「住宅ローンがまだ20年分残っている。この家は売れないのでは」——水戸市・県央エリアのご相談で、いちばん多い思い込みがこれです。結論から申し上げると、住宅ローンが残っている家でも売却はできます。実際、日本で売買される中古住宅の多くは、ローン返済中の家です。
ただし条件がひとつだけあります。引渡しの日までに住宅ローンを完済し、抵当権を消すこと。この一点さえ設計できれば、残債があっても売却は前に進みます。この記事では、残債の確認方法から、売却代金で足りない「オーバーローン」のときの4つの選択肢、任意売却のタイムリミット、費用と税金までを、水戸市で買取と仲介の両方を扱う立場から順番に整理します。
住宅ローンが残っている家でも売却はできます
売却の条件は「完済して抵当権を消す」ことだけ
住宅ローンを借りるとき、金融機関は購入した土地と建物に抵当権を設定します。返済が滞ったときに、その不動産を競売にかけて回収できるようにするための担保です。この抵当権が登記簿に残ったままだと、買主は「いつ競売にかけられるか分からない家」を買うことになるため、通常の売買は成立しません。
そこで実務では、売買代金の決済日に、その場でローンを一括返済し、同時に抵当権抹消登記を申請するという手順を取ります。売主・買主・不動産会社・司法書士・金融機関が同じ日に動くことで、「完済してから売る」のではなく「売った代金で完済する」ことが可能になります。順番が逆でよい、という点が最大のポイントです。
「ローンが残っている＝売れない」は誤解
ご相談者の多くが、貯金で先に完済しないと売却活動を始められないと考えています。そうではありません。査定も、媒介契約も、販売活動も、残債があるまま進められます。動き出しが遅れるほど選択肢が減るのが不動産ですから、まずは残債と売却見込み額の2つを把握するところから始めてください。
最初に確認するのは「残債」と「売却見込み額」の2つだけ
住宅ローン残高を確認する3つの方法
いま、いくら残っているのか。次の3つのいずれかで確認できます。
- 返済予定表（償還予定表）：借入時に金融機関から交付された表。何年何月時点の残高がいくらかが一覧になっています。
- 住宅ローン残高証明書：住宅ローン控除の確定申告用に、毎年10〜11月ごろ届く書類。年末時点の残高が分かります。
- 金融機関の窓口・ネットバンキング：いちばん正確です。売却を考えている旨を伝えれば、繰上完済時の「一括返済手数料」も同時に確認できます。
見落としやすいのが一括返済（繰上返済）手数料です。金融機関や商品によって無料〜数万円と幅があり、変動金利か固定金利かでも変わります。残債の数字だけでなく、この手数料も必ず聞いておいてください。
家がいくらで売れそうかを調べる（水戸市の相場の調べ方）
売却見込み額は、次の3つを組み合わせると精度が上がります。数字は必ず「目安」として扱ってください。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際の成約価格をもとにした取引価格情報と、公示地価・都道府県地価調査を地図上で確認できます。水戸市なら赤塚、内原、双葉台、見和、笠原町といった町丁目単位まで絞り込めます。
- レインズ・マーケット・インフォメーション：不動産会社が使うレインズの成約データを一般向けに公開したもの。売り出し価格ではなく成約価格が見られるのが利点です。
- ポータルサイトの売出事例：ただしこれは「売りたい人の希望価格」であり、成約価格より高めに出ます。上限の参考程度に。
水戸市はエリアによって値の付き方がはっきり分かれます。水戸駅周辺・偕楽園寄りの市街地、赤塚・内原の常磐線沿線、双葉台・見川といった住宅団地、そして郊外の農地寄りエリアでは、同じ築年数でも評価が変わります。県庁周辺や新興の住宅地は買い手が付きやすい一方、団地内の築古戸建は建物評価がほぼ乗らないケースもあります。正確な金額は机上査定・訪問査定で確認するのが確実です。
アンダーローンとオーバーローンの分かれ目
売却見込み額から、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用などの諸費用を差し引いた手取りが、残債を上回るかどうかで進め方が変わります。
- アンダーローン（手取り ＞ 残債）：通常の売却で完済でき、手元にお金も残ります。
