結論から言うと、農地の転用とは「農地を農地以外の用途（宅地・駐車場・資材置場など）に変える手続き」のことで、原則として農地法にもとづく許可または届出が必要です。市街化区域内の農地なら農業委員会への「届出」で済みますが、市街化調整区域などそれ以外の農地は都道府県知事（または指定市町村の長）の「許可」が必要になり、審査には1〜2か月程度かかるのが一般的です。無断で転用すると原状回復命令や罰則の対象になることもあるため、着工・売却の前に必ず手続きを済ませる必要があります。
この記事では、農地転用の基本（農地法3条・4条・5条の違い）から、必要書類、申請の流れ、期間・費用の目安、転用できないケース、そして農地を転用して売却する際の注意点までを、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が茨城県内の実務にもとづいて解説します。
農地の転用とは？基本の意味をわかりやすく
農地の転用とは、田・畑などの「農地」を、住宅地・駐車場・資材置場・太陽光発電用地といった農地以外の用途に変更することです。単に登記簿上の地目を変えるだけでなく、実際の利用状況を変えること自体が「転用」にあたるため、地目が「畑」のままでも家を建てて住めば違法転用になります。
農地法とは
農地法は、優良な農地を守り食料生産力を確保するために、農地の売買・貸借・転用を規制する法律です。農地を勝手に売ったり、勝手に宅地に変えたりできないのは、この農地法があるためです。転用の許可・届出は、農地がある市町村の農業委員会が窓口になります。
転用と地目変更（登記）の違い
転用は「農地法上の手続き」、地目変更登記は「法務局に対する登記手続き」で、両者は別物です。農地転用の許可・届出が完了したあと、実際に造成などで地目が変わった状態になってから、法務局へ地目変更登記を申請する、という順番になります。
農地法3条・4条・5条の違い（一覧表）
農地転用に関する規定は、農地法の第3条・第4条・第5条に分かれており、それぞれ手続きの窓口や許可権者が異なります。農地を売却して宅地などに転用する場合は、多くのケースで「5条」が関係します。
| 条文 | 内容 | 権利移転 | 許可権者（原則） |
|---|---|---|---|
| 農地法3条 | 農地のまま所有権や耕作権を移転する（農家間の売買・貸借など） | あり（農地のまま） | 農業委員会 |
| 農地法4条 | 所有者自身が自分の農地を転用する（権利移転なし） | なし | 都道府県知事等 |
| 農地法5条 | 転用を目的として第三者に所有権や賃借権を移転する（売却して宅地にする等） | あり（転用目的） | 都道府県知事等 |
3条（農地のまま所有権移転）
農地を農地のまま売買・貸借する場合の許可です。買主・借主が農業を継続することが前提のため、原則として農業委員会の許可が必要です。
4条（自己所有地を転用）
所有者本人が、自分の農地を宅地や駐車場などに転用するケースです。権利の移転を伴わないため、都道府県知事（もしくは指定市町村長）の許可、市街化区域内であれば農業委員会への届出で対応します。
5条（転用＋権利移転をセットで行う・売却時はこちら）
農地を転用する目的で、所有権や賃借権を第三者に移転する場合の許可です。「農地を宅地に転用してから第三者に売却する」「不動産会社に転用目的で売る」といったケースの多くはこの5条にあたります。
市街化区域と市街化調整区域で手続きが異なる
同じ「転用」でも、その農地がどちらの区域にあるかで必要な手続きが変わります。
市街化区域内農地＝届出制
都市計画法上の市街化区域内にある農地は、あらかじめ市街化を進める区域と位置づけられているため、農業委員会への「届出」だけで転用が可能です。許可制に比べて手続きが簡易で、審査期間も短い傾向があります。
市街化調整区域・非線引き区域＝許可制
市街化調整区域や、区域区分が定められていない地域の農地は、原則として都道府県知事等の「許可」が必要です。農地の生産性や周辺の営農状況によっては許可が下りない場合もあるため、事前相談が欠かせません。
農地転用許可・届出の必要書類
申請の種類（3条・4条・5条、許可・届出）によって細部は異なりますが、共通して求められる主な書類は次のとおりです。
申請書・計画書関係
