「実家が空き家のままで、家財道具も仏壇も、押し入れの中身もそのまま。片づけないと売れないのだろうか」——水戸市とその周辺で空き家のご相談をいただくとき、いちばん多いのがこのお悩みです。
結論からお伝えします。空き家は、家財や残置物が残ったままでも売却できます。むしろ、片づけたり解体したりする前にご相談いただいたほうが、手元に残るお金が増えることが少なくありません。この記事では、水戸市で空き家を「そのまま」売るときの考え方・費用・税金・順番を、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸（株式会社トーマン／茨城県知事（1）第7579号）がまとめました。
「空き家をそのまま売却」には2つの意味がある
検索して調べていると、話がかみ合わないことがあります。それは「そのまま」という言葉が、二通りに使われているからです。
意味① 解体せずに、建物を残したまま売る
更地にせず、中古住宅または古家付き土地として売る方法です。多くの解説記事はこちらの意味で書かれています。
意味② 家財・残置物を片づけずに売る
家具・家電・衣類・食器・仏壇・布団・物置の中身などが残ったまま売る方法です。実際にお困りの方が知りたいのは、じつはこちらであることが多いのですが、正面から答えている記事はほとんどありません。
この記事は②の「家財・残置物が残ったまま売れるのか」を中心に、①も含めて解説します。
結論：水戸市でも、家財・残置物が残ったまま売却できます
仲介の場合は「引き渡しまでに撤去」が原則
不動産会社に買主を探してもらう仲介では、売買契約書に「引き渡しまでに残置物を撤去して引き渡す」と定めるのが一般的です。つまり売主が費用と手間をかけて片づけることになります。買主が住むための家を買う以上、当然といえば当然です。
買取なら「残置物ごと」引き取れることが多い
一方、不動産会社が直接買主になる買取では、買主である会社が自社で片づけ・リフォーム・解体まで行うことを前提にしています。そのため家財が残ったままの状態で、そのまま引き渡しができるケースが多くあります。当店でも、鍵をお預かりしてそのままお引き渡し、という形は珍しくありません。
ただし、片づけ費用がゼロになるわけではありません。会社側が負担する撤去費用は買取価格に織り込まれます。ですから比べるべきは「片づけ費用が無料かどうか」ではなく、最終的に手元にいくら残るか（手取り）です。ここは後ほど表で整理します。
そもそも「残置物」とは？ 付帯設備との違い
残置物の読み方と意味
残置物は「ざんちぶつ」と読みます。売主が置いていった動産（家具・家電・衣類・日用品など）を指し、不動産（土地・建物）とは別のものとして扱われます。「残留物」という言い方をすることもありますが、不動産の売買実務では残置物という語が使われます。
残置物と付帯設備は分けて考える
エアコン・照明器具・給湯器・物置・カーポートなどは、契約時に付帯設備表で「引き渡すもの／撤去するもの」「故障の有無」を一つひとつ確認します。「置いていってよい」と口約束にすると、あとで「動かない」「撤去してほしい」というトラブルの原因になります。書面に残すことが何より大切です。
残置物の所有者は誰か
引き渡し前の残置物の所有者は原則として売主（相続した空き家であれば相続人）です。相続人が複数いる場合、家財も相続財産に含まれますので、勝手に処分すると後々のトラブルになりかねません。金目のものだけでなく、書類・写真・通帳・権利証なども含めて、まずは相続人の間で「処分してよい」という合意を取っておくと安心です。
契約不適合責任と、残置物撤去の特約
引き渡し後に「残っているものを片づけてほしい」と言われないためには、売買契約書に残置物の扱いを明記しておきます。実務では、たとえば次のような形で定めます。
- 売主は本物件内の残置物を撤去せずに現況のまま引き渡し、買主はこれを了承する
- 引き渡し後の残置物の処分は買主の費用と責任で行う
- 売主は本物件の設備・残置物について、契約不適合責任を負わない（買取の場合）
「現況有姿（げんきょうゆうし）」という言葉が使われることもあります。この一文があるかないかで、引き渡し後の負担がまったく変わります。契約書に目を通す際は、金額だけでなくここも必ずご確認ください。
家財を自分で片づけると、いくらかかる？
ご自身で片づける場合の費用は、間取りよりも「量」で決まります。同じ4LDKでも、押し入れと物置が満杯の家と、生活用品だけの家では倍以上違います。そのため、ネット上の相場表はあくまで参考程度とお考えください。当店では現地を拝見したうえで、金額の見通しをお伝えしています。
