「実家の前の道が狭くて、車がやっと通れるくらい」「隣の家との間の細い道を通って出入りしている」——水戸市の旧市街や古くからの住宅地では、よくいただくご相談です。
結論から申し上げると、こうした土地も売れます。ただし「その道が建築基準法上の道路かどうか」を確定させないまま売りに出すと、契約直前で止まります。
この記事では、セットバックで敷地がどれだけ減るのか、通行権はどうなっているのか、そして水戸市特有の「未判定道路」について、宅地建物取引士が解説します。
まず確認すべきは「道路かどうか」
私道か公道かではありません。建築基準法上の道路にあたるかどうかが決定的です。
接道義務
建物の敷地は、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。これを満たさないと建て替えができません（再建築不可）。
4メートル未満でも道路になる場合がある
ここが重要です。幅が4メートルなくても、建築基準法第42条第2項に規定する道路であれば、道路として扱われます。いわゆる「2項道路」です。
ただし条件があります。その道路の中心線から2メートルまで後退（セットバック）しなければなりません。
道路でなければ再建築できない
単なる通路や、他人の敷地内の空地であれば、そこは道路ではありません。この場合、建て替えができず、買主の住宅ローンも通りにくくなります。
セットバックで敷地はどれだけ減るか
計算のしかた
道路の中心線から2メートルまで下がります。
たとえば道路の幅が3メートルなら、中心線は1.5メートルの位置です。2メートル − 1.5メートル ＝ 0.5メートル後退することになります。
間口が10メートルあれば、10メートル × 0.5メートル ＝ 5平方メートルが後退部分です。
後退部分は建築の計算に入らない
ここが価格に響きます。セットバック部分は建ぺい率・容積率の計算に算入できません。つまり、その分だけ建てられる建物が小さくなります。
登記簿の面積は変わりませんが、実質的に使える土地は減っているということです。買主はこれを計算して価格を判断します。
向かいが川や崖の場合
反対側が川、崖、線路敷などの場合は、その反対側の境界線から4メートルを確保する必要があるため、後退量が大きくなります。水戸市内でも那珂川・桜川沿いなどで該当することがあります。
出典：建築基準法第42条第2項／水戸市「道路後退（セットバック）とは、何ですか。」
★水戸市の「未判定道路」に注意
これは水戸市で売却する方が必ず知っておくべき点です。
指定道路図は公開されている
水戸市は、茨城県が運営する「いばらきデジタルまっぷ」で市内の指定道路図（位置指定道路と2項道路に関するもの）を公開しています。地図上である程度は調べられます。
ただし「載っていない道」がある
水戸市は、2項道路についてこう明記しています。
過去に包括指定された道路について調査し、推定可能な範囲で掲載していますが、指定当時の状況等が不明なため、現時点では未判定道路として掲載していない道路もあります。
つまり地図で調べても「わからない」ことがあるのです。載っていない＝道路ではない、とは限りません。逆に、載っていないから安心とも言えません。
地図は証明にならない
さらに水戸市は、「当該指定道路図は、道路の種別その他の内容を証明するものではありません」と注意書きをしています。参考資料であって、各種申請の資料には使えません。
だから窓口確認が必須
最終的な確認は、水戸市役所5階の建築指導課の窓口で行います。位置指定道路については、指定した年月日・番号・幅員・延長も窓口で確認できます。
売却を決めたら、まずここを確定させてください。後から「実は道路ではなかった」となると、契約が白紙になりかねません。
出典：水戸市「市内指定道路図（一部）を公開しています」（2022年6月13日更新）。建築指導課 Tel：029-224-1111（内線3461）
通行権はどうなっているか
道路の種別とは別に、「実際に通れるか」の権利関係も確認が必要です。
私道の持分があるか
前面が私道で、その持分を持っていれば通行に問題は生じにくくなります。持分がない場合、通行や掘削で所有者の承諾が必要になります。
掘削承諾が最重要
見落とされやすいのがこれです。水道管やガス管を新しく引き込むには私道を掘る必要があり、所有者の掘削承諾書がないと工事ができません。
買主が建て替えを予定していれば、この承諾が取れるかで判断が変わります。関係が良好なうちに書面で取得しておくことをおすすめします。
袋地なら囲繞地通行権がある
他人の土地に囲まれて公道に出られない場合、民法210条の囲繞地通行権が法律上当然に認められます。ただし通行の場所や方法は「損害が最も少ないもの」に限られ、償金の支払いも必要です。
登記されているか確認する
通行地役権が設定されていれば、通らせてもらっている側ではなく、通行される土地（承役地）の登記簿に記載されます。確認先を間違えないでください。
水戸市で道が狭い物件が多いエリア
旧市街・城下町由来の区画
上市・下市と呼ばれた旧市街や、水戸城下に由来する区画は、道路が現在の基準で整備される前からの町割りが残っています。幅4メートル未満の道が多く、2項道路として扱われているケースが目立ちます。
戦後の区画整理が及ばなかった地域
水戸市中心部は戦災復興の区画整理が行われましたが、その範囲外には狭い道がそのまま残っています。同じ町内でも、道1本違うと状況が変わります。
斜面地・崖地の周辺
