空き家にかかる税金は？固定資産税6倍・税額の目安と譲渡所得【2026】

「空き家を持っているだけで税金はいくらかかるの？」「相続した実家を売ったら税金で持っていかれるのでは？」——水戸市で空き家のご相談をいただくとき、いちばん多いのが税金の不安です。この記事では、空き家にかかる税金を「持っている間」「売ったとき」「相続したとき」の3つの場面に分けて、やさしく整理します。数字は目安として、ご自身の判断材料にお使いください。

空き家にかかる税金は「3つの場面」で考える

空き家の税金は、ひとつではありません。次の3つに分けると整理しやすくなります。

• 持っている間…固定資産税・都市計画税（毎年）
• 売ったとき…譲渡所得税（利益が出たときだけ）
• 相続したとき…相続税（一定額を超えたときだけ）

①持っている間にかかる税金｜固定資産税・都市計画税

空き家でも、土地と建物を持っている限り毎年、固定資産税がかかります。市街化区域内なら都市計画税も加わります。目安の税率は次のとおりです。

税の種類	税率の目安	かかる対象
固定資産税	課税標準額 × 1.4%	土地・建物
都市計画税	課税標準額 × 最大0.3%	市街化区域内の土地・建物

★放置すると固定資産税が「6倍」になる仕組み

これがいちばん誤解の多いところです。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が最大1/6に軽減されています。ところが、空き家を放置して市から「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、勧告を受けると、この1/6の軽減が外れます。結果として、土地の固定資産税が実質6倍に跳ね上がります。

これは2015年施行の「空家等対策特別措置法」によるもので、2023年12月の法改正で「管理不全空家」も対象に加わり、勧告のハードルが下がりました。「まだうちは大丈夫」と思っていても、窓が割れている・草木が越境しているといった状態で指導・勧告の対象になり得ます。

つまり、空き家は「勧告を受ける前に動く」のが鉄則です。勧告を受けてから慌てると、税金が上がったうえに、後述する解体補助金など使える制度も減っていきます。→ 水戸市で解体して売るか、そのまま売るかの判断はこちらの記事で詳しく解説しています。

②売ったときにかかる税金｜譲渡所得税

空き家を売って利益（譲渡所得）が出たときだけかかる税金です。損して売った場合はかかりません。計算はシンプルです。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

• 取得費…その不動産を買ったときの価格・購入時の諸費用。わからない場合は売却価格の5%で計算します（相続で取得価格が不明な実家はこのケースが多いです）。
• 譲渡費用…仲介手数料・解体費・測量費など、売るためにかかった費用。

税率は「持っていた期間」で2倍違う

所有期間（売った年の1/1時点）	区分	税率
5年以下	短期譲渡	39.63%
5年超	長期譲渡	20.315%

相続した実家の多くは、親の代から5年を超えて所有しているため長期譲渡（20.315%）になります。

相続空き家の「3,000万円特別控除」で税金がゼロになることも

相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。多くの実家は、これで譲渡所得税がゼロになります。主な条件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家（旧耐震基準）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売る前に耐震リフォームをするか、建物を解体して更地で売ること
• 相続してから売るまで、事業・貸付・居住に使っていないこと
• 売却価格が1億円以下であること

ポイントは「解体して更地で売る」と控除が使えるという点です。空き家をどう手放すかで、手取りが3,000万円分の税金だけ変わることもあります。順番を間違えないよう、売る前に一度ご相談ください。

相続税を納めた人は「取得費加算の特例」も

相続税を納めた不動産を相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。3,000万円控除とは併用できないため、どちらが得かは個別に試算が必要です。

③相続したときにかかる税金｜相続税

空き家を相続したときに、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、遺産の総額がこの範囲内なら相続税はかかりません。水戸市の一般的な戸建て1軒の相続では、他に大きな資産がなければ基礎控除内に収まるケースも多くあります。

ただし、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になります。「空き家を相続したまま名義を放置」は、税金とは別のリスクになりますのでご注意ください。

水戸市で空き家を「持ち続ける」と「売る」の税金比較

	持ち続ける	売る（解体して更地）
毎年の税金	固定資産税・都市計画税がかかり続ける	売却後はゼロ
勧告リスク	放置で固定資産税6倍の可能性	なし
売却益の税金	—	3,000万円控除でゼロにできることが多い
管理の手間	草刈り・見回りが続く	不要になる

「使う予定がない空き家」は、税金の面でも早めに手放すほうが有利になりやすいのが実情です。とはいえ、解体費用と3,000万円控除の使えるタイミングを踏まえた「順番」が大切です。

空き家の固定資産税の税額はいくら？住宅用地特例で変わる目安

空き家の税金でまず気になるのが、毎年の固定資産税の税額です。税額は「課税標準額 × 税率」で決まりますが、土地に建物が建っている間は住宅用地の特例で課税標準額が小さくなっています。空き家になっても、建物が残っていて住宅として使える状態であれば、この特例は原則として続きます。