- オーバーローン（手取り ＜ 残債）：不足分をどう埋めるかの設計が必要です。次章の4つの方法から選びます。
ここでよくある失敗が、諸費用を引かずに判断してしまうことです。売却額と残債がほぼ同額のとき、諸費用の分だけ足が出ます。査定の段階で「手取りいくらか」まで出してもらってください。
住宅ローンが残っている家を売る5つのステップ
実際の流れは次のとおりです。全体でおおむね3〜6か月、買取なら大幅に短縮できます。
- STEP1 残債と一括返済手数料を確認する（金融機関へ／即日〜数日）
- STEP2 査定を受けて手取り見込みを出す（机上査定は最短1営業日、訪問査定は現地確認あり）
- STEP3 アンダー／オーバーの判定と方針決定（仲介で時間をかけるか、買取で確実に決めるか）
- STEP4 媒介契約・販売活動、または買取の条件確定（仲介は1〜4か月が目安）
- STEP5 決済・引渡し。同日に一括返済＋抵当権抹消登記
STEP5では、司法書士が金融機関と買主側の立会いのもとで書類を確認し、着金を待って抹消登記を申請します。売主が自分で銀行に行く必要はありません。
必要になる主な書類
- 登記識別情報（権利証）／登記済証
- 実印・印鑑証明書（発行後3か月以内）
- 住民票（登記上の住所と現住所が違う場合）
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 本人確認書類、住宅ローンの返済予定表
- 建築確認済証・検査済証、測量図・境界確認書（あれば）
アンダーローンの場合の売却方法
決済日に売却代金で一括返済する
手取りが残債を上回るなら、話はシンプルです。決済日に買主から代金を受け取り、その場で金融機関へ一括返済。残ったお金が手元に入ります。住み替えの頭金や、賃貸への転居費用に充てる方が多いパターンです。
抵当権抹消登記にかかる費用
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆・建物1棟なら2,000円。土地が2筆に分かれていれば3,000円になります。これに司法書士報酬（おおむね1〜2万円程度が一般的）が加わります。金額としては小さいものの、忘れず諸費用に入れておいてください。
オーバーローンでも売る4つの方法
方法1｜自己資金や親族からの援助で不足分を埋める
もっとも単純で、費用も追加でかかりません。不足が数十万円程度なら現実的な選択肢です。親族から資金援助を受ける場合、年間110万円の基礎控除を超える贈与には贈与税がかかります。借入とする場合は、返済条件を書面にして実際に返済実績を残さないと、贈与とみなされることがあります。
方法2｜住み替えローンを使う
住み替えローンは、新居の購入資金に、旧居の返済しきれなかった残債を上乗せして借りる商品です。住み替えが前提の方には有力ですが、注意点が3つあります。
- 担保価値を超える借入になるため、審査は通常の住宅ローンより厳しい
- 旧居の売却と新居の購入を同日決済にする必要があり、スケジュール調整の難度が高い
- 借入総額が増えるため、月々の返済負担が上がる
方法3｜不動産買取で引渡し日を自分で決める
不動産会社が直接買主になる買取は、オーバーローンのときに効きます。理由は価格ではなく時間の確実性です。仲介は買主が現れるまで決済日が決まらないため、「いつ完済できるか」が読めません。買取なら引渡し日を先に確定でき、不足分をいくら・いつまでに用意すればよいかが逆算できます。仲介手数料もかかりません（買主が不動産会社本人であるため）。
一方で、買取価格は仲介での成約想定より低くなるのが通常です。オーバーローンの幅が大きいときは、まず仲介で挑戦し、期限を決めて売れなければ買取に切り替える、という組み立ても有効です。
方法4｜任意売却を検討する
自己資金も住み替えローンも難しく、返済自体が苦しい——という段階なら、任意売却が選択肢になります。金融機関（実務上は保証会社）の同意を得て、抵当権を外してもらったうえで市場で売却し、残った債務は分割で返済していく方法です。次章で詳しく説明します。
任意売却は「競売までのタイムリミット」で決まる
滞納から競売までの流れ
任意売却でいちばん大事なのは、内容よりもいつ動くかです。返済が滞ってから競売までは、おおむね次のように進みます（金融機関によって差があります）。
