「父が施設に入ることになった。実家はどうしよう」——水戸市でも本当に多いご相談です。
介護施設や老人ホームへの入居が決まると、実家は誰も住まない状態になります。すぐに売るべきか、しばらく残しておくべきか。判断を先送りにすると、誰も住んでいない家に固定資産税と管理の手間だけがかかり続けます。
この記事では、水戸市で不動産の売却・買取を扱うハウスドゥ 県庁水戸が、親が施設に入るタイミングでの実家の判断を整理します。相続してから考えるのと、親が元気なうちに動くのとでは、手続きの難易度がまったく違います。
親が施設に入ったら、実家をどうするか
選択肢は3つです。
| 選択肢 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却する | 入居費用に充てたい／管理できない | 本人の意思確認が必要 |
| 賃貸に出す | 資産として残したい | リフォーム費用と空室リスク |
| そのまま残す | 本人が戻る可能性がある | 税と管理の負担が続く |
「そのまま残す」が最も費用がかかる
意外に思われるかもしれませんが、判断を保留にした状態が一番コストがかかります。固定資産税は住み続けていなくても毎年かかり、火災保険も必要です。加えて、換気や庭の手入れをしないと建物は急速に傷みます。
とくに水戸市のように四季の寒暖差がある地域では、閉め切った家に湿気がこもり、カビや木部の腐食が進みます。2年、3年と空けているうちに、売却できる建物ではなくなってしまうことがあります。
★最も重要：親の判断力があるうちに決める
実務上、これが最大の分かれ目です。
本人の意思確認ができないと売れない
不動産の売買契約は、所有者本人が意思表示をして成立します。親名義の家であれば、契約するのは親本人です。認知症などで判断能力が低下していると、契約が無効になるおそれがあるため、不動産会社も司法書士も手続きを進められません。
成年後見制度を使うと手間が増える
判断能力が失われた後は、成年後見制度を利用することになります。家庭裁判所への申立てが必要で、後見人が選任されるまで数か月かかります。さらに居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要で、「なぜ売る必要があるのか」を説明できなければ許可が下りないこともあります。
後見人には親族ではなく弁護士や司法書士が選任されることもあり、その場合は報酬が本人が亡くなるまで発生し続けます。
だから「元気なうち」が圧倒的に楽
親が自分で判断できる状態なら、通常の売買として進められます。本人の希望も聞けます。施設入居を検討し始めた段階が、実家の方針を決める最適なタイミングです。
入居費用と売却代金の関係
施設入居には、入居一時金や月額利用料がかかります。実家の売却代金をこれに充てるご家庭は少なくありません。
売却のタイミングで気をつけること
- 売却には時間がかかる：仲介で買主を探す場合、3か月〜6か月が一般的です。入居費用の支払い期限に間に合わないことがあります
- 買取なら期日を確定できる：当社が直接買い取る場合、最短2日での現金化が可能です。入居日が決まっている場合はこちらが確実です
- 売却益に税金がかかる場合がある：ただし本人が住んでいた家を売る場合、居住用財産の3,000万円特別控除が使える可能性があります
住まなくなってから3年以内が目安
居住用財産の3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。施設に入ってから何年も空き家にしていると、この特例を使えなくなります。
これは相続後に使う「空き家の3,000万円控除」とは別の制度です。親が生きているうちに売るほうが、条件が緩やかで使いやすいという点は知っておいてください。個別の適用可否は税理士または所轄税務署にご確認ください。
住宅ローンが残っている場合と譲渡所得の考え方
実家にまだ住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を一括返済できるかを先に確認します。売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、通常の仲介では売却が難しく、金融機関と相談しながら進める任意売却の検討が必要になるケースもあります。また、購入時より高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合は、上記の特別控除を適用しても税金が発生することがあるため、購入時の売買契約書など取得費がわかる書類を早めに探しておくと、いざという時の計算がスムーズです。
水戸市の家財整理｜3つの出し方を使い分ける
実家に残った家財の整理は、実家じまいで最も時間がかかる作業です。水戸市では、状況に応じて3つの方法が用意されています。
①戸別収集（玄関先まで運び出せる場合）
