水戸市の不動産売却でかかる費用と税金｜手取りの計算方法【2026年】

水戸市で不動産売却を考えるとき、「手元にいくら残るのか」を正しく知るためには、売却価格だけでなく仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税といった費用の全体像を先につかんでおくことが欠かせません。とくに譲渡所得税は3,000万円特別控除などの特例を知っているかどうかで、納める税額が数百万円単位で変わることもあります。この記事では、水戸市で不動産売却・買取を専門に取り扱うハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が、水戸市で不動産を売るときにかかる費用と税金を、計算方法・具体例つきで種類ごとに整理して解説します。水戸市の売却の流れや相場そのものについては、水戸市の不動産売却｜相場・流れ・費用と査定の完全ガイド【2026年】で詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

1. 水戸市の不動産売却でかかる費用の全体像

不動産を売却する際にかかる費用は、大きく分けると「仲介会社に支払う仲介手数料」「契約・登記の手続きにかかる費用」「売却益に対してかかる税金」の3つです。すべてが必ず発生するわけではなく、住宅ローンの残債の有無や、所有期間、控除の適用可否によって金額は大きく変わります。

1-1. 主にかかる費用の一覧

• 仲介手数料（仲介で売却した場合。買取の場合は原則不要）
• 売買契約書に貼る印紙税
• 抵当権抹消登記などの登録免許税・司法書士報酬
• 譲渡所得が出た場合の譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
• 測量費・解体費など、物件の状態によって発生する費用

1-2. 買取の場合は仲介手数料がかからない

ハウスドゥのように不動産会社が直接買主となる「買取」の場合、仲介手数料は発生しません。訳あり物件や築古の戸建てで「仲介での売却が難航している」というケースでは、買取であれば費用の内訳自体がシンプルになる点も知っておくと判断がしやすくなります。ただし買取価格は仲介での成約価格より低くなる場合があるため、手数料の有無だけでなく手取りの総額で比べることが前提です。

2. 仲介手数料の計算方法（速算式）

2-1. 400万円を超える場合の速算式

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められており、多くの不動産会社がこの上限額を請求します。売却価格が400万円を超える場合の速算式は次のとおりです。

仲介手数料（税抜） = 売却価格 × 3% + 6万円
これに消費税10%を加えた金額が実際の請求額になります。たとえば水戸市内で2,000万円の中古戸建てを売却した場合、(2,000万円×3%+6万円)×1.1＝72万6,000円が仲介手数料の上限目安です。

2-2. 200万円以下・200万円超400万円以下の場合

売却価格が低い場合は速算式ではなく、以下の区分ごとの料率で計算します。

• 200万円以下の部分：売却価格×5%＋消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却価格×4%＋消費税
• 400万円超の部分：売却価格×3%＋消費税

2-3. 低廉な空き家等の仲介手数料の特例（上限33万円）

国土交通省の報酬告示（宅地建物取引業法関係・報酬告示のページ）では、令和6年7月1日施行の改正により、売買代金（消費税を含まない額）が800万円以下の宅地・建物を「低廉な空家等」として、媒介に要する費用を勘案し、依頼者から受ける報酬を30万円の1.1倍（33万円・税込）まで受け取れる特例が定められています。通常の料率（200万円以下5.5%、200万円超400万円以下4.4%、400万円超3.3%、いずれも税込ベース）で計算すると、800万円未満の取引では33万円を下回りますが、この特例では上限が33万円となります。実際に特例を使うかどうか、いくら請求されるかは不動産会社ごとに異なるため、媒介契約の前に見積もりで確認してください。水戸市内の低廉な空き家をお持ちの方は、当サイトの「水戸市の低廉な空き家｜仲介手数料は最大33万円」で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

2-4. 仲介手数料はいつ・どうやって支払うか

一般的には売買契約時に50%、引き渡し時に残り50%を支払う「分割払い」が多く採用されています。買主が決まらないうちに請求されることはなく、成功報酬であることも押さえておきたいポイントです。

3. 不動産売却の契約でかかる印紙税

3-1. 契約金額ごとの印紙税額（2026年時点）

不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。不動産売買契約書は2027年3月31日までに作成されるものについて軽減税率が適用されており、2026年時点でも軽減後の税額が使えます。

