水戸市の液状化リスク｜地盤の見方と売却への影響【2026】

「水戸市で家を買おうと思っているが、地盤や液状化が少し心配」「売却を検討しているが、地盤の弱さを買主にどう伝えればいいのかわからない」——水戸市は那珂川・桜川・千波湖など水辺の景観に恵まれた街である一方、こうした川や湖の周辺には、地震の際に液状化が起こりやすい低地も含まれています。この記事では、水戸市で液状化が心配されるエリアの特徴や調べ方、売却時の考え方を整理します。水戸市の防災情報全般（洪水・土砂災害・津波ハザードマップの読み方など）は水戸市の防災・ハザードマップ完全ガイド【2026】で詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

水戸市で液状化が心配されるのはどんな場所？

那珂川・桜川・千波湖周辺の低地

液状化は、地下水位が高く、砂を多く含んだ緩い地盤の土地で、強い地震の揺れをきっかけに起こりやすいとされています。水戸市の市街地は那珂川と桜川に挟まれる形で発展してきた街であり、これらの河川や千波湖の周辺には低地が広がっています。

かつて沼や水田だった土地

川の近くや、昔は沼・水田だった低い土地は、土の中に水分を多く含んでいるため、液状化現象が起こりやすい傾向にあるとされています。市の中心部から少し離れたエリアでも、昔の地形図を確認すると水田だった場所に宅地が広がっているケースは珍しくありません。

2011年東日本大震災で水戸市はどうだった？

市内で震度6弱を観測

2011年の東日本大震災では、水戸市内で震度6弱という強い揺れを観測し、建物や道路などに大きな被害が出ました。

河川・湖沼周辺での液状化被害

とくに那珂川や桜川の周辺、千波湖周辺などの低いエリアで、液状化現象による被害が確認されています。液状化が起こると、家が傾いたり、水道管が破裂したりするなど、その後の生活に大きな影響が出ることがあります。売却・購入の判断材料として、こうした過去の被災傾向を知っておくことには意味があります。

水戸市に液状化専用のハザードマップはある？

洪水・土砂災害・津波マップはあるが、液状化単独マップは非公開（2026年9月時点）

水戸市の防災情報サイトで公開されているハザードマップは、洪水・土砂災害・津波・ため池の4種類です。2026年9月時点で、水戸市が単独で「液状化しやすさマップ」を公表している情報は確認できませんでした。近隣の取手市など、市町村単独で液状化マップを公開している自治体もあるため、今後水戸市でも整備が進む可能性はありますが、現時点では市の公式ハザードマップとしては存在しない点を正直にお伝えします。

参考になるのは茨城県の地震被害想定調査

水戸市単独のマップがない代わりに参考になるのが、茨城県が実施した地震被害想定調査です。県全体の地震リスクを一定のメッシュ単位で示したもので、水戸市内のエリアごとの傾向をつかむ手がかりになります。

茨城県地震被害想定調査とPL値とは

250mメッシュ・PL値で危険度を予測

茨城県地震被害想定調査では、県内を250メートル四方のメッシュに区分し、PL値（液状化指数）と呼ばれる指標により、液状化のしやすさを予測しています。PL値が高いメッシュほど、液状化が発生する可能性が高いとされます。

平成30年（2018年）12月公表、旧調査から約20年ぶりの更新

茨城県はもともと平成10年3月に地震被害想定を公表していましたが、公表から約20年が経過したことを踏まえ、最新の科学的知見とデータにもとづいて調査をやり直し、平成30年12月に「茨城県地震被害想定調査報告書」として公表しました。個別の番地単位までの詳細な結果ではないため、あくまで大まかな傾向をつかむための資料として活用するのが実用的です。

自分で地盤を調べる方法

古地図・治水地形分類図で土地の成り立ちを見る

国土地理院が公開する「治水地形分類図」や、地域の古い地図・空中写真を確認すると、その土地がもともと川・沼・水田だったかどうかを知る手がかりになります。土地の成り立ちは、地盤の強さを判断する第一歩です。

地盤サポートマップなど民間の地盤情報サービス

民間の地盤調査会社が提供する地盤情報サービスでは、住所を入力すると周辺の地盤調査データや推定地耐力の目安を確認できるものがあります。あくまで参考値ですが、土地探し・売却活動の初期段階で手軽に確認できる方法です。

地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験等）を依頼する

最も確実なのは、実際にその土地で地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験など）を行う方法です。新築を予定している買主であれば建築確認の過程で調査することが一般的ですが、売却時点で調査結果があると、買主に安心材料として提示できます。

液状化が起きるとどうなる？家への影響

不同沈下・建物の傾き

液状化が発生すると、地盤の一部が不均一に沈む「不同沈下」が起こり、建物が傾く原因になることがあります。傾きの程度によっては、床の傾斜やドア・窓の建付け不良など、生活に支障が出るケースもあります。

給排水管の破損

地中に埋設された給排水管が液状化によるずれ・沈下で破損し、断水や漏水につながることもあります。過去の震災でも、こうした設備被害が復旧の長期化要因の一つとなりました。