自宅敷地内の道路に面した場所まで運び出せるなら、事前申込のうえ収集してもらえます。令和8年6月1日からオンライン申請が始まりました。申請フォームに氏名・連絡先・収集先住所・品目・寸法・写真・排出場所の写真を入力すると、コールセンターから折り返し連絡があり、収集日と受付番号が伝えられます。
収集できるのは次の基準を満たすものです。
- 大きさ：1m×50cm×50cmを超える大きさで、1辺の最長が3m以内、3辺の合計が5m以内
- 重さ：50kgまで
- 例：家具、ベッド（介護用は不可）、畳、物干し竿、スキー板など
なお大きさに関わらず、回転式いす・電子レンジ・オーブンレンジ・自転車は粗大ごみ扱いになります。逆に3辺が1m×50cm×50cm以内で収集員が1人で無理なく運べるものは、集積所に分別して出します。
②市清掃工場へ持ち込む（自分で運べる場合）
車があって運搬できるなら、清掃工場へ直接持ち込む方法があります。収集日を待たずに処理できるため、まとめて片付けたいときに向いています。
③専門業者に依頼する（家から運び出せない場合）
これが実家じまいで最も多いケースです。親が施設に入り、子は遠方に住んでいる。大型の家具を運び出す人手がない——そうした状況では、業者に依頼するしかありません。
水戸市では、水戸市一般廃棄物収集運搬業許可業者または水戸市環境整備事業協同組合（電話 029-305-0088）への相談が案内されています。
★捨てる前に「リユース」という選択肢
水戸市は民間事業者と連携し、リユースを推進しています。処分費用を払って捨てる前に、売却や譲渡を検討できる仕組みです。
- 「おいくら」：複数の買取店に一括で見積もり依頼ができるサービス。大型品も出張引取の対象で、資格を持った査定員が対応します。水戸市は株式会社マーケットエンタープライズと連携協定を締結しています
- 「ジモティー」：地元の掲示板で「売ります・あげます」ができる情報サイト
実家には、まだ使える家具や家電が残っていることが多いものです。処分費を払うつもりだったものが値段になれば、家財整理の負担が軽くなります。ただし品物の状態によっては買取金額が変動したり引取り自体ができない場合もあり、サービス利用時のトラブルについて市は責任を負わない旨が明記されています。その点は理解したうえでご利用ください。
家財整理を始める前にやること
貴重品と書類を先に確保する
片付けを始める前に、必ずこれらを回収してください。後から探すことはできません。
- 不動産の権利証・登記識別情報通知
- 固定資産税の納税通知書（所在地番と評価額がわかり、査定に使えます）
- 預金通帳・印鑑・保険証券・有価証券
- 借入や保証に関する書類
タンスや仏壇の引き出し、押し入れの奥、本の間などに現金が挟まっていることが実際にあります。業者に一括で任せる前に、家族で確認する時間を取ってください。
親が元気なうちは本人に確認する
施設入居のタイミングなら、何を残したいか本人に聞けます。これは相続後にはできないことです。思い出の品や、家族が知らない貴重品の在り処を確認しておくと、後のトラブルを防げます。
仏壇・神棚の扱い
実家じまいで多くの方が悩む部分です。一般的には菩提寺や神社に依頼して閉眼供養を行ってから処分します。大型の仏壇は水戸市の50kg制限を超えることがあるため、市の収集では扱えないと考えておいたほうが確実です。仏具店や遺品整理業者が供養から引き取りまで対応してくれる場合もあります。
よくあるトラブルと対処
兄弟で意見が割れる
「売りたい」と「残したい」で対立するのは典型的なパターンです。感情の問題なので正論では解決しません。維持にかかる年間費用（固定資産税・火災保険・管理の手間）を数字で示し、全員が同じ情報を見て判断できる状態を作ることが有効です。
親が「まだ帰るかもしれない」と言う
施設入居直後によくあります。無理に説得せず、まずは査定だけ受けて価格を知っておくという進め方をおすすめします。売る前提でなくても査定は可能です。数字がわかると、家族の話し合いが具体的になります。
費用を誰が負担するか決めていない
家財整理費用を子のうち一人が立て替えたまま曖昧になり、後で揉めるケースがあります。売却代金から精算する取り決めを、作業を始める前に書面で残しておくと安全です。
遠方で何度も来られない
水戸市の実家を、東京や他県から管理している方は多くいらっしゃいます。現地の確認・立ち会いは当社で対応でき、書類は郵送でやり取りできます。何度も足を運ぶ必要はありません。
売却の前に確認しておくこと
名義が誰になっているか
親名義であれば本人が契約者です。すでに祖父母の代の名義が残っていることもあります。この場合は相続登記が必要で、地番の確認から始めることになります。
固定資産税の課税明細書を用意する
査定に必要な情報がひととおり載っています。課税明細書の見方もあわせてご覧ください。
解体するかどうかは急がない
