水戸市の空き家売却ガイド｜方法・費用・控除を解説

「水戸市にある実家が空き家になっている」「相続した家をどうすればいいかわからない」——そんなお悩みを抱えていませんか？

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水戸市では高齢化や人口減少を背景に、空き家が増加傾向にあります。空き家を放置すると固定資産税の負担増や行政指導のリスクがあるだけでなく、建物の老朽化によって近隣トラブルを招くおそれもあります。一方で、早めに売却すれば税制上の優遇措置を活用できるケースも多く、手取り額を最大化できる可能性があります。

この記事では、水戸市で空き家を売却するための具体的な方法・費用・税金の特例・注意点を、地域密着の不動産買取専門店として徹底解説します。「そのまま売る」「解体して更地にする」「リフォームして売る」の判断基準や、相続空き家ならではの手続きも詳しくお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。

早く知りたい人向けまとめ

項目	ポイント
売却方法	仲介（高値を狙える）・買取（早く確実に売れる）・買取保証付き仲介の3パターン
売却にかかる期間	仲介で3〜6ヶ月が目安、買取なら最短2日〜1ヶ月程度
主な諸費用	仲介手数料・登記費用・測量費・解体費（必要な場合）など、売買価格の約5〜10％が目安
使える税制特例	相続空き家の3,000万円特別控除（2027年12月31日まで）、低未利用土地等100万円控除
放置リスク	特定空家指定で固定資産税が最大6倍に増額される可能性あり
相談先	ハウスドゥ 県庁水戸（☎0120-565-072）で無料査定・売却相談を受付中

水戸市の空き家問題の現状と放置リスク

水戸市で空き家が増えている背景

茨城県全体で空き家数は増加傾向にあり、空き家率は約15％に達しています。水戸市も例外ではなく、高齢化・人口減少・核家族化の進行により、親世代が住んでいた実家が空き家になるケースが年々増えています。

特に水戸市郊外エリアや、JR水戸駅から離れた住宅地では需要と供給のミスマッチが顕著です。市の中心部は比較的需要がありますが、郊外の築古戸建は買い手が見つかりにくく、長期間の売れ残りにつながることも珍しくありません。

「いつか使うかもしれない」と放置している間に建物は劣化し、売却できる条件はどんどん悪くなっていきます。空き家をお持ちの方は、まず現状を把握することが第一歩です。

空き家を放置するとどうなる？固定資産税の増額リスク

空き家を放置し続けると、以下のようなリスクが発生します。

• 固定資産税の実質増額：住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、倒壊の危険性がある空き家などが「特定空家」に指定されると、この特例が除外され、固定資産税が実質的に最大6倍になる可能性があります。
• 行政からの指導・命令：空家等対策特別措置法に基づき、自治体から助言・指導・勧告・命令が段階的に行われます。最終的には行政代執行による強制撤去とその費用請求もありえます。
• 倒壊・火災・防犯上のリスク：老朽化した空き家は倒壊や火災の危険性が高く、近隣住民への被害や損害賠償責任が発生する恐れもあります。
• 害虫・害獣の発生：管理されていない空き家にはシロアリやネズミ、ハクビシンなどが発生しやすく、建物の劣化をさらに進行させます。

こうしたリスクを踏まえると、空き家は「持っているだけでコストがかかる資産」です。早期に売却を検討することが、結果的に手元に残るお金を増やすことにつながります。

水戸市の空き家対策制度と相談窓口

水戸市では空き家問題に対応するため、いくつかの制度や相談窓口を設けています。

まず、空き家に関する総合的な相談は水戸市生活安全課の「空家空地係」（☎029-224-1113）で受け付けています。特定空家の認定や空き家に関する行政手続きについて案内してもらえます。

また、後述する「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」を利用する際に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」は、水戸市の担当窓口で発行してもらう必要があります。

なお、2026年4月現在、水戸市には空き家の解体工事そのものに対する補助金制度は設けられていません。ただし、「水戸市危険ブロック塀等撤去補助金」（危険なブロック塀の撤去費用の一部を補助する制度）は利用可能な場合があります。補助金制度は年度ごとに変更される可能性があるため、最新情報は水戸市役所に直接お問い合わせください。

水戸市で空き家を売却する3つの方法

方法①：仲介で売却する（高値を狙いたい方向け）

仲介売却は、不動産会社が売主の代わりに買主を見つける方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い一方で、買主が見つかるまでに3〜6ヶ月程度の期間がかかることが一般的です。

水戸市の場合、市中心部の物件や築浅の戸建であれば仲介で売却しやすい傾向があります。一方、郊外の築古物件は仲介では売れ残るリスクもあるため、価格設定と販売戦略が重要になります。

仲介を選ぶ場合は、不動産会社と「媒介契約」を締結します。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類がありますが、空き家の売却では販売活動に力を入れてもらえる専任媒介がおすすめです。