売却時に液状化リスクをどう伝えるべきか

告知義務の考え方

液状化のしやすさそのものは土砂災害警戒区域のように法令で指定・公示される事項ではありませんが、過去に地盤に関するトラブル（不同沈下・地盤改良工事の実施履歴など）を把握している場合は、契約不適合責任を避けるためにも、わかっている事実を正確に伝えることが大切です。

わかっている情報を整理して開示する

「液状化するかどうか断定はできないが、過去に地盤改良工事を行った」「周辺は昔水田だったと聞いている」など、断定できない情報であっても、把握している事実を整理して不動産会社に共有しておくと、買主への説明もスムーズになります。実在しない調査結果や数値を作り出して説明することは避け、わからないことは「わからない」と正直に伝える姿勢が信頼につながります。

水戸市の地盤・液状化と売却への影響

価格への影響は立地と地盤改良の有無次第

液状化が心配されるエリアだからといって、一律に売却価格が下がるわけではありません。地盤改良工事の実施状況、過去の被災歴の有無、周辺の取引実績などによって影響の大きさは変わります。

地盤に不安がある場合の売却の選択肢

「地盤調査を依頼する時間や費用をかけたくない」「古い建物のままでは売りにくい」という場合は、現況のまま買取を依頼する方法もあります。ハウスドゥ 県庁水戸では、水戸市内の地盤状況を踏まえたうえでの査定に対応しています。

液状化のしくみと水戸市で確認したい3つの条件

液状化とは、地震の強い揺れによって、水を含んだゆるい砂の地盤が一時的に液体のような状態になる現象です。水戸市で自分の土地や家の安全を考えるときは、まず次の3つの条件が重なっていないかを整理すると分かりやすくなります。

条件	水戸市で意識したいこと	調べ方の例
ゆるい砂の地盤	川や湖沼の近く、かつて沼や水田だった低地は砂や泥が堆積している場合があります	古地図・治水地形分類図
地下水位が高い	水辺に近いほど地下水が浅い傾向があり、砂の隙間が水で満たされやすくなります	地盤調査の結果・近隣の井戸や造成の履歴
強い地震の揺れ	揺れの強さは場所や地震ごとに異なり、条件が重なると被害が出やすくなります	茨城県の地震被害想定調査

この3つは目安であり、1つでも当てはまればすぐに危険というわけではありません。まずは「自分の土地の成り立ち」を知ることが、安全な住まいを選ぶ第一歩です。

地震に備える：家族で確認しておきたい避難と住まいの安全

液状化の被害は「地震後の暮らし」に影響する

液状化が起きると、建物が傾く、道路が波打つ、ライフラインが止まるなど、地震の揺れそのものとは別の形で暮らしに影響が出ます。建物が無事でも、給排水管の破損やマンホールの浮き上がりで生活が不便になることがあるため、災害に備える視点では「建物」と「周辺の道路・インフラ」の両方を考えておくと安心です。

家族で決めておきたい備えと避難のポイント

市民ひとりひとりが日ごろから備えておくことが、被害を減らすいちばんの近道です。次の項目は、家族で一度話し合っておきたい内容です。

• 自宅から最寄りの避難所までの道順と、道路が通れない場合の別ルート
• 家族との連絡方法と集合場所（災害用伝言ダイヤルなどの使い方）
• 飲料水・食料・簡易トイレなど、数日分の備蓄（ライフラインが止まる前提で準備）
• 家具の固定や、玄関・窓まわりの安全確認
• お住まいの地域のハザードマップを、洪水・土砂災害・津波とあわせて確認しておくこと

水戸市の防災情報をまとめて確認したい方は、水戸市の防災・ハザードマップ完全ガイド【2026】もご覧ください。安全な住まい選びのために、複数の災害リスクを重ねて見ることをおすすめします。

大雨・浸水と液状化はどう違う？警戒区域との見分け方

「ハザードマップを見たから安心」と思われがちですが、大雨による浸水・洪水のマップと、地震による液状化は、起こる仕組みも被害の出方も別です。浸水想定区域や警戒区域に入っていなくても、地盤の条件によっては液状化への注意が必要な場合があります。反対に、液状化の心配が少ない台地の上でも、大雨のときは浸水や土砂災害のリスクを確認する必要があります。

災害	主な原因	確認する資料
液状化	強い地震と、水を含んだゆるい砂地盤	地震被害想定調査・治水地形分類図・地盤調査
浸水・洪水	大雨による河川の増水・氾濫	洪水・浸水ハザードマップ
土砂災害	大雨による斜面の崩壊	土砂災害警戒区域の指定状況

斜面に近い土地をお考えの方は、水戸市の土砂災害警戒区域と建築制限、水辺に近い土地は水戸市の津波リスクと想定区域もあわせて確認しておくと、特別な注意が必要なポイントを見落としにくくなります。

地震保険と火災保険：液状化の被害はどう扱われる？

火災保険だけでは地震による損害は補償の対象外となるのが一般的で、地震や噴火、津波による損害は地震保険でカバーする仕組みです。液状化による建物の傾きや沈下も、地震保険の損害認定の対象となる場合があり、傾斜や沈下の程度によって「全損・大半損・小半損・一部損」のいずれかに区分されます。保険の内容は契約ごとに異なるため、売却や購入の前後で、加入している保険の補償範囲を保険会社や代理店に確認しておくと安心です。