費用のほかに、見落とされがちなのが時間です。遠方にお住まいの相続人が土日ごとに水戸へ通って片づけると、交通費と数か月の時間がかかります。その間も固定資産税と管理の手間は続きます。「片づけてから売る」と決める前に、片づけずに売った場合の金額も一度聞いておく——これが損をしない進め方です。
なお、家庭ごみ・粗大ごみの出し方や持ち込みの可否は水戸市の案内をご確認ください。事業者に依頼する場合は、一般廃棄物の収集運搬の許可がある業者かどうかも確認しておくと安心です。
【重要】片づける前に、必ず探していただきたい3つの書類
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい部分です。片づけの現場では、売却で必要になる書類が「紙くず」として捨てられてしまうことが実際に起きています。処分業者は書類の価値を判断できませんし、ご遺族も見分けがつきません。
① 購入当時の売買契約書（いちばん大切）
親御さんがその家を買ったときの売買契約書です。これがあると、売却益を計算するときの取得費を証明できます。
もし取得費が分からないと、税法上は「概算取得費」として売却価格の5％で計算することになります。たとえば1,000万円で売れた場合、取得費はわずか50万円とみなされ、差額の大部分に税金がかかる計算になります。一枚の紙が、税金を大きく左右します。
② 建築確認済証・検査済証
建物が適法に建てられたことを示す書類です。買主が住宅ローンを組むときや、再建築の可否を確認するときに効いてきます。
③ 測量図・境界の書類、権利証（登記識別情報）
隣地との境界の位置を示す図面や、境界確認書です。これが無いと、売却前に測量が必要になり、費用と時間が余分にかかることがあります。
片づけを始める前に、この3つだけは家の中を探してください。仏壇の引き出し、押し入れの奥の封筒、タンスの最下段——実際に見つかる場所は決まっています。ご不安であれば、片づける前の状態で一度ご相談ください。
順番を間違えると損をする ——解体・撤去は「後」でよい
更地にすると固定資産税の特例が外れる
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準が200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。解体費用を払ったうえに、翌年の固定資産税が上がる——という順番の失敗は珍しくありません。
賦課期日は1月1日です。年内に解体するか、年明けにするかでも変わります。
水戸市に「住宅の解体補助金」はありません
正直にお伝えします。水戸市には、一般の住宅を解体するための補助金制度はありません。「補助金が出るはず」という前提で解体を進めると、全額自己負担になります。
ただし、水戸市には危険ブロック塀等撤去補助金があります（担当：建築指導課）。道路面からの高さが80cmを超えるブロック塀等で、通学路または市地域防災計画の災害時主要道路に面していることなどが条件です。補助額は、撤去費の3分の2／延長×14,000円/m×3分の2／上限20万円のうち最も低い額です。
ここに、不動産会社だからこそお伝えできる注意点があります。水戸市の要件には「販売を目的とする土地に存するものでないこと」と明記されています。つまり「売ると決めてから」ブロック塀を撤去しても補助は出ません。まだ売却を決めていない段階であれば使える可能性があります。順番が金額を決める典型例です。事前相談が必須で、交付決定の通知前に契約してしまうと対象外になる点にもご注意ください。
だから「まず査定、片づけと解体は後」
片づけ・解体は、いつでもできます。しかし片づけてしまった書類は戻りませんし、解体してしまった建物も戻りません。順番としては、①今のままの査定を聞く → ②書類を探す → ③片づけ・解体するかを金額で比べる → ④契約、が安全です。
仲介と買取、どちらが手取りで得か
| 比べる項目 | 仲介で売る | 買取（当店が直接購入） |
|---|---|---|
| 残置物・家財 | 原則、引き渡しまでに売主が撤去 | 残したまま引き渡せる場合が多い |
| 仲介手数料 | かかる（速算式は下記） | 直接の売買のためかからない |
| 売却価格 | 市場価格に近づきやすい | 撤去・改修費を見込むため市場価格より低くなる |
| 期間 | 買主が見つかるまで数か月かかることも | 条件が整えば短期間で現金化 |
