結論から言うと、「用途地域」とは、都市計画法にもとづいて国や自治体が「この土地にはどんな建物を建ててよいか」をあらかじめ定めたゾーニング（区域分け）の制度です。全部で13種類あり、住居系8地域・商業系2地域・工業系3地域に分かれます。自分の土地・物件がどの用途地域に指定されているかによって、建てられる建物の種類や高さ、建ぺい率・容積率の上限が変わり、売却時の「買える人・建てられる建物」の範囲、つまり査定額や売れやすさにも直結します。この記事では、13種類の一覧と特徴、水戸市での調べ方、そして不動産売却への影響までを、公的情報にもとづいて解説します。
用途地域とは？都市計画法における位置づけ
「都市計画区域とは何か」から整理すると、用途地域は、都市計画法第8条・第9条にもとづき、都道府県または市町村が都市計画として指定する地域地区の一つです。目的は、住宅地の近くに大規模な工場が建つ、静かな住宅街に風俗施設ができるといった「用途の混在」を防ぎ、良好な市街地環境と合理的な土地利用を両立させることにあります。用途地域が指定されると、その区域内では建築基準法の規定にもとづき、建てられる建物の種類（用途制限）や、建ぺい率・容積率、建物の高さの上限などが定められます。
区域区分（市街化区域・市街化調整区域）との関係
用途地域を理解するうえで欠かせないのが「区域区分」です。都市計画法では、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分ける区域区分（線引き）が行われている地域があります。市街化区域は「すでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」で、用途地域は原則としてこの市街化区域内で必ず指定されます。一方、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされ、原則として用途地域は定められず、開発や建築が厳しく制限されます。水戸市を含む茨城県内でも、市街地に近いエリアは市街化区域として用途地域が細かく指定され、郊外の農地・山林が広がるエリアでは市街化調整区域や区域区分が定められていない「非線引き都市計画区域」「都市計画区域外」が混在しています。
都市計画区域外とは？用途地域が指定されない土地もある
そもそも都市計画法が適用される「都市計画区域」に入っていない土地（都市計画区域外）や、区域区分が定められていない非線引き都市計画区域の一部では、用途地域そのものが指定されていない「無指定区域」も存在します。無指定区域では用途地域による用途制限は原則かかりませんが、建築基準法上の建ぺい率・容積率の基準値（自治体が特定行政庁として定める数値）は別途適用されるため、「用途地域がない＝何を建ててもよい」というわけではない点に注意が必要です。
用途地域13種類の一覧（住居系・商業系・工業系）
用途地域は大きく「住居系8地域」「商業系2地域」「工業系3地域」の合計13種類に分かれます。それぞれの特徴を見ていきましょう。
住居系8地域の特徴
- 第一種低層住居専用地域：低層住宅のための地域。高さ制限が厳しく、小規模な店舗以外の商業施設は原則不可。最も静かな住環境。
- 第二種低層住居専用地域：低層住宅中心だが、150平方メートル程度までのコンビニ等の小規模店舗が建築可能。
- 田園住居地域：2018年（平成30年）4月1日に新設された13番目の用途地域。農地と低層住宅が調和した環境を守るための区域で、農産物直売所や農業用施設が建てやすい一方、大規模な商業施設は制限される。
- 第一種中高層住居専用地域：中高層マンション向け。病院・大学・500平方メートルまでの店舗などが可能。
- 第二種中高層住居専用地域：中高層住宅中心だが、1,500平方メートルまでの店舗・事務所も建築可能。
- 第一種住居地域：住居の環境を守るための地域だが、3,000平方メートルまでの店舗・事務所・ホテルなども建築可能。
- 第二種住居地域：住居に加えて、カラオケボックスやパチンコ店など一部の遊技施設も建築可能になる。
- 準住居地域：道路沿いなど、自動車関連施設と住居が調和する地域。
商業系2地域の特徴
- 近隣商業地域：近隣住民向けの日用品販売店舗などの利便を図る地域。住宅と店舗が混在する。
