結論：使用貸借の貸主が亡くなっても、使用貸借契約は終わりません。貸主の立場は相続人が引き継ぎ、借主は契約の期間・目的の範囲で引き続き使えます。逆に、終わるのは「借主が亡くなったとき」です。親の土地に子どもが家を建てている、実家の建物を兄弟が無償で使っている、といったケースで、貸主（親）が亡くなったときに何が起こるのかを、水戸市の不動産の相続・売却の視点で順番に整理します。
なお、法律や税制は改正されることがあります。ここに書いた内容は一般的な目安です。実際の手続きは、水戸地方法務局、水戸税務署、司法書士・税理士・弁護士などの最新の案内でご確認ください。
使用貸借とは？まず仕組みをわかりやすく
使用貸借は「無償で借りる」契約
使用貸借とは、借主が貸主から物を無償で借り、使い終わったら返す約束をする契約です。土地や建物の場合、地代・家賃を払わないのが特徴です。親の土地に子どもが自宅を建てる、親が所有する家に子どもが住む、といった家族間の貸し借りで多く見られます。
お金のやり取りがないため、契約書を作らずに口約束で始めているケースも少なくありません。しかし、貸主が亡くなって相続が起きると、「そもそもどんな約束だったのか」が問題になりやすくなります。
賃貸借との違いは、借主の権利の強さ
賃貸借は賃料を払う契約で、借地借家法によって借主の居住や土地利用が手厚く守られます。一方、使用貸借は無償であるぶん、借主の権利は弱く、貸主側から解約しやすい点が大きな違いです。違いは上の早見表のとおりです。
使用貸借の貸主が死亡したら契約はどうなる？
結論：貸主死亡では契約は終了しない
民法では、使用貸借が終了する場面として借主の死亡が定められています。貸主の死亡は終了の理由になっていません。つまり、使用貸借の貸主が亡くなっても、契約はそのまま続きます。
貸主の立場は相続人が引き継ぐ
亡くなった貸主が持っていた権利と義務は、相続人が相続します。使用貸借の貸主としての立場も同じです。たとえば、父が自分の土地を長男に無償で貸していた場合、父が亡くなると、その土地を相続した人が「貸主」として長男との使用貸借を引き継ぎます。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が終わるまで、土地は相続人全員の共有状態になります。この間の貸主は、共有している相続人全員という扱いです。
借主が出ていく必要はあるのか
貸主が亡くなったという理由だけで、借主がすぐに出ていく必要はありません。ただし、これは「契約が続く」という意味にとどまり、借主が永久に使えるわけではない点に注意が必要です。契約の期間や目的の定め方によっては、相続人から解約を求められることがあります。
借主が死亡した場合はどうなる？（貸主死亡との違い）
よく混同されるのが、借主の死亡との違いです。使用貸借は、借主が亡くなると終了します。借主の相続人は、借主の使用貸借の権利を引き継げません。
- 貸主が死亡：契約は続く。貸主の立場は相続人が引き継ぐ。
- 借主が死亡：契約は終了する。借りていた土地・建物は貸主側へ返すのが原則。
たとえば、親の土地に建てた家に住んでいる子どもが亡くなった場合、その子どもの相続人（配偶者や孫）は、土地の使用貸借を当然には引き継げません。建物は相続できても、敷地の利用権は別問題になります。この点は、相続の場面でトラブルになりやすいポイントです。
相続 使用貸借のよくあるケース別の考え方
親の土地に子どもが家を建てている場合
親の土地に子どもが建てた家がある、いわゆる「親の土地 使用貸借 相続」のケースです。親（貸主）が亡くなっても、土地の使用貸借は続きます。ただし、その土地を誰が相続するかで状況が変わります。
- 子どもがその土地を相続した場合：自分の土地に自分の家があるだけなので、貸し借りの関係は消えます（混同）。
- 他の兄弟が土地を相続した場合：兄弟が貸主として使用貸借を引き継ぎます。将来の解約や売却で揉めないよう、書面で整理しておくと安心です。
実家の建物を兄弟の一人が無償で使っている場合
実家に兄弟の一人が住み続けているケースです。実家を誰が相続するか、住んでいる人が取得するのか、それとも売却して分けるのかを、遺産分割協議で決めます。住んでいる人が取得しない場合、他の相続人から退去や売却を求められる可能性があります。
農地を使用貸借している場合
農地を無償で貸していた場合も、貸主死亡で契約が終わらない点は同じです。ただし農地には農地法が関わり、売却や転用には農業委員会の許可などが必要になることがあります。手続きは農地売買の手続きと流れで整理しています。
貸主死亡後にやることの流れ（5ステップ）
ステップ1：使用貸借の内容を確認する
まず、契約書や覚書があるか、口約束かを確認します。確認したいのは、貸している物（土地か建物か）、使う目的（居住用・事業用・農地など）、期間の定めの有無、地代や固定資産税の負担の有無です。書面がない場合は、借主から経緯を聞き取り、メモに残しておくと後の話し合いに役立ちます。