仲介売却では、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトへの掲載や、チラシ配布、オープンハウスの実施といった販売活動が行われます。地元の不動産事情に詳しい会社を選ぶことが、売却成功の鍵となります。

方法②：不動産買取で売却する（早く確実に売りたい方向け）

不動産買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。買主を探す必要がないため、最短2日〜1ヶ月程度で売却が完了します。仲介手数料が不要な点も大きなメリットです。

ただし、買取価格は仲介で売却した場合の相場より2〜3割ほど低くなる傾向があります。それでも、以下のようなケースでは買取が有力な選択肢になります。

• 築年数が古く、仲介では買い手がつきにくい物件
• 遠方に住んでおり、何度も内覧対応ができない場合
• 相続で取得した空き家を早く現金化したい場合
• 残置物（家具や家財道具）がそのまま残っている場合
• 近隣に知られずに売却したい場合

ハウスドゥ 県庁水戸は、全国700店舗以上のネットワークを持つ買取専門店です。築古の空き家や残置物のある物件でも、柔軟に対応いたします。

方法③：買取保証付き仲介（両方のいいとこ取り）

「できるだけ高く売りたいけど、売れ残りも不安」という方には、買取保証付き仲介がおすすめです。まず一定期間は仲介で売り出し、期限内に売れなかった場合は、あらかじめ取り決めた価格で不動産会社が買い取る方式です。

高値売却の可能性を追求しつつ、最終的な売却を保証するこの方法は、空き家の売却に特に適しています。仲介期間中に販売活動を行い、市場の反応を見ながら価格を調整できる点も利点です。

ハウスドゥ 県庁水戸では、仲介・買取・買取保証付き仲介のすべてに対応しています。お客様の状況やご希望に合わせた最適な売却プランをご提案しますので、まずはお気軽にご相談ください。

水戸市の空き家売却の流れと必要書類

空き家売却の基本的な流れ（7ステップ）

水戸市で空き家を売却する場合、以下の流れが一般的です。

ステップ1：現状確認と情報整理
権利関係（登記簿謄本）、建物の状態、接道状況、用途地域などを確認します。相続で取得した場合は、相続登記が完了しているかも必ずチェックしてください。2024年4月から相続登記が義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しないと過料の対象になります。

ステップ2：不動産会社への査定依頼
複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や対応を比較します。空き家の場合は、建物の状態や解体の要否も含めた総合的な査定が重要です。地域の相場観を持った地元の不動産会社に相談するのがおすすめです。

ステップ3：売却方法の決定と媒介契約
仲介・買取・買取保証付き仲介のいずれかを選び、不動産会社と契約を結びます。この段階で売り出し価格や販売戦略も決定します。

ステップ4：販売活動（仲介の場合）
ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内覧対応などを行います。空き家の場合は鍵の預かりによる内覧対応も可能です。

ステップ5：購入申し込み・条件交渉
購入希望者から申し込みが入ったら、価格や引渡し条件について交渉します。

ステップ6：売買契約の締結
重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結し、手付金を受領します。

ステップ7：決済・引渡し
残代金の受領と同時に、物件の引渡しと所有権移転登記を行います。空き家の場合は残置物の撤去を完了させておく必要があります（買取の場合は残置物ありでも対応可能なことがあります）。

空き家売却で必要な書類一覧

空き家を売却する際に必要な主な書類は以下の通りです。相続で取得した物件では追加の書類が必要になる場合があります。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• 固定資産税の納税通知書（最新年度分）
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
• 建築確認済証・検査済証（あれば）
• 土地の測量図・境界確認書（あれば）
• 相続登記完了後の登記簿謄本（相続物件の場合）
• 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）

書類が見つからない場合や、相続登記がまだ済んでいない場合でも対応は可能です。ハウスドゥ 県庁水戸では、司法書士や税理士と連携したワンストップ対応で、書類の準備や手続きもサポートしています。

そのまま売る？解体する？リフォームする？3つの選択肢を比較

空き家を売却する際、「建物をそのまま残して売るか」「解体して更地にして売るか」「リフォームしてから売るか」は大きな判断ポイントです。それぞれのメリット・デメリットを整理しましょう。

選択肢①：そのまま（現況のまま）売却する

建物をそのまま残した状態で売却する方法です。解体費用がかからないため初期コストを抑えられます。また、「中古住宅」として購入後にリフォームやリノベーションをしたいという買い手に響く可能性があります。

一方で、築年数が古く建物の状態が悪い場合は、買い手が解体費用を差し引いた価格で購入を検討するため、実質的な売却価格が下がることもあります。水戸市の場合、1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、買い手から耐震性への不安を指摘されやすい点に注意が必要です。

