市街化調整区域にある土地や家は「売れない」と思われがちですが、結論から言うと市街化調整区域の不動産でも売却は可能です。ただし、建築や用途に一定の制限があるため、市街化区域の不動産とは売り方や注意点が異なります。この記事では、水戸市周辺で市街化調整区域の売却相談を数多くお受けしているハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が、制度の基本から売却方法、費用・税金、相続した場合の対処法まで整理して解説します。
市街化調整区域とは？市街化区域との違いをわかりやすく解説
市街化調整区域は、都市計画法にもとづき都道府県などが指定する区域区分（線引き）のひとつです。まずは市街化区域との違いを押さえておきましょう。
市街化調整区域とは（都市計画法上の定義）
都市計画法第7条では、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けて指定できると定められています。市街化調整区域は、農地や山林などの自然環境を保全し、市街化を抑制すべき区域として指定されます。そのため、原則として新たに住宅などを建築することができず、用途地域も指定されていません。
市街化区域とは
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進めるべき区域です。用途地域が指定され、上下水道・道路などのインフラ整備も計画的に進められるため、住宅や店舗を建てやすいのが特徴です。
市街化調整区域と市街化区域の違い（比較表）
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 目的 | 計画的な市街化を進める | 市街化を抑制する（農地・山林の保全） |
| 用途地域 | 指定あり | 原則指定なし |
| 新築・建て替え | 建築確認のみで可能な場合が多い | 原則不可、開発許可等が必要な場合がある |
| インフラ整備 | 計画的に整備される | 整備が手薄な地域もある |
| 資産価値の傾向 | 比較的高い | 用途制限を反映し低くなりやすい |
非線引き区域・都市計画区域外との違い
市町村によっては、市街化区域・市街化調整区域のどちらにも区分されていない「非線引き区域」や、そもそも都市計画区域の外にある土地も存在します。これらは市街化調整区域とは異なる規制がかかるため、混同しないよう注意しましょう。ご自身の土地がどの区分に該当するかは、次章の方法で確認できます。
自分の土地が市街化調整区域かどうかの調べ方
都市計画図（用途地域マップ）で確認する方法
各市町村は都市計画図（用途地域マップ）をホームページで公開しています。地番や住所を入力・検索することで、市街化区域か市街化調整区域かを自分で確認できます。
市役所・町村役場の都市計画課で確認する方法
都市計画図だけでは境界線上の判断が難しいこともあります。正確に確認したい場合は、市役所・町村役場の都市計画課（または建築指導課）の窓口で確認するのが確実です。
登記簿・売買契約書の記載で確認する方法
過去に購入した際の売買契約書や重要事項説明書に、区域区分の記載がある場合もあります。相続などで経緯が分からない場合は、まず都市計画課への確認をおすすめします。
市街化調整区域の不動産が売りにくいと言われる理由
市街化調整区域の不動産は、次のような理由から一般的に売却のハードルが高いと言われています。
原則として新築・建て替えに開発許可や許可が必要
市街化調整区域内で建物を新築・増築・建て替えするには、都市計画法第29条の開発許可、または同法第34条各号に定める例外規定に該当する必要があります。買主にとって「将来建て替えできるか分からない」ことが、購入をためらう要因になりやすいのです。
用途地域が指定されていないため用途の自由度が低い
用途地域がないため、店舗や事務所などへの用途変更が制限されるケースがあります。住宅以外の使い方を検討している買主にとっては選択肢が狭くなります。
金融機関の担保評価・融資が付きにくい傾向
建築制限があることで資産価値の評価が下がりやすく、住宅ローンの担保評価が市街化区域の不動産より厳しくなる傾向があります。買主の資金計画に影響するため、売却時にも意識しておきたいポイントです。
上下水道・インフラ整備が市街化区域より手薄なケースがある
地域によっては下水道が未整備で浄化槽を使用している、道路が狭いなど、インフラ面で市街化区域と差があることも売りにくさの一因です。
それでも売却できる・しやすいケース
市街化調整区域だからといって、売却できないわけではありません。次のようなケースでは売却の選択肢が広がります。
既存の建物をそのまま住宅として使う場合
