水戸市の事故物件売却｜告知義務・相場・買取の流れを解説【ハウスドゥ県庁水戸】

水戸市で「事故物件を相続したが売れるのか」「告知義務はどこまで必要か」「大島てるに載っていたら終わりなのか」——こうした不安から売却を先延ばしにしていませんか。結論から言うと、事故物件でも適切な手順を踏めば売却は十分に可能です。このページでは、家・不動産買取専門店 県庁水戸が、告知義務の正しい知識・水戸市での売却相場の目安・買取という選択肢を、法律の根拠とともに整理します。告知の考え方は国土交通省のガイドラインに沿って整理しています。減額幅などの数字はガイドラインに定めがなく、一般的な目安です。

そもそも「事故物件」とは？3種類の瑕疵

不動産でいう「瑕疵（かし＝欠陥）」には3種類あり、事故物件は主に心理的瑕疵を指します。

• 心理的瑕疵：自殺・他殺・孤独死など、買主が心理的に敬遠する事情（＝いわゆる事故物件）
• 物理的瑕疵：雨漏り・シロアリ・傾きなど建物自体の欠陥
• 法律的瑕疵：再建築不可・接道義務違反など法令上の制限

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自然死や日常生活での不慮の死（転倒事故など）は原則として告知不要、自殺・他殺・原因不明の死、特殊清掃が必要になった孤独死などは告知が必要と整理されています。

事故物件の告知義務——「売買」に時効はない

最も誤解が多いのがこの点です。賃貸では、事案発生からおおむね3年を経過すれば原則として告知しなくてよいとされますが、売買には明確な期間の定めがありません。「何年か経てば言わなくていい」は賃貸の話であり、売買では事件性・社会的影響の大きさによっては何年経っても告知が必要になり得ます。

隠して売るとどうなる？（契約不適合責任）

事故物件であることを知りながら告知せずに売ると、買主から契約不適合責任を問われ、代金の減額請求・契約解除・損害賠償につながります。大島てるなどの事故物件情報サイトやご近所の記憶から後で発覚するケースは多く、「バレなければよい」は通用しません。誠実に告知したうえで売る方が、結果的にトラブルなく早く売れます。

国土交通省ガイドラインで見る｜告知が必要な場合・不要な場合の早見表

国土交通省は令和3年（2021年）10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を示しました。売主・買主・不動産会社が同じ物差しで考えられるよう、告げなくてよい場合と、告げるべき場合が整理されています。内容は次のとおりです（要約。実際の判断は個別の事実関係で変わります）。

場面	売買での扱い	賃貸での扱い
老衰・病気などの自然死、日常生活の中での不慮の死（階段からの転落、入浴中の溺死、転倒、食事中の誤嚥など）	原則として告げなくてよい。ただし、長期間発見されず特殊清掃等が行われた場合は下の行の扱い	売買と同じ
上記以外の死（自殺・他殺・原因不明など）、または特殊清掃等が行われた場合	取引の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる。売買には「何年たてば不要」という期間の定めがない	発覚から概ね3年を経過すると原則として告げなくてよい（事件性・周知性・社会への影響が特に高い事案を除く）
隣接住戸や、日常的には使わない共用部分での死	原則として告げなくてよい（事件性・周知性・社会への影響が特に高い場合を除く）	売買と同じ
買主・借主から尋ねられた場合、社会的影響が大きく把握しておくべき事情がある場合	期間や死因にかかわらず、調査で分かったことを告げる	売買と同じ

なお、建物を解体したあとの土地の扱いは、このガイドラインの対象外とされています。更地にすれば告知が不要になると決めつけず、事前に不動産会社へご相談ください。

売主が不動産会社に伝えること｜告知書（物件状況等報告書）の書き方

ガイドラインでは、不動産会社が人の死の事案を自分から調べに行く義務まではないとされ、売主から知らされた事実や、自ら把握した事実を買主に伝える形になります。そのため、売主が分かっていることを告知書（物件状況等報告書）に正確に書くことが出発点です。分からない点は、分からないと書いて構いません。