ステップ2：相続人を確定する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人を確定します。相続人が一人だけなら話は簡単ですが、複数いる場合は全員の合意が必要です。一人っ子の場合の流れは一人っ子の相続の記事で、相続人がいない場合は相続人がいない場合の家・土地で解説しています。
ステップ3：遺産分割協議で誰が取得するか決める
使用貸借の対象になっている土地・建物を、誰が相続するのかを遺産分割協議で決めます。借主が相続人の一人である場合は、その人が取得するのか、他の相続人が取得して貸し続けるのかを、はっきりさせましょう。
ステップ4：相続登記（名義変更）を行う
2024年4月から、相続登記は義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると過料の対象になる場合があります。水戸市内の不動産であれば、水戸地方法務局が窓口です。手続きは司法書士に相談すると確実です。
ステップ5：今後の方針（継続・解約・売却）を決める
名義が整ったら、使用貸借を続けるのか、終わらせるのか、不動産を売却するのかを決めます。次の章で、それぞれの考え方を整理します。
相続後の選択肢：継続・解約・売却
そのまま使用貸借を続ける
借主が家族で、今後も無償で使わせたい場合は、続ける選択もあります。ただし、口約束のままだと再び相続が起きたときに揉めやすくなります。期間・目的・費用負担（固定資産税や修繕費）を書面にしておくと安心です。
使用貸借を解約・終了させる
期間や目的を決めていない使用貸借は、貸主（相続人）からいつでも解約を申し入れられるのが原則です。目的を決めている場合は、その目的に使うのに十分な期間が過ぎれば解約できます。とはいえ、借主の生活に直結するため、引っ越しに必要な猶予や費用の負担などを話し合って合意するのが現実的です。話し合いがまとまらないときは、弁護士や家庭裁判所の調停などの利用も検討します。
借主がいる状態で売却する
使用貸借は、借主の権利が弱いため、買主に対して借主が使い続ける権利を主張しにくい契約です。とはいえ、借主がいる状態では、買主が見つかりにくく、価格も下がりやすくなります。売却を考える場合は、先に借主と話し合って退去や解約の合意を取るか、借主に買い取ってもらうのが、一般的に進めやすい方法です。
相続した家を売る流れは空き家売却の注意点7つ、手放し方の選択肢は空き家を手放したいときの7つの方法も参考にしてください。
相続税・贈与税の注意点
使用貸借の土地は「自用地」として評価される
無償で貸している土地は、借主に借地権が認められません。そのため相続税の評価では、原則として自分で使っている土地（自用地）と同じ扱いになり、貸家建付地のような評価の引き下げは一般に受けられません。これを知らずに「貸しているから評価が下がる」と考えてしまうと、相続税の見積もりがずれることがあります。
小規模宅地等の特例は使えるか
亡くなった方が住んでいた土地や、一定の親族が住んでいた土地などでは、相続税の「小規模宅地等の特例」が使える場合があります。使用貸借で子どもが住んでいる土地は、要件を満たすかどうかの判断が複雑です。適用の可否で税額が大きく変わるため、必ず税理士にご相談ください。
家族間の無償貸与で贈与税はかかる？
親の土地を子どもが無償で使うこと自体では、一般に贈与税はかかりません。ただし、土地や建物そのものを無償で渡すと贈与になります。住宅資金の援助を受けた場合の特例は住宅資金取得贈与とはで解説しています。
根拠となる民法の規定と、裁判で争われやすい点
民法597条・598条のポイント
使用貸借の終了については、民法第597条に規定があります。期間を定めた場合は、その期間が満了したときに終了し、期間を定めず使用収益の目的だけを定めた場合は、その目的に従った使用収益が終わったときに終了します。そして同条第3項で、借主の死亡によって使用貸借が終了すると定められています。貸主の死亡は終了事由に含まれていないため、貸主側の地位は相続人に承継され、契約は存続します。
また民法第598条では、貸主からの解除が認められる場面が整理されています。目的を定めた場合は、その目的に使うのに足りる期間が経過したとき、期間も目的も定めていない場合は、いつでも解除できるという考え方です。借主から返還を求められることはなく、借主はいつでも契約を解除して物を返すことができます。
裁判・判例で争われやすいのは「使用貸借か賃貸借か」
親族間の貸し借りでは、裁判や調停で「そもそも使用貸借なのか、賃貸借なのか」が争点になることがあります。無償だったのか、固定資産税相当額などの負担があったのか、契約書の有無、同居していた期間といった事情が総合的に見られます。また、目的に従った使用収益に足りる期間が経過したかどうかも、裁判所が判断する重要な点です。個別の判決の結論は事案ごとに異なるため、争いになりそうなときは早めに弁護士へ相談してください。
使用貸借の貸主死亡でよくあるトラブル事例と対策
事例1：口約束で貸していたため、相続人が事情を把握できない
被相続人（亡くなった親）が口約束で子に土地を貸していた場合、他の相続人は貸し借りの事実や条件を知らないことが多く、相続開始後に「勝手に使っている」と感じて対立する例があります。対策として、借主は経緯をメモに残し、固定資産税の負担の有無や、いつから使っているかを整理しておきましょう。
