「実家を相続したが誰も住んでおらず、空き家のまま固定資産税だけ払い続けている」「売却すると税金がいくらかかるのか分からない」——水戸市でこうしたご相談を数多くお受けしています。相続した空き家を売却する際に使える代表的な節税制度が「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、いわゆる相続空き家の3,000万円控除です。
この記事では、水戸市公式サイトで一次確認した最新情報をもとに、制度の要件・水戸市での申請手続き・令和6年の税制改正で新設された「買主が取り壊しても使える区分」まで、不動産会社の実務目線で分かりやすく解説します。あわせて水戸市の相場・売却の流れ・仲介と買取の違い・費用と税金・エリア情報も網羅し、この記事だけで相続空き家の売却準備が整うようにまとめました。
この記事の要点｜まず結論だけ知りたい方へ
- 相続空き家3,000万円控除は、相続した空き家を一定期間内に売却すると譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度
- 従来は「家屋のまま売る」か「解体して更地で売る」の2択だったが、令和6年1月1日以降の譲渡からは売却後に買主が取り壊す・耐震改修するケースも対象に拡大
- 適用には水戸市生活安全課への「被相続人居住用家屋等確認申請」が必要で、確認書の発行までに通常1週間〜10日程度かかる
- 適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡
- 相続登記が済んでいないと申請できないため、早めの着手が必須
相続空き家の3,000万円控除とは｜制度の概要
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」です。水戸市公式サイト（生活安全課、2026年3月3日更新）によると、制度の概要は次のとおりです。
被相続人（亡くなった元所有者）の居住の用に供していた家屋（空き家）を相続した相続人が、相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）または取壊し後の土地を譲渡した場合には、その家屋または土地の譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。
つまり、亡くなった方が一人で住んでいた家を相続人が売却したとき、譲渡益（売却額から取得費・譲渡費用を差し引いた利益）から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できる、というものです。空き家のまま放置されると近隣に悪影響を及ぼすため、国が「売却を後押しする」目的で設けている特例です。
控除額のイメージ
たとえば譲渡所得（売却額から取得費・譲渡費用を差し引いた額）が2,500万円だった場合、この特例が使えれば課税対象は0円になります。譲渡所得が4,000万円なら、3,000万円を差し引いた1,000万円だけに譲渡所得税（約20.315%）がかかる計算です。目安として、控除が使えるかどうかで数百万円単位の税負担が変わるため、対象になりそうな方は必ず検討すべき制度です。
令和6年の改正で何が変わったか｜3つの区分
この特例は令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡から適用パターンが3つに整理されました。水戸市公式サイトの区分に沿って解説します。
【1-1】家屋が建ったまま譲渡する場合
耐震基準に適合した家屋を、そのままの状態で売却するパターンです。買主は住宅としてそのまま住める状態で購入します。旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の建築）の家屋は、耐震リフォームを済ませてから譲渡する必要があります。
【1-2】家屋を解体し更地にして譲渡する場合
売主（相続人）が事前に家屋を解体し、更地として売却するパターンです。解体費用は売主負担になりますが、更地のほうが買主を見つけやすいというメリットもあります。
【1-3】譲渡後に買主が解体・耐震改修する場合（令和6年新設）
もっとも実務上のインパクトが大きいのがこの区分です。家屋が建ったままの状態で売買契約を結び、譲渡した年の翌年2月15日までに、買主が家屋を解体または耐震基準を満たす耐震工事を行った場合も、この特例の対象になります。令和6年1月1日以後の譲渡から適用されました。
これにより、売主が解体費用を負担せずに控除を受けられる道が開けました。ただし後述するとおり、売買契約書に「買主が期限内に解体または耐震工事を行う」旨を明記する必要がある点が最大のポイントです。この契約条項の設計は、解体業者にも税理士にも作れない、不動産会社が売買契約の実務で担う領域です。
適用を受けるための主な要件
人に関する要件
- 被相続人が一人で住んでいた家屋であること（同居人がいた場合は原則対象外）
- 2019年（平成31年）4月1日以降の譲渡からは、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件（要介護認定を受けていた等）を満たせば対象
家屋・敷地に関する要件
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の家屋が対象）
- 区分所有建物（マンション等）でないこと
- 相続開始から譲渡まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと（空き家のままであること）