- 滞納1〜2か月：督促状・催告書が届く。この段階なら、リスケジュール（返済条件の変更）や通常売却がまだ選べます。
- 滞納3〜6か月：期限の利益を喪失し、分割で返す権利がなくなる。残債の一括請求へ。代位弁済により債権が保証会社へ移ります。
- 代位弁済後：保証会社が競売を申し立てる。裁判所から競売開始決定通知が届く。
- 入札〜開札：ここまで来ると任意売却の余地はほぼなくなります。
任意売却が成立するのは、原則として開札日の前日までです。しかし現実には、買主を探して契約し決済まで進めるには数か月かかります。競売開始決定の通知が届いてから相談されるケースが多いのですが、その時点では間に合わないことが少なくありません。滞納する前、あるいは1〜2回目の滞納の段階で相談するのが最善です。
任意売却と競売、何が違うのか
- 価格：任意売却は通常の売買と同じ市場で売るため、競売の落札価格より高くなる傾向があります。売却額が高いほど、残る債務は小さくなります。
- 周囲に知られるか：競売は裁判所やBIT（不動産競売物件情報サイト）で物件情報が公開されます。任意売却は通常の売り出しと見分けがつきません。
- 引越し時期：競売は落札者の意向で退去時期が決まります。任意売却は買主との交渉で調整でき、引越し費用を配分してもらえる場合もあります（保証会社の判断によります）。
- 残債の扱い：どちらも残った債務は消えません。ただし任意売却のほうが債権者と分割返済の協議がしやすいのが実情です。
県央・県北・鹿行エリアの競売は、水戸地方裁判所およびその支部が管轄します。地元の裁判所・地元の債権者と向き合う場面ですから、地域の実務に慣れた不動産会社が入る意味は小さくありません。
売却にかかる費用と税金
仲介手数料（速算式）
仲介で売る場合、売買価格が400万円を超えるときの上限額は売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税です。たとえば1,500万円なら、1,500万円×3％＝45万円、＋6万円＝51万円、＋消費税10％で56万1,000円が上限になります。あくまで上限であり、法律上の定めは「これを超えてはならない」というものです。買取の場合はこの仲介手数料がかかりません。
印紙税
売買契約書に貼る印紙です。軽減措置の適用がある場合、500万円超1,000万円以下で5,000円、1,000万円超5,000万円以下で1万円が目安です（記載金額により変動）。軽減措置には適用期限があるため、契約時点の税額を必ず確認してください。
抵当権抹消登記の費用
前述のとおり登録免許税は不動産1個につき1,000円。司法書士に依頼する場合は報酬が加わります。
譲渡所得税は20.315％か39.63％
売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。税率は所有期間で変わります。
- 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超）：20.315％（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）
- 短期譲渡所得（同5年以下）：39.63％（所得税30％＋復興特別所得税＋住民税9％）
譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。ローン残債は差し引けません。ここを勘違いされる方が多く、「ローンが残っているのだから利益は出ていない」と思っていたら課税された、という事故が起きます。
3,000万円特別控除
自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。相続した空き家についても、要件を満たせば被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除が使えます（適用期限は2027年12月31日までの譲渡）。
売って損が出たときの特例
オーバーローンで売った場合など、譲渡損失が出ることがあります。一定の要件を満たす居住用財産なら、その損失を給与所得などと損益通算し、さらに翌年以降3年間繰越控除できる特例があります。所得税・住民税が戻る可能性があるため、損が出たときこそ確定申告をしてください。
3,000万円控除と新居の住宅ローン控除は併用できない