• 500万円超1,000万円以下：印紙税5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：印紙税1万円
• 5,000万円超1億円以下：印紙税3万円
• 1億円超5億円以下：印紙税6万円

3-2. 電子契約なら印紙税はかからない

2022年の宅地建物取引業法改正により不動産売買契約でも電子契約が認められるようになりました。印紙税法は紙の課税文書を対象とするため、電子契約を選べば印紙税自体が不要になります。仲介会社に電子契約への対応可否を確認しておくと、数千円〜数万円のコストを抑えられます。

4. 売却時の登記費用（抵当権抹消など）

4-1. 抵当権抹消登記の登録免許税

住宅ローンが残った状態で売却する場合、引き渡しまでに抵当権を抹消する登記が必要です。登録免許税は不動産1個（土地・建物それぞれ）につき1,000円と定額で、戸建てなら土地・建物で合計2,000円が目安になります。

4-2. 司法書士報酬の目安

抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、報酬相場は1万5,000円〜2万5,000円程度です。売主の住所が登記簿上の住所と異なる場合は、住所変更登記の報酬が別途1万円前後かかることもあります。

4-3. 住所変更登記が必要になるケース

結婚や転居で登記簿上の住所と現住所が異なる場合、売却前に住所変更登記をしておく必要があります。水戸市内でも「実家を離れて長年経ち、登記簿の住所が古いまま」というケースは少なくないため、査定の早い段階で司法書士に確認しておくと引き渡しがスムーズです。

5. 譲渡所得税（所得税・住民税）の仕組み

5-1. 譲渡所得の計算式

譲渡所得税は、売却価格そのものではなく「譲渡所得」に対してかかります。計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

取得費には購入時の代金のほか仲介手数料や登記費用も含まれ、譲渡費用には今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税、測量費などが含まれます。

5-2. 所有期間で変わる税率

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

同じ売却益でも所有期間によって税額がほぼ倍近く変わるため、売却時期を検討する際の重要な判断材料になります。

5-3. 取得費が分からないときの概算取得費

国税庁のタックスアンサー（No.3258 取得費が分からないとき）では、土地の取得費は買い入れ時の購入代金・購入手数料などの合計額、建物の取得費は購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額とされています。つまり建物は、所有していた年数が長いほど取得費が小さくなり、譲渡所得が出やすくなります。購入時の契約書を紛失するなどして取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却価格の5%を下回る場合は、売却価格の5%相当額を取得費とする「概算取得費」を使うことができます。ただし実際の取得費より低くなるケースが多く、譲渡所得が大きくなり税額も増える点に注意が必要です。古い契約書が見つからない場合は、購入時のローン契約書や当時の広告、通帳の記録などから取得費を推定できることもあるため、売却前に一度確認することをおすすめします。

6. 売却で使える控除・特例と主な要件

6-1. 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。所有期間の長さに関係なく使え、多くの方にとって最も税負担を軽くできる制度です。売却した年の前年・前々年にこの特例やマイホームの買換え特例を使っていないことなど、いくつかの適用要件があります。

6-2. 相続した空き家の3,000万円特別控除との違い

被相続人が一人で住んでいた家を相続し、耐震基準を満たす状態か更地にして売却した場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」という別の特例があります。居住用財産の3,000万円控除とは適用要件も申告書類も異なるため、混同しないよう注意が必要です。水戸市での相続空き家の要件・期限は、当サイトの「相続空き家3000万円控除｜水戸市の手続きと期限【2026】」で詳しく解説しています。

6-3. 取得費加算の特例

相続した不動産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を使うことができます（国税庁No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。この特例は、相続や遺贈で財産を取得した人に相続税が課税されていることが要件で、適用を受けるには確定申告が必要です。取得費が増える分、譲渡所得が小さくなり税負担が軽くなります。期限の起算日や対象になるかどうかは、ご自身のケースで税務署や税理士に確認してください。

