農地法5条とは？許可と届出の違い・許可条件・申請の流れ・仮登記までわかりやすく解説【水戸市】

結論：農地法5条とは、農地を宅地・駐車場・店舗用地など農地以外の目的に変えたうえで、売買や貸借などで権利を他人に移すときに必要になる手続きです。市街化区域内の農地なら農業委員会への「届出」、それ以外の農地では農業委員会を経由した都道府県知事等の「許可」が必要で、許可が下りる前の売買契約は効力が生じません。水戸市の農地の窓口は水戸市農業委員会です。

この記事では、農地法5条の許可と届出の違い、許可条件（立地基準・一般基準）、申請の流れ、必要書類のポイント、期間と費用の目安、許可前の売買契約と「条件付所有権移転仮登記」、許可を受けずに進めた場合のリスクまで、はじめての方にもわかるように順番に整理します。農地転用の全体像（3条・4条・5条の違いや費用）は、親記事の農地の転用とは？農地法3条・4条・5条の許可と売却までの流れで解説しています。この記事は「5条」だけに絞って、より詳しく掘り下げます。

なお、法律や運用は改正・変更されることがあり、窓口によって細かな取り扱いが異なります。ここに書いた期間・費用・要件は目安です。実際の手続きは、農業委員会・行政書士・司法書士など専門家の最新の案内でご確認ください。

農地法5条とは？結論をわかりやすく

農地法5条は「転用」と「権利移動」をセットで行うときのルール

農地法5条は、農地を農地以外のものにする（転用する）目的で、売買・贈与・賃貸借などにより所有権や使用権を他人に移すときに、あらかじめ許可を受けなければならないと定めた条文です。たとえば「農地を買ってアパートを建てたい」「農地を借りて資材置き場にしたい」という場合が当てはまります。

ポイントは、売主（貸主）と買主（借主）の双方が当事者になることです。申請は売主と買主が連名で行い、許可の対象は「この土地を、この人が、この目的で使うこと」というセットの計画です。買主が決まっていない状態では、5条の申請は進められません。

農地法3条・4条との違いを一覧で確認

条文	どんな場面	農地は農地のままか	主な手続き
3条	農地を農地として売る・貸す	農地のまま	農業委員会の許可
4条	自分の農地を自分で宅地などにする	農地でなくなる	許可（市街化区域内は届出）
5条	農地を宅地などにするために売る・貸す	農地でなくなる	許可（市街化区域内は届出）

つまり、農地を「転用して売る」場合に使うのが5条です。3条・4条を含む全体の整理や費用感は、親記事の農地転用ガイドもあわせてご覧ください。

農地法第5条の対象になる土地と権利（賃借権・使用貸借・採草放牧地）

農地法第5条第1項は、売買だけでなく、賃借権・使用貸借による権利・地上権など、使う権利を設定・移転する場合も対象にしています。たとえば、農地を駐車場や資材置き場として貸す（賃貸借）、親族に無償で貸して家を建てさせる（使用貸借）といった場合も、転用目的であれば5条の許可申請が必要です。

対象となる土地は、現に耕作されている農地だけではありません。耕作していなくても、登記簿の地目が「田」「畑」であれば、農地として扱われるのが原則です。さらに、農地ではなく「採草放牧地」（草を刈ったり家畜を放牧したりする土地）を転用する場合にも、5条が関わります。収益目的で太陽光発電設備を設置したい場合や、住宅用地へ用途を変更したい場合なども同様です。

一方、相続による権利取得は、5条の許可の対象ではありません（農業委員会への届出が必要になるのは別の手続きです）。相続した農地の扱いは、相続放棄で農地だけ放棄できる？もご覧ください。

農地法5条の「許可」と「届出」の違い

市街化区域内の農地は「届出」で足りる

都市計画法の市街化区域内にある農地は、すでに市街化を進める区域とされているため、5条の「許可」ではなく、農業委員会への「届出」で足ります。届出は事前に行い、農業委員会が内容を確認して受理すると、受理通知書が交付されます。受理までの期間は、1〜2週間程度が一つの目安です。

届出であっても、受理の前に所有権移転や工事を進めてよいわけではありません。また、市街化区域かどうかは、水戸市の都市計画情報や窓口で確認できます。区域区分の考え方は、用途地域とは？13種類の一覧と調べ方や市街化調整区域の不動産売却の記事も参考になります。