農地転用許可申請書（または届出書）、転用計画書、事業計画書、資金計画を示す書類などが必要です。
土地の権利・図面関係
登記事項証明書、公図の写し、案内図、土地利用計画図、周辺の状況が分かる図面や写真などを添付します。
その他の添付書類
法人の場合は登記事項証明書・定款、資金証明として残高証明書や融資証明書、隣接農地所有者の同意書などが必要になる場合があります。詳細は農地がある市町村の農業委員会事務局に確認するのが確実です。
農地転用の申請から許可までの流れ
一般的な流れは次のとおりです。
1. 農業委員会への事前相談
まずは農地の所在地を管轄する農業委員会事務局に相談します。転用の可否や必要書類、スケジュールの見通しはこの段階でおおよそ分かります。
2. 申請書類の作成・提出
必要書類をそろえて申請書を提出します。農業委員会は毎月締切日があり、翌月の総会・部会で審議されるのが一般的です。
3. 現地調査・審査
農業委員会や県の担当者が現地を確認し、農地区分（甲種・第1種・第2種・第3種など）や周辺農地への影響を審査します。
4. 許可（届出受理）・通知
審査を通過すると許可書（または届出受理通知）が交付されます。許可前に造成工事や建築工事を始めることはできません。
農地転用にかかる期間の目安
市街化区域内の届出であれば1〜2週間程度で受理されることが多い一方、市街化調整区域などの許可制の場合は、申請から許可まで1〜2か月程度が目安です。農業委員会の総会日程や県との協議状況によって前後するため、余裕を持ったスケジュールを組むことをおすすめします。
農地転用にかかる費用の目安
行政への申請手数料自体は無料〜数千円程度の自治体が多いですが、実務上は次の費用がかかります。
行政書士への報酬
書類作成を行政書士に依頼する場合、5条許可で10万円前後〜が相場とされています（案件の難易度により変動）。
測量・図面作成費用
公図と現況が一致していない場合は、測量や図面作成の費用が別途発生することがあります。
農地転用できないケース（不許可になりやすい農地）
甲種農地・第1種農地は原則不可
土地改良事業の対象となった生産性の高い農地（甲種農地）や、集団的に存在する優良農地（第1種農地）は、原則として転用が認められません。
農振農用地区域内は原則不可
農業振興地域内の「農用地区域（青地）」に指定されている農地は、原則として転用不可です。転用したい場合は、まず農用地区域からの除外（農振除外）の手続きが必要で、こちらも数か月単位の時間がかかります。
農地を転用して売却する場合の流れ（5ステップ）
農地を宅地などに転用してから売却する場合の大まかな流れです。
1. 転用の可否を農業委員会・不動産会社に相談
まず転用そのものが可能かどうかを確認します。買主候補が決まっている場合は、5条許可（転用目的の権利移転）で進めます。
2. 買主（または不動産会社）を決める
5条許可は転用と権利移転をセットで申請するため、先に買主や契約条件をある程度固めておく必要があります。
3. 5条許可申請
買主と共同で申請書類を作成し、農業委員会経由で申請します。
4. 許可後に決済・引き渡し
許可が下りたあとに、売買代金の決済と所有権移転登記を行います。許可前の決済はできません。
5. 造成・地目変更登記
宅地としての造成が完了したら、法務局で地目変更登記を行います。
農地のまま売る場合との違い
農業を続ける買主が見つかる場合は、転用せずに農地のまま3条許可で売却する方法もあります。買主の幅は狭くなりますが、転用にかかる時間や費用を省けます。
農地転用と税金
譲渡所得税・特例
農地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税が課税されます。所有期間が5年を超える長期譲渡の税率は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。相続した農地を売却する場合、要件を満たせば「取得費加算の特例」などが使える場合がありますので、税理士や税務署への確認をおすすめします。
固定資産税評価の変化
農地を宅地に転用すると、固定資産税評価額は農地よりも大きく上がるのが一般的です。転用後は毎年の固定資産税負担が増える点も踏まえて、転用のタイミングを検討する必要があります。