- 商業地域：銀行・映画館・百貨店・事務所・ホテルなどが集中する地域。建ぺい率・容積率の上限が高く、高層ビルが建てやすい。
工業系3地域の特徴
- 準工業地域：軽工業の工場や倉庫のほか、住宅・店舗も建築可能な地域。
- 工業地域：どんな工場でも建てられる地域。住宅は建築可能だが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。
- 工業専用地域：工場のための専用地域で、住宅・店舗・学校などは一切建築できない。
用途地域ごとの建ぺい率・容積率の目安
建ぺい率・容積率とは何か
建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合」、容積率は「敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合」です。用途地域ごとに、都市計画でこれらの上限値の候補（例：建ぺい率30・40・50・60・70・80%、容積率50〜1,300%の範囲）の中から、自治体が地域の実情に応じて具体的な数値を指定します。同じ「第一種住居地域」でも、自治体や街区によって指定される数値は異なるため、正確な数値は物件所在地の都市計画図・都市計画情報で個別に確認する必要があります。
用途地域グループ別の建ぺい率・容積率の目安
一般的な傾向として、低層住居専用系は建ぺい率30〜60%・容積率50〜200%程度と低めに抑えられ、閑静な住環境が守られます。中高層住居専用系や住居・準住居系はやや緩和され、近隣商業・商業系になると建ぺい率60〜80%、容積率200〜1,300%まで指定されることがあり、高層の商業ビルやマンションが建てやすくなります。準工業・工業系は建ぺい率50〜70%、容積率100〜400%程度が目安です（いずれも自治体・地域により異なる一般的な目安であり、正確な数値は個別確認が必要です）。
自分の土地・物件の用途地域の調べ方
水戸市の都市計画図で確認する方法
水戸市内の土地・建物の用途地域は、水戸市都市計画課の窓口での閲覧・購入のほか、水戸市ホームページで公開されている都市計画図・都市計画情報でも確認できます。物件の住所（地番）がわかれば、担当課への電話照会や、公開されている地図データで用途地域の区分・建ぺい率・容積率の指定を調べることが可能です。
茨城県の都市計画情報・Web地図サービスで確認する方法
水戸市以外の茨城県内エリアについては、茨城県が公開している都市計画データや、各市町村の都市計画課の窓口・ホームページで確認できます。近年は「いばらきデジタルまっぷ」のような地図情報サービスで、用途地域を色分け表示して確認できる自治体・エリアも増えています。ただし公開されている地図情報はあくまで参考であり、売買・建築の判断に用いる際は、必ず自治体窓口での最終確認をおすすめします。
用途地域無指定とは？「無指定」の場合の注意点
茨城県内でも、市街化調整区域や都市計画区域外にあたる農村部・山間部では、用途地域が指定されていない「無指定」の土地が少なくありません。無指定だからといって自由に何でも建てられるわけではなく、開発許可の要否や、そもそも建物を建築できるかどうかの調査（接道状況・農地転用の要否など）が別途必要になるため、売却を検討する際は早めの現地・行政調査が重要です。
用途地域が不動産売却・査定に与える影響
建てられる建物の種類が変わる＝買主の対象が変わる
用途地域は、売却時の「誰が・何のために買うか」に直結します。たとえば第一種低層住居専用地域の土地は、戸建てを建てたいマイホーム層には人気がある一方、店舗や大規模施設の建築を考える事業者にとっては選択肢になりません。逆に商業地域や準工業地域の土地は、投資家・事業者からの需要が見込める一方、住宅ローンを使う個人の買主が付きにくいケースもあります。用途地域と建ぺい率・容積率を正しく把握し、その土地に合った買主層へアプローチすることが、早期・好条件での売却につながります。
なお、神栖市エリアの土地売却相場と用途地域・地盤の注意点については、神栖市の土地売却相場と用途地域・地盤の注意点でも詳しく解説しています。
用途地域が限定的な土地は買取が向くケースも