市街化調整区域・非線引き区域などは「許可」が必要

市街化調整区域や、区域区分のない地域の農地は、5条の「許可」が必要です。許可申請書は農業委員会に提出し、農業委員会の意見が付されたうえで都道府県知事（または指定市町村の長）が許可を判断する、というのが基本の流れです。転用面積が4ヘクタールを超える大規模な場合は、都道府県知事が農林水産大臣と協議する必要もあります。

5条の許可・届出が不要になる例外もある

国や都道府県などが公共的な施設のために取得する場合など、法律で例外とされているケースでは、5条の許可を受けなくてよいことがあります。ただし、一般の個人や会社が行う売買では「許可が不要」になる例はまれです。「許可不要」と思い込んで進めると後でトラブルになるため、必ず農業委員会に事前相談しましょう。

農地法5条の許可条件① 立地基準（農地の区分）

5条の許可を受けられるかどうかは、まず「その農地がどの区分か」で大きく左右されます。農地は、農業生産上の重要度や周辺の市街化の状況に応じて、次のように区分されます。

農地の区分	どんな農地か	転用の可否の目安
農用地区域内農地	農業振興地域の農用地区域（いわゆる青地）	原則不許可（先に農振除外が必要）
甲種農地	市街化調整区域内の特に良好な農地	原則不許可
第1種農地	10ヘクタール以上の規模の優良農地など	原則不許可（例外あり）
第2種農地	市街地化の傾向が見られる農地など	他に代替できる土地がなければ許可の可能性
第3種農地	駅や市街地に近い、市街化の進んだ農地	原則許可

同じ水戸市内でも、農地の区分によって、許可の見通しは大きく変わります。「第1種農地なので原則不可」と言われても、集落接続など例外の要件に当てはまる場合もあるため、農地の区分は必ず農業委員会で確認してください。農用地区域（青地）内の農地は、まず農振除外が必要です。詳しくは農業振興地域とは？農用地区域（青地）と農振除外の違いで解説しています。

農地法5条の許可条件② 一般基準（事業の確実性など）

立地基準をクリアしても、次の「一般基準」を満たさなければ許可されません。5条は買主（借主）の計画を審査する手続きでもあるため、買主側の準備が特に重要です。

転用目的が具体的で、実現の確実性がある

「とりあえず買っておく」「いつか使うかもしれない」という取得は認められません。何を建てるのか、いつまでに工事を終えるのか、土地利用計画図や事業計画書で説明する必要があります。

資力・信用がある（資金の裏付け）

取得代金や造成・建築の費用を支払える見込みが求められます。預金残高証明書や融資証明書などで資金計画を示すのが一般的です。

他の法令の許可の見込みがある

開発許可、建築確認、道路の占用許可など、転用事業に必要な他の法令の許可が得られる見込みがあることも条件です。市街化調整区域では、開発許可の可否が実質的な入口になることも少なくありません。

周辺の農地や営農への被害防止措置が取れている

排水が隣の農地に流れ込まないか、日照や通作に支障が出ないかなどを確認します。必要に応じて、隣接農地の所有者や水利組合・土地改良区の同意書を求められることがあります。

転売目的や投機的な取得は認められにくい

買った農地をそのまま転売するだけの取得は、転用目的の実現が見込めないとして、許可されにくくなります。転用後に他の人へ売る予定がある場合も、事前に農業委員会へ正直に相談するのが安全です。

農地法5条の申請の流れ（6ステップ）

ステップ1　農業委員会・不動産会社へ事前相談

まず、農地の区分、農振農用地かどうか、市街化区域かどうかを確認します。ここで「転用の見込みがあるか」を見極めることが、時間と費用のムダを防ぐ一番の近道です。

ステップ2　許可を条件とした売買契約を結ぶ

5条の申請には、売買の合意（契約書の写しなど）が必要です。ただし許可前は所有権が移らないため、契約書には「農地法5条の許可を受けることを条件とする」旨を明記するのが通常です。許可が出なかった場合の契約解除や手付金の扱いも、あらかじめ取り決めておきます。