建物を解体すると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。「解体したけれど売れない」が最も費用のかさむ状態です。詳しくは空き家の固定資産税6倍の解説をご確認ください。当社は建物が残ったままでも買取に対応しています。
親が入所したあとの実家｜残す・貸す・売る・解体して売るの比較
親が施設に入所すると、実家は「誰も住まない家」になります。放っておくと固定資産税・火災保険・草木の手入れ・水道の基本料金などの維持費がかかり続けるうえ、古い家ほど傷みも進みます。入所をきっかけに、次の4つの選択肢を並べて比べてみましょう。
| 選択肢 | 費用・手間 | 向いているケース |
|---|---|---|
| そのまま残す | 維持費と管理の手間が続く。空き家になると防犯・劣化の心配も | 親が退所して戻る可能性が具体的にある場合 |
| 貸す | 修繕・入居者対応が必要。古い家は貸すための改修費がかさむことも | 建物の状態が良く、管理を任せられる体制がある場合 |
| 売る（仲介） | 買主を探す期間が必要。価格は高くなりやすいが時期が読みにくい | 時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合 |
| 売る（買取） | 不動産会社が直接買い取る。家財が残ったままでも相談しやすく、現金化が早い | 入居費用の期日がある、古い家・片付けが難しい場合 |
水戸市周辺のご実家は、駅から離れた戸建てや築年数の古い物件も少なくありません。「古い家だから売れない」と決めつけず、まず査定で現状の価値を確認することが、家族の話し合いの出発点になります。
施設に入るお金がない・入所費用が足りないときの実家の考え方
「お金がない」と感じる場面で実家の活用を考える方は多くいます。入所時の一時金や月々の費用は施設ごとに異なりますので、まず施設と親御さんの収入・預貯金・年金を整理して、足りない見込みの金額を把握しましょう。そのうえで、実家を売却して資金に充てる方法と、売らずに持ち続ける方法を比較します。
実家を売却して入居費用に充てるときの考え方
- 期日がある場合：入居一時金や契約の期限に間に合わせたいときは、買主を探す仲介よりも、売却時期を読みやすい買取が選択肢になります。
- 残す場合の負担：売らない間も維持費がかかるため、「いくらで売れるか」と「持ち続ける費用」を並べて比べると判断しやすくなります。
- 公的な支援の確認：入所費用の負担を軽くする公的制度は、お住まいの自治体や施設の種類で異なります。地域包括支援センターや施設の相談窓口で最新の条件を確認してください。
入所費用の資金計画は、ご家族だけで抱え込まず、ケアマネジャーやファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談すると安心です。当社では不動産の価値と売却の選択肢について、無料でご相談をお受けしています。
古い家・古家付きの実家でも売れる？解体のタイミング
築年数の古い実家でも、土地として価値が残るケースは少なくありません。建物をそのまま売る方法のほか、解体して更地で売る方法もありますが、解体費用がかかり、更地にすると土地にかかる固定資産税の軽減が受けられなくなる場合もあります。解体するかどうかは先に決めず、まず「現状のまま」の査定を受けて、買取か仲介か、解体が必要かを不動産会社に確認するのが安全です。
解体を検討する際は、費用の目安や補助制度、手続きの流れを空き家を手放したいときの7つの方法でも整理しています。空き家のまま長く置いている場合は、空き家売却の注意点7つもあわせて確認してください。
住まなくなってから売るまでの税金の考え方
親御さんが居住用として使っていた家を売る場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えることがあります。施設入所などで住まなくなった場合でも、要件を満たすかどうかは入所の経緯や売却時期によって変わります。住まなくなってから3年目の年末までに売ることが目安となりますが、適用の可否は必ず税務署または税理士に確認してください。
兄弟・親族で揉めない話し合いの進め方
実家の売却で多いのが、兄弟姉妹の意見の食い違いです。「親がまだ元気なうちは売りたくない」「自分が使いたい」「お金をどう分けるか」など、立場の違いで考えが分かれるのは自然なことです。次の順番で整理すると、話がまとまりやすくなります。
- 事実を共有する：名義、固定資産税の課税明細、維持費の年額を一覧にして全員に見せる。
- 査定額を共有する：複数の売却方法の価格を並べ、感情ではなく数字で話す。
- 親の意思を最優先にする：所有者は親です。本人の考えを聞く場に家族が同席する。
- 役割を決める：窓口になる人、立ち会う人、費用を立て替える人を決めておく。
認知症などで本人の意思確認が難しい場合は、認知症の不動産売買は可能？成年後見・家庭裁判所の許可を先に確認しておきましょう。将来、相続が発生したときの流れは実家を相続したらまずやることや水戸市の相続不動産売却の手順が参考になります。