現況のまま売却が向いているのは、築30年以内で建物の状態が比較的良好な場合や、土地だけでなく建物にも価値がある場合です。

選択肢②：解体して更地にしてから売却する

建物を解体して更地にすると、買い手にとっては「すぐに新築できる土地」となるため、購入のハードルが下がります。特に水戸市中心部や駅周辺など、土地需要が高いエリアでは更地の方が売却しやすい傾向があります。

解体費用の目安は、水戸市の木造住宅で坪あたり約3〜4万円程度です。30坪の建物であれば約90万〜120万円程度が相場となります（付帯工事費は別途）。解体費用は売主の負担となりますが、更地にすることで売却価格が上がり、トータルの手取り額が増えるケースもあります。

ただし、解体すると「住宅用地の特例」が外れ、翌年の固定資産税が上がる点に注意してください。そのため、解体のタイミングは販売計画と合わせて検討することが重要です。また、相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合は、解体のタイミングと特例の要件を事前に確認しておく必要があります。

選択肢③：リフォームしてから売却する

水回りや内装をリフォームしてから売り出す方法です。見た目がきれいになることで内覧時の印象が良くなり、売却価格の上乗せが期待できます。

ただし、リフォーム費用が売却価格の上乗せ分を上回ってしまうリスクもあります。過度なリフォームは買い手の好みに合わない場合もあるため、費用対効果を慎重に判断する必要があります。

リフォームが有効なのは、建物の構造がしっかりしていて、内装の更新だけで見違えるほど印象が変わるケースです。どの程度のリフォームが効果的かは、地域の相場や需要を熟知した不動産会社に相談して判断するのがおすすめです。

いずれの選択肢が最適かは、建物の状態・立地・周辺の需要・売主様のご事情によって変わります。ハウスドゥ 県庁水戸では、物件を実際に拝見したうえで最適な方法をご提案しますので、判断に迷ったらお気軽にご相談ください。

空き家売却にかかる費用と手取り額の目安

売却時にかかる主な費用

空き家を売却する際の主な費用は以下の通りです。物件の状況や売却方法によってかかる費用は異なります。

仲介手数料：売買価格の3％＋6万円（売買価格400万円超の場合）＋消費税が上限です。買取の場合はかかりません。たとえば売買価格が1,000万円の場合、仲介手数料は最大39.6万円（税込）です。

登記費用：抵当権抹消登記や住所変更登記など、状況に応じて必要な登記手続きの費用です。司法書士への報酬を含めて2〜5万円程度が目安です。

測量費：境界が確定していない土地の場合、確定測量が必要になることがあります。費用は30〜50万円程度です。

解体費：更地にして売却する場合、水戸市の木造住宅で坪3〜4万円程度が目安です。

残置物撤去費：家具や家財道具が残っている場合の撤去費用です。量にもよりますが、10〜30万円程度が相場です。

印紙税：売買契約書に貼付する印紙です。売買価格に応じて金額が異なります。

手取り額のシミュレーション（概算）

一般的に、空き家売却の諸費用は売買価格の約5〜10％が目安です。仲介手数料、登記費用、税金などを差し引いた額が手取り額になります。

たとえば、水戸市内の空き家を800万円で仲介売却した場合の概算イメージは以下の通りです（あくまで概算であり、実際の金額は個別の条件により異なります）。

項目	金額（概算）
売買価格	800万円
仲介手数料	▲約33万円
登記費用	▲約3万円
印紙税	▲0.5万円
残置物撤去費	▲約15万円
手取り額目安	約748万円

※上記に加え、譲渡益が発生する場合は譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、後述する3,000万円特別控除などの特例が適用できれば、税負担を大幅に軽減できる場合があります。

正確な手取り額を知りたい方は、不動産会社に査定を依頼するとともに、税理士に税金面の相談をすることをおすすめします。

空き家売却で使える税制特例と控除

被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合に最も効果が大きい税制優遇が、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」です。この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円が控除され、多くのケースで譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。

この特例の主な適用要件は以下の通りです（2026年4月現在の情報に基づいています。適用にあたっては必ず最新情報を税務署または税理士にご確認ください）。

• 相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋であること（老人ホーム等への入居も一定の要件を満たせば対象）
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 家屋を取り壊して更地で売却するか、耐震リフォームを行ってから売却すること（譲渡後の翌年2月15日までに解体・耐震改修する緩和措置あり）
• 相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に縮小される

この特例の適用期限は、令和5年度の税制改正により2027年（令和9年）12月31日までに延長されています。水戸市で被相続人居住用家屋等確認書の発行手続きについては、水戸市の担当窓口にお問い合わせください。

低未利用土地等の100万円特別控除

空き家が建つ土地が「低未利用土地等」に該当する場合、譲渡所得から100万円を控除できる特例もあります。3,000万円控除の要件を満たさない場合でも、こちらの特例が利用できる可能性があります。

