「実家の前の道が狭くて、車がやっと通れるくらい」「隣の家との間の細い道を通って出入りしている」——水戸市の旧市街や古くからの住宅地では、よくいただくご相談です。
結論から申し上げると、こうした土地も売れます。ただし「その道が建築基準法上の道路かどうか」を確定させないまま売りに出すと、契約直前で止まります。
この記事では、セットバックで敷地がどれだけ減るのか、通行権はどうなっているのか、そして水戸市特有の「未判定道路」について、宅地建物取引士が解説します。
まず確認すべきは「道路かどうか」
私道か公道かではありません。建築基準法上の道路にあたるかどうかが決定的です。
接道義務
建物の敷地は、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。これを満たさないと建て替えができません（再建築不可）。
4メートル未満でも道路になる場合がある
ここが重要です。幅が4メートルなくても、建築基準法第42条第2項に規定する道路であれば、道路として扱われます。いわゆる「2項道路」です。
ただし条件があります。その道路の中心線から2メートルまで後退（セットバック）しなければなりません。
道路でなければ再建築できない
単なる通路や、他人の敷地内の空地であれば、そこは道路ではありません。この場合、建て替えができず、買主の住宅ローンも通りにくくなります。
セットバックで敷地はどれだけ減るか
計算のしかた
道路の中心線から2メートルまで下がります。
たとえば道路の幅が3メートルなら、中心線は1.5メートルの位置です。2メートル − 1.5メートル ＝ 0.5メートル後退することになります。
間口が10メートルあれば、10メートル × 0.5メートル ＝ 5平方メートルが後退部分です。
後退部分は建築の計算に入らない
ここが価格に響きます。セットバック部分は建ぺい率・容積率の計算に算入できません。つまり、その分だけ建てられる建物が小さくなります。
登記簿の面積は変わりませんが、実質的に使える土地は減っているということです。買主はこれを計算して価格を判断します。
向かいが川や崖の場合
反対側が川、崖、線路敷などの場合は、その反対側の境界線から4メートルを確保する必要があるため、後退量が大きくなります。水戸市内でも那珂川・桜川沿いなどで該当することがあります。
出典：建築基準法第42条第2項／水戸市「道路後退（セットバック）とは、何ですか。」
★水戸市の「未判定道路」に注意
これは水戸市で売却する方が必ず知っておくべき点です。
指定道路図は公開されている
水戸市は、茨城県が運営する「いばらきデジタルまっぷ」で市内の指定道路図（位置指定道路と2項道路に関するもの）を公開しています。地図上である程度は調べられます。
ただし「載っていない道」がある
水戸市は、2項道路についてこう明記しています。
過去に包括指定された道路について調査し、推定可能な範囲で掲載していますが、指定当時の状況等が不明なため、現時点では未判定道路として掲載していない道路もあります。
つまり地図で調べても「わからない」ことがあるのです。載っていない＝道路ではない、とは限りません。逆に、載っていないから安心とも言えません。
地図は証明にならない
さらに水戸市は、「当該指定道路図は、道路の種別その他の内容を証明するものではありません」と注意書きをしています。参考資料であって、各種申請の資料には使えません。
だから窓口確認が必須
最終的な確認は、水戸市役所5階の建築指導課の窓口で行います。位置指定道路については、指定した年月日・番号・幅員・延長も窓口で確認できます。
売却を決めたら、まずここを確定させてください。後から「実は道路ではなかった」となると、契約が白紙になりかねません。
出典：水戸市「市内指定道路図（一部）を公開しています」（2022年6月13日更新）。建築指導課 Tel：029-224-1111（内線3461）
通行権はどうなっているか
道路の種別とは別に、「実際に通れるか」の権利関係も確認が必要です。
私道の持分があるか
前面が私道で、その持分を持っていれば通行に問題は生じにくくなります。持分がない場合、通行や掘削で所有者の承諾が必要になります。
掘削承諾が最重要
見落とされやすいのがこれです。水道管やガス管を新しく引き込むには私道を掘る必要があり、所有者の掘削承諾書がないと工事ができません。
買主が建て替えを予定していれば、この承諾が取れるかで判断が変わります。関係が良好なうちに書面で取得しておくことをおすすめします。
袋地なら囲繞地通行権がある
他人の土地に囲まれて公道に出られない場合、民法210条の囲繞地通行権が法律上当然に認められます。ただし通行の場所や方法は「損害が最も少ないもの」に限られ、償金の支払いも必要です。
登記されているか確認する
通行地役権が設定されていれば、通らせてもらっている側ではなく、通行される土地（承役地）の登記簿に記載されます。確認先を間違えないでください。
水戸市で道が狭い物件が多いエリア
旧市街・城下町由来の区画
上市・下市と呼ばれた旧市街や、水戸城下に由来する区画は、道路が現在の基準で整備される前からの町割りが残っています。幅4メートル未満の道が多く、2項道路として扱われているケースが目立ちます。