茨城県（水戸市周辺）で農地転用を相談できる窓口
市町村の農業委員会
農地転用の一次窓口は、農地がある市町村の農業委員会事務局です。水戸市をはじめ、県内各市町村の農業委員会が相談を受け付けています。
茨城県の農地転用許可事務
市街化調整区域などの許可案件は、農業委員会を経由して茨城県（または権限移譲を受けた市）が最終的な許可権者となります。窓口となる農業委員会に事前相談するのが基本です。
理由別に見る農地転用のケース
相続した農地を転用して活用・売却したい
相続した農地は、まず相続登記を済ませたうえで、転用の可否を確認します。営農の予定がなく、担い手も見つからない農地は、転用して売却する選択肢を検討する方も多くいます。
空き家と一緒に隣接農地を手放したい
空き家に隣接する農地をまとめて手放したい場合、建物のある宅地と農地では手続きも売却の相手先も異なるため、それぞれ別に検討が必要です。
農地を宅地にしてから売却したい
農地のまま売るより、宅地に転用してから売却したほうが買主の幅が広がるケースがあります。ただし転用には許可と一定の期間が必要なため、早めに不動産会社や農業委員会へ相談することをおすすめします。
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ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸は、水戸市に本拠を置き、農地・市街化調整区域の土地・空き家バンクなど、仲介では扱いにくい案件を専門に取り扱っています。農地転用の可否確認から、転用後の宅地としての売却、買取まで、全国的な知名度を持つハウスドゥブランドの一員として、地域密着でサポートいたします。
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よくある質問（FAQ）
Q. 農地転用にかかる期間はどのくらいですか？
A. 市街化区域内の届出なら1〜2週間程度、市街化調整区域などの許可制なら1〜2か月程度が目安です。農業委員会の総会日程によって前後します。
Q. 農地転用の費用はどのくらいかかりますか？
A. 行政への申請手数料自体は無料〜数千円程度が多いですが、行政書士に依頼する場合は5条許可で10万円前後〜が目安です。測量が必要な場合は別途費用がかかります。
Q. 農振農用地区域内の農地でも転用できますか？
A. 原則として転用できません。転用したい場合は、まず農用地区域からの除外（農振除外）の手続きが必要で、こちらも数か月単位の時間がかかります。
Q. 農地を転用しないまま売ることはできますか？
A. 買主が引き続き農業を行う場合は、農地法3条の許可を得て農地のまま売却することができます。転用を伴う売却は5条許可が必要です。
Q. 無断で農地を転用するとどうなりますか？
A. 農地法違反として、工事の中止命令や原状回復命令の対象になるほか、罰則が科される可能性があります。着工前に必ず許可・届出を済ませてください。
Q. 農転（農地転用）と農地法5条許可は同じ意味ですか？
A. 「農転」は農地転用全般を指す略称で、5条許可はそのうち「転用目的で権利を移転する場合」の手続きを指します。文脈によって3条・4条を含めて「農転」と呼ぶこともあります。
Q. 相続した農地の名義が親のままでも転用申請できますか？
A. まず相続登記を行い、申請人が正しい所有者名義になっている必要があります。遺産分割協議が済んでいない場合は、早めに司法書士など専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
農地の転用は、農地法3条・4条・5条のいずれにあたるかを見極めたうえで、市街化区域なら届出、それ以外は許可という手続きの違いを理解することが第一歩です。甲種農地・第1種農地・農振農用地区域内は原則として転用できないため、早い段階で農業委員会に相談し、可否を確認しておきましょう。転用してから売却する場合は、買主が決まってから5条許可を申請する流れになるため、不動産会社に早めに相談することでスムーズに進められます。まずはお気軽にご相談ください。
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