6-4. 3,000万円控除と取得費加算は併用できないことがある

同じ家屋・敷地について、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません。どちらが有利かは、納めた相続税額や譲渡益の大きさによって変わるため、両方の金額を試算したうえで選ぶことが大切です。判断に迷う場合は、確定申告前に税理士への相談をおすすめします。

6-5. 所有期間が10年を超える居住用財産の軽減税率

国税庁のタックスアンサー（No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例）では、売った年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年を超える居住用財産を売る場合、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分について、所得税の税率が10%に軽減される特例が案内されています（6,000万円を超える部分は別の計算式、復興特別所得税は別途加算）。この特例は3,000万円特別控除と重ねて受けることができます。一方で、売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと、買換え・交換の特例を受けていないこと、親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でないことなどの要件があります。住民税の税率や、ご自身が対象になるかは、国税庁の案内や税理士・税務署で確認してください。

不動産売却の手取りはいくら？費用が出る順番と確認5項目

費用の種類を知るだけでは、手元にいくら残るかは分かりません。実際には、売却代金から住宅ローンの完済額、各種の費用、税金を順に差し引いて考えます。以下は考え方の流れで、金額は物件の状態・借入先・契約条件によって変わるため、査定の段階で個別に確認してください。

手取りの前提になる売却価格の調べ方

手取りは売却代金によって大きく変わります。まずは国土交通省の不動産情報ライブラリで、水戸市内の取引価格や地価公示などの公的なデータを確認しておくと、査定額が妥当かどうかを見る参考になります。ただし、掲載されている取引の面積・築年数・立地などは自宅と同じではなく、取引件数が少ない地区ほど価格に幅が出るため、そのまま売却価格になるわけではありません。あくまで参考値として、複数の会社の査定額と比べて判断しましょう。

手取りを計算する順番

順番	項目	確認先	ポイント
1	売却代金	査定書・売買契約書	仲介は売出価格ではなく実際の成約価格、買取は買取価格で考えます
2	住宅ローンの完済額	借入先の金融機関	完済に伴う手数料の有無や手続きの期間は金融機関ごとに異なります
3	仲介手数料	媒介契約書	買取の場合は原則かかりません（1-2参照）
4	印紙税・登記費用	売買契約書・司法書士	本記事の3章・4章参照
5	測量・解体・残置物の処分	物件の現地確認	必要な場合のみ発生します。必ずかかるとは限りません
6	譲渡所得税・住民税	翌年の確定申告	売却益が出た場合にかかります。特例の可否で変わります（5章・6章参照）
7	引っ越し・仮住まい	ご自身の計画	住み替えの場合は別に見込みます

手取りの目安は「売却代金 − 上の2〜7の合計」です。

費用を支払うタイミング

時期	主な支払い
売買契約のとき	仲介手数料の約半額（一般的な例）、契約書に貼る印紙税
引き渡し・決済のとき	仲介手数料の残り、住宅ローンの完済と抵当権抹消の登記費用
売却した翌年の2月16日〜3月15日	譲渡所得の確定申告と納税（売却益が出た場合や特例を使う場合）

支払いの割合や時期は契約内容によって異なります。媒介契約書や売買契約書で、いつ・いくら必要かを事前に確認しておきましょう。

売却前に確認したい5項目

確認項目	なぜ必要か	どこで確認するか
住宅ローンの残債と完済の手続き	売却代金で完済できるかを先に把握するため。足りない場合は不足分の用意が必要になります	借入先の金融機関
登記簿上の名義・住所	共有名義、相続登記の未了、住所変更があると手続きと日数が増えるため（4-3参照。相続は水戸市の相続不動産売却の手順へ）	登記事項証明書・司法書士
取得費がわかる書類	譲渡所得税の計算に影響するため（5-3・7-4参照）	購入時の契約書・通帳・ローン契約書
境界・測量・残置物の有無	買主から求められる場合があり、費用が発生し得るため（境界確定・測量費用、空き家の解体費用と補助参照）	現地確認・不動産会社
使える特例とその期限	3,000万円特別控除などは確定申告をして初めて適用されるため（6章・8-2参照）	国税庁の案内・税理士

