水戸市の津波ハザードマップ｜想定区域と売却への影響【2026】

水戸市で不動産の売却や購入を検討していると、「水戸市は津波の心配があるのか」という質問を受けることがあります。水戸市は太平洋に面していないため一見無関係に思えますが、市内を流れる那珂川を通じた津波の遡上（そじょう）が想定されており、市も津波ハザードマップを公表しています。この記事では、水戸市の津波リスクの実際のところ、混同されやすい「津波浸水想定」と「津波災害警戒区域」の違い、そして不動産の重要事項説明・保険における扱いまで、一次情報にもとづいて整理します。

水戸市の洪水・土砂災害・地震など防災情報全体を確認したい方は、水戸市の防災・ハザードマップ完全ガイド【2026】もあわせてご覧ください。

水戸市に津波は来る？まず知っておきたい地理的特徴

水戸市は海に面していない

水戸市の東側には大洗町・ひたちなか市が位置しており、水戸市自体は太平洋に直接面していません。海岸から津波が直接押し寄せる大洗町や神栖市などの沿岸市町村とは、リスクの性質が異なります。

那珂川を通じた津波の遡上リスク

とはいえ、水戸市は那珂川の中流域に位置しており、河口から津波が川をさかのぼる「遡上」の影響を受ける可能性がある点は押さえておく必要があります。茨城県が公表している津波浸水想定は、こうした河川遡上の影響も踏まえて設定されたものです。水戸市が公表している津波ハザードマップも、この県の想定を基に作成されています。

水戸市の津波ハザードマップとは

茨城県が公表した津波浸水想定（平成24年8月）

現在の津波ハザードマップのもとになっているのは、東日本大震災の教訓を踏まえて茨城県が平成24年8月に公表した津波浸水想定です。これは「津波防災地域づくりに関する法律」にもとづき、専門家による「茨城沿岸津波対策検討委員会」の検討を経て設定された、現時点で想定し得る最大クラスの浸水予測となっています。

水戸市津波ハザードマップの入手方法

水戸市の津波ハザードマップは、水戸市公式サイトの防災情報サイトでPDF版が公開されているほか、「水戸市Webハザードマップ」でも洪水・土砂災害とあわせて地図上で確認できます。物件の売買を検討する際は、住所地周辺の想定区域を事前に確認しておくと安心です。

「津波浸水想定」と「津波災害警戒区域」の違い【売却前に知っておきたい重要ポイント】

浸水想定はあくまで「想定」、法的な指定区域ではない

ここが最も誤解されやすいポイントです。ハザードマップに描かれている津波の浸水想定区域は、あくまで想定される最大クラスの浸水範囲を示したものであり、法律にもとづいて建築制限などがかかる「指定区域」ではありません。

茨城県内に法定の津波災害（特別）警戒区域はゼロ（2023年6月時点）

津波防災地域づくりに関する法律には、都道府県知事が指定する「津波災害警戒区域」「津波災害特別警戒区域」という制度があります。特別警戒区域に指定されると、住宅や医療施設等の建築に許可が必要になるなど、実際の建築制限が生じます。しかし茨城県の公式発表によれば、2023年6月28日時点で県内においてこの「津波災害（特別）警戒区域」の指定は一件もありません。つまり水戸市内の物件についても、津波を理由とした法的な建築制限は現時点でかかっていないということになります。

土砂災害警戒区域との違い（建築制限の有無）

同じ水戸市内のハザード情報でも、水戸市の土砂災害警戒区域｜建築制限と売却への影響【2026】で解説した土砂災害警戒区域・特別警戒区域は、茨城県により実際に52か所が指定されており、特別警戒区域では住宅の構造規制や開発許可の制限が生じます。「ハザードマップに載っている＝即座に建築制限がある」わけではなく、区域の種類によって法的な重みが異なる点を区別して理解しておくことが大切です。

地震にともなう液状化リスクとの関係

津波は主に地震にともなって発生するため、あわせて地盤の液状化リスクも意識しておきたいところです。液状化のしくみや水戸市内での調べ方については水戸市の液状化リスク｜地盤の見方と売却への影響【2026】で詳しく解説しています。津波・液状化・土砂災害はいずれも地震や大雨をきっかけに複合的に発生し得るため、1つのハザードだけでなく複数の観点から物件を確認しておくと安心です。

不動産売却の重要事項説明における津波ハザードマップの扱い

法定の説明義務があるのは「水害ハザードマップ」（洪水・内水・高潮）の3種類のみ

令和2年8月28日に施行された宅地建物取引業法施行規則の改正により、不動産取引の重要事項説明では「水害ハザードマップ」における対象物件の所在地の説明が義務化されました。ただしこの改正で対象となっているのは、水防法にもとづく洪水・雨水出水（内水）・高潮の3種類のハザードマップです。

津波ハザードマップは法定の説明義務の対象外（2026年現在）

一方で、津波防災地域づくりに関する法律にもとづく津波ハザードマップは、2026年現在、この重要事項説明の法定義務化の対象には含まれていません。つまり水戸市内の物件を売買する場合、津波ハザードマップの説明そのものは宅建業者に法律上義務づけられたものではないということです。

