水戸市で古い家を売るには？築40年・旧耐震の家の売り方【2026】

「相続した水戸市の実家が築40年を超えていて、そもそも売れるのか不安」「旧耐震の古い家は買い手がつかないのでは」——このページは、水戸市で古い家（築40年・旧耐震）を売りたい方に向けて、売り方の選択肢・費用と税金・水戸市ならではの制度を、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸店が地域密着の目線でまとめたものです。結論から言うと、古い家でも売る方法は複数あり、選び方しだいで手取りは大きく変わります。

「古い家」とは？築何年から古い家と呼ぶのか｜水戸市の売却で最初に知ること

不動産の売却で「古い家」に明確な法律上の定義はありませんが、実務ではおおむね築20年以上を指すことが多く、築30年・築40年・築50年と進むほど建物としての市場評価はほぼゼロに近づきます。木造戸建ての法定耐用年数は22年で、これを過ぎると税務上の建物価値は帳簿上ゼロになります。ただし「建物価値ゼロ＝売れない」ではありません。水戸市のように土地需要がある地域では、建物ではなく土地の価値で十分に売却が成立します。

旧耐震と新耐震の分かれ目は1981年（昭和56年）6月1日

古い家の売却でいちばん重要な分岐点が耐震基準です。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物＝旧耐震基準、1981年6月1日以降＝新耐震基準に分かれます。築40年を超える家（2026年時点で1986年より前に完成）の多くは、この旧耐震にあたる可能性があります。旧耐震かどうかは「建築年」ではなく「建築確認を受けた日」で判定するため、登記簿の新築年月日が1981年前後の物件は特に確認が必要です。旧耐震は買主の住宅ローンや税制優遇に影響するため、後の章でくわしく解説します。

水戸市で古い家の相場を自分で調べる3つの公的情報源

古い家の売却で失敗しないために、まずはご自身で相場の当たりをつけておくことをおすすめします。特定の物件価格を当店が断定することはできませんが、以下の公的な情報源を使えば、水戸市内の目安を無料で確認できます。

1. 不動産情報ライブラリ（国土交通省）——実際に成約した価格や地価公示を地図から確認できます。水戸市の駅・エリアを指定して、近い条件の取引を探せます。
2. 地価公示・都道府県地価調査——2026年の公示地価をもとに、水戸市の標準地の1㎡あたり単価が分かります。土地の面積を掛ければ、土地値のおおよその目安になります。
3. レインズ・マーケット・インフォメーション——直近の中古戸建・土地の成約データを、エリアと築年数で絞り込んで確認できます。

水戸市は水戸駅周辺・県庁エリア（笠原町）・赤塚駅・内原などでエリアごとに土地単価が異なります。同じ「築40年の古い家」でも、駅からの距離・接道・土地の広さで数百万円単位の差が出ます。数字はあくまで目安として捉え、正確な金額は無料査定でご確認ください（相場を装った根拠のない金額提示は当店では行いません）。

水戸市で古い家を売る6つの方法｜使い分けの早見表

古い家の売り方は大きく6つ。どれが最適かは、建物の傷み具合・土地の需要・売り急ぎの有無で変わります。

売り方	向いているケース	ポイント
①そのまま中古住宅として売る	まだ住める・雨漏りなし	解体費ゼロ。リフォーム再生を望む買主に届く
②古家付き土地として売る	建物価値ゼロだが土地に需要	解体は買主負担。売主は費用を抱えずに済む
③一部リフォームして売る	水回りだけ傷んでいる	かけた費用を回収できるか事前に相談を
④解体して更地で売る	建物の傷みが激しい・買主が土地を探している	解体費が先に出る。固定資産税の上がるタイミングに注意
⑤不動産会社に買取してもらう	早く確実に現金化したい・訳あり	当店の専門分野。最短2日で現金化も可能
⑥空き家バンクに登録する	急がない・田舎の需要を待てる	時間はかかるが移住需要に届く場合がある

迷ったら「そのままの買取価格」を先に聞くのが失敗しないコツ

よくある失敗が、先に解体してから売ろうとするケースです。解体費（水戸市の木造戸建でおおむね100万〜200万円が目安）を自己負担したのに、更地にしたことで固定資産税の住宅用地特例（最大1/6軽減）が外れ、かえって手取りが減ることがあります。当店の買取なら家財が残ったまま・古い家のままでも査定できるため、「解体すべきか」を判断する前に、まずそのままの買取価格を知っておくのが安全です。

旧耐震の古い家を売るときだけ効いてくる4つの注意点

新耐震の家では気にしなくてよいのに、旧耐震（1981年5月以前）の古い家では売却価格や買主の資金計画に直結する論点があります。

1. 買主の住宅ローンが通りにくいことがある

旧耐震の中古住宅は、金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しくなったり、融資期間が短くなったりします。買主が現金またはリフォームローン併用になると、買える層が狭まり売却期間が延びる原因になります。