既に建っている建物をそのまま住宅として使い続ける（増改築を伴わない）場合、新たな許可は不要なケースが多く、買主にとってもハードルが下がります。
農家や分家住宅など属人性のある許可を承継する場合
農家住宅や分家住宅として許可を得て建てられた建物は、承継する人の属性（農家であること等）が条件になっている場合があります。売却前に、購入希望者がその条件を満たせるかを自治体に確認する必要があります。
開発審査会の許可基準（都市計画法34条各号）に該当する場合
都市計画法34条各号には、市街化調整区域内でも開発が許可される基準（既存集落内の分家住宅、公共施設に必要な建築物など）が定められています。該当すれば、新たな買主でも建築の許可を得られる可能性があります。
農地を宅地に転用してから売却する場合
土地が農地（地目が田・畑）の場合は、農地法の許可も別途必要です。農地の転用手続きについては、農地の転用とは？農地法3条・4条・5条の許可と売却までの流れで詳しく解説しています。
市街化調整区域の不動産を売却する2つの方法
仲介で売却する
仲介は、不動産会社が買主を探して売買を成立させる方法です。時間はかかりやすいものの、市場価格に近い金額での売却を目指せます。市街化調整区域の場合は、建築制限を理解した買主（既存宅地としての利用希望者など）を見つける必要があるため、地域事情に詳しい会社選びが重要です。
買取専門業者に売却する
買取は、不動産会社が直接買主となる方法です。仲介と違って買主を探す期間が不要なため、早期に売却したい場合や、建築制限で仲介が難しい物件でも対応してもらいやすいのが特徴です。当社のような買取専門店では、市街化調整区域の物件についても現況調査のうえで価格を提示しています。
仲介と買取の比較表
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで（数ヶ月〜） | 短期間（現況調査後、数日〜数週間） |
| 売却価格 | 市場価格に近い（相場に依存） | 市場価格より下がる傾向 |
| 建築制限がある物件への対応 | 買主探しが難しくなりやすい | 専門業者が現況で判断 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要（直接契約） |
市街化調整区域の不動産を売却する流れ（4ステップ）
売却の大まかな流れは次のとおりです。
- 現況・法規制の確認：都市計画図で区域区分を確認し、既存宅地としての利用可否や34条許可の有無を調べます。
- 仲介か買取かの相談：地域の実績がある不動産会社に相談します。建築制限があるほど、買取のスピード感が生きる場面が多くなります。
- 調査・価格提示：現地調査、法務局・自治体・農地法の確認を行い、価格を提示してもらいます。
- 契約・引渡し：売買契約を結び、登記手続き・税金の手続きを経て引渡しとなります。
売却にかかる費用と税金
仲介手数料の速算式
仲介で売却した場合の仲介手数料（上限）は、売買価格が400万円を超える部分について「売買価格×3％＋6万円（＋消費税）」で計算するのが一般的です。買取の場合は、この仲介手数料はかかりません。
譲渡所得税・住民税（20.315%）
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）で所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315％の税率がかかります。所有期間5年以下（短期譲渡所得）の場合は39.63％と税率が高くなる点に注意が必要です。
3,000万円の特別控除
マイホーム（居住用）として使っていた不動産を売却する場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。空き家となった実家を売却する場合は「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる可能性もあるため、事前に税務署や税理士に確認しましょう。
登記費用・印紙税
売却時には、所有権移転登記や（抵当権が残っている場合の）抵当権抹消登記の費用、売買契約書に貼付する印紙税なども必要になります。買取の場合は不動産会社側で負担してもらえるケースもあるため、契約前に確認しておくと安心です。
相続した市街化調整区域の不動産の対処法
相続登記（義務化）と地目の確認
2024年4月から相続登記が義務化されています。相続した不動産が市街化調整区域にあるかどうかに加え、登記簿上の地目（宅地・田・畑など）も必ず確認しましょう。地目が農地（田・畑）の場合は、売却前に農地法の手続きが必要です。
農地が含まれる場合の農地法・農業委員会への届出
