水戸市の特定空家とは｜固定資産税6倍になる条件

「実家が特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になるらしい」——そんな話を聞いて、水戸市の空き家をどうすべきか悩んでいませんか。

▶ あわせて読みたい：水戸市の不動産売却・査定のご相談はこちら

特定空家等とは、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）にもとづき水戸市が指定する、放置すると危険・不衛生などの問題がある空き家のことです。指定されると固定資産税の優遇がなくなり、最終的には行政に強制解体されることもあります。この記事では、水戸市で空き家をお持ちの方に向けて、特定空家の条件・2023年新設の「管理不全空家」との違い・固定資産税が6倍になるタイミング・旧耐震基準の建物特有の注意点・回避する方法・売却の実務までを、水戸市の家・不動産買取専門店が解説します。

特定空家とは｜空家等対策特別措置法で定められた空き家

特定空家等とは、2015年に全面施行された空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）で定義された、次のいずれかの状態にある空き家を指します。物件が所在する市町村（水戸市の場合は水戸市）が調査のうえ認定します。

• そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われず著しく景観を損なっている状態
• その他、周辺の生活環境の保全のために放置が不適切な状態

水戸市では「水戸市空家等対策計画」を策定し、生活安全課が空家等の適正管理の呼びかけと実態調査を行っています。近隣からの通報や行政の巡回調査がきっかけで、所有者に連絡が入ることが多いのが実情です。

特定空家と管理不全空家の違い｜2023年法改正で新設された区分

2023年の空家法改正で、特定空家の「予備軍」にあたる管理不全空家という区分が新設されました。この改正で、空き家対策は3段階の分類になっています。

区分	状態	固定資産税の扱い
一般の空き家	特に問題のない管理状態	住宅用地特例が維持される（軽減あり）
管理不全空家	放置すれば特定空家になるおそれがある状態（2023年新設）	勧告を受けると特例が外れる
特定空家	倒壊の危険・著しい不衛生・景観悪化など	勧告を受けると特例が外れる

ポイントは、管理不全空家の段階でも「勧告」を受けると固定資産税の優遇が外れることです。以前は「特定空家に指定されるまでは大丈夫」という理解が一般的でしたが、法改正後は「その手前の管理不全空家でも、勧告まで進むと税負担が増える」という理解に変わりました。窓ガラスの破損の放置、庭木の著しい繁茂、雨樋の破損放置といった、これまで「様子見」で済んでいた状態が、管理不全空家の指導・勧告の対象になり得る点に注意が必要です。

水戸市の旧耐震基準の建物特有の注意点

水戸市内の空き家には、旧耐震基準で建てられた建物が少なくありません。1981年（昭和56年）6月1日に耐震基準が改正され、それより前の建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」と呼ばれます。

ここで注意したいのは、判定基準が「築年数」ではなく「建築確認日」だという点です。登記簿に記載された新築年月日と、実際の建築確認日はズレることがあるため、正確に調べるには建築確認済証・検査済証を確認する必要があります。これらの書類が見当たらない場合は、水戸市の建築指導課で「建築計画概要書」の閲覧・写しの交付を申請できます（手数料が必要です）。

旧耐震基準の建物が特定空家・管理不全空家の判定に直結するわけではありませんが、実務上は次の3点で関係してきます。

• 老朽化の進行が早い：旧耐震基準の建物は建築から45年前後が経過しており、保安上の危険（倒壊のおそれ）に該当しやすい
• 相続空き家3,000万円控除の要件と重なる：この特例は「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」が対象の一つで、旧耐震基準の建物とほぼ重なる（後述）
• 買主の住宅ローン控除にも影響：中古住宅を新耐震基準の建物として扱うか、買主が耐震基準適合証明を取得する必要があるかが変わる

特定空家に指定されるまでの4段階

特定空家は、ある日突然「強制解体」になるわけではありません。次の4段階を経て手続きが進みます。

①助言・指導

まずは水戸市から改善を促されます。この段階ではまだ税の優遇（住宅用地特例）は維持されます。

②勧告

ここが最大の分岐点です。勧告を受けると住宅用地特例が外れ、翌年度から固定資産税が最大6倍（正確には小規模住宅用地の軽減がなくなる分）になります。都市計画税も同様に上がります。管理不全空家の段階でも、勧告を受ければ同様に特例が外れます。

③命令

勧告に従わないと命令が出されます。命令に違反すると50万円以下の過料の対象になります。

④行政代執行

それでも改善されない場合、行政が所有者に代わって解体を行います。その費用は所有者に請求されます。数百万円の解体費を後から請求されるケースもあります。

固定資産税が6倍になるのはなぜ？いつから？

住宅が建っている土地は「住宅用地特例」によって固定資産税が軽減されています（小規模住宅用地は課税標準が6分の1、一般住宅用地は3分の1）。勧告を受けるとこの特例が外れるため、土地の固定資産税が上がります。タイミングは勧告を受けた年の翌年1月1日時点で判定され、その年度分から増額されます。「まだ勧告されていない今のうちに動く」ことが、税負担を防ぐうえで決定的に重要です。