ステップ3　売主・買主が連名で申請書を提出

申請書は水戸市農業委員会に提出します。書類の不備があると審査が進まないため、行政書士に依頼する方も多くいます。

ステップ4　農業委員会の審査・県の審査

農業委員会は月に1回程度の総会で審議するのが一般的で、提出期限が決まっています。審議後、茨城県の審査を経て許可の可否が決まります。

ステップ5　許可書の交付・売買代金の決済

許可書が交付されてから、売買代金の決済と引き渡しを行います。許可が出る前の決済や名義変更は、できません。

ステップ6　所有権移転登記・工事・地目変更登記

決済と同時に所有権移転登記を申請し、工事が完了したら地目変更登記を行います。許可後は、許可条件どおりに事業が進んでいるか、工事の進捗報告を求められることもあります。

農地法5条の申請に必要な書類のポイント

必要書類は農業委員会の様式に沿って揃えます。親記事に基本の書類一覧がありますので、ここでは5条ならではのポイントに絞ります。

• 転用計画の資料：位置図、公図の写し、土地利用計画図、建築物の配置図・平面図など。何をどこにどう建てるかが一目でわかる図面が必要です。
• 資力を証明する書類：預金残高証明書、融資（ローン）の内諾書など。買主側が準備します。
• 権利関係の資料：土地の登記事項証明書、売買契約書の写し（許可を条件とする旨を明記したもの）。
• 同意書：隣接農地の所有者、水利組合や土地改良区の同意書。排水の放流先の同意が必要なケースもあります。
• 他法令の許可関係：開発許可の見込みを示す書類など、事業計画の内容に応じて必要になります。

公図と現況が合わないなど、境界があいまいな場合は、土地家屋調査士による測量や図面作成が必要になることがあります。費用の考え方は水戸市の境界確定・測量費用｜誰が払う？も参考にしてください。

許可までの期間と費用の目安

期間の目安

市街化区域内の届出であれば1〜2週間程度、許可制の場合は申請から許可まで1〜2か月程度が目安です。農業委員会の総会は月1回程度のため、提出の締切に1日でも遅れると翌月送りになることがあります。農振除外が必要な場合は、さらに数か月単位で時間がかかります。決済の予定日は、余裕を持って設定しましょう。

費用の目安

行政への申請手数料は、無料〜数千円程度の自治体が多いとされています。実務上は、行政書士への報酬（案件によって幅があり、10万円前後からが一つの目安）、測量・図面作成費、司法書士への登記費用などがかかります。費用は目安です。見積もりは依頼前に書面で確認しましょう。

許可前の売買契約と「条件付所有権移転仮登記」

許可が出るまで所有権は移らない

農地法5条の許可を受けていない売買契約は、契約書を交わしても、許可があるまで所有権移転の効力が生じません。そのため、買主としては「許可が下りるまでの間に、売主が別の人へ売ってしまわないか」が不安になります。

農地法5条の仮登記とは

この不安に備える方法の一つが、「条件付所有権移転仮登記」（農地法5条の許可を条件とする所有権移転の仮登記）です。許可前でも、買主が将来の所有権移転の順位を確保しておくために行います。登記申請では、売買契約書などの「登記原因証明情報」を添付するのが一般的です。

仮登記をしたからといって、所有権が移るわけではありません。本登記には、5条の許可（または届出の受理）が必要です。仮登記の手続きは司法書士の専門分野のため、依頼前に必ず相談しましょう。

仮登記の「時効」が気になる場合

「仮登記をずっと放置していた農地だが、時効で消えるのか」という質問が検索でも見られます。仮登記に基づく権利が時効の問題になるかどうかは、契約内容や経過年数、当事者の事情によって判断が分かれます。自己判断せず、司法書士または弁護士へ相談してください。

許可後にやること：登記・地目変更・国土利用計画法

所有権移転登記

許可書の交付を受けて決済を終えたら、法務局で所有権移転登記を申請します。許可書や契約書などが添付書類になります。登記費用（登録免許税・司法書士報酬）の考え方は、取引ごとに異なります。

地目変更登記（現況が変わってから1か月以内）

農地を宅地などに造成したら、登記簿上の地目も「田」「畑」から「宅地」などへ変更します。地目変更の登記は、現況が変わった日から1か月以内に申請する義務があります。地目の種類と手続きは、地目とは？23種類の一覧・調べ方・変更登記や雑種地とは？地目変更で宅地にする方法で解説しています。

国土利用計画法の届出が必要な場合も

一定面積以上の土地を売買で取得した場合は、国土利用計画法に基づく届出（事後届出）が必要になることがあります。必要かどうかは面積や区域によって異なるため、売買契約の前後に、不動産会社や市の担当窓口で確認しておくと安心です。