土地の区分	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額の1/3	評価額の2/3
特例が外れた土地	評価額の全額	評価額の全額

たとえば土地の課税標準額が1,200万円、敷地が200㎡以下と仮定した計算例を見てみましょう（あくまで説明用の仮の数字で、実際の税額ではありません）。

• 特例あり：1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円 → 固定資産税 約2.8万円（200万円 × 1.4%）
• 特例解除：1,200万円 → 固定資産税 約16.8万円（1,200万円 × 1.4%）
• 都市計画税（市街化区域内・税率0.3%と仮定）：特例ありで約1.2万円、特例解除で約3.6万円

ご自身の空き家の正確な税額は、毎年届く納税通知書と課税明細書で確認できます。見方に不安がある方は、固定資産税の課税明細書の見方も参考にしてください。

特定空家と管理不全空家の違い｜住宅用地特例が外れる条件

空き家の税金が一気に重くなるのは、市町村から勧告を受けたときです。2023年12月施行の改正空家法で、従来の「特定空家等」に加えて、その手前の段階である「管理不全空家等」も勧告の対象になりました。

	特定空家等	管理不全空家等
状態の目安	倒壊の危険、著しい衛生上の問題、著しい景観の悪化、周辺の生活環境への悪影響などがある	放置すると特定空家等になるおそれがある状態
市町村の対応	助言・指導 → 勧告 → 命令など	指導 → 勧告
税金への影響	勧告を受けると住宅用地の特例が外れる	勧告を受けると住宅用地の特例が外れる

水戸市の運用や判断基準の詳しい解説は、水戸市の特定空家とは｜固定資産税6倍になる条件にまとめています。なお、勧告を受けた後でも、指摘された状態を改善すれば特例が戻るケースがあります。まずは市の空き家担当窓口に相談するのが近道です。

空き家の所有・管理で税金を増やさないための対策

空き家の税金対策というと難しく聞こえますが、基本は「放置しない」ことです。所有している間にできる管理の方法を整理します。

草木・外壁・屋根の定期点検をする

庭木の越境、雑草、外壁や屋根材の剥がれは、近隣からの苦情につながりやすく、市町村の指導の入口になりがちです。月に1回程度の見回りと、台風・大雪の後の確認を習慣にすると、管理不全の状態を避けやすくなります。遠方にお住まいで難しい場合は、管理サービスや親族間での分担を検討しましょう。

郵便物・電気・水道・火災保険の状態を確認する

空き家になると、郵便受けがあふれたり、保険の対象外になったりすることがあります。電気を止めてよいかの判断は水戸市の空き家の電気は止める？で解説しています。火災保険は「空き家でも使える契約か」を保険会社に確認しておくと安心です。

「持ち続ける」「活用する」「売る」を早めに決める

空き家を所有している間は、固定資産税・都市計画税のほか、管理の手間と維持費が毎年かかります。使う予定がない場合は、解体して売る・そのまま売る・貸すなどの方法を比べ、結論を先送りにしないことが最大の対策です。解体して売る？そのまま売る？の記事で順番を確認できます。

空き家を売るときの税金｜3,000万円特別控除の条件と注意点

売却で利益（譲渡所得）が出たときの税額は、譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除で計算します。所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率は合計20.315%（所得税・復興特別所得税・住民税）、5年以下の短期譲渡なら39.63%です。相続した家は、亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。

相続した空き家には、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な条件は次のとおりです（最新の要件は税務署・税理士にご確認ください）。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物を除く）
• 相続の開始直前まで、亡くなった方が一人で住んでいたこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却時までに耐震リフォームをするか、家屋を解体して敷地を売ること（2027年12月31日までの譲渡が対象）
• 相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になる

手続きの流れや期限は相続空き家3000万円控除｜水戸市の手続きと期限で詳しく説明しています。控除を使うには確定申告が必要で、解体する場合は建物の滅失登記や届出も忘れずに行いましょう。

相続税を払った場合は「取得費加算の特例」も確認

相続税を納めた人が、相続開始の翌日から3年10か月以内に相続した不動産を売ると、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。3,000万円控除とは同時に使えないため、どちらが有利かを試算して選びます。

空き家の税金対策を比べる｜売却・解体・活用の方法

方法	税金の面のメリット	注意点
そのまま売却（古家付き）	売却後は固定資産税がかからなくなる。解体費用が不要	控除の条件（耐震リフォーム等）を満たせるか要確認
解体して更地で売却	3,000万円控除の条件を満たしやすい	解体後は住宅用地の特例が外れ、売れるまで土地の税額が上がる
貸して活用	賃料収入が得られる	改修費・管理の手間、所得税の申告が必要
持ち続ける	すぐの手続きは不要	固定資産税・管理費が毎年かかり、勧告リスクが残る

