「実家は兄と自分の共有名義のままだけど、売る・売らないで意見が分かれて話が進まない」——水戸市でこうしたご相談をいただくことが増えています。共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できないという原則があるため、兄弟のどちらかが「売りたい」、もう一方が「まだ住みたい」「思い出があるから手放したくない」と考えているだけで、何年も手続きが止まってしまうケースが少なくありません。
この記事では、水戸市の実家や相続不動産が兄弟の共有名義になっているケースを想定し、話し合いがまとまらないときに検討できる選択肢を、法律の根拠とあわせて整理します。感情的な対立になりやすいテーマだからこそ、まずは「どんな方法があるのか」を客観的に知ることから始めてみてください。
共有名義の不動産とは｜まず押さえておきたい基本
なお、水戸市の不動産売却全般（相場・流れ・費用や税金など）については、水戸市の不動産売却・買取｜ハウスドゥ 県庁水戸もあわせてご覧ください。また、鹿嶋市エリアの共有持分については共有持分の不動産はどうする？売却・相続の悩みを解決する方法【鹿嶋市版】で解説しています。
共有名義とは、1つの不動産を複数人がそれぞれの「持分割合」で所有している状態です。水戸市では、親から実家を相続した際に、遺産分割協議で明確に分けずに「とりあえず兄弟で共有のまま」にしているケースがよく見られます。
持分割合と「共有物」の考え方
持分割合とは、不動産全体に対する各共有者の権利の割合です。たとえば兄弟2人で均等に相続すれば持分は2分の1ずつになりますが、法定相続分や遺言の内容によって割合が異なることもあります。持分割合が小さいからといって発言権が小さくなるわけではなく、後述する分割請求などの権利は持分割合にかかわらず行使できます。
共有者全員の同意が必要な行為・不要な行為
民法上、共有不動産に対する行為は次の3つに分類されます。
- 保存行為（修繕など）：共有者が単独でできる
- 管理行為（賃貸借契約の締結など）：持分の過半数の同意で決定できる
- 変更行為（売却・大規模リフォームなど）：共有者全員の同意が必要
不動産全体の売却は「変更行為」にあたるため、兄弟のどちらか一人でも反対すれば、共有物全体を売ることはできません。ここが共有名義トラブルの根本的な原因です。
なぜ兄弟間で話がまとまらないのか｜よくある対立のパターン
水戸市でのご相談でよく伺うのは、次のようなパターンです。
パターン1｜「売りたい」vs「住み続けたい」
一方の兄弟がすでに家を持っていて実家の売却益を望む一方、もう一方が実家に住んでいる、または将来住む予定がある場合に対立が生じます。
パターン2｜「今すぐ売りたい」vs「もう少し待ちたい」
売却時期についての意見の相違です。市況を見て高く売りたい側と、早く現金化して整理したい側で温度差が生まれます。
パターン3｜管理費用や固定資産税の負担をめぐる対立
空き家のまま放置されている実家の固定資産税や修繕費を誰が負担するかで揉めるケースも多く見られます。共有者は持分割合に応じて管理費用を負担する義務がありますが、実際には特定の共有者だけが負担し続けていることも珍しくありません。
選択肢1｜話し合いで合意を目指す（協議による分割）
最初に検討すべきは、あくまで話し合いによる解決です。共有不動産の分割方法には、主に次の3つがあります。
現物分割
土地であれば物理的に分筆して、それぞれが単独名義の土地を持つ方法です。ただし建物がある場合や、土地の形状・接道条件によっては現実的でないこともあります。
価格賠償（代償分割）
一方の共有者が他方の持分を買い取り、単独名義にする方法です。実家に住み続けたい兄弟が、売却したい兄弟の持分相当額を現金で支払うといった解決がこれにあたります。
換価分割
不動産を売却して、その代金を持分割合に応じて分配する方法です。両者が売却に合意できれば、もっとも手続きが早く進みやすい方法といえます。
選択肢2｜自分の持分だけを売却する
兄弟の同意が得られなくても、自分の持分だけであれば単独の判断で売却できます。これは共有者全員の同意が必要な「変更行為」ではなく、自己の財産権の処分にあたるためです。