売却（譲渡）に関する要件
- 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 譲渡対価の額が1億円以下であること
- この特例の適用は同一の被相続人からの相続では一度のみ（共同相続人が別々の時期に譲渡した場合の按分ルールもあるため注意）
適用期間は令和5年度税制改正により2027年（令和9年）12月31日までの譲渡に延長されています。ただし制度内容は今後も変更される可能性があるため、実際の適用にあたっては必ず管轄税務署に確認してください。
水戸市での手続き｜被相続人居住用家屋等確認申請
この特例の適用を受けるには、家屋所在地の市区町村へ「被相続人居住用家屋等確認申請」を行い、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、管轄税務署へ確定申告を行う必要があります。水戸市に所在する家屋については、水戸市生活安全課空家空地活用係（Tel：029-224-1113）が確認書を交付します。
申請から確認書発行までの期間
水戸市公式サイトの案内によると、通常でも申請から発行まで1週間から10日程度の期間がかかります。書類が不足している場合はさらに時間を要します。また、確定申告の時期（2月〜3月）が近づくと申請件数が増え、通常より発行に時間がかかることがあるため、余裕をもった申請が推奨されています。
令和6年以降・譲渡後に解体または耐震工事した場合（1-3）の必要書類
もっとも新しく、かつ書類が多い1-3のケースについて、水戸市が公表している必要書類を実務目線で整理します。
- 被相続人（亡くなられた方）の除住民票【原本】
- 相続を受けた方全員の住民票【原本】（譲渡日より後の発行で、相続開始日からの住所歴が記載されたもの）
- 売買契約書【写し】（譲渡日が相続発生から3年後の年末より前であること、翌年2/15までに解体または耐震工事を行う旨の記載があること）
- 譲渡した土地の登記事項証明書【原本】（相続登記日より後に発行されたもの。または遺産分割協議書等の写し）
- 相続発生日から譲渡日まで利用実態が無いことを証する書類（水道・電気・ガスの使用中止証明書、または宅建業者が作成した空き家である旨の広告、または水戸市空き家バンク登録済証のいずれか）
- 解体した場合：解体した建物の閉鎖事項証明書【原本】（譲渡年の翌年2/15までに解体された記載があること）
- 耐震工事をした場合：建物の登記事項証明書、耐震基準適合証明書等、工事請負契約書・工事費請求書
- 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合：介護保険証等、施設の入所契約書・領収書、施設入所日から相続発生日までの利用実態を証する書類、戸籍の付票（転所があった場合）
水戸市はこの一覧について「相続後や家屋・敷地の譲渡後の入手が難しい書類もあるため、特例適用の検討段階において早めに準備してほしい」と明記しています。売却が終わってから慌てて書類を集めようとすると、水道の使用中止証明書のような「そのときにしか取得できない書類」が手に入らなくなるおそれがあるため、売却を決めた早い段階で不動産会社と一緒に書類を洗い出すことが実務上のポイントです。
確認申請にあたっての注意事項として、市区町村から確認書の発行を受けても、特例の要件のうち市区町村が確認していない要件（人的要件・価格要件等）を満たさない場合は特例が受けられない可能性があります。確認申請前に、特例措置の適用要件を満たしているか管轄税務署に確認しておくことが推奨されています。また、売買契約書・老人ホーム等の入居契約書など複数ページで構成される資料は、すべてのページの写しを提出する必要があります。
相続登記が済んでいないと申請できない
被相続人居住用家屋等確認申請では「譲渡した土地の登記事項証明書（相続登記日より後の発行）」の提出が求められます。つまり、相続登記が完了していないと、そもそも確認申請の書類が揃いません。2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要になりました（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象）。相続空き家の売却を検討している方は、税制の期限（相続開始から3年経過する年の12/31）と登記の期限が並走する点に注意が必要です。
確定申告の流れ
確認書の交付を受けたら、家屋または土地を譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日の確定申告期間中に、お住まいの管轄税務署へ確定申告を行います。必要書類は主に次のとおりです。
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
- 売買契約書の写し・登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（1-1・1-3で耐震工事の場合）
制度の詳細や最新の要件は随時変更される可能性があるため、国税庁ホームページの「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で必ず最新情報をご確認ください。国税に関する相談は国税局電話相談センターでも受け付けています。
他の特例と併用できるか
相続空き家3,000万円控除は、他の税制優遇と組み合わせられる場合があります。ただし要件が細かいため、必ず税理士または税務署に確認してください。
