水戸市で不動産を売るときにかかる費用と税金【2026年】

水戸市で家や土地を売却するとき、「手元にいくら残るのか」を正しく知るためには、売却価格だけでなく仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税といった費用の全体像を先につかんでおくことが欠かせません。とくに譲渡所得税は3,000万円特別控除などの特例を知っているかどうかで、納める税額が数百万円単位で変わることもあります。この記事では、水戸市で不動産売却・買取を専門に取り扱うハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が、水戸市で不動産を売るときにかかる費用と税金を、計算方法・具体例つきで種類ごとに整理して解説します。水戸市の売却の流れや相場そのものについては、水戸市の不動産売却｜相場・流れ・費用と査定の完全ガイド【2026年】で詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

1. 水戸市の不動産売却でかかる費用の全体像

不動産を売却する際にかかる費用は、大きく分けると「仲介会社に支払う仲介手数料」「契約・登記の手続きにかかる費用」「売却益に対してかかる税金」の3つです。すべてが必ず発生するわけではなく、住宅ローンの残債の有無や、所有期間、控除の適用可否によって金額は大きく変わります。

1-1. 主にかかる費用の一覧

• 仲介手数料（仲介で売却した場合。買取の場合は原則不要）
• 売買契約書に貼る印紙税
• 抵当権抹消登記などの登録免許税・司法書士報酬
• 譲渡所得が出た場合の譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
• 測量費・解体費など、物件の状態によって発生する費用

1-2. 買取の場合は仲介手数料がかからない

ハウスドゥのように不動産会社が直接買主となる「買取」の場合、仲介手数料は発生しません。訳あり物件や築古の戸建てで「仲介での売却が難航している」というご相談を水戸市内でも数多くいただきますが、買取であれば費用の内訳自体がシンプルになる点も知っておくと判断がしやすくなります。

2. 仲介手数料の計算方法（速算式）

2-1. 400万円を超える場合の速算式

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められており、多くの不動産会社がこの上限額を請求します。売却価格が400万円を超える場合の速算式は次のとおりです。

仲介手数料（税抜） = 売却価格 × 3% + 6万円
これに消費税10%を加えた金額が実際の請求額になります。たとえば水戸市内で2,000万円の中古戸建てを売却した場合、(2,000万円×3%+6万円)×1.1＝72万6,000円が仲介手数料の上限目安です。

2-2. 200万円以下・200万円超400万円以下の場合

売却価格が低い場合は速算式ではなく、以下の区分ごとの料率で計算します。

• 200万円以下の部分：売却価格×5%＋消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却価格×4%＋消費税
• 400万円超の部分：売却価格×3%＋消費税

2-3. 低廉な空き家等の仲介手数料の特例（上限33万円）

2018年の法改正により、売却価格400万円以下の低廉な空き家等については、現地調査費用などを加味して仲介手数料の上限が33万円（税込）まで引き上げられる特例があります。水戸市内の低廉な空き家をお持ちの方は、当サイトの「水戸市の低廉な空き家｜仲介手数料は最大33万円」で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

2-4. 仲介手数料はいつ・どうやって支払うか

一般的には売買契約時に50%、引き渡し時に残り50%を支払う「分割払い」が多く採用されています。買主が決まらないうちに請求されることはなく、成功報酬であることも押さえておきたいポイントです。

3. 印紙税

3-1. 契約金額ごとの印紙税額（2026年時点）

不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。不動産売買契約書は2027年3月31日までに作成されるものについて軽減税率が適用されており、2026年時点でも軽減後の税額が使えます。

• 500万円超1,000万円以下：印紙税5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：印紙税1万円
• 5,000万円超1億円以下：印紙税3万円
• 1億円超5億円以下：印紙税6万円

3-2. 電子契約なら印紙税はかからない

2022年の宅地建物取引業法改正により不動産売買契約でも電子契約が認められるようになりました。印紙税法は紙の課税文書を対象とするため、電子契約を選べば印紙税自体が不要になります。仲介会社に電子契約への対応可否を確認しておくと、数千円〜数万円のコストを抑えられます。