| 近隣に知られるか | 広告・内見があるため知られやすい | 広告せずに進められる |
| 契約不適合責任 | 売主が負うのが原則 | 免除とする契約が一般的 |
「買取は安い」と言われますが、仲介手数料・片づけ費用・解体費用・売れるまでの固定資産税と管理費をすべて差し引いたあとで比べると、逆転することがあります。当店では両方の見通しを並べてお示ししますので、そのうえでお決めください。
空き家売却でかかる費用と税金（水戸市の場合）
仲介手数料の速算式
売買価格が400万円を超える場合、上限は売買価格×3％＋6万円＋消費税です。たとえば1,000万円なら36万円＋消費税が上限になります。これは法律上の上限額であり、買取では媒介（仲介）そのものがないため発生しません。
印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。契約金額に応じて決まり、一定期間は軽減措置の適用があります。金額は契約時にご案内します。
登記にかかる費用
住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記、名義が親のままなら相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。加えて、住所変更登記も2026年4月から義務化されます。司法書士に依頼する場合は報酬が別途かかります。
譲渡所得税・住民税
売却益（譲渡所得）が出た場合、所有期間5年超の長期譲渡であれば20.315％（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）です。5年以下の短期譲渡は39.63％と高くなります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の要件を満たすと、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。要点は次のとおりです。
- 期限は2027年12月31日までの譲渡（延長の有無は都度ご確認ください）
- 相続人が3人以上の場合、1人あたりの上限は2,000万円
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件がある
- 売却後に買主が耐震改修または取壊しを行う形でも、引き渡しの翌年2月15日までに完了すれば対象にできる区分があります
最後の点は重要です。売主が解体費を負担しなくても控除を使える可能性があるということですが、そのためには売買契約の中で買主の取壊しを取り決めておく必要があります。契約書を作る不動産会社にしかできない部分です。
「被相続人居住用家屋等確認書」は市役所で取る
この控除を使うには、水戸市が発行する被相続人居住用家屋等確認書が必要です。窓口は水戸市の生活安全課（029-224-1113）で、申請から発行まで通常1週間程度かかります。確定申告の時期は混み合います。
そして水戸市は「相続後や譲渡後には入手が難しい書類がある」と案内しています。売ってしまった後では集められない書類があるということです。この点でも、片づけ・売却の前のご相談をおすすめします。
取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。3,000万円控除との併用可否は状況によりますので、税理士または税務署にご確認ください。
水戸市の空き家相場は「自分で確かめられる」
相場については、当店が数字を作ってお見せするのではなく、どなたでも無料で確認できる公的な情報源をご案内します。ご自身で調べたうえで査定を比べていただくのが、いちばん確実です。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）……実際の取引価格や地価を地図上で確認できます
- 地価公示・都道府県地価調査……その地点の1㎡あたりの価格の目安が分かります
- レインズ・マーケット・インフォメーション……成約した物件の情報を種別・エリア別に確認できます
水戸市内でも、水戸駅周辺・赤塚・内原・見和・双葉台・河和田といったエリアや、常磐線・水郡線の駅からの距離で価格帯は大きく異なります。同じ市内だからと平均値で判断せず、その町丁の事例で見ることが大切です。
水戸市の空き家相談窓口
売却をまだ決めていない段階であれば、水戸市の空き家ワンストップ総合相談窓口もご利用いただけます。水戸市がNPO法人ふるさと空き家相談・サポートと協働で運営しており、電話・メール・LINEで相談できます（水戸市五軒町2-2-7／029-291-6363）。