2. 買主の住宅ローン控除には耐震基準適合証明などが必要

買主が住宅ローン控除を使うには、旧耐震の物件では原則として耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保などが必要です。これがないと買主のメリットが減り、値引き交渉につながります。売却前に「どうすれば買主が控除を使えるか」を整理しておくと有利に売れます。

3. 再建築不可・接道義務を満たさない土地に注意

古い家は、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない「再建築不可」の場合があります。再建築不可だと新築が建てられず価格が大きく下がりますが、買取や隣地所有者への売却など打ち手はあります。

4. 取得費が分かる書類を「片づける前に」探す

相続した古い家は購入時の売買契約書が見つからないことが多く、その場合は譲渡所得の計算で取得費を売却価格の5%（概算取得費）としなければならず、税金が跳ね上がります。家の片づけで契約書を捨ててしまう前に、権利証・売買契約書・当時の領収書を必ず探しておきましょう。

古い家の査定は4種類｜どれを選ぶべきか

売却の第一歩は査定です。査定には主に4種類あります。①机上（簡易）査定＝現地を見ずに立地・築年・面積から概算を出す方法で気軽に依頼できます。②訪問査定＝実際に建物・境界・接道を確認して精度の高い価格を出す方法で、古い家では傷み具合が価格を左右するため訪問査定が有効です。③AI査定＝データから瞬時に概算を出しますが古い家は誤差が大きくなりがちです。④一括査定＝複数社に同時依頼できますが、その後に多くの営業電話が来る点と、運営会社が同じ複数サイトに登録して「相見積もりのつもりが実は1社」になる場合がある点に注意が必要です。古い家・訳あり物件は、地域の実情を知る不動産会社の訪問査定が結局いちばん確実です。

水戸市で古い家を売る流れと必要書類

一般的な売却の流れは次のとおりです。仲介での売却期間はおおむね3〜6か月、買取なら最短2日〜2週間程度が目安です。

1. 査定依頼（机上または訪問）——必要書類：登記済権利証または登記識別情報、身分証
2. 媒介契約の締結（仲介の場合）——一般・専任・専属専任から選ぶ
3. 売却活動・内覧対応——古い家は現状を正直に伝えるほど後のトラブルが減る
4. 売買契約——必要書類：実印、印鑑証明書、固定資産税納税通知書、境界確認書など
5. 決済・引き渡し——残代金受領、所有権移転登記
6. 確定申告——売却の翌年、利益が出た場合や特例を使う場合

買取の場合は媒介契約・売却活動・内覧が不要になるため、上記②〜③を省略でき、当店が直接買主となるので日程が大幅に短縮できます。

古い家の売却にかかる費用と税金｜水戸市の売主が知っておくこと

仲介手数料の速算式

仲介で売る場合の上限額は法律で決まっています。売買価格が400万円を超える場合＝売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限です。例えば1,000万円で売れた場合、1,000万円×3％＋6万円＝36万円、消費税込みで39万6,000円が上限となります。買取の場合はこの仲介手数料がかかりません。

そのほかの費用

印紙税（売買契約書に貼る。軽減措置により1,000万円超〜5,000万円以下の契約で1万円）、登記費用（抵当権抹消や住所変更登記がある場合）、解体費用（更地にする場合）などがかかります。

譲渡所得税と使える特例

売って利益（譲渡所得）が出た場合に税金がかかります。譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用で計算し、所有期間が5年超なら長期譲渡所得で税率20.315％、5年以下なら短期で39.63％です。古い家では次の特例が特に重要です。

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除——自分が住んでいた家なら譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
• 相続した空き家の3,000万円特別控除——被相続人が住んでいた旧耐震の家を相続し、耐震改修または取り壊して売る等の要件を満たすと使えます（後述の水戸市発行の確認書が必要）。
• 取得費加算の特例——相続税を納めた家を、相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。
• 低未利用土地等の100万円特別控除——一定の低額な土地売却で使える場合があります。

※税制は要件が細かく、適用可否は個別事情で変わります。実際の申告は税理士・税務署にご確認ください。当店では提携の専門家をご紹介できます。

【水戸市の一次情報】解体補助・相続空き家控除の確認書・相談窓口

水戸市に「住宅の解体補助金」は無い（危険ブロック塀の撤去補助はある）

水戸市公式で確認したところ、老朽住宅そのものの解体費を補助する制度は水戸市にはありません。あるのは危険ブロック塀等撤去補助金で、撤去費の2/3・延長×14,000円/m×2/3・上限20万円のうち最も低い額が対象。道路面から高さ80cm超で通学路等に面するブロック塀が条件で、市内に本店・支店・営業所を有する業者に依頼し、交付決定通知の前に契約するとNGです（建築指導課 029-224-1111）。重要なのは要件に「販売を目的とする土地に存するものでないこと」とある点で、売ると決めてから撤去すると対象外になります。順番が補助の可否を決めるため、解体・撤去の前に一度ご相談ください。