• 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は、発覚した時期）
• 事案があった場所（居室か、共用部分か）
• 死因（分からない場合は不明と記載）
• 特殊清掃やリフォームを行った事実と時期

一方、亡くなった方の氏名・年齢・住所・家族構成、具体的な死の態様、発見時の状況までは、告げる必要がないとされています。また、契約後・引渡し前に事実を知った場合も告げる必要があるとする裁判例があるため、気づいた時点ですぐ不動産会社へ伝えてください。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月、確認日2026-10-30）国土交通省の公表資料（PDF）

告知の整理や、故人名義のままの物件の相談も受け付けています。電話で相談 0120-565-072／無料査定フォーム

水戸市での事故物件・売却価格の減額目安

事故物件は一般に相場より安くなりますが、下落幅は事故の内容で大きく変わります。下図は一般的な目安です。

水戸市は県庁所在地で、水戸駅・赤塚駅周辺や千波エリアなど生活利便性の高い立地では、心理的瑕疵があっても価格を調整すれば買い手が見つかりやすい傾向があります。逆に郊外の築古戸建てでは、更地や買取のほうが現実的なこともあります。実際の減額幅は物件ごとに異なるため、必ず個別の査定で確認してください。

事故物件かどうかを自分で調べる方法

売主側でも過去の事案を確認しておくと告知漏れを防げます。①大島てるなどの事故物件公示サイトで住所を検索する、②不動産情報サイトの物件備考欄（「告知事項あり」の記載）を確認する、③管理会社・前所有者・近隣に事実関係を確認する、④登記や新聞記事で事件性の有無を確認する、といった方法があります。不明な点は不動産会社が調査を代行できます。

事故物件を売る2つの方法——仲介と買取

仲介で売る

時間をかけて市場価格に近い金額を狙えますが、事故物件は買主が限られ、内覧・告知のたびに敬遠されて長期化しやすいのが実情です。立地が良く、事件性が低い（孤独死の早期発見など）ケースに向きます。

不動産会社に買取してもらう（当社の強み）

事故物件と最も相性が良いのが買取です。買主を探す必要がないため、期間は物件の状態・権利関係・残置物の有無で変わるので個別にご案内します。契約不適合責任の範囲は買取条件の中で事前に取り決めます。ただし、売主が知っていながら告げなかった事実は、免責特約があっても責任を免れません（民法572条）。分かっていることを正直にお伝えいただくことが前提で、そのうえで「売った後に責任を問われる不安」を減らせます。特殊清掃・遺品整理・残置物の撤去も含めて、そのままの状態で引き渡せる点も大きなメリットです。事件性が高い・仲介で売れ残った・近所に知られたくない、といった場合は買取が現実的な出口になります。

	仲介	買取
価格	市場価格に近い	仲介より低くなるのが一般的（割合は物件・事情により異なり、個別査定でご説明）
期間	数か月〜（長期化しやすい）	物件の状態・権利関係により異なる（個別にご案内）
告知・責任	売主が契約不適合責任を負う	責任の範囲を契約で取り決める（知りながら告げなかった事実は免責不可）
清掃・残置物	売主が対応	そのままでOK
近所への露出	広告で知られやすい	知られにくい

事故物件を少しでも高く・スムーズに売るコツ

①特殊清掃・リフォームで印象を改善する、②事件から一定期間を置く（心理的な抵抗が薄れる）、③事故物件の取り扱い実績がある会社を選ぶ、④相続なら早めに相続登記を済ませる（2024年4月から相続登記は義務化・原則3年以内）。更地にしても心理的瑕疵と告知義務は消えず、固定資産税が上がるため、解体は費用と効果を比べて判断しましょう。

費用と税金（正確な数字で）

仲介手数料（買取では不要）は売買価格400万円超で売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限。ほかに印紙税と抵当権抹消などの登記費用がかかります。利益が出れば譲渡所得税等20.315%（長期・所有5年超）が目安で、マイホームなら3,000万円特別控除、相続した空き家は要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除（2027年12月31日までの譲渡等）や取得費加算の特例が使える場合があります。適用要件は複雑なため税理士・税務署にご確認ください。