- 取得費加算の特例：相続税を支払った場合に取得費に加算できる特例。相続空き家控除とは選択適用（同時に使えない）となるケースが一般的
- 小規模宅地等の特例（相続税）：相続税の申告段階で使う特例で、譲渡所得の3,000万円控除（所得税）とは別の税目のため、要件を満たせば別途適用できる場合がある
「相続税で得をする特例」と「売却時の所得税で得をする特例」は別物であり、どちらを優先すべきかはケースごとに判断が変わります。当店では提携の税理士と連携し、初回相談時に概算のシミュレーションをご案内しています。
水戸市の不動産売却相場｜相続した実家はいくらで売れるか
相続した実家の売却を検討するうえで気になるのが「いくらで売れるか」です。以下は公示地価2026（国土交通省地価公示）等の公的データをもとにした目安であり、実際の売却価格は個別の物件状態・立地・接道条件によって変動します。正確な金額は無料査定でご確認ください。
種別×築年別の相場目安
- 戸建て（築30年超・旧耐震基準）：建物評価がほぼゼロとなり土地値が中心の価格になるケースが多い目安。相続空き家控除の対象となりやすい築年帯
- 戸建て（築20〜30年）：耐震基準や設備の状態により幅が出やすい目安
- 土地（更地）：水戸市内の公示地価は駅からの距離・用途地域によって差が大きい目安
- マンション：水戸駅周辺の築浅物件は相場が安定しやすい目安、郊外の旧耐震物件は流動性が下がりやすい目安
エリア・駅別の目安
- 水戸駅周辺：商業施設・アクセスの良さから需要が安定しやすいエリア
- 赤塚駅周辺：ファミリー層向けの戸建て需要があるエリア
- 偕楽園駅周辺：観光地に近く土地の使い道に個性が出やすいエリア
- 内原駅周辺：工業団地・国道50号バイパス沿いで土地活用の相談が多いエリア
相場を正確に確認する方法として、不動産情報ライブラリ（国土交通省）・地価公示・地価調査、レインズマーケットインフォメーション、固定資産税評価額（時価の目安として評価額÷0.7で概算）などの公的情報を組み合わせて確認する方法があります。当店では机上査定・訪問査定のどちらも無料で承っています。
相続空き家の売却の流れ（全ステップ）
- STEP1｜相続人の確定と遺産分割協議：戸籍謄本一式を収集し、相続人全員で遺産分割協議を行います
- STEP2｜相続登記：2024年4月からの義務化に伴い、早めの手続きが必要です
- STEP3｜無料査定で価格を確認：机上査定・訪問査定で相場感をつかみます
- STEP4｜被相続人居住用家屋等確認申請の書類準備を並行して進める：売却活動と同時に必要書類を洗い出しておくと後で慌てません
- STEP5｜媒介契約・売却活動、または買取での即時契約
- STEP6｜売買契約の締結：1-3のパターンを狙う場合は契約書に解体・耐震工事の実施時期を明記します
- STEP7｜引き渡し・確認書の交付申請
- STEP8｜翌年の確定申告：譲渡した年の翌年2/16〜3/15に申告します
仲介売却と買取売却、相続空き家にはどちらが向くか
仲介売却のメリット・デメリット
市場価格に近い金額での売却が期待できる一方、買主が見つかるまで数ヶ月かかることがあり、内覧対応や近隣への配慮が必要です。3年以内の譲渡期限を意識すると、早めに動き出す必要があります。
買取売却のメリット・デメリット
当店による直接買取なら、価格提示から契約まで短期間で完結でき、内覧対応や近隣へのオープンな広告も不要です。相続登記や書類準備と並行して進めやすく、3年の期限がある相続空き家控除との相性が良い選択肢です。価格は仲介の市場想定額より低くなる傾向があるため、「早さ」と「金額」のどちらを優先するかで選び方が変わります。
買取保証付き仲介という第三の選択肢
まず一定期間は仲介で高値を狙い、売れなければ当店が買取保証価格で引き取る、という組み合わせも可能です。相続空き家控除の期限が迫っている場合の安全策としてご相談いただけます。
費用と税金｜相続空き家を売るときにかかるお金
仲介手数料の速算式
仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円（＋消費税）」（400万円超の場合の速算式）です。買取の場合は当店が直接買主となるため、仲介手数料は発生しません。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額に応じて軽減措置が適用される場合があります（例：1,000万円超5,000万円以下は1万円などの目安）。金額は契約時期の軽減措置適用有無で変わるため、契約時に確認が必要です。
登記費用
相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%が目安）のほか、司法書士報酬がかかります。相続登記が未了の場合は売却前に必ず完了させる必要があります。
譲渡所得税（20.315%）の速算式
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除（相続空き家控除の場合は最大3,000万円）で計算します。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%＝合計20.315%です。相続空き家控除が使えれば、この税率がかかる対象額そのものを圧縮できます。
売却理由別の解説
相続空き家に限らず、水戸市では売却理由によって注意点が変わります。
- 相続した実家を売る場合：本記事で解説した相続空き家3,000万円控除が最も関係する売却理由です。相続登記・確認申請・売却活動をできるだけ並行して進めることが期限内売却のコツです