液状化が心配な土地・家を売るときの判断チェックリスト

液状化が気になる不動産を売却する場合は、状況に応じて進め方を変えることが大切です。次のチェックリストで、現在わかっていることと、これから確認することを整理してみましょう。

確認項目	内容
地盤改良工事の記録	建築時の地盤調査報告書・改良工事の施工記録が残っているか
過去の被災歴	2011年の震災などで傾き・沈下・修繕があったか。修繕の記録や写真があるか
土地の成り立ち	古地図や治水地形分類図で、かつて沼・水田・河川だった場所か
周辺の状況	近隣の道路やインフラに被害の履歴がないか
保険の加入状況	地震保険の加入有無と補償範囲

仲介で売る場合と買取で売る場合の違い

	仲介	買取
買い手	一般の個人・法人	不動産会社が直接買い取る
売却までの期間	買い手が見つかるまで時間がかかる場合がある	条件が合えば短期間での成約が見込める
地盤・状態への対応	買い手が不安に感じると価格交渉や条件付きになることがある	現状のまま相談できる場合がある（条件は物件による）
向くケース	時間をかけて価格を重視したい	早く確実に手放したい・状態に不安がある

土地の売却全般の進め方は土地を売りたい！水戸市の相談先・流れ・相場の調べ方・費用と税金、売却後のトラブルを避けるための売主責任については土地売却の契約不適合責任で詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

よくある質問

水戸市に液状化のハザードマップはありますか？

2026年9月時点で、水戸市が単独で公開している「液状化しやすさマップ」は確認できていません。参考情報としては、茨城県が平成30年12月に公表した「茨城県地震被害想定調査報告書」の250mメッシュ・PL値によるデータがあります。

水戸市で液状化が心配されるのはどのあたりですか？

那珂川・桜川・千波湖周辺など、河川や湖沼に近い低地、またはかつて沼・水田だった土地は、一般的に液状化が起こりやすい地盤とされています。2011年の東日本大震災でも、こうした低いエリアで液状化被害が確認されています。

自分の土地の地盤を調べるにはどうすればいいですか？

国土地理院の治水地形分類図や古地図で土地の成り立ちを確認する方法、民間の地盤情報サービスで概算を確認する方法、実際にスウェーデン式サウンディング試験などの地盤調査を依頼する方法があります。

液状化が起きるとどんな被害が出ますか？

地盤が不均一に沈む「不同沈下」による建物の傾きや、給排水管の破損などが代表的です。2011年の震災では、これらの被害により復旧に時間がかかったケースもありました。

売却時に液状化のリスクは伝えないといけませんか？

液状化のしやすさ自体は法令で指定される事項ではありませんが、過去の地盤改良工事の履歴や被災歴など、把握している事実は正確に伝えることが望ましいとされています。わからないことは「わからない」と正直に伝えることが大切です。

地盤に不安がある土地でも売却できますか？

可能です。地盤改良工事の実施状況などによって価格への影響は異なりますが、実際に取引されている事例は多くあります。時間をかけずに売却したい場合は、買取専門店への相談も選択肢の一つです。

液状化と大雨による浸水は何が違いますか？

液状化は強い地震で水を含んだゆるい砂の地盤が液体のようになる現象、浸水は大雨で河川などが増水して起こる災害で、原因も確認する資料も異なります。浸水・洪水のハザードマップで安全に見えても、地盤の条件によっては液状化への注意が必要な場合があります。

液状化による建物の被害は地震保険の対象になりますか？

火災保険だけでは地震による損害は補償されないのが一般的で、地震保険に加入している場合は、液状化による建物の傾きや沈下が損害認定の対象となる場合があります。補償範囲は契約ごとに異なるため、保険会社や代理店にご確認ください。

液状化に備えて家族で何を決めておくとよいですか？

最寄りの避難所までの経路と別ルート、家族との連絡方法・集合場所、数日分の飲料水や食料などの備蓄、家具の固定などを事前に話し合っておくことをおすすめします。あわせて自宅周辺のハザードマップも確認しておくと安心です。

まとめ

水戸市では、液状化だけでなく土砂災害警戒区域の建築制限についても売却前に確認しておきたいポイントです。水戸市は那珂川・桜川・千波湖といった水辺に恵まれた街である一方、こうした河川・湖沼の周辺の低地では液状化への注意が必要です。水戸市単独の液状化マップは2026年9月時点では公開されていませんが、茨城県の地震被害想定調査や土地の成り立ちを調べる方法を組み合わせることで、大まかな傾向をつかむことができます。水戸市の防災情報全般については水戸市の防災・ハザードマップ完全ガイド【2026】もあわせてご確認ください。地盤や液状化が気になる不動産の売却は、ハウスドゥ 県庁水戸まで無料でご相談ください。あわせて、水戸市の津波リスクと想定区域についても確認しておくと、水辺エリアの物件を検討する際の判断材料になります。