主な適用要件は以下の通りです。

• 都市計画区域内にある低未利用土地等であること
• 譲渡価額が500万円以下であること（一定の要件を満たす場合は800万円以下に拡充）
• 所有期間が5年を超えること
• 売却後の土地の利用について、市区町村長の確認を受けること

水戸市ではこの特例に関する確認書を生活安全課で発行しています。詳しくは水戸市役所（☎029-224-1113）にお問い合わせください。

その他の税制優遇措置

空き家ではなく自分が居住していた住宅（マイホーム）を売却する場合は、居住用財産の3,000万円特別控除や、所有期間10年超の軽減税率の特例なども利用できます。

いずれの特例も、譲渡益が出た場合は原則として確定申告が必要です。特例の適用可否は個別の条件によって変わるため、売却前に税務署や税理士に相談されることを強くおすすめします。

相続した空き家を売却する際の注意点

相続登記の義務化への対応

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく期限を過ぎた場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記が完了していないと不動産の売却はできません。まだ登記が済んでいない方は、早めに司法書士に相談して手続きを進めましょう。

共有名義の空き家を売却する場合

相続人が複数いて共有名義になっている空き家を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。一部の共有者が反対すると、売却手続きが進められなくなるため、早い段階で相続人間での話し合いを済ませておくことが大切です。

遺産分割協議がまとまらない場合は、弁護士に相談して調停や審判の手続きを検討する方法もあります。ハウスドゥ 県庁水戸では、提携する弁護士・司法書士のご紹介も可能です。

遺品整理と残置物の処理

相続した空き家には、故人の家具や家財道具が残っていることが多いです。仲介で売却する場合は原則として残置物を撤去してから引き渡す必要がありますが、買取の場合は残置物がある状態でも対応できるケースがあります。

遺品整理は精神的にも体力的にも負担が大きい作業です。遠方にお住まいの場合は特に大変ですが、専門の遺品整理業者に依頼することも可能です。費用の目安は一軒家で20〜50万円程度ですが、量や条件によって異なります。

3,000万円特別控除を使うためのスケジュール管理

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却（譲渡）を完了する必要があります。さらに、制度自体の適用期限が2027年12月31日までとなっているため、二重の期限管理が必要です。

たとえば2024年に相続が発生した場合、控除の適用期限は2027年12月31日（相続から3年）です。しかし、売却活動に時間がかかることを考えると、早めに準備を始めることが得策です。不動産会社への査定依頼や、確認書の取得などは余裕を持って進めておきましょう。

住宅ローンが残っている空き家の売却

転勤や住み替えなどの理由で以前住んでいた家が空き家になり、住宅ローンの返済が残っているというケースもあります。

住宅ローンが残っている不動産を売却するには、売却代金や自己資金で残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残高を上回る場合（アンダーローン）は、通常通り売却が可能です。

売却価格がローン残高に届かない場合（オーバーローン）は、差額を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て「任意売却」という方法を取ることになります。任意売却は、競売よりも有利な条件で売却できる方法ですが、金融機関との交渉や専門的な手続きが必要です。

ローンの返済が困難な状況にある場合は、滞納が長期化する前に早めに不動産会社や金融機関に相談することが大切です。放置すると競売手続きが進み、相場より大幅に低い価格で売却されてしまう可能性があります。

ハウスドゥ 県庁水戸では、ローン残債のある物件の売却相談も承っています。秘密厳守で対応しますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

水戸市の空き家売却を成功させるポイント

地元に強い不動産会社を選ぶ

空き家の売却を成功させるには、水戸市の不動産市場に精通した地元の不動産会社に依頼することが重要です。地域の相場観、買い手の需要傾向、用途地域や接道条件などの地域特性を熟知している会社であれば、適切な価格設定と効果的な販売戦略を立てることができます。

大手の不動産会社にはブランド力やネットワークの広さというメリットがありますが、水戸市のような地方都市では、地域密着型の不動産会社の方がきめ細かな対応ができる場合も多いです。複数の会社に査定を依頼して比較するのが、最も賢い選び方です。

適正な価格設定で早期売却を目指す

空き家は時間の経過とともに劣化が進み、価値が下がっていきます。そのため、最初の価格設定が非常に重要です。相場より高すぎる価格をつけると売れ残り、結果的に値下げを繰り返すことになりがちです。

かといって安すぎる価格で出すのももったいないので、不動産会社の査定額と周辺の成約事例を参考に、現実的かつ魅力的な価格を設定しましょう。水戸市内でもエリアによって相場は大きく異なりますので、精度の高い査定を受けることが大切です。

遠方にお住まいの方への対応

「水戸市に空き家があるけれど、自分は東京や他県に住んでいて、なかなか現地に行けない」という方も多くいらっしゃいます。

このような場合でも、不動産会社に鍵を預けて内覧対応を代行してもらったり、電話やオンラインでの打ち合わせを活用したりすることで、現地に何度も足を運ばなくても売却を進めることが可能です。売買契約の際にはIT重説（オンラインでの重要事項説明）を利用できるケースも増えています。

