「実家を兄弟3人で相続したら、自分の持分だけ先に売れないか」「離婚したときに家が元配偶者との共有名義のままになっている」——不動産を複数人で所有する「共有持分」は、相続や離婚をきっかけに発生することが多く、そのまま放置すると将来さらに権利関係が複雑になっていきます。この記事では、共有持分の不動産をどう扱えばよいのか、売却できるケースとできないケースの違い、相続で起こりやすいトラブル、そして持分だけを現金化する方法までを整理して解説します。鹿嶋市で共有名義の不動産を抱えている方にも参考にしていただける内容です。
共有持分とは何か
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているときの、それぞれの所有権の割合のことです。たとえば親から相続した実家を子ども3人で均等に相続すれば、それぞれが3分の1ずつの共有持分を持つ状態になります。登記簿上は「持分3分の1」のように記載され、法律上はその割合に応じた所有権を持っていることになります。
共有持分が発生する主なきっかけは次のようなケースです。
相続で共有名義になるケース
遺言がない場合、相続財産は民法で定められた法定相続分に従って相続されるのが原則です。不動産は現金のように単純に分けられないため、遺産分割協議で誰か1人の単独名義にするか、代償金を支払うかを決めない限り、相続人全員の共有名義のままになりやすい財産です。
夫婦・親子で購入したときのペアローン
住宅購入時に夫婦でペアローンを組んだり、親子リレーローンを利用したりした場合、出資割合に応じてそれぞれの共有持分が登記されます。離婚時に財産分与の話し合いがまとまらないまま放置されると、離婚後も元夫婦の共有名義が残ってしまいます。
共同での不動産購入・事業用不動産
兄弟や親族で資金を出し合って土地を購入した場合や、事業用の不動産を複数の関係者で所有する場合にも共有持分は発生します。
共有持分の不動産、自分だけでできること・できないこと
共有持分の不動産に対する行為は、民法上「保存行為」「管理行為」「変更・処分行為」の3つに分類され、それぞれ必要な同意の範囲が異なります。
単独でできる「保存行為」
不動産の現状を維持するための行為（老朽化した屋根の修繕など）は、共有者の1人が単独で行うことができます。
持分価格の過半数が必要な「管理行為」
民法252条により、共有物の利用方法を決めるような管理行為（例:第三者に短期間賃貸するなど）は、共有者全員の同意までは不要で、持分の価格に従った過半数の合意があれば決定できます。人数の過半数ではなく、持分割合の過半数である点に注意が必要です。
全員の同意が必要な「変更・処分行為」
不動産そのものを売却する、大規模なリフォームをする、更地にするといった著しい変更を伴う行為は、共有者全員の同意がなければ行うことができません。共有者の1人でも売却に反対すれば、不動産全体を売ることはできないのが原則です。
自分の持分だけなら単独で売却できる
一方で、自分が持っている共有持分そのものを売却することは、他の共有者の同意がなくても法律上は可能です。「不動産全体は売れないが、自分の権利だけを手放す」という考え方です。ただし後述のとおり、持分だけを買いたいという個人の買い手はほとんど見つからないため、現実的には共有持分を専門に扱う不動産会社への売却が主な選択肢になります。
共有持分の不動産を売却する4つの方法
方法1:共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
最も高く、最も早く現金化しやすい方法です。仲介で市場に売り出せば、共有持分だけを売る場合よりも買い手が見つかりやすく、売却代金は持分割合に応じて分配します。話し合いがまとまるなら、まずこの方法を検討する価値があります。
方法2:他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
他の共有者が不動産の利用を続けたい意向がある場合、その共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。第三者を介さないため手続きがシンプルで、不動産全体が他人に渡る心配もありません。価格については当事者間の話し合いで決めますが、適正な価格の目安を知るために不動産会社に査定を依頼しておくと交渉がスムーズです。
方法3:他の共有者の持分を買い取り単独名義にする
逆に自分が他の共有者の持分を買い取り、不動産を単独名義にしてから売却する方法です。まとまった資金が必要になりますが、単独名義になれば以後は自分の判断だけで売却や活用ができるようになります。
方法4:共有持分専門の買取業者に持分だけを売却する
他の共有者との話し合いがまとまらない、連絡が取れない、関係が悪化しているといった事情がある場合には、自分の持分だけを共有持分専門の買取業者に売却する方法があります。共有者の同意を得る必要がなく、最短で数日〜数週間程度で現金化できるのが利点です。ただし、買取業者は持分を取得したあとに他の共有者との権利調整や交渉を行うコストを見込んで査定するため、不動産全体の評価額に持分割合を掛けた金額よりも売却価格は低くなる傾向があります。「今の共有関係から早く抜け出したい」という事情がある場合の選択肢として検討されることが多い方法です。
共有持分の売却でよくあるトラブル
他の共有者に知らせずに持分を売却してしまう
持分だけの売却は法律上は共有者の同意が不要ですが、事前に知らせずに売却すると、見知らぬ第三者（買取業者や投資家）が新たな共有者として関係に加わることになり、他の共有者との関係が悪化する原因になりがちです。トラブルを避けるためにも、可能な範囲で事前に事情を説明しておくことが望ましいといえます。
共有者の1人が認知症などで判断能力が低下している
共有者の中に認知症などで意思表示が難しい方がいる場合、不動産全体の売却（変更・処分行為）に必要な同意を得られず、成年後見制度の利用を検討する必要が生じることがあります。手続きに時間がかかるため、早めに専門家へ相談することが重要です。
相続のたびに共有者が増えていく「数次相続」