なお、水戸市に空き家の解体そのものへの補助金は用意されていません（危険ブロック塀等撤去補助金はあります）。特定空家・管理不全空家に該当しそうな場合、解体費用は基本的に自己負担になる点も踏まえて、早めに売却・活用を検討することが有利です。

水戸市の空き家の相場を確かめる方法

水戸市内の空き家・戸建て・土地の相場は、エリア（水戸駅周辺・赤塚・内原・偕楽園周辺など）や築年数、接道状況によって大きく異なります。数字を断定的に示すのではなく、ご自身でも確認できる公的な情報源を紹介します。

• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際の取引価格情報を地図や地域で検索できる
• 地価公示・都道府県地価調査：毎年公表される標準地の価格。水戸市内にも複数の調査地点がある
• 固定資産税評価額 ÷ 0.7：課税明細書に記載された評価額から、公示地価水準の目安を逆算できる

これらはあくまで「目安」であり、実際の売却価格は建物の状態・接道・境界確定の有無などで変わります。正確な金額は、水戸市の物件を熟知した不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

査定の種類｜机上査定と訪問査定

不動産の査定には大きく2種類があります。

• 机上査定（簡易査定）：周辺の取引事例や公的データをもとに、現地を見ずに概算価格を算出。遠方にお住まいで相続した空き家の初動確認に向いています
• 訪問査定：現地の状態（老朽化・残置物・接道・境界の有無など）を確認したうえで算出する、より精度の高い査定

宅地建物取引業法第34条の2第2項では、不動産会社が価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないと定められています。査定額を提示されたら、「どの取引事例と比較したのか」「どこが減点・加点されたのか」を確認する習慣をつけましょう。

特定空家に指定されないための4つの選択肢

1. 売却する（仲介）

需要のあるエリア・状態なら、市場で売るのが最も高く手放せる可能性があります。勧告される前に動くほど選択肢が広がります。

2. 買取してもらう

老朽化が進んでいる、再建築不可、遠方で管理できないといった空き家は、不動産会社による買取が有効です。ハウスドゥ！県庁水戸店は買取専門の対応力で、現況のままスピーディに買い取ります（最短2日での現金化も可能です）。

3. 解体して更地にする

建物が危険な場合は解体も選択肢ですが、更地にすると住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる点に注意が必要です。水戸市に建物解体そのものへの補助金は無いため、費用は自己負担が基本になります。

4. 活用する（賃貸・リフォーム）

立地が良ければ賃貸活用も選択肢です。ただし修繕費と将来の売りやすさを含めて検討が必要です。

仲介と買取、どちらを選ぶべきか

	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い（相場の8〜10割）	相場の6〜8割程度が目安
売却までの期間	数ヶ月〜半年程度が目安	最短数日〜（当店は最短2日の現金化も対応）
仲介手数料	必要	不要（買主が不動産会社のため）
残置物・現況	片付けが必要な場合が多い	現況のまま買取可能な場合が多い

特定空家・管理不全空家に指定されるおそれがあり、かつ「早く手放したい」「遠方で管理できない」という場合は、買取が有力な選択肢になります。反対に、時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は仲介が向いています。

費用と税金｜仲介手数料・譲渡所得税・3,000万円控除

仲介手数料の速算式

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は次の速算式で計算できます。

仲介手数料（税別）＝ 売買価格 × 3% + 6万円（+消費税）

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて次の税率がかかります。

• 長期譲渡所得（所有5年超）：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
• 短期譲渡所得（所有5年以下）：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）

このほか、印紙税・登録免許税（抵当権抹消登記など）・登記費用がかかります。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は次の通りです。

• 相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋であること（老人ホーム等への入居も一定要件で対象）
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物とほぼ重なります）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 家屋を取り壊して更地で売却するか、耐震リフォームを行ってから売却すること（譲渡後の翌年2月15日までに解体・耐震改修する緩和措置あり）
• 相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に縮小される

この特例の適用期限は、令和5年度の税制改正により2027年（令和9年）12月31日までに延長されています。水戸市で確認書の交付を受ける場合は、生活安全課（空家空地活用係）029-224-1113へ申請します。適用要件の詳細は個別確認が必要なため、税務署または税理士にもご確認ください。

茨城県内は市町村ごとに解体補助の制度が違う｜落とし穴

見落とされがちですが、空き家の解体補助金の要件は市町村ごとに大きく異なります。当店が各市の要綱を確認したところ、たとえば「勧告を受けていないこと」を条件にする市もあれば、逆に「特定空家等であること」を条件にする市もあります。前者は”勧告される前に動かないと補助が使えない”、後者は”指定されないと補助が出ない”という正反対の設計です。水戸市には住宅の解体そのものへの補助金はありませんが、危険ブロック塀等撤去補助金（撤去費の2/3・上限20万円、市内業者限定、事前相談必須）が用意されています。

つまり、「特定空家に指定されそうだから解体しよう」という判断が、補助金の観点では有利にも不利にもなり得ます。解体・売却の順番ひとつで数十万円の差が出るため、必ずその市の最新の要綱を確認し、迷ったら地域の不動産会社に相談してください。