実家がマンションの場合の注意
実家がマンションの場合は、住まなくなっても管理費・修繕積立金が毎月かかり続けます。売却の時期が遅れるほど、この支払いが積み重なります。売却を前提にするなら、管理費の滞納がないか、管理規約や修繕計画も事前に確認しておくとスムーズです。
入所から売却までの流れ（5ステップ）
ここまでの内容を、時系列で整理しました。親御さんの入所が決まった段階から、次の順で進めるのが一般的です。
- 家族で話し合う（兄弟・親族で方針を共有する）
- 名義・書類を確認する（権利証・固定資産税の納税通知書を回収する）
- 査定を受ける（維持費と売却価格を比べる）
- 家財の整理と売却方法を決める（仲介か買取か）
- 契約・引き渡し（売却代金を入居費用などへ充てる）
よくある質問
Q. 親が施設に入りましたが、本人は売却に反対しています。どうすれば？
所有者本人の意思に反して売ることはできません。まずは査定を受けて価格を把握し、維持費用と比較した情報を本人と共有することから始めてください。数字が判断材料になります。
Q. 親が認知症です。もう売れませんか？
判断能力の程度によります。医師の判断と、成年後見制度の利用可否を含めて検討することになります。居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要で時間がかかるため、早めに専門家へご相談ください。
Q. 家財が残ったままでも査定できますか？
できます。当社は残置物のある状態での買取に対応しています。片付けを終えてから相談しようとして何年も止まってしまうより、現状のままご相談ください。
Q. 施設の入居費用に間に合わせたいのですが
期日が決まっているなら買取をご検討ください。仲介は買主が見つかるまで時間が読めませんが、買取なら最短2日での現金化が可能です。
Q. 空き家のまま何年も置いていました。まだ売れますか？
建物の状態によりますが、土地としての価値は残ります。傷みが進んでいても買取は可能です。ただし放置期間が長いほど選択肢は減ります。早めにご相談ください。
Q. 古い家で家財も多く、解体費用も心配です。それでも売れますか？
建物が古くても、土地としての価値が残ることが多くあります。解体するかどうかは、現状のままの査定を受けてから判断しても遅くありません。当社は家財が残ったままでも、古い家でも買取のご相談をお受けしています。
Q. 入所費用のお金がなく、実家を売るべきか迷っています。
まず、売った場合の価格と、持ち続けた場合の維持費を並べて比べてみてください。期日がある場合は買取が選択肢になります。公的な支援制度は自治体や施設で異なるため、地域包括支援センターなどにもご相談ください。
Q. 実家がマンションの場合、売却のタイミングはいつがよいですか？
住まなくなっても管理費・修繕積立金がかかり続けるため、方針が決まったら早めに査定を受けることをおすすめします。管理費の滞納の有無や管理規約も、事前に確認しておくとスムーズです。
まとめ
- 親が施設に入ったら、実家は売る・貸す・残すの3択。判断を保留する状態が最も費用がかかる
- 親の判断力があるうちに決めることが最大の分かれ目。認知症が進むと成年後見と家庭裁判所の許可が必要になる
- 本人が住んでいた家なら居住用財産の3,000万円特別控除が使える可能性がある（住まなくなってから3年以内が目安）
- 水戸市の粗大ごみは戸別収集・清掃工場へ持込・専門業者の3つ。収集は50kgまで・3辺合計5m以内
- 捨てる前に「おいくら」「ジモティー」でのリユースを検討できる
- 片付け前に権利証・納税通知書・通帳を必ず回収する
- 家財が残っていても買取なら片付け不要でそのまま売却できる
水戸市の実家の売却・買取はハウスドゥ 県庁水戸へ
「親が施設に入ることになったが、実家をどうすればいいかわからない」——その段階でご相談ください。売る前提でなくても、価格を知っておくだけで家族の話し合いが進みます。
仲介と買取の両方をご提案でき、買取なら家財が残ったまま、最短2日での現金化が可能です。施設の入居費用に期限がある場合もご相談ください。査定・ご相談は無料です。
お電話：0120-565-072（通話無料）
フォーム：無料相談・査定のお申し込みはこちら
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※粗大ごみの基準・申請方法・連携サービスは水戸市公式サイト「粗大ごみの出し方について」にもとづいています。税の特例は制度改正や個別事情により適用可否が変わるため、必ず税理士または所轄税務署にご確認ください。成年後見制度の詳細は家庭裁判所または専門家にご相談ください。
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