- 空き家になっている家を売る場合：相続に限らず、転勤や施設入所などで空き家になった家も売却対象になります。放置すると固定資産税が「特定空家等」の指定で最大6倍になるリスクがあるため、早めの決断が重要です
- 訳あり物件・事故物件を売る場合：相続した家が事故物件に該当する場合でも、当店では買取に対応しています。告知義務の範囲は宅建業法上のガイドラインに沿ってご案内します
- 離婚にともなう売却：財産分与に伴う売却では、譲渡所得の3,000万円控除（居住用財産用の別特例）の適用可否が離婚のタイミングによって変わるため注意が必要です
- 住み替えの場合：買い替えの場合は住宅ローン控除との兼ね合いも出てくるため、売却と購入のタイミング調整が必要です
- 住宅ローンの返済が苦しい場合（任意売却）：相続した家に被相続人のローンが残っている場合は、通常の売却ではなく金融機関との調整を伴う任意売却が必要になることがあります
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が選ばれる理由
当店は「ハウスドゥ」全国ブランドのネットワークと、水戸市・県央エリアに根ざした地域密着の両方を強みとしています。ハウスドゥは古田敦也氏をイメージキャラクターに起用し、テレビCM等で「ハウス・リースバック」をはじめとする各種サービスを発信しているブランドです。全国的な知名度と、水戸市の相続案件に精通した地元店舗としての実務対応力を兼ね備えている点が、当店ならではの強みです。
- 免許番号：茨城県知事（1）第7579号（更新回数1回）
- 運営会社：株式会社トーマン
- 買取・仲介・リースバックをワンストップで対応
- 相続・空き家・訳あり物件の取り扱いに対応
- 駐車場4台完備・水戸駅から車で約15分
免許番号のかっこ内の数字は免許の更新回数（5年ごと）を示すもので、国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で誰でも実在確認ができます。相続案件は名義変更や書類の不備が起きやすいため、こうした確認方法を知っておくことも安心材料になります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続空き家の3,000万円控除の期限はいつまでですか？
2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象です（令和5年度税制改正による延長）。ただし個々の相続については「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限も別途あるため、両方を確認する必要があります。
Q2. 相続空き家3,000万円控除の要件緩和はいつからですか？
2019年（平成31年）4月1日以降の譲渡から、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も要件を満たせば対象になりました。また令和6年1月1日以降の譲渡からは、譲渡後に買主が解体・耐震改修する場合（1-3）も対象に追加されています。
Q3. 相続した空き家がマンションでも使えますか？
区分所有建物（マンション等）は対象外です。この特例は戸建て住宅（旧耐震基準の家屋）を主な対象としています。
Q4. 建物を売却後に取り壊しても控除は受けられますか？
令和6年1月1日以降の譲渡であれば、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が解体または耐震基準を満たす耐震工事を行うことを条件に対象になります（1-3）。売買契約書にその旨を明記しておくことが必須です。
Q5. 確認書の申請から発行までどれくらいかかりますか？
水戸市の案内では通常1週間から10日程度です。ただし確定申告時期は申請が集中し、通常より時間がかかることがあります。書類に不足があるとさらに延びるため、早めの準備が重要です。
Q6. 相続登記が済んでいなくても申請できますか？
申請には相続登記日より後に発行された登記事項証明書（または遺産分割協議書等の写し）が必要なため、相続登記が済んでいることが前提になります。2024年4月からの相続登記義務化とあわせて、早めの対応が必要です。
Q7. 譲渡価額が1億円を超えるとどうなりますか？
譲渡対価の額が1億円を超える場合は、この特例の対象外となります。共同相続人が時期を違えて譲渡した場合は、それぞれの譲渡額を合計して1億円を超えるかどうかを判定する点にも注意が必要です。
Q8. 空き家を売るか、そのまま貸すか迷っています。
賃貸に出すと「相続開始から譲渡まで事業の用・貸付けの用に供されていないこと」という要件を満たせなくなり、控除の対象外になります。控除の適用を検討する場合は、空き家のまま売却を進める必要があります。
まとめ｜相続空き家は「期限」と「書類」の両方から逆算する
相続空き家の3,000万円控除は、相続開始から3年という期限、水戸市への確認申請、税務署への確定申告という3つの手続きが連動する制度です。特に令和6年に新設された「買主が取り壊す」パターン（1-3）は、売買契約書の記載内容が適用可否を左右するため、不動産会社との連携が欠かせません。水戸市・県央エリアで相続した空き家の売却をお考えの方は、書類準備の段階からハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸へお気軽にご相談ください。無料査定・買取のご相談を随時受け付けています。水戸市の不動産売却全般の流れや会社選びの基準は、水戸市の不動産売却ガイドでも詳しく解説しています。