水戸市は台地と低地が入り組んだ地形です。崖に面した道路では、反対側の境界から4メートルを確保する必要があり、後退量が大きくなります。
郊外の旧集落
内原・常澄・河和田などの旧集落では、農道や里道を生活道路として使ってきた経緯があります。登記上の所有者が現況と合っていないこともあり、確認に時間がかかります。
売却前にやっておくこと
①建築指導課で道路種別を確認する
最優先です。水戸市役所5階の建築指導課で、前面道路が建築基準法上の何号道路にあたるかを確認します。位置指定道路なら指定番号も控えてください。
②セットバックの有無と量を把握する
2項道路であれば、どれだけ後退が必要かを計算します。すでに後退済みの部分がある場合、その状況も確認します。
③公図と登記事項証明書を取る
前面道路が誰の名義か、持分があるかを確認します。私道が共有なら、共有者が何人いるかも把握しておきます。
④掘削承諾を書面で取る
私道所有者との関係が良好なうちに取り交わしておきます。「所有者が変わっても引き継ぐ」旨を入れることが重要です。
⑤買主に正確に伝える
隠すことは選択肢になりません。正確に開示したうえで、価格に反映させるのが結果的に早く売れる方法です。
水戸市で道が狭い土地の売却｜価格への影響と考え方
前面道路が狭い土地や家は、同じエリアの整形地と比べて価格が下がりやすい傾向があります。ただし下がり幅は一律ではなく、セットバックの量、接道の長さ、建て替え後に建てられる建物の大きさなどで変わります。ここでは、査定の場面で見られるポイントを整理します。数値はあくまで目安であり、実際の評価は現地調査と役所確認のうえで決まります。
価格に響きやすい4つの要素
- セットバックの量：後退する面積が大きいほど、使える敷地が減ります。
- 接道の状況：建築基準法上の道路に2メートル以上接しているか。
- 建て替えの可否：再建築できない土地は、買い手の層が限られます。
- 私道の権利関係：持分や掘削承諾の有無で、買主のローン審査や工事にも影響します。
セットバック部分の固定資産税
セットバックして道路として提供した部分は、自治体への申請により固定資産税が非課税になる場合があります。取り扱いは自治体ごとに異なるため、水戸市の資産税担当窓口で確認してください。申請をしていないと、後退部分にも課税され続けることがあります。
道路の種類を比較｜2項道路・位置指定道路など
「道路」といっても、建築基準法では種類が分かれています。売却前に、自分の土地の前の道がどれに当たるかを知っておくと、買主への説明がスムーズです。
| 種類 | ひとことで言うと | 売却時の注意 |
|---|---|---|
| 道路法の道路（42条1項1号） | 国道・県道・市道など | 幅員4メートル以上なら問題になりにくい |
| 開発道路（42条1項2号・3号） | 開発許可などで造られた道路 | 指定道路図で確認する |
| 位置指定道路（42条1項5号） | 特定行政庁から位置の指定を受けた私道 | 私道の持分・維持管理の取り決めを確認 |
| 2項道路（42条2項） | 幅4メートル未満で、建築時に道路とみなされる道 | 中心線から2メートルのセットバックが必要 |
| 43条2項の許可を受ける敷地 | 道路に接しないが、例外的な許可で建築できる敷地 | 許可の可否は個別判断。事前の相談が必須 |
どれに当たるかは、地図だけでは判断できません。水戸市の窓口で道路種別を確認し、地番の調べ方とあわせて資料をそろえておきましょう。
仲介と買取の違い｜道が狭い土地はどちらが向く？
前の道が狭い物件は、一般の買主から見ると「建て替えが不安」と感じられやすく、仲介では売却に時間がかかることがあります。売却方法ごとの特徴は次のとおりです。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近づきやすい | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで数か月かかることも | 条件が合えば短期間で現金化しやすい |
| 契約不適合責任 | 特約で調整するが、買主から指摘が入ることがある | 免責とする取り決めが多い |
| 近隣への影響 | 内見・広告が発生する | 広告を出さずに進められる |
| 向いているケース | 時間をかけても高く売りたい方 | 早く確実に手放したい方・権利関係が複雑な方 |
当社は買取専門店のため、セットバックが必要な土地や、私道の権利関係が整理しきれていない物件も、現況のままで査定のご相談を受け付けています。再建築不可の物件については水戸市の再建築不可物件を売る方法もご覧ください。
売却にかかる費用と税金の早見表
売却では、手数料や税金が差し引かれます。主な項目を整理します。
| 項目 | 内容の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格が400万円超の場合、速算式は「価格×3%＋6万円＋消費税」が上限 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る。契約金額に応じて決まる |
| 登記費用 | 抵当権の抹消登記などが必要な場合に発生 |
| 測量費用 | 境界が未確定の場合に必要。誰が払うかはこちら |
| 譲渡所得税 | 所有5年超の長期譲渡で、所得税・住民税あわせて税率20.315%（復興特別所得税を含む）。居住用財産には3,000万円の特別控除などの特例がある |
特例の適用には要件があります。相続した不動産の場合は取得費加算の特例などもあるため、相続人の順位を確認したうえで、税理士や税務署にご相談ください。