ハウスドゥ 県庁水戸では、遠方にお住まいのお客様にも対応できるよう、電話・LINE・メールでのご相談を受け付けています。現地調査や鍵の管理、売却手続きの代行まで、トータルでサポートいたします。

水戸市には空き家の「解体費補助」がない｜代わりに使える支援制度と相談窓口

水戸市の空き家売却を考えるとき、多くの方が最初に調べるのが「解体費用の補助金は出ないのか」という点です。結論からお伝えすると、2026年7月時点で、水戸市が案内している空き家関連の支援制度のなかに、住宅の解体（除却）費そのものを補助する制度は掲載されていません。水戸市が「補助金・支援制度を知りたい」として案内しているのは、安心住宅リフォーム支援、空き家の譲渡所得3,000万円特別控除、低未利用土地等の特例、マイホーム借上げ制度の4つです。

インターネット上には「水戸市でも解体費用の補助が受けられる場合がある」と書かれた記事が見られますが、市の公式案内を確認するかぎりその根拠は見当たりません。無いものを「あるかもしれない」と期待して待つと、そのぶん売却が遅れます。水戸市の空き家は「解体費の補助を待つ」のではなく、税の特例（3,000万円特別控除・低未利用土地の100万円控除）と、解体しなくても売れる方法（現況渡し・買取）で手取りを最大化するのが現実的な戦略です。

水戸市空き家等ワンストップ窓口（生活安全課 空家空地活用係）

水戸市は、空き家の管理・売却・賃貸・解体・相続の相談を一つの窓口で受ける「空き家等ワンストップ窓口」を設けています。市が示す相談の入口は次のとおりです。

• 所管：水戸市 市民協働部 生活安全課 空家空地活用係
• 電話：029-224-1113
• 受付時間：9時00分〜11時30分、13時00分〜16時30分（土・日・祝・年末年始を除く）
• 相談できる内容：空き家の管理（草刈り・見回り）／売却・賃貸／リフォーム・活用／解体の見積もり／相続・登記

市の「空き家の困りごとチェックリスト」には「売却・賃貸・解体のどれが良いか判断できない」「遠方に住んでいて管理できない」という項目が挙げられています。裏を返せば、水戸市の空き家所有者がつまずくのはこの2点だということです。ハウスドゥ 県庁水戸でも、まさにこの2つのご相談を最も多くいただきます。

水戸市の空き家バンクと「空き家サポーターズ！」

水戸市には空き家バンク制度があり、市は不動産関係団体と協定を結んで運用しています。あわせて、市は空家等管理活用支援法人の指定も行っています。空き家バンクは「不動産会社を通さない制度」と誤解されがちですが、実際には協定を結んだ団体の会員（不動産会社）が媒介に入る仕組みで、成約時には仲介手数料も発生します。空き家バンクと不動産会社の売却は二者択一ではなく、併用や使い分けができるとお考えください。

ただし注意点があります。多くの自治体の空き家バンクは、すでに特定の不動産会社と媒介契約を結んでいる物件を登録できない扱いとしています。空き家バンクの利用も視野に入れるなら、媒介契約を結ぶ前に登録可否を確認しておくのが安全です。

県央・県北・鹿行の市町村別｜空き家の解体補助金と「使う順番」

水戸市に解体費の補助はありませんが、ハウスドゥ 県庁水戸が対応する県央・県北・鹿行エリアには、解体費を補助する市町村があります。相続した空き家が水戸市以外にある方も多いため、当店が市町村の要綱・例規集まで直接確認した内容を早見表にまとめました。金額は上限額であり、実際の交付額は工事費に補助率を掛けた額と上限額のいずれか低い方になります。

市町村	解体費補助の上限（目安）	売却前に必ず確認したい点
水戸市	市の支援メニューに掲載なし	ワンストップ窓口・空き家バンク・税の特例で対応
日立市	50万円	別枠の宅地再生の制度もあるため要確認
常陸大宮市	50万円	年度ごとの予算枠に上限あり
高萩市	1/3・30万円	個人所有・賃貸目的でないことが条件
茨城町	40%以内・50万円	跡地を10年間、自治会へ無償で貸す条件あり
東海村	100万円	売主が使うと買主側の補助が使えなくなる
大洗町	30万円＋跡地利用20万円	跡地利用分は解体日から1年以内の売却・賃貸が条件
鉾田市	50万円	年度当初の受付枠が小さい
行方市	100万円	特定空家等・管理不全空家等であることが条件
神栖市	50／70／100万円の3段階	建物の状態と用途で段階が変わる

