相続トラブルを避けるため、家族で事前に話し合っておきましょう。
管理組合への届出・管理費の確認
マンションの所有者が変わった場合は、管理組合へ届け出が必要です。管理費・修繕積立金の引落口座や、滞納の有無も確認しておきましょう。名義変更後に請求書の宛名が変わることがあります。
土地や一戸建てでも考え方は同じ
ここまでの内容はマンションを例にしていますが、土地や一戸建ての共有名義でも、基本的な考え方は共通です。土地の贈与については 土地の無償譲渡とは？贈与税・登記・注意点 も参考になります。
水戸市で「手放す」という選択肢もあります
名義を整理するかわりに、マンションそのものを売却して現金で分けるという方法もあります。住まない予定の親子共有マンションは、売却して現金化すれば、持分の調整や将来の相続の悩みを一気に解消できる場合があります。共有名義のマンションを売却するには、共有者全員の同意が必要です。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸（水戸市）では、査定や買取のご相談もお受けしています。また、相続したマンションについては 相続マンションはどうする？名義変更・売却・税金・管理費の解説 もご覧ください。
親が亡くなった場合の相続税・遺言書と名義変更の関係
親の死亡後に持分を引き継ぐ場合は、相続税の確認が必要です。相続税は、遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に課税されます。被相続人（亡くなった方）の財産は、不動産のほか預貯金などの財産全体で判断されるため、マンションの持分だけで判断はできません。申告が必要な場合は、国税庁の案内に沿って期限内に行いましょう。
特定の子にマンションの持分を確実に引き継がせたいときは、遺言書を作成しておく方法があります。遺言書があっても、ほかの相続人の遺留分への配慮は欠かせません。贈与と相続の違いを、メリット・デメリットで整理すると次のとおりです。
- 贈与のメリット：親の生前に権利関係を整理でき、将来の相続トラブルを減らせる可能性がある。デメリット：贈与税や不動産取得税、登録免許税など、相続より負担が大きくなりやすい
- 相続のメリット：登録免許税が低く、不動産取得税がかからない。デメリット：遺産分割協議が必要になる場合があり、時間がかかることもある
贈与税の申告・控除と非課税特例の考え方
贈与を受けた年に基礎控除を超える贈与があった場合は、翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。相続時精算課税を選択する場合も、所定の届出や申告が欠かせません。ほかにも、住宅取得等資金の贈与の非課税特例などの制度がありますが、対象となる贈与・期限・要件は改正されることがあるため、国税庁の最新情報で確認してください。
なお、贈与税の対象は親から子だけではありません。祖父母から孫、配偶者間でもかかりますが、配偶者控除（おしどり贈与）は夫婦間に限られた特例です。親子の共有名義では使えない点は、あらためて覚えておきましょう。課税対象となる評価額や税額の計算は複雑なため、不安なときは税理士に相談するのが安心です。
手続きの前に確認したい登記事項証明書と持分の割合
まずは、法務局で取得できる登記事項証明書（全部事項証明書）で、現在の所有権の持分、担保（抵当権）の有無、借入先の金融機関を確認しましょう。持分の割合は、実際の資金負担の割合と一致していないケースもあります。融資を受けている場合は、金融機関への連絡と、必要書類（登記原因証明情報となる契約書など）の準備を早めに進めておくとスムーズです。固定資産税の納税通知書も、評価額の確認に役立ちます。
まとめ：方法の違いを知って、早めに家族で話し合いましょう
親子の共有名義マンションを単独名義にする方法は、贈与・売買・相続・共有物分割などがあり、税金や手続きの負担が大きく変わります。住宅ローンが残るときは、金融機関への事前相談が最優先です。名義変更は、親が元気で判断能力があるうちのほうが選択肢が広がります。最終的な判断の前に、司法書士・税理士・金融機関などの専門家へご確認ください。
共有名義のマンションの整理や売却でお悩みの方は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸へお気軽にご相談ください。お電話は 0120-565-072、お問い合わせフォームからも承っています。
よくある質問（FAQ）
共有名義の相手（親）の同意がなくても、自分の持分だけ別の人に売れますか？
自分の持分そのものは、法律上ほかの共有者の同意がなくても処分できます。ただし、マンション全体を売る・貸す・大きく変えるといった行為は共有者全員の合意が必要です。親子で単独名義にしたい場合は、親の持分をあなたが取得する形になるため、親の同意と協力が欠かせません。
親子間で持分を贈与すると、贈与税はいくらかかりますか？
贈与税は、贈与を受けた持分の評価額から基礎控除（暦年課税で年110万円）などを引いた金額に税率をかけて計算します。評価額は固定資産税評価額などをもとに決まります。金額が大きい場合は、相続時精算課税の利用も含めて税務署や税理士に確認してください。
登録免許税はいくらですか？
一般に、売買や贈与による所有権移転登記は固定資産税評価額の2.0%、相続による登記は0.4%が目安です。持分だけの移転の場合は、移転する持分に応じた評価額が基準になります。税率には特例がある場合もあるため、申請前に法務局や司法書士で最新の取扱いを確認しましょう。
住宅ローンが残っていても名義変更はできますか？
できる場合もありますが、抵当権が付いている不動産の名義を変えるには、通常は金融機関の承諾が必要です。承諾なく名義を変えると、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。必ず事前に借入先へ相談してください。
親子間の売買で、住宅ローンを使って持分を買えますか？
親族間の売買は、住宅ローンの対象外とする金融機関が少なくありません。利用できるかどうかは金融機関や商品によって異なるため、事前に審査の可否を確認しましょう。
司法書士に頼まず自分で登記できますか？
自分で申請することも可能です。ただし、登記原因の整理、必要書類の収集、申請書の作成など手間がかかり、書類に不備があると補正や却下になります。持分の計算や税金も絡むため、費用と手間を比べて、専門家への依頼を検討するのが安心です。
親が認知症の場合、持分の贈与や売買はできますか？
判断能力が十分でない状態で結んだ契約は無効になるおそれがあります。この場合は、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てたうえで手続きを進めるのが一般的です。早めに専門家へ相談しましょう。
きょうだいがいる場合、親の持分を子ども1人だけが取得できますか？
親の生前に贈与や売買で取得することは可能ですが、ほかのきょうだいの遺留分に影響する場合があり、将来のトラブルにつながることもあります。事前に家族で話し合い、必要に応じて専門家に確認しましょう。
手続きにはどれくらいの期間がかかりますか？
契約内容と必要書類がそろっていれば、法務局への申請は1日で済みます。登記が完了するまでの目安は1〜2週間ほどですが、法務局の混雑状況や書類の不備によって前後します。
親が亡くなった後に相続税はかかりますか？
遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に相続税がかかります。マンションの持分だけでなく、預貯金などを含む財産全体で判断します。対象となる場合は期限内の申告が必要です。
遺言書があれば、特定の子に持分を渡せますか？
遺言書で特定の相続人に取得させる指定は可能です。ただし、ほかの相続人の遺留分に配慮しないと、後でトラブルになるおそれがあります。作成時は公証役場や専門家に相談すると安心です。
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