道が狭い土地を売却する流れ｜6ステップ
- 道路の種別を確認する：水戸市の建築指導課で、前面道路の扱いを調べます。
- 書類をそろえる：公図・登記事項証明書・測量図・私道の承諾書などを用意します。
- 査定を依頼する：現地調査を含む訪問査定が基本です。机上査定だけでは道路の状況まで反映できません。
- 売却方法を決める：仲介か買取かを、期間と価格のバランスで選びます。
- 契約・引き渡し：契約時に道路の状況を重要事項として説明します。
- 残代金の受け取り・登記：決済と同時に所有権移転登記を行います。
売却全体の考え方は家を売るには？売れない理由と高く売る方法でも解説しています。
市街化調整区域や用途地域も確認を
前の道だけでなく、土地そのものの規制も売却のしやすさに影響します。市街化調整区域では建築に制限がかかる場合があり、市街化調整区域の不動産売却の注意点を確認してください。用途地域ごとの建ぺい率・容積率は用途地域の13種類の解説で調べられます。
よくある質問
Q. セットバック部分は誰のものですか？
所有権は原則としてそのままです。ただし建築の際は道路として扱われ、建物や塀を作れません。市に寄付や無償使用の形をとる場合もあり、扱いは自治体や経緯によります。
Q. 門や塀を建て替えたいのですが
後退が必要です。水戸市では、幅4メートル未満の2項道路に接する敷地で門または塀を建築する場合、中心線から2メートル後退するよう規定されています。届出が必要な場合があるため、建築指導課へご確認ください。
Q. 再建築不可でも売れますか？
売れます。ただし買い手は現金購入の方や、リフォーム前提の方に限られやすくなります。価格は相応に下がりますが、放置して固定資産税を払い続けるよりは前に進みます。
Q. 隣の人と道路の権利で揉めています
まず話し合いを試みてください。まとまらない場合は弁護士へのご相談になります。当社では、揉めている状態のままでも現況買取をご提案できます。
Q. 昔から通っているので権利がありますか？
通行地役権の時効取得が認められる場合がありますが、「自ら通路を開設した」など厳しい要件があります。単に通っていただけでは足りません。書面で明確にすることをおすすめします。
Q. まず何を用意すればよいですか？
公図・登記事項証明書・測量図があれば、当社で状況を整理します。現地を見せていただければ、道路の状況も含めて確認します。
Q. セットバックした部分は固定資産税がかかりますか？
自治体への申請により非課税になる場合があります。取り扱いは自治体ごとに異なるため、水戸市の窓口で確認してください。
Q. 前の道が2項道路かどうか、どこで調べますか？
水戸市の建築指導課の窓口で、道路種別を確認できます。指定道路図が公開されていても、載っていない道がありますので、最終確認は窓口で行ってください。
Q. 道が狭い土地は仲介と買取のどちらが良いですか？
時間をかけて高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したい、権利関係が複雑という場合は買取が向きます。両方の査定を比べて判断するのも一つの方法です。
Q. 測量や境界確認は売却前に必要ですか？
境界が未確定の場合は、買主から求められることがあります。費用の負担は契約内容で決まるため、事前にご相談ください。
まとめ
- 前面道路が狭くても売れる。ただし「建築基準法上の道路か」の確定が先
- 4メートル未満でも2項道路なら道路として扱われる。ただし中心線から2メートルのセットバックが必要
- 後退部分は建ぺい率・容積率に算入できない。実質的に使える土地が減る
- 向かいが川や崖なら反対側の境界から4メートルを確保するため後退量が増える
- ★水戸市には「未判定道路」がある。指定道路図に載っていない道があり、地図は証明にならない
- 最終確認は水戸市役所5階の建築指導課の窓口で行う
- 私道なら持分と掘削承諾を確認。掘削承諾がないと水道管を引けない
- 袋地なら民法210条の囲繞地通行権が法律上認められる
水戸市の道が狭い土地の売却はハウスドゥ 県庁水戸へ
「前の道が狭い」「私道を通っている」——その状態のままご相談ください。建築指導課での道路種別の確認、公図・登記の精査、セットバック量の算出まで、当社が整理してお伝えします。
再建築不可の物件、私道の権利が不明確な物件、隣地所有者と話がついていない物件も扱えます。当社の買取なら、現況のままお引き取りが可能です。権利関係の整理は当社側で引き受けます。
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当店の運営会社は株式会社トーマン（宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号）です。道路の権利関係が絡む土地の売却は判断が難しいケースも多いため、免許を持つ専門家へ早めにご相談いただくことをおすすめします。
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※本記事は2026年8月時点の情報にもとづく一般的な解説です。道路の種別、セットバックの要否と量は個別に判断されます。必ず水戸市建築指導課（029-224-1111）でご確認ください。通行権に争いがある場合は弁護士へご相談ください。
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