補助金は「上限額」より「予算枠」と「申請の時期」で決まる

金額の大きさばかりが注目されますが、実務でつまずくのは別のところです。解体補助はほぼすべての市町村で「工事に着手する前」の申請が必須で、先に壊してしまうと1円も出ません。さらに市町村によっては年間の交付件数が数件しかなく、年度当初に枠が埋まります。「上限100万円だから待とう」と考えて半年待った結果、枠が無く、そのあいだに固定資産税と管理費だけが出ていく——という相談は珍しくありません。

行方市は「きれいな空き家」だと対象外になる

行方市の補助は上限100万円と県内でも高額ですが、「特定空家等または管理不全空家等であること」が要件です。つまり手入れが行き届いた空き家は対象になりません。逆に言えば、放置して状態が悪化してから使う制度ということになり、その頃には建物の価値も土地の印象も落ちています。補助金100万円を得るために資産価値を数百万円落とすのでは本末転倒です。

東海村は「誰が使うか」で総額が変わる

東海村の要綱には、売主が解体の補助（上限100万円）を使うと、その物件を買った人が使える住宅取得の補助（最大120万円）が使えなくなる旨が定められています。売主が100万円を取りにいくと、買主にとっての物件の魅力が120万円分減るということです。その120万円を売買価格に上乗せできるなら、売主が補助を使わない方が手取りは増える——この計算は、解体業者でも税理士でもなく、買主の資金計画まで見る不動産会社にしかできません。

茨城町は補助を受けると「10年間売れなくなる」

茨城町の空家等除却支援事業補助金（除却工事費の40%以内・上限50万円）は、補助を受けた場合、解体後の跡地を10年間、地元自治会へ無償で貸し出す条件が付いています。途中でやめる場合は年10%ずつ返還が必要です。売却が目的なら、この補助は使わない方が手取りが多くなるケースがほとんどです。「補助金は使えるなら使うべき」という一般論が、そのまま当てはまらない典型例です。

高萩市は「不動産会社が買い取ってから壊す」と補助が消える

高萩市の補助は「個人が所有し、賃貸を目的としていないこと」が条件です。したがって先に不動産会社へ売却してから解体すると、補助の対象外になります。補助を活かすなら「売主本人が申請・解体してから売る」という順番が必要で、順番を間違えると30万円がそのまま消えます。

各市町村の詳しい条件・金額・担当課は、解体専門サイト「解体Do！」でも市町村別に解説しています。あわせてご覧ください。

• 東海村の空き家 解体補助金は100万円｜条件と売却の順番
• 大洗町の空き家 解体補助金｜条件と売却の順番
• 鉾田市の空き家 解体補助金｜条件と売却の順番
• 行方市の空き家 解体補助金は100万円｜条件と売却の順番
• 神栖市の空き家 解体補助金｜条件と売却の順番
• 常陸大宮市の空き家 解体補助金｜条件と売却の順番
• 高萩市の空き家 解体補助金は30万円｜条件と売却の順番

空き家売却で失敗しない「4つの期限」｜3年・翌年2月15日・2027年末・1月1日

相続した空き家の売却で損をする最大の原因は、価格交渉でも仲介手数料でもなく「期限を1日過ぎたこと」です。3,000万円が控除できるかどうかで、手取りは数百万円単位で変わります。水戸市の空き家売却で押さえるべき期限は次の4つです。

期限①：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日

被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。「相続から3年」ではなく「3年を経過する日の属する年の年末まで」なので、亡くなった月によって実際の猶予は3年〜3年11か月と幅が出ます。まずご自身のケースの期限日を確定させてください。

期限②：買主が翌年2月15日までに取り壊してもよい（2024年の改正点）

以前は、控除を使うには売主が引渡しまでに自費で解体するか耐震改修を済ませる必要がありました。しかし2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡からは、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに取壊しまたは耐震改修を行えばよいことになりました。

これは実務上とても大きな変更です。売主が先に100万円以上の解体費を用意しなくても、3,000万円控除が使えるということだからです。この改正を知らずに「控除を使うために先に壊さなければ」と考え、慌てて解体してから売った——というご相談が今でもあります。解体は「売れてから、買主が」でも間に合う場合があると覚えておいてください。

期限③：制度そのものの適用期限＝2027年12月31日

空き家の3,000万円特別控除は、2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象です。期限①に余裕があっても、制度自体の期限が先に来ることがあります。延長されるかどうかは毎年の税制改正次第で、確約はありません。2026年の今は「残り2度の年末」しかないという前提で逆算するのが安全です。

期限④：更地にするなら「1月1日」をまたがない

固定資産税の住宅用地特例（住宅が建っている土地の課税標準を最大6分の1にする軽減）は、その年の1月1日時点で住宅が建っているかどうかで判定されます。年内に解体して1月1日を更地で迎えると、翌年度の固定資産税が跳ね上がります。解体するなら「売買契約の目処が立ってから」「1月1日をまたがないように」——この2点を外さないでください。

