親が亡くなり、実家をどうするか考え始めたとき、最初にぶつかるのが「そもそも誰が相続人なのか」という問題です。
ここが確定しないと、不動産の名義変更も売却もできません。「兄弟だけで話せばいいと思っていたら、実は別の相続人がいた」という事態は、実際に起こります。
この記事では、水戸市で不動産の売却・買取を扱うハウスドゥ 県庁水戸が、相続人の順位と法定相続分、そして実家を売るために何が必要かを整理します。
相続人になる順番
民法では、誰が相続人になるかが明確に定められています。
配偶者は常に相続人
亡くなった方に配偶者がいれば、配偶者は必ず相続人になります。順位という概念の外にいる存在です。ただし戸籍上の配偶者に限られ、内縁関係の方は相続人になりません。
第1順位：子（および孫）
子がいれば、子が相続人です。養子・認知された子・前の配偶者との間の子も含まれます。ここを見落とすケースが実務では珍しくありません。
子がすでに亡くなっている場合、その子（つまり孫）が代わりに相続します。これを代襲相続といいます。
第2順位：親（および祖父母）
子がまったくいない場合に、親が相続人になります。親が亡くなっていれば祖父母です。
第3順位：兄弟姉妹（および甥・姪）
子も親もいない場合に、兄弟姉妹が相続人になります。兄弟姉妹が亡くなっていれば、その子（甥・姪）が代襲相続します。ただし甥・姪の代までで、その子には及びません。
★上の順位がいれば、下は相続人にならない
ここが最も重要な原則です。子が一人でもいれば、親や兄弟姉妹は相続人になりません。「長男が家を継いだから兄弟には権利がない」といった思い込みとは別の、法律上のルールです。
法定相続分｜誰がどれだけ受け取るか
| 相続人の組み合わせ | 配偶者 | 他の相続人 |
|---|---|---|
| 配偶者と子 | 2分の1 | 2分の1を子の人数で等分 |
| 配偶者と親 | 3分の2 | 3分の1を親で分ける |
| 配偶者と兄弟姉妹 | 4分の3 | 4分の1を兄弟姉妹で分ける |
| 配偶者のみ | すべて | — |
| 子のみ | — | 人数で等分 |
これはあくまで目安となる割合です。遺言があればそれが優先され、相続人全員が合意すれば異なる分け方もできます（遺産分割協議）。
実家が財産の大半を占めると難しくなる
現金なら割合どおりに分けられますが、不動産は簡単に割れません。水戸市でも「財産は実家だけ」というご家庭は多く、この場合は次のいずれかを選ぶことになります。
- 換価分割：売って現金で分ける（最も揉めにくい）
- 代償分割：一人が取得し、他に金銭を払う
- 共有：共有名義にする（後述のとおり避けるべき）
★見落としやすい相続人
実務で問題になるのは、ここです。相続人が一人でも漏れていると、遺産分割協議は無効になります。
前の配偶者との間の子
離婚しても親子関係は消えません。前婚の子は第1順位の相続人です。長年連絡を取っていなくても、相続手続きには参加してもらう必要があります。
認知された子
婚姻関係になくても、認知されていれば相続人です。戸籍を取り寄せて初めて判明することがあります。
養子
養子も実子と同じ権利を持ちます。逆に、配偶者の連れ子は養子縁組をしていなければ相続人になりません。ここは誤解が多い点です。
すでに亡くなっている子の子（代襲相続）
子が親より先に亡くなっている場合、その子（孫）が代わって相続人になります。孫が複数いれば、その全員です。
だから戸籍をすべて集める必要がある
相続手続きでは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を連続して取り寄せます。転籍や結婚で戸籍が移っていれば、それぞれの役所から取得します。手間はかかりますが、これをしないと相続人を確定できません。
順位ごとの相続人を具体例で確認する
言葉だけではわかりにくいので、よくある家族構成に当てはめてみます。
例1：夫が亡くなり、妻と子2人がいる
相続人は妻と子2人の計3人です。夫の親が健在でも、夫に兄弟がいても、第1順位の子がいるため第2・第3順位は相続人になりません。相続分は妻2分の1、子が4分の1ずつです。
例2：夫が亡くなり、妻はいるが子がいない
第1順位が不在なので、第2順位の夫の親へ移ります。相続人は妻と義父母です。相続分は妻3分の2、親が6分の1ずつ。「子どもがいないから全部自分のもの」と思い込んでいた配偶者が、義理の親と話し合うことになる——実務でよくある場面です。
例3：夫が亡くなり、妻はいるが子も親もいない
第3順位の夫の兄弟姉妹が相続人になります。相続分は妻4分の3、兄弟姉妹が残り4分の1を分けます。義理の兄弟と遺産分割協議をすることになり、疎遠であるほど話が進みません。
例4：亡くなった方に配偶者も子もいない
親がいれば親、親もいなければ兄弟姉妹が相続人です。兄弟姉妹も亡くなっていれば、その子（甥・姪）が代襲相続します。ただし兄弟姉妹の代襲は甥・姪の一代限りで、その子へは引き継がれません。子の代襲が孫・ひ孫と続くのとは異なります。
実家が主な財産のときに起きること
相続財産が預貯金だけなら、順位と相続分どおりに分ければ済みます。問題は、財産の大半が実家という場合です。
不動産は分けられない
「実家2,000万円・預貯金200万円」で相続人が子2人なら、法定相続分どおりに1,100万円ずつ分けようとしても、実家を半分に切ることはできません。
分け方は3つ