4. 登記費用

4-1. 抵当権抹消登記の登録免許税

住宅ローンが残った状態で売却する場合、引き渡しまでに抵当権を抹消する登記が必要です。登録免許税は不動産1個（土地・建物それぞれ）につき1,000円と定額で、戸建てなら土地・建物で合計2,000円が目安になります。

4-2. 司法書士報酬の目安

抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、報酬相場は1万5,000円〜2万5,000円程度です。売主の住所が登記簿上の住所と異なる場合は、住所変更登記の報酬が別途1万円前後かかることもあります。

4-3. 住所変更登記が必要になるケース

結婚や転居で登記簿上の住所と現住所が異なる場合、売却前に住所変更登記をしておく必要があります。水戸市内でも「実家を離れて長年経ち、登記簿の住所が古いまま」というケースは少なくないため、査定の早い段階で司法書士に確認しておくと引き渡しがスムーズです。

5. 譲渡所得税（所得税・住民税）の仕組み

5-1. 譲渡所得の計算式

譲渡所得税は、売却価格そのものではなく「譲渡所得」に対してかかります。計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

取得費には購入時の代金のほか仲介手数料や登記費用も含まれ、譲渡費用には今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税、測量費などが含まれます。

5-2. 所有期間で変わる税率

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

同じ売却益でも所有期間によって税額がほぼ倍近く変わるため、売却時期を検討する際の重要な判断材料になります。

5-3. 取得費が分からないときの概算取得費

購入時の契約書を紛失し取得費が証明できない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。ただし実際の取得費より低くなるケースが多く、譲渡所得が大きくなり税額も増える点に注意が必要です。古い契約書が見つからない場合は、購入時のローン契約書や当時の広告、通帳の記録などから取得費を推定できることもあるため、売却前に一度確認することをおすすめします。

6. 使える控除・特例

6-1. 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。所有期間の長さに関係なく使え、多くの方にとって最も税負担を軽くできる制度です。売却した年の前年・前々年にこの特例やマイホームの買換え特例を使っていないことなど、いくつかの適用要件があります。

6-2. 相続した空き家の3,000万円特別控除との違い

被相続人が一人で住んでいた家を相続し、耐震基準を満たす状態か更地にして売却した場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」という別の特例があります。居住用財産の3,000万円控除とは適用要件も申告書類も異なるため、混同しないよう注意が必要です。水戸市での相続空き家の要件・期限は、当サイトの「相続空き家3000万円控除｜水戸市の手続きと期限【2026】」で詳しく解説しています。

6-3. 取得費加算の特例

相続した不動産を、相続開始があったことを知った日の翌日から3年10か月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を使うことができます。取得費が増える分、譲渡所得が小さくなり税負担が軽くなります。

6-4. 3,000万円控除と取得費加算は併用できないことがある

同じ家屋・敷地について、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません。どちらが有利かは、納めた相続税額や譲渡益の大きさによって変わるため、両方の金額を試算したうえで選ぶことが大切です。判断に迷う場合は、確定申告前に税理士への相談をおすすめします。

7. 水戸市での費用シミュレーション

7-1. 例1：水戸市内の中古戸建てを2,000万円で売却する場合

仲介手数料の上限目安は約72万6,000円、印紙税は1万円（軽減後）、抵当権抹消の登録免許税は2,000円程度が目安です。購入時の取得費（購入代金＋購入時の仲介手数料など）が売却価格を上回っていれば譲渡所得は発生せず、譲渡所得税はかかりません。諸費用の合計はおおむね75万円前後が目安になります。

7-2. 例2：相続した実家を1,500万円で売却する場合

相続した実家を売却する場合は、取得費が親の購入当時の金額を引き継ぐため、譲渡所得が発生しやすい点に注意が必要です。たとえば取得費が不明で概算取得費（売却価格の5%＝75万円）を使う場合、譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いても譲渡所得は1,000万円を超えることがあります。ここで居住用財産の3,000万円特別控除や相続空き家の3,000万円特別控除の要件を満たせば、譲渡所得が控除額の範囲に収まり、譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。逆にどちらの特例も使えない場合は、長期譲渡所得（20.315%）でも100万円以上の税負担になり得るため、売却前に特例の適用可否を確認しておくことが重要です。