住み替えのときの落とし穴です。旧居の売却で3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が受けられなくなります（譲渡の年およびその前後の一定年に控除を受けた場合）。どちらが得かは、譲渡益の大きさと新居の借入額しだいで逆転します。売る前に、税理士または税務署に必ず試算してもらってください。ここに書いた内容は一般的な制度の説明であり、個別の適用可否は必ず専門家にご確認ください。
理由別｜ローンが残ったまま売るときの注意点
離婚｜共有名義と連帯保証は離婚では消えない
もっともトラブルが多いのがこのケースです。押さえるべき点は3つあります。
- 共有名義なら、名義人全員の同意がないと売れません。片方が反対すると売却自体が止まります。
- 離婚しても連帯保証人・連帯債務者からは自動では抜けられません。離婚協議書に「夫が払う」と書いても、それは夫婦間の約束であり、金融機関には対抗できません。元配偶者が滞納すれば、請求は保証人に来ます。
- 財産分与の対象は「家」ではなく「家の価値 − 残債」です。オーバーローンなら、分けるべきプラスの財産がないという結論になることもあります。
「妻と子が住み続ける」という選択も可能ですが、名義とローン契約者と居住者がバラバラになると、将来の売却や借換えが極端に難しくなります。売って清算するほうが結果的に軽い、というケースは少なくありません。
転勤・住み替え｜売り先行か買い先行か
ローンが残っている状態での住み替えは、売り先行が基本です。売却額が確定してから新居の予算を決められるため、資金計画が崩れません。デメリットは仮住まいが必要になること。買い先行は仮住まい不要ですが、旧居が売れるまでダブルローンを抱えるリスクがあります。買取なら引渡し日を先に確定できるため、この二択の板挟みを回避しやすくなります。
なお、転勤で家を貸そうと考える方がいますが、住宅ローンは本人が住むことが条件です。無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められることがあります。貸す前に必ず金融機関へ相談してください。
相続した家にローンが残っていたら（団信の確認）
親の家を相続したら住宅ローンが残っていた、というご相談もあります。まず確認するのは団体信用生命保険（団信）です。加入していれば、死亡によりローンは保険金で完済され、残債はゼロになります。フラット35など団信が任意の商品もあるため、契約内容の確認が必須です。団信がなく残債が大きい場合は、相続放棄も含めた検討が必要になります（相続放棄は原則、相続開始を知ってから3か月以内）。
返済がつらい｜早く動くほど選択肢が多い
返済が苦しくなってきたが、まだ滞納はしていない。この段階がもっとも打ち手が多い時期です。通常売却・買取・リスケジュール・任意売却のすべてが選べます。滞納が始まると通常売却と買取が急速に難しくなり、代位弁済後は任意売却しか残りません。「まだ大丈夫」と思えるうちに残債と査定額を出しておくことが、いちばん確実な備えです。
仲介と買取、残債があるときはどちらが向くか
ローン残債があるときの選び方は、価格ではなく期限があるかどうかで決まります。
- 仲介が向く：アンダーローンで、時間に余裕がある。少しでも高く売って手元に残したい。
- 買取が向く：オーバーローンで不足分の工面に期限がある。転勤・離婚・滞納など動ける期間が決まっている。近所に知られたくない。残置物や傷みがあり、そのまま引き渡したい。
買取は仲介手数料が不要で、内覧の対応も、引渡し後の契約不適合責任も原則不要です。金額だけを比べると仲介が有利に見えますが、「売れ残っている間も返済は続く」という費用を計算に入れると、判断は変わることがあります。
水戸市・県央エリアの売却は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸へ
買取専門店だからできること
当店はハウスドゥの「家・不動産買取専門店」として、水戸市を中心に県央・県北・鹿行エリアの不動産を扱っています。自社で直接買い取るため、買主を探す期間が要りません。ご希望と条件が整えば最短2日で現金化まで進められます（査定のご回答は最短1営業日）。仲介での売却も並行してご提案できますので、「まず高く挑戦して、期限が来たら買取に切り替える」といった二段構えの設計も可能です。