仲介と買取で費用はどう変わる？

項目	仲介で売る場合	買取で売る場合
仲介手数料	必要（上限は国土交通省の告示で定められています）	原則かかりません
売却価格	買主を探して成約した価格で決まります	会社の買取査定額で決まり、仲介の成約価格より低くなる場合があります
測量・残置物などの扱い	買主との契約条件に応じて売主が対応する場合があります	現況のままの買取が可能かは会社ごとに異なるため、査定時に確認します

仲介手数料がかからない点だけで判断せず、手取りの総額で比べることが大切です。迷う場合は、仲介と買取の両方で査定額を取る方法もあります（机上査定とは？水戸市の遠方相続向け使い方と費用・流れ）。水戸市全体の売却の流れや相場は水戸市の不動産売却ガイド、空き家の場合は水戸市の空き家売却ガイドもご覧ください。

ご自身のケースの手取りを知りたい方は、0120-565-072、または無料査定フォームからご相談ください。

7. 水戸市での費用シミュレーション

7-1. 例1：水戸市内の中古の一戸建てを2,000万円で売却する場合

仲介手数料の上限目安は約72万6,000円、印紙税は1万円（軽減後）、抵当権抹消の登録免許税は2,000円程度が目安です。購入時の取得費（購入代金＋購入時の仲介手数料など）が売却価格を上回っていれば譲渡所得は発生せず、譲渡所得税はかかりません。ここまでの合計はおおむね74万円前後ですが、司法書士報酬・測量費・残置物の処分費などは含まない概算です。

7-2. 例2：相続した実家を1,500万円で売却する場合

相続した実家を売却する場合は、取得費が親の購入当時の金額を引き継ぐため、譲渡所得が発生しやすい点に注意が必要です。たとえば取得費が不明で概算取得費（売却価格の5%＝75万円）を使う場合、譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いても譲渡所得は1,000万円を超えることがあります。ここで居住用財産の3,000万円特別控除や相続空き家の3,000万円特別控除の要件を満たせば、譲渡所得が控除額の範囲に収まり、譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。逆にどちらの特例も使えない場合は、長期譲渡所得（20.315%）でも100万円以上の税負担になり得るため、売却前に特例の適用可否を確認しておくことが重要です。

7-3. 例3：住宅ローンが残っている場合の手取りのイメージ（仮定の数字）

次の表は、説明用に置いた仮の数字で、実際の金額ではありません。譲渡所得税、測量・解体・残置物の処分費、引っ越し費用、ローン完済時の手数料は含めていません。

項目	金額（仮定）
売却価格（成約価格）	2,000万円
住宅ローンの完済額	1,200万円
仲介手数料（上限額・税込）	72万6,000円
印紙税	1万円
抵当権抹消（登録免許税2,000円＋司法書士報酬2万円）	2万2,000円
差し引き後に手元に残る額	724万2,000円

この例では、2,000万円から1,200万円、72万6,000円、1万円、2万2,000円を差し引くと724万2,000円になります。実際には売却益が出れば譲渡所得税がかかり、物件の状態によっては測量費などが加わるため、手取りはさらに変わります。

7-4. 取得費を証明する書類の探し方

取得費を証明できるかどうかで納税額が大きく変わります。購入時の売買契約書が見つからない場合は、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、当時の重要事項説明書、購入時の振込記録が残った通帳、固定資産税の課税明細書などから購入価格を推定できることがあります。水戸市内の実家を相続された方は、売却のご相談時にこれらの書類が手元にあるかを一緒に確認することをおすすめします。

8. 費用を抑える・損をしないためのポイント

8-1. 仲介手数料の値引き交渉より査定額の比較を優先する

仲介手数料の値引きだけに注目すると、査定額自体が相場より低い会社を選んでしまい、結果的に手元に残る金額が減ってしまうことがあります。まずは複数社の査定額を比較し、そのうえで諸費用の内訳を確認するのが基本です。

8-2. 控除・特例は確定申告をしないと使えない

3,000万円特別控除も取得費加算の特例も、確定申告をして初めて適用される制度です。「売却益が出なかったから申告は不要」と思い込んで申告を忘れると、本来払わなくてよい税金を払うことになったり、逆に控除が使えず損をしたりするため注意しましょう。