理由別｜相続・空き家の放置でお悩みの方へ

相続した空き家をどうすべきか迷っている方

相続登記の義務化（相続を知った日から3年以内）も踏まえ、まずは名義を明確にしたうえで、売却・活用・解体のどれが最適かを検討します。3,000万円特別控除は期限があるため、早めの相談が有利です。

実家が空き家のまま何年も放置されている方

放置期間が長いほど、管理不全空家・特定空家に該当するリスクが高まります。まずは現況のままで査定を受け、「今いくらで売れるか」を確認したうえで、解体・リフォームの要否を判断する順番をおすすめします。

遠方にお住まいで水戸市の実家を管理できない方

机上査定であれば現地に行かずに概算価格を確認できます。売却が決まった後の手続きも、郵送・オンライン・代理人（委任状）で対応可能な場合が多く、水戸市まで頻繁に足を運ぶ必要はありません。

水戸市のエリア別・特定空家の実態

水戸市内でも、水戸駅周辺・赤塚・内原・偕楽園周辺など、エリアによって空き家の状況や土地需要は異なります。中心部や駅に近いエリアは更地・古家付き土地とも需要が見込みやすい一方、郊外エリアは接道状況や再建築の可否が売却のしやすさを左右します。エリアごとの状況は個別性が高いため、無料査定でお気軽にご相談ください。

水戸市の特定空家・管理不全空家の相談はハウスドゥ！県庁水戸店へ

当店は、元プロ野球選手・古田敦也さんをイメージキャラクターに起用する全国ブランド「ハウスドゥ！」の家・不動産買取専門店です。運営会社は株式会社トーマン（宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号）で、免許情報は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で誰でも確認できます。水戸市を中心に、空き家・相続不動産の売却をサポートしています。

「特定空家に指定されそう」「管理不全空家の指導が来た」「遠方の実家をどうにかしたい」——こうしたお悩みも、まずは無料査定から。指定される前の早めの相談が、税負担とトラブルを防ぐ最善策です。

▶あわせて読みたい：水戸市の空き家売却ガイド｜方法・費用・控除を解説

▶あわせて読みたい：相続空き家3000万円控除｜水戸市の手続きと期限

まとめ

水戸市の特定空家・管理不全空家は、「勧告」を受けた時点で固定資産税の優遇が外れ、最大6倍の負担増につながります。旧耐震基準（1981年6月1日より前の建築確認）の建物は老朽化が進みやすく、相続空き家3,000万円控除の対象にも重なるため、早めの現状把握が重要です。売却・買取・解体・活用のどれが最適かは物件ごとに異なるため、まずは現況のままの無料査定で選択肢を確認することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q. 特定空家に指定されると固定資産税は何倍になりますか？

A. 勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になります（小規模住宅用地の6分の1軽減がなくなるため）。都市計画税も上がります。

Q. 空き家と特定空家の違いは何ですか？

A. 通常の空き家は税優遇が維持されますが、倒壊の危険や著しい不衛生・景観悪化などがあると水戸市に特定空家と認定され、勧告で税優遇が外れます。2023年からは予備軍の「管理不全空家」も勧告の対象です。

Q. 管理不全空家と特定空家の違いは何ですか？

A. 管理不全空家は、放置すれば特定空家になるおそれがある状態を指す、2023年の法改正で新設された区分です。特定空家より軽い段階ですが、勧告を受ければ同様に固定資産税の住宅用地特例が外れます。

Q. 特定空家は誰が認定するのですか？

A. 物件が所在する水戸市が、調査のうえ認定します。近隣からの通報や行政調査がきっかけになることが多いです。

Q. 特定空家の命令に従わないと罰金はありますか？

A. 命令に違反すると50万円以下の過料の対象になります。さらに改善されなければ行政代執行（強制解体）となり、その費用は所有者に請求されます。

Q. 税金が6倍になるのはいつからですか？

A. 勧告を受けた年の翌年1月1日時点で判定され、その年度分の固定資産税から増額されます。勧告される前に売却・解体などの対応を進めるのが有利です。

Q. 旧耐震基準の建物はどうやって判定するのですか？

A. 「築年数」ではなく、1981年6月1日以降に建築確認を受けたかどうかで判定します。建築確認済証・検査済証で確認するのが確実で、書類が見当たらない場合は水戸市の建築指導課で「建築計画概要書」の閲覧・写しの交付を申請できます。

Q. 水戸市に空き家の解体補助金はありますか？

A. 水戸市に住宅の解体そのものへの補助金はありません。危険ブロック塀等撤去補助金（撤去費の2/3・上限20万円）はありますが、対象は塀のみです。

特定空家等・管理不全空家等の判定材料になりやすい「雑草・庭木の放置」については、当店の別記事「水戸市の空き家、雑草・庭木放置トラブルと対処法」でも詳しく解説しています。

▶あわせて読みたい：水戸店の売却査定実績とお客様の声はこちらでご紹介しています。水戸市の売却査定実績・お客様の声