許可を受けずに売買・転用した場合のリスク

5条の許可（届出）を受けずに農地を転用したり、売買したりすることは、農地法違反です。主なリスクは次のとおりです。

• 売買契約が効力を生じない：所有権が移らず、買主が代金を払っても名義が変わりません。
• 原状回復を命じられる：農地に戻すよう、行政から命令を受けることがあります。
• 刑事罰の対象になる：3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）など、重い罰則が定められています。
• 売却・融資・相続で支障が出る：将来の売却、住宅ローン、登記で問題になり、不利な条件を受け入れることになりかねません。

「昔から使っている駐車場が実は農地のままだった」というケースも見られます。現況が農地以外でも、登記簿上や農地台帳上は農地のままの土地は少なくありません。この場合は、まず農業委員会に相談し、状況に応じた手続きを確認しましょう。

水戸市で農地法5条の手続きをするときの窓口

水戸市内の農地の相談窓口は、水戸市農業委員会です。許可の最終判断は茨城県知事等になりますが、書類の提出や事前相談は農業委員会が一次窓口です。他の市町村の農地は、その市町村の農業委員会が窓口になります。許可の可否の見通しや必要書類は、農地ごとに異なるため、まず地番を調べて窓口で確認しましょう。

農地法5条で売却するときの税金と相続の注意点

農地を転用して売却した場合の譲渡所得税や特例の考え方は、農地のまま売る場合と異なることがあります。たとえば、相続した農地の取得費や、各種の特別控除の適用は、事情ごとに異なります。詳しくは農地を売却したときの税金は？譲渡所得の計算と特別控除を参考に、最終的には税理士・税務署へご確認ください。

相続した農地の扱いに迷う場合は、相続放棄で農地だけ放棄できる？や、農地買取業者の選び方、農地売買の手続きと流れも合わせてご覧ください。

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸にご相談ください

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸（水戸市）は、水戸市を中心に、土地・空き家・相続不動産のご相談をお受けしています。農地は法律上の制限が多いため、まず「5条の許可・届出が必要か」「転用できそうか」「売るならどの方法が現実的か」を整理するお手伝いをいたします。農業委員会の許可や登記は、行政書士・司法書士などの専門家と連携してご案内します。

お電話（0120-565-072）、またはフォームからお気軽にご相談ください。相談フォームはこちら

よくある質問（FAQ）

農地法5条とは何ですか？

農地を宅地や駐車場など農地以外にするために、売買や賃貸借で権利を移すときに必要な許可（市街化区域内は届出）の規定です。売主と買主が連名で、農業委員会を経由して申請します。

農地法5条の許可と届出の違いは何ですか？

市街化区域内の農地は農業委員会への届出で足り、それ以外の農地は許可が必要です。許可制のほうが審査が厳しく、時間もかかるのが一般的です。

農地法5条の許可が不要になるのはどんなときですか？

国や都道府県などが公共的な施設のために取得する場合など、法律で定められた例外に限られます。一般の売買ではまれなため、必ず農業委員会に事前確認してください。

農地法5条の許可を受けるための条件は何ですか？

農地の区分に応じた立地基準と、転用目的の確実性・資力・他法令の許可の見込み・周辺農地への被害防止などの一般基準を満たす必要があります。農用地区域内の農地や、第1種農地などは原則不許可です。

農地法5条の申請から許可までどれくらいかかりますか？

市街化区域内の届出は1〜2週間程度、許可制は申請から1〜2か月程度が目安です。農業委員会の総会日程や県の審査状況で前後します。

許可前に売買契約を結んでもよいですか？

許可を条件とする契約であれば結べますが、許可前は所有権が移りません。許可が出なかった場合の解除や手付金の扱いを契約書に明記しておきましょう。

農地法5条の仮登記とは何ですか？

許可を条件とする所有権移転の仮登記のことです。許可前でも将来の所有権移転の順位を確保する目的で行いますが、所有権が移るわけではありません。詳細は司法書士にご相談ください。

農地法5条の許可なしで売買したらどうなりますか？

契約は効力を生じず、原状回復命令や、3年以下の懲役または300万円以下の罰金などの罰則の対象になることがあります。売却・融資・登記でも支障が出るため、必ず手続きを踏みましょう。