査定額の根拠を確認する権利（宅建業法34条の2）

事故物件は減額の理由が多いからこそ、「なぜこの金額か」を説明できる会社を選ぶことが大切です。宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社には査定額の根拠を明示する義務があります。どの事例と比べ、心理的瑕疵でいくら減額したのかを、遠慮なく質問してください。

水戸市で事故物件を売るときの流れ｜ご相談から契約・お引渡しまで

「事故物件の売却は難しいのでは」「何から始めればよいか分からない」というご相談は少なくありません。水戸市を含む茨城県内でも、まず現在の状況を整理して不動産会社に伝えることが、売却をスムーズに進める第一歩です。買取の場合の大まかな流れは次のとおりです。

ステップ1〜3：ご相談・現地確認・査定額のご説明

最初に、事故や事件があった経緯、発見された時期、現在の室内の状態（特殊清掃や修繕の有無）をお知らせください。そのうえで現地を確認し、心理的瑕疵の内容と物件そのものの状態を踏まえて査定します。査定額は「なぜこの金額なのか」の根拠までご説明しますので、疑問点はその場でご質問ください。

ステップ4〜5：売買契約・決済とお引渡し

条件にご納得いただけたら売買契約に進みます。契約書では、契約者（売主）の名義、告知すべき事項の記載内容、契約不適合責任の取り扱いを必ず確認してください。決済・お引渡しまでの期間は、物件の状況や相続手続きの進み具合によって異なります。

契約書で確認したい3つのポイント｜契約者・告知事項・契約不適合責任

確認項目	見るべき内容	ポイント
契約者（売主）の名義	登記簿上の名義人と、契約者が一致しているか	故人名義のままでは売却できません。相続登記が必要です（2024年4月から相続登記は義務化されています）
告知事項の記載	事故・事件の内容、発生時期、清掃・修繕の履歴	分かっている事実を正確に伝えることが、後のトラブル防止につながります
契約不適合責任	責任を負う期間・範囲の定め	契約内容によって異なります。買取では責任の範囲を事前に取り決めておくのが一般的です。内容は契約前に必ずご確認ください

なお、国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。老衰や持病による自然死、日常生活の中での不慮の死は原則として告知不要とされる一方、特殊清掃が必要になった場合などは告知が必要とされています。個別のケースは事実関係で判断が分かれるため、売却前に不動産会社へ正直にお伝えください。

事故物件が「売りにくい」と言われる理由と、納得して売却するための準備

事故物件は、買主が心理的な抵抗を感じやすいため、一般の仲介では売却に時間がかかったり、価格が下がりやすかったりします。これが「難しい」と言われる主な理由です。だからこそ、売り出す前の準備が結果を左右します。

チェックリストの項目をあらかじめ整理しておくと、査定や契約の場面で説明がスムーズになり、納得感のある取引につながります。特に相続人が複数いる場合は、全員の意思を確認しておくことが重要です。相続した家の売却順序や税金については、相続人の順位と優先順位や空き家の税金（固定資産税が6倍になる理由）も参考にしてください。

築年数や物件種別で変わる考え方｜築古の戸建て・マンション・土地

物件の種類	考え方のポイント
築古の戸建て	築年数が古く老朽化している場合、建物の価値が小さいことがあります。現況のまま売却できるかを確認しましょう
マンション	管理規約や管理組合への確認が必要な場合があります。専有部分の状態と、共用部分の扱いを整理します
土地・更地	建物を解体しても告知義務は消えません。解体費用や固定資産税の変化も踏まえて判断します