事例2：借主が同居していた相続人で、遺産分割がまとまらない
実家に同居していた相続人が、そのまま住み続けたいと主張し、他の相続人は売却を希望する事案です。遺産分割協議で、住み続ける人が不動産を取得して代償金を払う、売却して代金を分ける、といった方法を話し合います。感情的な対立になりやすいため、第三者を交えて整理するのが有効です。
事例3：借主が法人・個人事業の場合
個人が家族に貸すケースだけでなく、親が所有する土地を子の法人や、個人事業の店舗・事務所に使わせているケースもあります。この場合も使用貸借なら貸主の死亡で契約は終わりませんが、収益を上げている事業用の場合は、地代を払っているかどうかで賃貸借と判断される可能性があります。事業の継続に関わるため、契約の実態を専門家と確認しておきましょう。
対策のまとめ
- 貸主が元気なうちに、期間・目的・費用負担を書面（覚書）にしておく。
- 相続が発生したら、まず相続人全員で貸し借りの事実と条件を共有する。
- 借主が使い続けるのか、終了させるのか、売却するのかの方針を、遺産分割協議の中で決める。
- 話し合いがこじれたときは、弁護士や家庭裁判所の調停を早めに検討する。
水戸市で使用貸借の相続を相談するときのポイント
水戸市の相談先の整理
- 相続登記：水戸地方法務局、または司法書士
- 相続税：水戸税務署、または税理士
- 相続人どうしの争い・借主との交渉：弁護士、家庭裁判所の調停
- 売却・活用の相談：不動産会社（ハウスドゥ 県庁水戸）
水戸市の土地・建物は事前の確認が大切
水戸駅周辺や県庁周辺の市街地と、赤塚・内原・常澄などの郊外とでは、土地の使われ方や売却のしやすさが大きく異なります。使用貸借の借主がいる物件は、立地によって売却の進めやすさも変わるため、まずは現地と権利関係を確認し、査定を受けて選択肢を整理するのがおすすめです。
ハウスドゥ 県庁水戸にご相談ください
ハウスドゥ 県庁水戸は、水戸市を中心に不動産の売却・買取のご相談をお受けしています。使用貸借の借主がいる、相続人どうしの話がまとまらない、相続した家を手放したい、といったお悩みは、「売る・続ける・解約する」のどれが合うのかを整理するところからお手伝いします。相続登記や相続税など専門家の判断が必要な部分は、司法書士・税理士などと連携してご案内します。
お電話（0120-565-072）、またはフォームからお気軽にご相談ください。相談フォームはこちら
よくある質問（FAQ）
使用貸借の貸主が死亡したら契約は終了しますか？
終了しません。民法では、使用貸借が終了するのは借主が亡くなったときと定められており、貸主が亡くなっても契約は続きます。貸主の立場（土地や建物の所有者としての立場）は相続人が引き継ぎ、借主は契約の期間や目的の範囲で引き続き使えます。
貸主が亡くなったら、借主はすぐに出ていかなければいけませんか？
貸主の死亡だけを理由に、すぐ出ていく必要はありません。ただし、使用貸借は無償で借主の権利が弱いため、期間や目的を定めていない場合は、相続人からいつでも解約を申し入れられます。解約を求められたときは、引っ越しに必要な猶予期間などを話し合うのが一般的です。
借主が亡くなった場合はどうなりますか？
借主が亡くなると使用貸借は終了します。借主の相続人は、使用貸借の権利を引き継げません。そのため、借りていた土地や建物は、原則として貸主（またはその相続人）へ返す形になります。
使用貸借している土地は、相続税ではどう評価されますか？
無償で貸している土地は、借主に借地権が認められないため、貸主側では原則として自分で使っている土地（自用地）と同じ評価になります。貸家建付地のような評価減は一般に使えません。ただし個別の事情で変わるため、税理士や水戸税務署でご確認ください。
使用貸借中の土地は売却できますか？
売却自体は可能ですが、借主がいる状態では買い手がつきにくくなります。借主と話し合って契約を終わらせたうえで売るか、借主が居住用に使っている場合は借主への売却を検討するのが現実的です。まずは相続登記を済ませ、状況を整理しましょう。
使用貸借と賃貸借の違いは何ですか？
使用貸借は無償、賃貸借は賃料を払う契約です。借主の権利は賃貸借のほうが強く、借地借家法で守られます。使用貸借は借主の権利が弱く、借主が亡くなると終わる点も賃貸借と異なります。
農地を使用貸借している場合も同じですか？
基本の考え方は同じですが、農地は農地法の許可が関わるため注意が必要です。売却・転用する場合は農業委員会の許可が要ることがあります。くわしくは農地売買の記事と、水戸市の農業委員会の案内をご確認ください。
使用貸借の借主が法人の場合も、貸主の死亡で契約は終わりませんか？
終わりません。借主が法人でも個人事業でも、使用貸借が貸主の死亡だけで終了することはありません。ただし、事業で使っていて地代を払っている実態があると、賃貸借と判断される可能性があります。契約の実態は専門家にご確認ください。
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