持分だけを買い取る専門業者がある
共有持分専門の買取業者であれば、他の共有者の同意なしに、自分の持分のみを買い取ってもらうことが可能です。ただし、通常の不動産売却に比べて買取価格は低めになる傾向があります。これは、買主側が持分だけを取得しても不動産全体を自由に使えるわけではなく、将来的に他の共有者との調整や共有物分割請求といった手間・リスクを引き受けることになるためです。
持分売却のメリットと注意点
持分売却のメリットは、兄弟の同意を待たずに現金化できるスピード感です。一方で、見知らぬ第三者が新たな共有者になることで、残った兄弟との関係がかえって複雑になる可能性がある点には注意が必要です。売却前に、残る共有者へ事前に相談しておくことをおすすめします。
選択肢3｜共有持分を放棄する（民法255条）
民法255条では、共有者の一人が持分を放棄したとき、その持分は他の共有者に帰属すると定められています。
持分放棄は単独の意思表示で成立する
持分放棄は、他の共有者の同意を得る必要がなく、放棄する本人の意思表示のみで法律上は成立します。ただし、口頭で伝えただけでは第三者に対抗できないため、実際に共有関係から抜けるには法務局での持分移転登記の手続きが必要です。この登記は、放棄した本人と、持分を取得する他の共有者との共同申請になります。
持分放棄は税務上「贈与」とみなされる点に注意
持分放棄によって持分を取得した共有者には、贈与税が課される可能性があります。管理費用の負担から抜けたいという理由だけで安易に放棄すると、残る兄弟に思わぬ税負担が生じることがあるため、事前に税理士へ確認することをおすすめします。
選択肢4｜裁判所に共有物分割請求をする（民法258条）
話し合いでどうしても合意できない場合の最終手段が、裁判所を通じた共有物分割請求です。民法256条では「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定められており、持分割合の大小にかかわらず、共有者であれば誰でも請求が可能です。
2023年4月の民法改正で請求しやすくなった
2023年4月1日に施行された改正民法258条では、従来「共有者間で協議が整わないとき」に限られていた裁判による分割請求の要件が、「協議が調わないとき、又は協議をすることができないとき」に拡大されました。これにより、兄弟の一方が話し合いにすら応じてくれない場合でも、裁判所を通じた分割請求ができることが明文化されています。
裁判所が選べる3つの分割方法
裁判による分割では、改正後の民法により次の方法が整理されています。
- 現物分割：不動産を物理的に分ける
- 価格賠償（全面的価格賠償）：一方が他方に持分相当額を支払い単独所有にする
- 競売による分割：現物分割・価格賠償が難しい場合に競売にかけ、代金を分配する
現物分割と価格賠償のどちらを優先するという優劣は設けられておらず、事案に応じて裁判所が判断します。分割や価格賠償が難しい、または分割によって不動産の価値が著しく下がるおそれがある場合に、競売による分割が選ばれます。
競売になると想定より安くなりやすい
共有物分割請求における競売は、任意売却（通常の仲介・買取での売却）に比べて売却価格が市場価格を下回りやすい傾向があります。裁判手続きには時間と費用もかかるため、可能な限り話し合いや価格賠償での解決を目指すのが現実的です。
売却する場合の税金｜共有名義ならではの注意点
兄弟間で合意し、実家を売却する方針が固まった場合、税金の計算方法にも共有名義特有のルールがあります。
譲渡所得は持分割合に応じて按分する
共有名義の不動産を売却した場合、売却価格・取得費・譲渡費用は持分割合に応じてそれぞれの共有者に按分されます。持分2分の1ずつであれば、譲渡所得もそれぞれが2分の1ずつ計算し、各自が確定申告を行います。
3,000万円特別控除は共有者一人につき適用される
マイホーム（居住用財産）を売却した際に使える3,000万円特別控除は、共有者全員で3,000万円ではなく、要件を満たす共有者一人につき最大3,000万円が適用されます。つまり兄弟2人がともに居住要件などを満たせば、合計で最大6,000万円まで控除できる可能性があります。ただし、実家に住んでいない共有者（すでに独立して別の持ち家がある兄弟など）は居住用財産の特例要件を満たさない場合があるため、個別の判定が必要です。適用可否は税理士に確認することをおすすめします。