相続人が3人以上だと控除額は1人2,000万円に下がる

あわせて注意したいのが、2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡から、被相続人居住用家屋等を取得した相続人が3人以上いる場合、特別控除額は1人あたり2,000万円に縮減された点です。兄弟3人で相続した実家を売る場合、以前の想定より控除枠が1人あたり1,000万円少なくなります。誰が相続するか（人数を絞るか）という遺産分割の段階から、売却時の税額は変わりはじめています。

※税の適用可否は個別事情で変わります。実際の適用にあたっては、必ず税務署または税理士にご確認ください。当店では提携の税理士・司法書士をご紹介できます。

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空き家の査定額には「根拠を示す義務」がある｜水戸市で空き家売却を頼む前に知っておくこと

空き家の売却でいちばん多いご相談が「提示された金額が高いのか安いのか分からない」というものです。ここには、多くの解説記事が触れていない法律上のルールがあります。

宅地建物取引業法 第34条の2 第2項｜「根拠を明らかにしなければならない」

宅地建物取引業法 第34条の2 第2項は、不動産会社が媒介契約（仲介の依頼契約）を結ぶにあたって物件の価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。これは会社の親切心ではなく、法律上の義務です。

つまり、仲介を依頼する場面で「だいたいこのくらいです」「経験上そんなものです」としか説明がない場合、その説明は法が求める水準を満たしていません。「この金額の根拠を書面で見せてください」と言うのは、売主として当然の権利です。遠慮する必要はまったくありません。

根拠の中身＝「既存住宅価格査定マニュアル」

では根拠とは具体的に何か。実務で広く使われているのが、公益財団法人 不動産流通推進センターが公表している「既存住宅価格査定マニュアル」です。戸建住宅編・住宅地（土地）編・マンション編の3種類があり、取引事例をもとに、築年数・面積・接道・設備・維持管理の状態などの項目ごとに点数化して価格を出す仕組みになっています。

ときどき「空き家の価値査定シートというものがあるのですか」というご質問をいただきますが、空き家専用の特別なシートがあるわけではありません。上記のマニュアルの枠組みを、空き家という状態に当てはめて評価しているとお考えください。査定書を受け取ったら、次の3点が書かれているかを見てください。

• 比較に使った取引事例（水戸市内のどのあたりの、いつの、どんな物件か）
• そこからの増減の理由（築年数・接道・傾き・残置物などで、いくら差し引いたのか）
• その金額で売れると見込む期間（3か月で売れる価格なのか、1年かけた場合の価格なのか）

空き家は、住んでいる家に比べて減額の理由が多いのが特徴です。残置物、雨漏り、シロアリ、境界不明、接道が2m未満、私道の通行承諾がない、浄化槽——このどれに引っかかっているのかを説明できない査定額は、根拠のない数字とほとんど同じです。

ここが盲点｜「買取」にはクーリング・オフが適用されません

もうひとつ、ほとんど知られていない重要な事実があります。宅地建物取引業法 第37条の2のクーリング・オフや、いわゆる8種制限（手付金の額の制限、契約不適合責任の特約の制限など）は、「宅地建物取引業者が自ら売主となる場合に、買主を保護する」ための制度です。

空き家の買取は、売主が個人のお客様、買主が不動産会社という関係になります。守られる側の「買主」が業者なので、これらの規定は働きません。つまり、買取の契約書に署名・押印したあとで「やっぱりやめます」と一方的に撤回することは、原則としてできません。

「その場で契約書を出されて、断りづらくて印を押してしまった」という状態を後から取り消す手段は、原則としてないということです。だからこそ、契約書に印を押す前の段階で、金額の根拠を書面で確認しておくことが、空き家売却で唯一にして最大の防御になります。

なお当店は、その場での即決をお願いすることはありません。査定額の根拠をお渡しし、社内でご家族と相談していただく時間を必ずお取りします。他社の査定書をお持ちいただいて「この数字の意味を説明してほしい」というご相談だけでも構いません。

相見積もりが「相見積もりになっていない」ことがある

複数社に査定を頼めば安心、とは限りません。運営するブランド名が違っていても運営会社が同じであれば、実質的には1社に聞いているのと変わらないからです。査定を依頼したら、まず免許番号（〇〇県知事免許（〇）第〇〇〇〇号 など）と運営会社名を確認してください。免許番号は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で誰でも無料で照会できます。

当店の免許番号は茨城県知事（1）第7579号（運営：株式会社トーマン）です。カッコ内の数字は5年ごとの更新回数を表し、規模や優劣を示すものではありません。ご自身でお確かめいただけるよう、あえて記載しています。

水戸市の空き家売却をハウスドゥ 県庁水戸に任せる理由

空き家の売却は、価格査定だけで終わる仕事ではありません。相続登記、残置物の処分、境界の確定、解体の見積もり、税の特例の期限管理——関わる専門家が多く、順番を間違えると使えたはずの制度が使えなくなります。