相続空き家の3,000万円控除には市発行の「確認書」が必要

相続した空き家で3,000万円控除を使うには、水戸市が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。窓口は生活安全課（029-224-1113）で、申請から発行まで通常1週間程度、確定申告期は混雑します。水戸市は「相続後や譲渡後には入手が難しい書類がある」と明記しており、売った後では集められない書類があります。控除を使う予定なら、売却の段取りと並行して早めに準備しましょう。

水戸市の空き家ワンストップ相談窓口

水戸市はNPO法人と協働で空き家の総合相談窓口を設けています。老朽化した古い家をどうすべきか迷っている段階でも相談できます。売却・解体・活用の全体像は、地域の実情を知る当店でもご案内可能です。

理由別に見る古い家の売り方｜相続・空き家・訳あり・住み替え

相続した水戸市の古い家を売る

相続では、まず相続登記（2024年4月から義務化）を済ませないと売却できません。共有名義の場合は相続人全員の合意が必要です。取得費が分かる書類の確保と、相続空き家3,000万円控除・取得費加算の特例の検討がポイントです。

空き家になった古い家を売る

空き家は放置すると特定空家に指定され固定資産税の住宅用地特例（最大1/6）が外れて税が最大6倍になるリスクがあります。傷みが進む前・特定空家に指定される前に動くほど選択肢が広がります。

訳あり・事故物件・傷みが激しい古い家を売る

雨漏り・シロアリ・残置物・再建築不可・訳ありなど、一般の仲介では敬遠されがちな古い家こそ買取専門店の出番です。当店は現状のまま買い取れるため、片づけも解体も不要で、近隣に知られずに売却できます。

住み替えで古い家を売る

次の住まいの購入と古い家の売却のタイミング調整が鍵です。売却を待たずに現金化したい場合は買取、少しでも高くしたい場合は仲介と、状況に応じて使い分けます。

水戸市の古い家売却はハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸へ

当店はハウスドゥのフランチャイズ加盟店です。ハウスドゥは、元プロ野球選手・名球会の古田敦也氏をイメージキャラクターに起用し全国展開する、家・不動産の買取専門ブランドです。「家・不動産買取専門店」として、古い家・空き家・訳あり物件の買取を得意としており、仲介と買取の両方を同じ窓口で相談できます。

• 運営：株式会社トーマン（宅地建物取引業 茨城県知事(1)第7579号）
• 所在地：〒310-0853 水戸市平須町1820-475 エムロード21 C1階（駐車場あり）
• 営業時間 8:00〜21:00／水戸市・県央・県北・鹿行エリアに地域密着
• 古い家のまま・家財が残ったままでも査定可能／最短2日で現金化も対応

▶あわせて読みたい：水戸市の不動産売却・買取（ハウスドゥ 県庁水戸店トップ）／水戸市で家を更地にする費用｜税金と更地渡し

よくある質問（FAQ）

Q. 古い家を売却すると税金はかかりますか？

A. 売って利益（譲渡所得）が出た場合に譲渡所得税がかかります。所有5年超なら税率20.315％です。マイホームなら3,000万円特別控除で税額がゼロになるケースも多くあります。

Q. 古い家を売却するとき税金はいくらかかりますか？

A. 譲渡所得（売却価格−取得費−譲渡費用）に税率を掛けます。取得費が不明だと売却価格の5％で計算され税が増えるため、購入時の契約書を探すことが節税の第一歩です。

Q. 築40年・旧耐震の古い家でも売れますか？

A. 売れます。土地に需要のある水戸市では、古家付き土地や買取など建物価値ゼロでも成立する売り方があります。旧耐震は買主のローンに影響するため、売り方の設計が重要です。

Q. 古い家は解体してから売ったほうがいいですか？

A. 一概には言えません。解体費の自己負担や固定資産税の住宅用地特例が外れる点があるため、まず「そのままの買取価格」と「更地にした場合」を比較してから判断するのが安全です。

Q. 古い家の売却相場はどう調べればいいですか？

A. 不動産情報ライブラリ、地価公示・地価調査、レインズ・マーケット・インフォメーションの3つで水戸市内の目安を無料で確認できます。正確な金額は無料査定でご確認ください。

Q. 相続した空き家の3,000万円控除を使いたいです。何が必要ですか？

A. 水戸市生活安全課が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など複数の要件があります。売った後では集めにくい書類があるため、売却の段取りと並行して早めの準備をおすすめします。