「空き家を持っているだけで税金はいくらかかるの？」「相続した実家を売ったら税金で持っていかれるのでは？」——水戸市で空き家のご相談をいただくとき、いちばん多いのが税金の不安です。この記事では、空き家にかかる税金を「持っている間」「売ったとき」「相続したとき」の3つの場面に分けて、やさしく整理します。数字は目安として、ご自身の判断材料にお使いください。
空き家にかかる税金は「3つの場面」で考える
空き家の税金は、ひとつではありません。次の3つに分けると整理しやすくなります。
- 持っている間…固定資産税・都市計画税（毎年）
- 売ったとき…譲渡所得税（利益が出たときだけ）
- 相続したとき…相続税（一定額を超えたときだけ）
①持っている間にかかる税金｜固定資産税・都市計画税
空き家でも、土地と建物を持っている限り毎年、固定資産税がかかります。市街化区域内なら都市計画税も加わります。目安の税率は次のとおりです。
| 税の種類 | 税率の目安 | かかる対象 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準額 × 1.4% | 土地・建物 |
| 都市計画税 | 課税標準額 × 最大0.3% | 市街化区域内の土地・建物 |
★放置すると固定資産税が「6倍」になる仕組み
これがいちばん誤解の多いところです。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が最大1/6に軽減されています。ところが、空き家を放置して市から「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、勧告を受けると、この1/6の軽減が外れます。結果として、土地の固定資産税が実質6倍に跳ね上がります。
これは2015年施行の「空家等対策特別措置法」によるもので、2023年12月の法改正で「管理不全空家」も対象に加わり、勧告のハードルが下がりました。「まだうちは大丈夫」と思っていても、窓が割れている・草木が越境しているといった状態で指導・勧告の対象になり得ます。
つまり、空き家は「勧告を受ける前に動く」のが鉄則です。勧告を受けてから慌てると、税金が上がったうえに、後述する解体補助金など使える制度も減っていきます。→ 水戸市で解体して売るか、そのまま売るかの判断はこちらの記事で詳しく解説しています。
②売ったときにかかる税金｜譲渡所得税
空き家を売って利益（譲渡所得）が出たときだけかかる税金です。損して売った場合はかかりません。計算はシンプルです。
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
- 取得費…その不動産を買ったときの価格・購入時の諸費用。わからない場合は売却価格の5%で計算します（相続で取得価格が不明な実家はこのケースが多いです）。
- 譲渡費用…仲介手数料・解体費・測量費など、売るためにかかった費用。
税率は「持っていた期間」で2倍違う
| 所有期間（売った年の1/1時点） | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡 | 20.315% |
相続した実家の多くは、親の代から5年を超えて所有しているため長期譲渡（20.315%）になります。
相続空き家の「3,000万円特別控除」で税金がゼロになることも
相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。多くの実家は、これで譲渡所得税がゼロになります。主な条件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家（旧耐震基準）
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売る前に耐震リフォームをするか、建物を解体して更地で売ること
- 相続してから売るまで、事業・貸付・居住に使っていないこと
- 売却価格が1億円以下であること
ポイントは「解体して更地で売る」と控除が使えるという点です。空き家をどう手放すかで、手取りが3,000万円分の税金だけ変わることもあります。順番を間違えないよう、売る前に一度ご相談ください。
相続税を納めた人は「取得費加算の特例」も
相続税を納めた不動産を相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。3,000万円控除とは併用できないため、どちらが得かは個別に試算が必要です。
③相続したときにかかる税金｜相続税
空き家を相続したときに、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、遺産の総額がこの範囲内なら相続税はかかりません。水戸市の一般的な戸建て1軒の相続では、他に大きな資産がなければ基礎控除内に収まるケースも多くあります。
ただし、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になります。「空き家を相続したまま名義を放置」は、税金とは別のリスクになりますのでご注意ください。
水戸市で空き家を「持ち続ける」と「売る」の税金比較
| 持ち続ける | 売る（解体して更地） | |
|---|---|---|
| 毎年の税金 | 固定資産税・都市計画税がかかり続ける | 売却後はゼロ |
| 勧告リスク | 放置で固定資産税6倍の可能性 | なし |
| 売却益の税金 | — | 3,000万円控除でゼロにできることが多い |
| 管理の手間 | 草刈り・見回りが続く | 不要になる |
「使う予定がない空き家」は、税金の面でも早めに手放すほうが有利になりやすいのが実情です。とはいえ、解体費用と3,000万円控除の使えるタイミングを踏まえた「順番」が大切です。
空き家の税金でお困りなら、ハウスドゥ 県庁水戸店へ
ハウスドゥ 県庁水戸店（株式会社トーマン）は、水戸市を中心に相続空き家・訳あり物件の売却と自社直接買取を専門にしています。全国展開する不動産売買仲介フランチャイズ「ハウスドゥ」（イメージキャラクター・古田敦也氏）の加盟店として、税理士とも連携し、「解体すべきか」「そのまま買い取ってもらうか」「どの特例が使えるか」を、税金の順番まで含めてご案内します。残置物（家財）が残ったままでも大丈夫です。残置物ごとの買取はこちら／無料査定・ご相談はこちら。
※本記事の税制の説明は2026年7月時点の一般的な情報です。適用の可否はお一人おひとりの状況で変わりますので、正確な判断は税理士・税務署にご確認ください。
空き家の税金 よくある質問
空き家を放置すると税金が6倍になりますか？
放置して市から「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、勧告を受けると、住宅用地の1/6軽減が外れ、土地の固定資産税が実質6倍になります。勧告を受ける前に対処すれば軽減は維持されます。
相続した空き家を売却したら税金はいくらかかりますか？
利益（譲渡所得）が出たときだけ、長期譲渡なら20.315%かかります。ただし相続空き家の3,000万円特別控除を使える場合が多く、多くのケースで税金がゼロになります。旧耐震の家を解体して更地で売る、または耐震リフォームして売るのが条件です。
空き家を売却しても税金はかからないことはありますか？
あります。売却益が出ていない場合や、3,000万円特別控除で譲渡所得がゼロになる場合は、譲渡所得税はかかりません。ただし控除を使うには確定申告が必要です。
空き家の税金の6倍はいつからですか？
市から勧告を受けた年の翌年度分から軽減が外れます。2023年12月の法改正で「管理不全空家」も勧告の対象になったため、以前より早い段階で対象になり得ます。
空き家を無償で0円でもらうと税金はかかりますか？
個人から無償でもらうと贈与税、相続でもらうと相続税の対象になり得ます。また、もらった後は毎年の固定資産税もかかります。「0円だから得」とは限らないため、維持費と税金を含めて判断しましょう。