戦後の区画整理が及ばなかった地域
水戸市中心部は戦災復興の区画整理が行われましたが、その範囲外には狭い道がそのまま残っています。同じ町内でも、道1本違うと状況が変わります。
斜面地・崖地の周辺
水戸市は台地と低地が入り組んだ地形です。崖に面した道路では、反対側の境界から4メートルを確保する必要があり、後退量が大きくなります。
郊外の旧集落
内原・常澄・河和田などの旧集落では、農道や里道を生活道路として使ってきた経緯があります。登記上の所有者が現況と合っていないこともあり、確認に時間がかかります。
売却前にやっておくこと
①建築指導課で道路種別を確認する
最優先です。水戸市役所5階の建築指導課で、前面道路が建築基準法上の何号道路にあたるかを確認します。位置指定道路なら指定番号も控えてください。
②セットバックの有無と量を把握する
2項道路であれば、どれだけ後退が必要かを計算します。すでに後退済みの部分がある場合、その状況も確認します。
③公図と登記事項証明書を取る
前面道路が誰の名義か、持分があるかを確認します。私道が共有なら、共有者が何人いるかも把握しておきます。
④掘削承諾を書面で取る
私道所有者との関係が良好なうちに取り交わしておきます。「所有者が変わっても引き継ぐ」旨を入れることが重要です。
⑤買主に正確に伝える
隠すことは選択肢になりません。正確に開示したうえで、価格に反映させるのが結果的に早く売れる方法です。
よくある質問
Q. セットバック部分は誰のものですか？
所有権は原則としてそのままです。ただし建築の際は道路として扱われ、建物や塀を作れません。市に寄付や無償使用の形をとる場合もあり、扱いは自治体や経緯によります。
Q. 門や塀を建て替えたいのですが
後退が必要です。水戸市では、幅4メートル未満の2項道路に接する敷地で門または塀を建築する場合、中心線から2メートル後退するよう規定されています。届出が必要な場合があるため、建築指導課へご確認ください。
Q. 再建築不可でも売れますか？
売れます。ただし買い手は現金購入の方や、リフォーム前提の方に限られやすくなります。価格は相応に下がりますが、放置して固定資産税を払い続けるよりは前に進みます。
Q. 隣の人と道路の権利で揉めています
まず話し合いを試みてください。まとまらない場合は弁護士へのご相談になります。当社では、揉めている状態のままでも現況買取をご提案できます。
Q. 昔から通っているので権利がありますか？
通行地役権の時効取得が認められる場合がありますが、「自ら通路を開設した」など厳しい要件があります。単に通っていただけでは足りません。書面で明確にすることをおすすめします。
Q. まず何を用意すればよいですか？
公図・登記事項証明書・測量図があれば、当社で状況を整理します。現地を見せていただければ、道路の状況も含めて確認します。
まとめ
- 前面道路が狭くても売れる。ただし「建築基準法上の道路か」の確定が先
- 4メートル未満でも2項道路なら道路として扱われる。ただし中心線から2メートルのセットバックが必要
- 後退部分は建ぺい率・容積率に算入できない。実質的に使える土地が減る
- 向かいが川や崖なら反対側の境界から4メートルを確保するため後退量が増える
- ★水戸市には「未判定道路」がある。指定道路図に載っていない道があり、地図は証明にならない
- 最終確認は水戸市役所5階の建築指導課の窓口で行う
- 私道なら持分と掘削承諾を確認。掘削承諾がないと水道管を引けない
- 袋地なら民法210条の囲繞地通行権が法律上認められる
水戸市の道が狭い土地の売却はハウスドゥ 県庁水戸へ
「前の道が狭い」「私道を通っている」——その状態のままご相談ください。建築指導課での道路種別の確認、公図・登記の精査、セットバック量の算出まで、当社が整理してお伝えします。
再建築不可の物件、私道の権利が不明確な物件、隣地所有者と話がついていない物件も扱えます。当社の買取なら、現況のままお引き取りが可能です。権利関係の整理は当社側で引き受けます。
査定・ご相談は無料です。旧市街の物件、内原・常澄・河和田などの旧集落の物件もお任せください。
お電話：0120-565-072（通話無料）
フォーム：無料相談・査定のお申し込みはこちら
当店の運営会社は株式会社トーマン（宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号）です。道路の権利関係が絡む土地の売却は判断が難しいケースも多いため、免許を持つ専門家へ早めにご相談いただくことをおすすめします。
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※本記事は2026年8月時点の情報にもとづく一般的な解説です。道路の種別、セットバックの要否と量は個別に判断されます。必ず水戸市建築指導課（029-224-1111）でご確認ください。通行権に争いがある場合は弁護士へご相談ください。
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