- 換価分割：実家を売って現金を分ける。もっとも公平で、実務でも多く選ばれます
- 代償分割：一人が実家を取得し、他の相続人へ現金を払う。払う側にまとまった資金が必要です
- 共有分割：持分で共有する。後述のとおり問題を先送りするだけで、おすすめしません
金額がわからないと話し合いにならない
「実家がいくらか」がわからないまま話し合うと、一方は「3,000万円はする」、もう一方は「1,000万円がいいところ」と前提がずれたまま議論が空転します。まず査定で金額を把握することが、感情的な対立を避ける近道です。
相続人が確定したら｜実家を売るまでの流れ
①相続人全員を確定する
戸籍を集め、相続関係を整理します。司法書士に依頼することもできます。
②遺産分割協議をする
相続人全員の合意が必要です。一人でも欠けると成立しません。合意内容は遺産分割協議書にまとめ、全員が署名・実印を押します。
③相続登記をする
不動産の名義を相続人へ変更します。2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると過料の対象になり得ます。
④売却する
名義が変わって初めて売却できます。換価分割なら、売却代金を相続分に応じて分けます。
あわせて売却で地番が必要な理由もご確認ください。手続きの前提となる情報です。
★共有名義のまま持つのは避ける
話がまとまらないとき、「とりあえず法定相続分どおり共有にしておこう」と考えがちです。これは問題の先送りです。
- 売却には共有者全員の同意が必要：一人が反対すれば動かせません
- 次の相続で人数が増える：兄弟2人の共有が、その子世代で4人、孫世代で8人と膨らみます
- 連絡が取れなくなる：世代が下るほど疎遠になり、同意を得ること自体が困難になります
実務では、祖父母の代の名義が残っていて相続人が十数人という物件を見ることがあります。こうなると売却は極めて難しくなります。共有にするくらいなら、売って現金で分けるほうが確実です。
相続放棄をした場合はどうなるか
負債が多いなどの理由で相続放棄をすると、その人は初めから相続人でなかったことになります。ここで注意が必要です。
たとえば子が全員放棄すると、相続権は第2順位の親へ移ります。親も放棄すれば第3順位の兄弟姉妹へ移ります。自分が知らないうちに相続人になっていたという事態が起こり得ます。
放棄は相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。期限があるため、負債の可能性がある場合は早めに専門家へご相談ください。
遺言書がある場合は順位より優先される
ここまで説明した順位は、遺言書が無い場合の法定相続分の考え方です。被相続人が遺言書を作成していた場合、原則としてその内容が優先されます。ただし、配偶者・子・親には「遺留分」という最低限の取り分が法律で保障されており、遺言によって取り分がゼロにされた場合でも、遺留分侵害額請求という形で一定の金額を請求できます。実家の相続では、遺言の内容と遺留分の関係が争いの火種になりやすいため、司法書士や弁護士の事務所に早めに相談しておくと安心です。
よくある質問
Q. 相続人の一人と連絡が取れません
戸籍の附票で住所をたどるのが一般的です。それでも所在がわからない場合、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。時間がかかるため早めの着手が重要です。
Q. 長男が家を継いだので、他の兄弟に権利はないのでは？
法律上は兄弟全員が相続人です。「家を継ぐ」という慣習と、法定相続分は別のものです。ただし遺産分割協議で全員が合意すれば、長男が単独で取得することもできます。
Q. 疎遠な相続人にも連絡しないといけませんか？
必要です。相続人全員の合意がなければ遺産分割協議は無効で、不動産の名義変更もできません。
Q. まず何から始めればいいですか？
戸籍集めと並行して、実家がいくらで売れるかを把握することをおすすめします。金額がわかると、換価分割か代償分割かの判断が具体的になります。査定は売却を決めていない段階でも受けられます。
Q. 相続税はかかりますか？
基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に課税されます。相続人の人数によって基礎控除額が変わるため、まず相続人の確定が必要です。個別の判断は税理士にご確認ください。
まとめ
- 配偶者は常に相続人。それ以外は第1順位（子）→第2順位（親）→第3順位（兄弟姉妹）の順
- 上の順位がいれば、下の順位は相続人にならない
- 前婚の子・認知された子・養子・代襲相続の孫を見落とすと協議が無効になる
- 相続人の確定には出生から死亡までの戸籍が必要
- 売却には相続人全員の合意と相続登記が前提。登記は2024年4月から義務化（3年以内）
- 共有名義は問題の先送り。次の相続で人数が増え、売却が困難になる
- 相続放棄をすると次の順位へ相続権が移る
水戸市の相続不動産の売却はハウスドゥ 県庁水戸へ
「相続人が誰なのかもわからない」「兄弟で話がまとまらない」——その段階でご相談ください。売る前提でなくても、実家の価格を知るだけで話し合いが具体的になります。
換価分割で現金を分けたい場合、買取なら最短2日での現金化が可能です。司法書士との連携もご案内できます。査定・ご相談は無料です。
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