市街化調整区域に近い土地、用途地域が無指定の土地、工業系で住宅需要が薄いエリアの土地など、一般の仲介市場では買主が見つかりにくい土地もあります。こうしたケースでは、不動産会社が直接買主となる「買取」であれば、用途地域の制約を踏まえたうえで個別に事情を確認し、比較的短期間での現金化を図れる場合があります。
査定の種類と依頼方法
不動産の査定には、主に4つの方法があります。机上査定（簡易査定）は、公示地価や周辺の取引事例、用途地域・建ぺい率・容積率などの公開情報から概算価格を算出する方法で、現地を見ないため短時間で結果が出ますが精度は限定的です。訪問査定は、実際に現地を確認し、用途地域の指定内容や接道状況、建物の劣化状況などを踏まえて価格を算出する、売却を具体的に進める際の基本となる方法です。AI査定は統計データをもとに価格を推定する方法、一括査定は複数社にまとめて査定を依頼できるサービスですが、用途地域が特殊な土地・個別性の高い物件では、地域事情に詳しい会社の訪問査定と組み合わせて判断することをおすすめします。
土地・不動産売却の流れ（8ステップ）
用途地域を含む土地の権利関係・法規制を確認したうえで、一般的な売却は次のような流れで進みます。
- 査定依頼（机上・訪問）
- 用途地域・境界・権利関係の確認
- 媒介契約の締結（仲介の場合）
- 売却活動（広告掲載・内覧対応）
- 買主との条件交渉
- 売買契約の締結
- 決済・所有権移転登記
- 引き渡し
境界が未確定の土地は、隣地所有者立ち会いのもとでの確定測量が必要になることがあります。用途地域や建ぺい率・容積率の確認は、この一連の流れの早い段階（査定〜売却活動開始前）で済ませておくと、買主への説明がスムーズになり、契約後のトラブル防止にもつながります。
仲介 vs 買取、用途地域が複雑な土地はどちらが向くか
仲介のメリットと向くケース
不動産会社が広く買主を探すため、市場価格に近い金額での売却を目指せます。用途地域が第一種低層住居専用地域など住宅需要の高いエリアで、時間をかけてでも高く売りたい場合に向いています。
買取のメリットと向くケース
不動産会社が直接買主となるため、契約から現金化までが早いのが特長です。用途地域が限定的な土地、市街化調整区域に近い土地、無指定区域の土地、建築制限が複雑で仲介では買主が見つかりにくい土地でも、個別に事情を確認したうえで対応しやすい売却方法です。
費用と税金
仲介手数料
仲介で売却する場合、宅地建物取引業法で定められた上限額（速算式：売買価格×3%＋6万円＋消費税、売買価格400万円超の場合）が上限の目安です。買取の場合は仲介手数料がかからないのが一般的です。
印紙税・登記費用
売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかります。また、抵当権抹消登記が必要な場合は登録免許税や司法書士報酬が別途発生します。
譲渡所得税
土地・建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は税率20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）、5年以下の「短期譲渡所得」は税率39.63%が原則です。マイホームを売却した場合は3,000万円特別控除など各種特例が使えるケースがあるため、事前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。
理由別に見る用途地域まわりのご相談例
ハウスドゥ 県庁水戸店には、用途地域に関連して次のようなご相談が寄せられます。相続で取得した土地の用途地域が分からず、そもそも建物が建てられるのか確認したいというご相談、空き家を解体して更地で売却したいが、用途地域や接道状況によって買主の対象が変わるため相談したいというご相談（空き家バンクとは？仕組み・登録条件もあわせてご覧ください）、市街化調整区域や再建築不可などの訳あり土地を、事情を含めて買取してほしいというご相談などです。用途地域や区域区分は専門知識が必要な分野のため、まずは現状を整理するところから、無料相談・査定をご利用いただけます。
水戸市・茨城県の用途地域の特徴とエリア別ポイント
市街地（中心部）と郊外・農村部の違い