相続した土地に農地が含まれる場合、相続によって農地を取得したこと自体を農業委員会に届け出る必要があります（届出をしないと罰則の対象になる場合があります）。売却・転用にあたっての許可手続きは、農地の転用とは？農地法3条・4条・5条の許可と売却までの流れで解説しています。地番や地図で農地の場所を確認したい場合は、農地ナビ（eMAFF農地ナビ）の使い方も参考にしてください。
空き家のまま放置するリスクと活用方法
建て替えが難しいことを理由に、相続した市街化調整区域の家を空き家のまま放置してしまうケースは少なくありません。しかし空き家は老朽化による資産価値の低下や、固定資産税の負担が続くリスクがあります。自治体の空き家バンクへの登録という選択肢もあるため、水戸市の制度については水戸市の空き家バンク｜登録条件と活用までの流れをご覧ください。また、既存建物が再建築不可の状態になっている場合は水戸市の再建築不可物件を売る方法も参考になります。
市街化調整区域の指定は将来変わることがあるのか
市街化調整区域の区域区分（線引き）は、都市計画の見直しにあわせて数年〜十数年に一度、自治体によって見直されることがあります。見直しによって市街化区域に変更（区域区分の変更）されることもゼロではありませんが、時期や可否は自治体の都市計画によって異なるため、「将来解除されるかもしれない」ことを前提に売却を先延ばしにするのはおすすめできません。現状の区分を前提に、今できる売却方法を検討することが大切です。
市街化調整区域の売却でよくあるご相談内容
水戸市周辺の市街化調整区域の売却相談では、次のようなご相談を多くいただきます。
- 相続した実家が市街化調整区域にあり、建て替えできるか分からないまま空き家になっている
- 農地と宅地が混在する土地で、売却前にどの手続きが必要か整理したい
- 仲介に出しても買主が見つからず、買取での売却を検討したい
- 分家住宅・農家住宅として許可を得た建物で、承継の条件を確認したい
いずれのケースも、まずは現況と法規制を整理することが最初のステップになります。お一人で判断が難しい場合は、早めにご相談ください。
まとめ：市街化調整区域でも早めの相談で売却の選択肢が広がります
市街化調整区域の不動産は、建築制限があることで「売れない」と思われがちですが、既存宅地としての利用や、仲介・買取それぞれの特性を踏まえれば、売却の選択肢は十分にあります。特に相続した不動産で農地が絡む場合は、農地法の手続きも合わせて確認する必要があるため、地域の制度に詳しい不動産会社への早めの相談をおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域とは何ですか？わかりやすく教えてください。
A. 都市計画法にもとづき、市街化を抑制すべき区域として指定された区域です。農地や山林の保全を目的としており、原則として新たな住宅の建築が制限されています。
Q2. 市街化調整区域の土地や家は売れますか？
A. 売却は可能です。ただし建築制限があるため、買主が用途を理解している必要があり、仲介より買取の方がスムーズに進むケースもあります。
Q3. 市街化調整区域で建て替えはできますか？
A. 原則として都市計画法上の開発許可や、34条各号の例外規定に該当する必要があります。既存の建物をそのまま使う場合は許可が不要なケースが多いため、建て替えを検討する際は自治体に事前確認が必要です。
Q4. 市街化調整区域と市街化区域の違いは何ですか？
A. 市街化区域は計画的に市街化を進める区域で用途地域が指定されており、市街化調整区域は市街化を抑制する区域で原則用途地域が指定されていません。建築のしやすさやインフラ整備の状況にも差があります。
Q5. 市街化調整区域の不動産の価格はどのくらい下がりますか？
A. 建築制限や需要の少なさから、同じ地域の市街化区域の不動産より低くなる傾向がありますが、下落幅は物件の状況（既存宅地としての利用可否など）によって異なります。個別の物件については現況調査のうえでの価格提示となります。
Q6. 市街化調整区域の指定が解除されることはありますか？
A. 自治体の都市計画の見直しにより、区域区分が変更される可能性はありますが、時期や可否は自治体ごとに異なります。解除を前提に売却を先延ばしにすることはおすすめしません。
Q7. 農地を含む市街化調整区域の不動産を相続した場合はどうすればいいですか？
A. まず相続登記と地目の確認を行い、農地が含まれる場合は農業委員会への届出が必要です。売却や転用を検討する場合は、農地法の手続きについても事前に確認しておきましょう。
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