どの種別でも、住所は丁目・番地まで正確に把握しておくと査定がスムーズです。住所と地番の違いは住所と地番の違いと調べ方をご覧ください。

茨城県・水戸市の地域事情を踏まえた売却のポイント

茨城県内、とくに水戸市のように地域ごとに住環境が異なるエリアでは、駅や幹線道路からの距離、周辺の生活利便性、地域の需要によって売りやすさが変わります。地元で取引を重ねている不動産会社であれば、地域の買い手の動向を踏まえた現実的な提案ができます。事故物件の売却でも、地域に根ざした会社に相談することで、スピード感を持って対応してもらいやすくなります。

事故物件の売却を簡単・スムーズに進めるために｜任せて安心な相談先の選び方

事故物件の売却で大切なのは、経験のある不動産会社に任せることです。経験豊富な会社は、告知の整理や契約書の作成、近隣への配慮まで一貫して対応できます。選ぶ際は、次の点を確認してみてください。

• 事故物件・訳あり物件の買取や取引の経験があるか
• 査定額の根拠を、書面や口頭で明確に説明してくれるか
• 契約者（売主）の名義や相続手続きの相談にも対応してくれるか
• お客様の状況に寄り添った丁寧な対応か

弊社では、茨城県内で売却をお考えのお客様に向けて、状況の整理からご相談を承っています。

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸の強み

当店は全国約700店舗超のハウスドゥネットワーク（イメージキャラクターは元プロ野球選手・古田敦也氏）の買取専門店で、水戸市を中心とした県央・県北・鹿行エリアに密着しています。事故物件・訳あり物件・空き家など、他社で断られやすい物件こそご相談ください。査定額の根拠も一つひとつご説明します。

運営：株式会社トーマン／宅地建物取引業 茨城県知事(1)第7579号／お問い合わせ 0120-565-072（査定のご回答は最短1営業日）。

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地元密着だからこそ、状況に応じたサポートができます

事故物件の売却は、告知義務の手続きや買主への説明の仕方など、通常の売却とは異なる配慮が必要です。当店は茨城県内で地元密着の営業を行う不動産会社として、それぞれの物件の状況に応じたサービスと安心のサポート体制を用意しています。契約内容や解決までの流れについて分からないことがあれば、専門の業者に丸投げする前に、まずは当店へお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

事故物件は何年経てば告知しなくてよいですか？

賃貸は事案からおおむね3年が一つの目安ですが、売買には期間の定めがありません。事件性が大きいものは長期間経っても告知が必要になり得ます。

事故物件は何割くらい安くなりますか？

一般的な目安として、孤独死・病死で1〜2割、自殺で1〜3割、他殺・事件性が高いもので3〜5割程度の減額です。立地や経過年数で変わります。

隠して売ったらバレますか？

事故物件情報サイトや近隣の記憶から発覚することが多く、隠すと契約不適合責任（減額・解除・損害賠償）を問われます。告知して売るのが安全です。

更地にすれば事故物件でなくなりますか？

いいえ。建物を解体しても心理的瑕疵と告知義務は消えません。さらに更地にすると固定資産税が上がるため、解体は慎重に判断してください。

特殊清掃前のままでも買い取ってもらえますか？

はい。当店の買取なら、特殊清掃・遺品整理・残置物の撤去を含めて、そのままの状態で引き渡していただけます。

水戸市の事故物件でも対応してもらえますか？

もちろんです。水戸市を中心に県央・県北・鹿行エリアで対応しています。まずは無料でご相談ください。

※本記事の相場・減額幅は一般的な目安であり、実際の査定額は物件により異なります（減額幅は国交省ガイドラインに定めのない一般的な目安で、告知の考え方のみガイドラインを参照）。最新の税制・特例は国税庁や専門家にご確認ください。

事故物件の売却で契約者が故人名義のままでも売れますか？

いいえ。登記簿上の名義人が故人のままでは売却できないため、先に相続登記を行う必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されています。

事故物件の売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

物件の状況や相続手続きの進み具合によって異なります。買取であれば、仲介で買主を探すよりも早く進められることが多いため、まずはご相談ください。

築年数が古い事故物件でも売却できますか？

築古の戸建てでも、現況のまま買取できる場合があります。老朽化や残置物がある場合も、まずは状況をお知らせください。

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