7-3. 取得費を証明する書類の探し方

取得費を証明できるかどうかで納税額が大きく変わります。購入時の売買契約書が見つからない場合は、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、当時の重要事項説明書、購入時の振込記録が残った通帳、固定資産税の課税明細書などから購入価格を推定できることがあります。水戸市内の実家を相続された方は、売却のご相談時にこれらの書類が手元にあるかを一緒に確認することをおすすめします。

8. 費用を抑える・損をしないためのポイント

8-1. 仲介手数料の値引き交渉より査定額の比較を優先する

仲介手数料の値引きだけに注目すると、査定額自体が相場より低い会社を選んでしまい、結果的に手元に残る金額が減ってしまうことがあります。まずは複数社の査定額を比較し、そのうえで諸費用の内訳を確認するのが基本です。

8-2. 控除・特例は確定申告をしないと使えない

3,000万円特別控除も取得費加算の特例も、確定申告をして初めて適用される制度です。「売却益が出なかったから申告は不要」と思い込んで申告を忘れると、本来払わなくてよい税金を払うことになったり、逆に控除が使えず損をしたりするため注意しましょう。

8-3. 複数の特例を試算してから選ぶ

相続した不動産の場合は、3,000万円特別控除と取得費加算の特例のどちらが有利かをあらかじめ試算しておくことが大切です。売却価格や取得費、納めた相続税額によって結果が変わるため、当店では査定時にあわせて概算シミュレーションのご相談も承っています。

9. 水戸市でハウスドゥにご相談いただく理由

9-1. 仲介・買取の両方に対応

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸は、仲介での売却と自社での買取の両方に対応しています。費用を抑えて高く売りたい方には仲介を、期日を決めて確実に現金化したい方には買取をご提案するなど、状況に合わせた売り方をご案内できます。

9-2. 水戸市の地域密着で売却実績を積み重ねている

水戸市内の相場や地域ごとの特徴を把握したスタッフが、査定から契約、確定申告に必要な書類の準備まで一貫してサポートします。「費用や税金がいくらかかるのか分からず動けない」という段階からのご相談も歓迎です。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 水戸市で不動産を売却する際の仲介手数料はいくらですか？

売却価格が400万円を超える場合、速算式（売却価格×3%＋6万円）に消費税を加えた金額が上限目安です。2,000万円で売却した場合は約72万6,000円が目安になります。

Q2. 印紙税はいつ、どうやって払いますか？

売買契約を締結するタイミングで、契約金額に応じた収入印紙を契約書に貼って納めます。電子契約を利用する場合は印紙税自体がかかりません。

Q3. 譲渡所得税はどんなときにかかりますか？

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得がプラスになった場合にかかります。取得費が売却価格を上回る場合や、控除の範囲に収まる場合は譲渡所得税はかかりません。

Q4. 3,000万円特別控除はどんな人が使えますか？

自分が住んでいる家（居住用財産）を売却する方が対象です。相続した空き家を売却する場合は、別途「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度があり、要件が異なります。

Q5. 相続した実家を売る場合、3,000万円控除と取得費加算の特例はどちらが得ですか？

納めた相続税額や譲渡益の大きさによって有利な方が変わります。同じ家屋・敷地では両方を併用できないため、それぞれの金額を試算したうえで選ぶ必要があります。

Q6. 確定申告はいつまでにすればいいですか？

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、譲渡所得の確定申告を行う必要があります。控除や特例を使う場合も、この期間内の申告が条件になります。

11. まとめ

水戸市で不動産を売却する際にかかる費用は、仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税の4種類が中心です。とくに譲渡所得税は、3,000万円特別控除や取得費加算の特例を知っているかどうかで納税額が大きく変わります。ご自身のケースでどの特例が使えるか分からない場合は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸まで一度ご相談ください。査定とあわせて、費用・税金の概算シミュレーションもご案内します。