水戸市中心部やJR水戸駅周辺は、商業地域・近隣商業地域や住居系の用途地域が細かく指定された市街化区域が広がっており、用途地域ごとの建築制限を踏まえた土地活用・売却の判断が重要になります。一方、郊外や農村部には市街化調整区域や用途地域が指定されていないエリアも多く、農地の転用の要否とあわせて用途地域の有無を確認する必要があります。
市街化調整区域が多いエリアでの注意点
市街化調整区域に該当する土地は、原則として用途地域が指定されず、新築や増改築に開発許可・建築許可が必要になるなど制約が大きくなります。相続や空き家の売却で「この土地は建て替えができるのか」という疑問を持たれる方も多く、事前の行政調査が欠かせません。市街化調整区域そのものの制度については、市街化調整区域とは？売却制限・相続時の対処法でも詳しく解説しています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 用途地域は誰が決めているのですか？
A. 都市計画法にもとづき、都道府県または市町村が都市計画として決定します。決定内容は都市計画図として公開され、変更される場合もあるため、最新の情報は自治体窓口で確認するのが確実です。
Q2. 自分の土地の用途地域はどこで確認できますか？
A. 水戸市であれば水戸市都市計画課の窓口またはホームページで、他の茨城県内市町村であれば各市町村の都市計画担当課、または茨城県が公開する都市計画データで確認できます。
Q3. 用途地域と区域区分（市街化区域・市街化調整区域）はどう違うのですか？
A. 区域区分は都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に大きく線引きする制度、用途地域はその市街化区域内をさらに13種類に細分化して建築ルールを定める制度です。市街化調整区域には原則として用途地域は指定されません。
Q4. 用途地域が変わることはありますか？
A. あります。都市計画の見直し（用途地域の変更）は自治体が一定の手続きを経て行うことがあり、周辺の開発状況や都市計画の方針変更によって、数十年単位で見直されることがあります。
Q5. 用途地域によって固定資産税は変わりますか？
A. 用途地域そのものが直接税額を決めるわけではありませんが、用途地域や容積率は土地の利用価値・評価額に影響するため、間接的に固定資産税評価額や、相続税評価額（路線価）にも反映されることがあります。
Q6. 田園住居地域とはどんな地域ですか？
A. 2018年4月に新設された13番目の用途地域で、農地と低層住宅が調和した良好な低層住宅地の環境を保護するための区域です。農産物直売所など農業に関連する施設が建てやすい一方、大規模な商業施設や工場は制限されます。
Q7. 用途地域が無指定の土地は売りにくいのでしょうか？
A. 一概には言えません。無指定区域でも接道状況や地域の需要によっては十分に売却可能です。ただし建築制限の確認事項が多くなる傾向があるため、地域事情に詳しい不動産会社への相談をおすすめします。
ハウスドゥ 県庁水戸店の強み
ハウスドゥ 県庁水戸店は、水戸市を中心に茨城県内の土地・不動産売却に特化した買取専門店です。全国区の知名度を持つ「ハウスドゥ」ブランド（イメージキャラクター：古田敦也氏）のもと、用途地域・区域区分・市街化調整区域といった専門知識が必要な土地の売却相談にも、地域密着の実績にもとづいて対応しています。相続・空き家・訳あり土地など、用途地域の制約で一般の仲介市場では判断が難しいケースも、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
用途地域は、都市計画法にもとづいて土地の使い方をあらかじめ定めたルールであり、住居系8・商業系2・工業系3の合計13種類に分かれます。建ぺい率・容積率、建築できる建物の種類が用途地域ごとに異なるため、売却を検討する際は、自分の土地がどの用途地域に指定されているかを早めに確認することが、適切な価格設定とスムーズな売却の第一歩になります。水戸市・茨城県内での土地・不動産売却は、ハウスドゥ 県庁水戸店へお気軽にご相談ください。
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