登録免許税・仲介手数料も按分される
売却にともなう登記費用や仲介手数料も、原則として持分割合に応じて負担します。事前にどちらがどの費用を負担するのか、書面で取り決めておくとトラブルを防げます。
水戸市で共有名義の実家を所有している方へ
水戸市内でも、親から相続した実家が兄弟の共有名義のまま、活用も売却もされずに残っているケースは少なくありません。空き家のまま放置すると、固定資産税の負担が続くだけでなく、建物の老朽化によって資産価値が下がっていくおそれもあります。
まずは持分割合と登記状況の確認から
「そもそも自分の持分がどれくらいなのか正確に把握していない」という方も多くいらっしゃいます。法務局で登記事項証明書を取得すれば、現在の共有者と持分割合を確認できます。話し合いを始める前に、まずここから整理することをおすすめします。
ハウスドゥ 県庁水戸の無料査定でできること
ハウスドゥ 県庁水戸店では、共有名義の物件についても無料査定を承っています。「まず全体でいくらで売れるのか知りたい」「自分の持分だけを買い取ってもらう場合の目安額を知りたい」といったご相談にも対応可能です。買取専門店として、兄弟間の合意形成を待たずに持分のみの相談を受けることもできますので、話し合いが進まず困っている場合は一度ご相談ください。
よくある質問
Q1. 兄弟の一人が行方不明で連絡が取れません。それでも売却できますか？
共有者の所在が不明な場合でも、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる、あるいは一定の要件のもとで「所在等不明共有者の持分取得・譲渡制度」（2023年民法改正で新設）を利用できる可能性があります。個別の状況によって最適な手続きが異なるため、司法書士や弁護士への相談をおすすめします。
Q2. 共有持分だけを売った場合、買主は誰になるのですか？
共有持分専門の買取業者や、不動産投資家が買主になるのが一般的です。一般のマイホーム購入者が持分だけを購入するケースはほとんどありません。
Q3. 固定資産税は誰が払うべきですか？
本来は持分割合に応じて共有者全員が負担すべきものですが、実務上は納税通知書が代表者一人に届くため、その方が立て替えて他の共有者に請求する形が一般的です。立て替え分の精算方法は事前に取り決めておくとよいでしょう。
Q4. 話し合いがまとまらないまま放置するとどうなりますか？
放置している間も固定資産税は発生し続け、建物の老朽化も進みます。また、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続人に分割され、共有者の数が増えて権利関係がより複雑になるおそれがあります。早めに方向性を決めることが望ましいです。
Q5. 弁護士に頼まないと共有物分割請求はできませんか？
手続き自体は本人でも進められますが、裁判所への申立書類の作成や、他の共有者との交渉が必要になるため、実務上は弁護士に依頼するケースがほとんどです。
Q6. 共有持分を放棄したら、その後は何も負担しなくてよいですか？
持分放棄によって共有関係からは離脱できますが、放棄が贈与とみなされ、持分を取得した他の共有者に贈与税が発生する可能性があります。放棄する側に直接の税負担はありませんが、残る兄弟との関係に影響することがあるため、事前によく話し合っておくことをおすすめします。
まとめ
兄弟間で共有名義の実家について意見が分かれてしまうのは、決して珍しいことではありません。大切なのは、感情的な対立に発展する前に、①話し合いによる分割（現物分割・価格賠償・換価分割）、②自分の持分だけの売却、③持分放棄、④裁判所への共有物分割請求という4つの選択肢があることを知り、状況に合った方法を選ぶことです。
水戸市で共有名義の実家をどうするか迷っている方は、まず現在の持分割合と登記状況を確認したうえで、ハウスドゥ 県庁水戸の無料査定をご活用ください。
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