共有名義のまま放置すると、共有者の1人が亡くなった際にその持分がさらに複数の相続人に分割相続され、共有者の人数がどんどん増えていきます。共有者が増えるほど全員の同意を得ることが難しくなり、不動産の活用や売却がますます困難になるため、共有名義は早い段階での解消が望ましいとされています。
固定資産税の負担割合をめぐる対立
共有不動産の固定資産税は共有者に連帯納税義務がありますが、実際には代表者が一括納付し、他の共有者に持分に応じた分を請求する運用が一般的です。誰がいくら負担するかで話し合いがまとまらず、関係が悪化するケースも見られます。
相続で共有名義を避けるための遺産分割の考え方
相続発生前に対策できる場合は、共有名義そのものを避ける遺産分割方法を検討しておくとトラブルの予防になります。代表的な分割方法は次のとおりです。
現物分割
土地を複数の区画に分筆し、それぞれを単独名義で相続する方法です。ただし分筆によって利用しづらい形状の土地になったり、建築基準法上の制限で家が建てられない土地が生まれたりする場合があるため注意が必要です。
代償分割
相続人の1人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。共有名義を避けられる一方、単独相続する人にまとまった代償金の準備が必要になります。
換価分割
不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。共有名義になる期間が売却手続きの間だけで済み、最終的には現金で公平に分配できるため、共有名義の長期化を避けたい場合に選ばれることが多い方法です。
すでに共有名義で相続登記を終えてしまっている場合でも、共有者全員の合意があれば、上記の換価分割の考え方で不動産全体を売却し、代金を持分割合に応じて分配することは可能です。
鹿嶋市で共有持分の不動産を所有している場合に知っておきたいこと
鹿嶋市は鹿島神宮の門前町として発展してきた歴史があり、市内には代々受け継がれてきた戸建てや農地付きの実家を、兄弟姉妹で共有名義のまま相続しているケースが少なくありません。とくに鹿島地区や大野地区など、旧来からの集落エリアでは、遠方に住む相続人と地元に残る相続人との間で「売りたい」「住み続けたい」の意向が分かれ、共有名義が長期化しやすい傾向があります。
また、鹿嶋市には農地が付随した実家も多く、共有持分の売却を検討する際には農地法上の制限（権利移転に農業委員会の許可が必要になる場合があるなど）も併せて確認が必要になることがあります。共有持分と農地の両方の事情が絡む場合は、地域の実情に詳しい不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。
共有持分の不動産、専門家に相談すべきタイミング
次のような状況に当てはまる場合は、早めに不動産会社や司法書士・弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
他の共有者と連絡が取れない・疎遠になっている
話し合いの糸口すらつかめない場合、専門の買取業者であれば共有者との交渉ノウハウを持っているため、持分だけの売却という選択肢を含めて相談できます。
相続登記がまだ済んでいない
2024年4月から相続登記が義務化されており、正当な理由なく期限内に登記をしないと過料の対象になる可能性があります。共有名義での相続登記を検討している場合は、将来の売却のしやすさも見据えて専門家に相談しながら進めることが望ましいです。
固定資産税の負担や利用方法で共有者ともめている
感情的な対立が深まる前に、第三者である不動産会社や専門家を交えて話し合いの場を設けることで、円満な解決につながりやすくなります。
よくある質問
Q1. 共有持分だけを売却すると、他の共有者にはどんな影響がありますか？
A. 持分の売却自体は法律上共有者の同意が不要ですが、新しい共有者（買取業者や投資家など）が加わることになるため、以後の話し合いの当事者が変わります。事前に他の共有者へ説明しておくとトラブルを避けやすくなります。
Q2. 共有持分だけを売った場合、売却価格は不動産全体の評価額に持分割合を掛けた金額と同じになりますか？
A. 一般的にはそれよりも低くなる傾向があります。買取業者は持分取得後の権利調整コストやリスクを見込んで査定するためです。
Q3. 相続した実家がすでに共有名義になっています。今から換価分割はできますか？
A. 共有者全員の合意があれば可能です。不動産を売却して代金を持分割合に応じて分配する方法で、共有名義の状態を解消できます。
Q4. 共有者の1人が認知症の場合、不動産全体を売却できますか？
A. 判断能力が低下している共有者の同意を通常の方法では得られないため、成年後見制度の利用など別の手続きが必要になる場合があります。早めに専門家へ相談することをおすすめします。
Q5. 農地が含まれる共有持分の不動産を売却する場合、注意点はありますか？
A. 農地の権利移転には農業委員会の許可が必要になる場合があります。共有持分と農地の両方の事情が絡むケースは、地域の実情に詳しい不動産会社への相談をおすすめします。
Q6. 共有持分の売却を検討し始めたら、まず何をすればよいですか？
A. まずは不動産全体の査定額を把握したうえで、他の共有者との話し合いの余地があるかを整理することをおすすめします。話し合いが難しい場合は、共有持分の買取実績がある不動産会社に相談し、選択肢を比較することが第一歩になります。
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まとめ
共有持分の不動産は、自分の持分だけであれば単独で売却できる一方、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要という点が最大のポイントです。相続をきっかけに共有名義になっているケースでは、共有者が増える前の早い段階で換価分割や代償分割を検討することがトラブル予防につながります。すでに共有関係で悩んでいる場合は、話し合いの状況に応じて、全体売却・持分の買い取り・専門業者への持分売却などの選択肢を比較しながら進めることが大切です。鹿嶋市で共有名義の不動産についてお悩みの方は、地域の事情に詳しいハウスドゥ 県庁水戸店まで無料でご相談ください。
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