8-3. 複数の特例を試算してから選ぶ

相続した不動産の場合は、3,000万円特別控除と取得費加算の特例のどちらが有利かをあらかじめ試算しておくことが大切です。売却価格や取得費、納めた相続税額によって結果が変わるため、当店では査定時にあわせて概算シミュレーションのご相談も承っています。

9. 水戸市でハウスドゥにご相談いただく理由

9-1. 仲介・買取の両方に対応

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸は、仲介での売却と自社での買取の両方に対応しています。費用を抑えて高く売りたい方には仲介を、期日を決めて確実に現金化したい方には買取をご提案するなど、状況に合わせた売り方をご案内できます。

9-2. 水戸市の費用・税金を踏まえた概算シミュレーション

査定から契約、確定申告に必要な書類の準備まで、ご相談内容に応じてご案内します。「費用や税金がいくらかかるのか分からず動けない」という段階からのご相談も歓迎です。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 水戸市で不動産を売却する際の仲介手数料はいくらですか？

売却価格が400万円を超える場合、速算式（売却価格×3%＋6万円）に消費税を加えた金額が上限目安です。2,000万円で売却した場合は約72万6,000円が目安になります。

Q2. 印紙税はいつ、どうやって払いますか？

売買契約を締結するタイミングで、契約金額に応じた収入印紙を契約書に貼って納めます。電子契約を利用する場合は印紙税自体がかかりません。

Q3. 譲渡所得税はどんなときにかかりますか？

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得がプラスになった場合にかかります。取得費が売却価格を上回る場合や、控除の範囲に収まる場合は譲渡所得税はかかりません。

Q4. 3,000万円特別控除はどんな人が使えますか？

自分が住んでいる家（居住用財産）を売却する方が対象です。相続した空き家を売却する場合は、別途「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度があり、要件が異なります。

Q5. 相続した実家を売る場合、3,000万円控除と取得費加算の特例はどちらが得ですか？

納めた相続税額や譲渡益の大きさによって有利な方が変わります。同じ家屋・敷地では両方を併用できないため、それぞれの金額を試算したうえで選ぶ必要があります。

Q6. 確定申告はいつまでにすればいいですか？

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、譲渡所得の確定申告を行う必要があります。控除や特例を使う場合も、この期間内の申告が条件になります。

Q7. 売却で手元にいくら残るかは、どう計算しますか？

売却代金から、住宅ローンの完済額、仲介手数料（買取は原則不要）、印紙税・登記費用、必要に応じた測量・解体・残置物の処分費、売却益が出た場合の税金を差し引いて考えます。金額は物件や借入先によって変わるため、査定の際に概算を確認しましょう。

Q8. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却代金で残債を完済し、引き渡しまでに抵当権を抹消する流れが一般的です。売却代金が残債に届かない場合は、不足分の用意について借入先の金融機関に相談します。完済時の手数料の有無は金融機関によって異なります。

Q9. 売却価格が800万円以下の空き家でも、仲介手数料の特例は使えますか？

国土交通省の報酬告示では、売買代金（消費税を含まない額）が800万円以下の宅地・建物を「低廉な空家等」とし、依頼者から受ける報酬の上限を33万円（税込）とする特例があります。適用の有無や実際の請求額は、媒介契約の前に不動産会社へ確認してください。

Q10. 所有期間が10年を超えるマイホームを売る場合、税金は軽くなりますか？

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える居住用財産には、所得税の軽減税率の特例（国税庁No.3305）があり、3,000万円特別控除と重ねて受けられます。ただし前年・前々年の適用制限や特別の関係がある人への売却でないことなどの要件があるため、対象かどうかは国税庁の案内や税理士・税務署で確認してください。

11. 水戸市の売却費用と税金のまとめ

水戸市で不動産を売却する際にかかる費用は、仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税の4種類が中心です。とくに譲渡所得税は、3,000万円特別控除や取得費加算の特例を知っているかどうかで納税額が大きく変わります。ご自身のケースでどの特例が使えるか分からない場合は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸まで一度ご相談ください。査定とあわせて、費用・税金の概算シミュレーションもご案内します。