「売る・貸す・管理する」を横断して相談できる窓口ですので、方針が固まっていない方はここから始めるのも一つの方法です。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸について
当店は、テレビCMでおなじみのハウスドゥのフランチャイズ加盟店として、水戸市を中心に県央・県北・鹿行エリアの不動産売却・買取を承っています。ハウスドゥは古田敦也氏をイメージキャラクターに起用しており、全国的にご存じの方も多いブランドです。
- 運営会社：株式会社トーマン
- 免許番号：茨城県知事（1）第7579号（国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで、どなたでも照会できます）
- 所在地：〒310-0853 茨城県水戸市平須町1820-475 エムロード21 C1階
- 営業時間：8:00〜21:00／駐車場4台
- 電話：0120-565-072（フリーダイヤル・査定とご相談は無料です）
- 対応：仲介・直接買取・空き家・相続・訳あり物件のご相談
査定額をお伝えするときは、その根拠を書面でご説明します。宅地建物取引業法 第34条の2 第2項では、媒介契約にあたって価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないと定められています。親切心ではなく法律上の義務です。根拠を示さない査定額、その場で決めるよう求める会社には、どうぞご注意ください。
なお、不動産の買取は「売主＝個人、買主＝不動産会社」という形の取引です。宅地建物取引業法のクーリング・オフ（第37条の2）や8種制限は業者が売主となる場合に買主を守る制度ですので、買取では働きません。印を押す前に、金額の根拠と契約条件を書面で確認することが唯一の防御になります。
よくあるご質問
Q. 家財がそのままでも本当に査定してもらえますか？
はい。家財が残ったままの状態で拝見し、その状態のままお引き取りする場合の金額をお伝えできます。片づけてからでなくて構いません。
Q. 残置物の撤去費用は、売主と買主のどちらが払うのですか？
仲介では原則として売主が撤去します。買取で「残置物ごと」とする場合は買主である当社が処分しますが、その費用は買取価格に反映されます。どちらが得かは、手取り額で比べてご判断ください。
Q. 相続した家の家財を、勝手に処分してもいいですか？
家財も相続財産にあたります。相続人が複数いる場合は、処分の前に相続人の間で合意しておくことをおすすめします。あわせて、売買契約書・権利証・通帳などの重要書類が混ざっていないかご確認ください。
Q. 仏壇や神棚が残っていても大丈夫ですか？
ご相談ください。宗教的なお道具は、ご家族のお気持ちに沿った形で進めるのが第一です。閉眼供養などをご希望の場合は、段取りのご相談も承ります。
Q. 空き家を解体して更地にしてから売ったほうが高く売れますか？
一概には言えません。更地のほうが買主は付きやすい反面、解体費がかかり、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。当店では、そのまま売った場合と更地にした場合の手取りを並べてお示しします。
Q. 水戸市に空き家の解体補助金はありますか？
一般の住宅の解体に対する補助金はありません。条件に当てはまる場合に使えるのは危険ブロック塀等撤去補助金（上限20万円）で、こちらは「販売を目的とする土地」は対象外とされています。
Q. 遠方に住んでいて水戸に行けません。それでも売れますか？
可能です。現地確認は当店が行い、書類のやり取りは郵送や電子で進められます。まずはお電話やメールでご相談ください。
まとめ：片づける前に、まずご相談を
水戸市で空き家を「家財そのまま」売ることはできます。大切なのは順番です。①今のままの金額を聞く → ②片づける前に売買契約書・確認済証・測量図を探す → ③片づけ・解体するか金額で比べる → ④契約で残置物の扱いを明記する。この順番を守るだけで、手元に残るお金は変わります。
ご相談・査定は無料です。「まだ売ると決めていない」という段階でも構いません。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸（株式会社トーマン／0120-565-072）へお気軽にお声がけください。
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