解体後は土地の特例が外れるため、解体の時期と売却のタイミングを合わせることが大切です。解体費用や補助制度は水戸市の空き家解体費用と補助制度を、空き家売却の方法・費用・控除の全体像は水戸市の空き家売却ガイドをご覧ください。また、税金対策の考え方を別の角度から整理した水戸市の空き家固定資産税が6倍に？税金対策と賢い売却術も役立ちます。

相続した空き家の税金｜相続税と相続登記の義務

相続税がかかるかどうかは、基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超えるかが目安です。空き家そのものの評価額は固定資産税評価額がベースになります。また、2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になります。登記が済んでいないと売却もできないため、税金の検討と並行して早めに進めましょう。

空き家の税金でお困りなら、ハウスドゥ 県庁水戸店へ

ハウスドゥ 県庁水戸店（株式会社トーマン）は、水戸市を中心に相続空き家・訳あり物件の売却と自社直接買取を専門にしています。全国展開する不動産売買仲介フランチャイズ「ハウスドゥ」（イメージキャラクター・古田敦也氏）の加盟店として、税理士とも連携し、「解体すべきか」「そのまま買い取ってもらうか」「どの特例が使えるか」を、税金の順番まで含めてご案内します。残置物（家財）が残ったままでも大丈夫です。残置物ごとの買取はこちら／水戸市の不動産売却・買取｜不動産買取専門店 ハウスドゥ 県庁水戸。

※本記事の税制の説明は2026年7月時点の一般的な情報です。適用の可否はお一人おひとりの状況で変わりますので、正確な判断は税理士・税務署にご確認ください。

空き家の税金 よくある質問

空き家を放置すると税金が6倍になりますか？

放置して市から「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、勧告を受けると、住宅用地の1/6軽減が外れ、土地の固定資産税が実質6倍になります。勧告を受ける前に対処すれば軽減は維持されます。

相続した空き家を売却したら税金はいくらかかりますか？

利益（譲渡所得）が出たときだけ、長期譲渡なら20.315%かかります。ただし相続空き家の3,000万円特別控除を使える場合が多く、多くのケースで税金がゼロになります。旧耐震の家を解体して更地で売る、または耐震リフォームして売るのが条件です。

空き家を売却しても税金はかからないことはありますか？

あります。売却益が出ていない場合や、3,000万円特別控除で譲渡所得がゼロになる場合は、譲渡所得税はかかりません。ただし控除を使うには確定申告が必要です。

空き家の税金の6倍はいつからですか？

市から勧告を受けた年の翌年度分から軽減が外れます。2023年12月の法改正で「管理不全空家」も勧告の対象になったため、以前より早い段階で対象になり得ます。

自治体の空き家活用サービスと所有者の負担軽減

空き家を所有していると、固定資産税だけでなく管理の手間も負担になります。水戸市をはじめ茨城県内の自治体では、空き家バンクや解体費補助など所有者の負担を軽減するサービスを用意している場合があります。こうした制度をうまく活用しながら、売却も含めて空き家をどう扱うか早めに検討することが、余計な税負担を避けるポイントです。

空き家を無償で0円でもらうと税金はかかりますか？

個人から無償でもらうと贈与税、相続でもらうと相続税の対象になり得ます。また、もらった後は毎年の固定資産税もかかります。「0円だから得」とは限らないため、維持費と税金を含めて判断しましょう。

運営会社は株式会社トーマン（宅地建物取引業免許：茨城県知事(1)第7579号）です。免許番号は不動産会社選びの際にご確認いただける安心材料の一つですので、あわせてご参照ください。

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空き家の都市計画税はいくらかかりますか？

市街化区域内にある土地・建物に、課税標準額の最大0.3%（上限）がかかります。小規模住宅用地の特例が使えている間は課税標準が1/3になります。実際の税率や対象は市町村ごとに異なるため、納税通知書でご確認ください。

空き家の税金対策で、最初にやることは何ですか？

納税通知書と課税明細書で、毎年いくらかかっているかを確認することです。そのうえで、使う予定の有無を決め、売却・活用・解体のどれが得かを比べます。相続した場合は、相続登記と3,000万円控除の期限もあわせて確認してください。

空き家の管理を怠るとどうなりますか？

近隣から苦情が出ると、市町村から助言・指導を受けることがあります。改善されないまま勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が大きく増えるおそれがあります。早めの管理と売却の検討が対策になります。

空き家を売る方法は、仲介と買取のどちらが良いですか？

時間をかけて高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取が向いています。残置物があるなど訳ありの空き家は、買取のほうがスムーズなケースが多くあります。税金面は、どちらの方法でも3,000万円控除などの特例の条件を満たせば利用できます。