店舗情報（宅地建物取引業免許）

• 店舗名：ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸
• 運営会社：株式会社トーマン
• 宅地建物取引業免許：茨城県知事（1）第7579号
• 電話：0120-565-072（8:00〜21:00／年中無休）
• 対応エリア：水戸市を中心に県央・県北・鹿行エリア

全国693店舗のハウスドゥ｜イメージキャラクターは古田敦也さん

ハウスドゥは全国に展開する不動産売買のフランチャイズネットワークで、イメージキャラクターは古田敦也さんです。全国ブランドの認知度と集客力に、地元・水戸の店舗としての土地勘を掛け合わせられることが、当店の強みです。県外にお住まいの相続人の方にとっては「聞いたことのある看板の店に任せられる」という安心にもつながります。

提携する専門家とワンストップ対応

当店では、次の専門家と連携し、窓口を一本化してお手伝いします。お客様がご自身で専門家を探し、同じ事情を何度も説明し直す必要はありません。

• 司法書士：相続登記・所有権移転登記
• 税理士：譲渡所得と特例適用の可否、確定申告
• 弁護士：相続人間の争い、共有名義の整理
• 土地家屋調査士：境界確定・測量
• 解体業者・工務店：解体見積もり、最低限の補修
• 遺品整理・不用品回収業者：残置物の処分

「直接買取」だから相見積もりを何社も取る必要がない

当店は仲介だけでなく、当社が直接買主となる「不動産買取」を行っています。一括査定サイトに登録すると複数社から営業電話が続きますが、当店は1社で完結し、しつこい営業電話もありません。「まず金額だけ知りたい」「家族に相談してから決めたい」という段階のご相談も歓迎です。

なお、買取の会社を比較検討される際は、複数のサイトが同じ会社によって運営されているケースがあることにご注意ください。相見積もりを取ったつもりが、実質1社だけだったということが起こり得ます。会社概要ページの運営会社名で確認するのが確実です。

まとめ：水戸市の空き家売却は早めの行動がカギ

水戸市で空き家を売却する際の方法・費用・税制特例・注意点について解説してきました。最後にポイントを振り返りましょう。

空き家の売却方法には、仲介・買取・買取保証付き仲介の3つがあり、物件の状態やご事情に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。相続で取得した空き家の場合、3,000万円特別控除を活用できれば税負担を大幅に軽減できますが、適用には期限があります。

空き家を放置し続けると、固定資産税の増額リスクや建物の劣化による資産価値の低下が進みます。「いつか考えよう」と先延ばしにするほど、状況は不利になりがちです。

まずは「今の状態で売れるのか」「いくらで売れるのか」を知ることから始めてみませんか？ハウスドゥ 県庁水戸では、空き家の無料査定・売却相談を年中無休で承っています。押し売りは一切いたしませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q. 水戸市に空き家の解体費用の補助金はありますか？
A. 2026年7月時点で、水戸市が案内している空き家関連の支援制度のなかに、住宅の解体（除却）費そのものを補助する制度は掲載されていません。市が案内しているのは、安心住宅リフォーム支援、空き家の譲渡所得3,000万円特別控除、低未利用土地等の特例、マイホーム借上げ制度です。なお日立市・常陸大宮市・高萩市・茨城町・東海村・大洗町・鉾田市・行方市・神栖市など、県央・県北・鹿行の一部の市町村には解体費の補助制度があります。詳しくは本文の市町村別早見表をご覧ください。

Q. 家財や残置物がそのまま残っていても、空き家は売れますか？
A. 売れます。仲介の場合は原則として売主が撤去してからの引渡しになりますが、当店の直接買取であれば、家財・仏壇・古い家電などが残ったままの状態（現況渡し）でお引き取りできるケースが多くあります。遺品整理の費用と手間をかけずに済むため、遠方にお住まいの相続人の方に多く選ばれています。まずは片付ける前の状態でご相談ください。

Q. 空き家が売れるまで、どのくらいの期間がかかりますか？
A. 仲介での売却は、査定から引渡しまでおおむね3か月〜6か月が目安です（買主が見つかるまでの期間により変動します）。築古の空き家や再建築が難しい土地では、それ以上かかることもあります。一方、当店の直接買取なら、査定から最短で数日〜2週間程度でのお引渡しも可能です。3,000万円控除の期限が迫っている場合など、期日が決まっている売却では買取が有力な選択肢になります。

Q. 兄弟3人で相続した実家を売る場合、3,000万円控除はどうなりますか？
A. 2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡から、被相続人居住用家屋等を取得した相続人が3人以上の場合、特別控除額は1人あたり2,000万円に縮減されています。3人で相続した場合は「1人3,000万円×3人」ではなく「1人2,000万円×3人」が上限となります。誰が相続するかを決める遺産分割の段階から税額は変わりますので、分割協議の前にご相談いただくのが理想です。

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