ハウスドゥのブランドと、古田敦也さん
ハウスドゥは、元プロ野球選手の古田敦也さんをイメージキャラクターに起用している全国ブランドです。全国のネットワークで培われた買取のノウハウと、水戸に根ざした地域の目線。この2つを組み合わせられることが、当店の強みだと考えています。
店舗情報
- 店舗名：ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸
- 運営会社：株式会社トーマン
- 免許番号：茨城県知事(1)第7579号
- お問い合わせ：0120-565-072
- 対応エリア：水戸市／ひたちなか市／那珂市／笠間市／小美玉市／茨城町／大洗町／城里町／東海村／日立市／常陸太田市／常陸大宮市／高萩市／北茨城市／大子町／鹿嶋市／神栖市／鉾田市／行方市／潮来市
査定額をお伝えする際は、どの取引事例をもとに、どう評価したのかの根拠を必ずご説明します。宅地建物取引業法でも、査定額の根拠を明示することが定められています。金額だけを大きく見せて、後から下げるようなご案内はいたしません。
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よくある質問｜住宅ローンが残っている家の売却
住宅ローンが残ってる家を売ることはできますか？
できます。ただし引渡しの日までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが条件です。実務では決済日に売却代金でその場で一括返済し、同時に抵当権抹消登記を行うため、先に自己資金で完済しておく必要はありません。
住宅ローンが残ってるけど家を売るにはどうしたらいいですか？
まず住宅ローン残高（返済予定表・残高証明書・金融機関の窓口で確認）と、家の売却見込み額の2つを把握してください。そのうえで諸費用を引いた手取りが残債を上回るか下回るかで、進め方が変わります。上回ればそのまま売却できます。下回る場合は自己資金での補填、住み替えローン、買取、任意売却の4つから選びます。
売却代金でローンを完済できない（オーバーローン）場合はどうなりますか？
4つの方法があります。①自己資金や親族からの援助で不足分を埋める、②住み替えローンで新居の借入に上乗せする、③不動産買取で引渡し日を確定させ資金計画を立てる、④任意売却で債権者の同意を得て抵当権を外してもらう。返済が滞る前ほど選べる手が多くなります。
任意売却はいつまでに相談すればいいですか？
制度上は競売の開札日の前日までですが、実際には買主を探して決済まで進めるのに数か月かかります。競売開始決定の通知が届いてからでは間に合わないことが多いため、滞納する前、または1〜2回目の滞納の時点でご相談ください。滞納3〜6か月で期限の利益を喪失し、代位弁済に進むと選択肢が急速に減ります。
ローンが残っている家を売ると税金はかかりますか？
売却して譲渡所得（売却価格−取得費−譲渡費用）がプラスになれば課税されます。税率は所有期間5年超で20.315％、5年以下で39.63％です。注意点として、ローン残債は譲渡所得の計算では差し引けません。マイホームなら最高3,000万円の特別控除が使える場合があります。損が出た場合も、要件を満たせば損益通算・繰越控除で税金が戻る可能性があるため確定申告をおすすめします。
離婚で家を売るとき、連帯保証人からは抜けられますか？
離婚しただけでは自動的に抜けられません。連帯保証・連帯債務は金融機関との契約であり、離婚協議書に返済者を定めても金融機関には対抗できません。元配偶者が滞納すれば請求は保証人に来ます。売却して完済・清算するのが、保証関係を確実に終わらせる方法です。
水戸市で家を売るとき、査定はどのくらいで出ますか？
机上査定であれば最短1営業日でご回答します。より精度の高い訪問査定では、現地確認のうえで根拠となる取引事例を添えてご説明します。ご希望と条件が整えば、当店の直接買取で最短2日での現金化まで対応可能です。
住宅ローンが残っていることは、売却をあきらめる理由になりません。むしろ、残債があるからこそ「いつ・いくらで決済できるか」の設計が価値を持ちます。水戸市・県央エリアで、ローン返済中の家の売却をお考えでしたら、まずは残債と査定額の2つの数字をそろえるところから、お手伝いさせてください。