それでも任意説明が信頼につながる理由

法定義務でないからといって説明を省略してよいわけではありません。買主が後から「知らなかった」と感じることはトラブルの原因になりますし、正直に情報を開示する姿勢は仲介会社・買取会社どちらを選ぶ場合でも信頼関係の土台になります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、法定事項かどうかにかかわらず、把握している地域のハザード情報は査定時にあわせてお伝えするようにしています。

火災保険・地震保険の適用範囲も確認しておきたい

水災補償の対象は洪水・高潮・土砂崩れが中心

火災保険に付帯する「水災補償」は、台風や豪雨による河川の氾濫（洪水）、高潮、土砂崩れなどによる損害を補償するのが一般的です。

津波による損害は原則として地震保険の対象

これに対して、地震・噴火またはこれらを原因とする津波によって生じた火災・損壊・埋没・流失の損害は、通常の火災保険（水災補償を含む）では補償されず、地震保険（地震保険に関する法律にもとづく制度）でカバーするのが原則です。地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで契約する仕組みになっているため、津波リスクが気になる方は、現在の保険契約に地震保険が付帯されているかをあわせて確認しておくとよいでしょう。

津波リスクが気になる物件を売却するときのポイント

価格への影響は「立地条件」全体のなかで判断される

津波浸水想定に入っているというだけで物件の価値が大きく下がるとは限りません。実際の売却価格は、交通利便性や築年数、周辺環境、そして前述のとおり法的な建築制限の有無など、複数の要素を総合して判断されます。過度に心配する前に、まずは現状を正しく把握することが大切です。

訳あり・特殊事情に強い買取という選択肢

ハザードマップ上のリスクや告知事項が気になり、仲介での売却に不安がある場合は、買取専門店への相談も選択肢のひとつです。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸は買取を専門としており、水戸市内の地域事情を踏まえたうえで査定を行っています。相続や訳あり物件の売却実績も豊富ですので、まずは無料査定でご相談ください。

津波注意報・津波警報・津波情報の違いと避難の考え方

水戸市は海に面していませんが、津波に関する情報は市内の暮らしや不動産の売却・購入を考えるうえでも無関係ではありません。ニュースで耳にする「津波注意報」「津波警報」「津波情報」は似た言葉ですが、気象庁が発表する情報の種類と、取るべき行動が異なります。まずは基本を整理しておきましょう。

種類	予想される津波の高さ（気象庁の区分）	基本的な行動の目安
津波注意報	0.2m以上1m以下	海の中や海岸付近は危険です。海から上がって、海岸や河口付近から離れます。
津波警報	1mを超え3m以下	沿岸や河口付近にいる方は、ただちに高い場所や安全な場所へ避難します。
大津波警報	3mを超える	最大級の警戒が必要です。ただちに高い場所へ避難し、解除まで戻りません。
津波情報	到達予想時刻・予想される高さ・観測状況などを随時発表	テレビ・ラジオ・防災アプリで最新の情報を確認し続けます。

津波情報で確認しておきたいポイント

津波情報では、津波の到達予想時刻や観測された高さが更新されていきます。最初の予想より高い津波が観測されることもあるため、一度見て安心せず、解除の発表があるまで海岸や河川沿いには近づかないことが基本です。注意報の段階でも、河口付近や河川沿いは水位の変化が生じるおそれがあります。

水戸市で備えたい避難先・避難所と日ごろの備え

災害への備えは、不動産を売却する側にとっても、購入を検討する側にとっても安心材料になります。ここでは、避難に関する基本的な考え方を整理します。具体的な避難先や開設状況は、必ず水戸市の公式情報でご確認ください。

指定緊急避難場所と指定避難所の違い

災害対策基本法では、危険から命を守るために一時的に避難する「指定緊急避難場所」と、被災後に一定期間滞在する「指定避難所」が区別されています。災害の種類によって使える場所が異なるため、津波・洪水・土砂災害のどれに対応した避難先かを、ハザードマップで確認しておくことが大切です。

家族で決めておきたい備え

• 自宅から最も近い避難先と、そこまでの経路を家族で共有しておく
• 非常持ち出し袋（飲料水・食料・常備薬・携帯ラジオ・モバイルバッテリー）を玄関近くに置く
• 連絡が取れない場合の集合場所や伝言の方法を決めておく
• 過去の被害を知る近隣の方から、地域の注意点を聞いておく

子育て・福祉の視点で見る備え

乳幼児のいる子育て世帯では、ミルク・おむつ・離乳食などの備えが必要です。高齢の方や障害のある方がいる世帯では、避難に時間がかかることを前提に、早めの行動と地域の福祉・支援の窓口の確認が欠かせません。こうした備えがしやすい住環境かどうかは、買主が住まいを選ぶ際にも関心を持つ点です。

那珂川・桜川・涸沼川など河川の水災リスクを津波と分けて考える

水戸市内には那珂川のほか、桜川や涸沼川などの河川が流れています。津波と、大雨による洪水・内水氾濫は原因が異なる別の災害であり、ハザードマップも別々に公表されています。売却や購入の判断では、津波だけを見るのではなく、複数のリスクを重ねて確認することが重要です。国土交通省の「重ねるハザードマップ」の見方は、重ねるハザードマップの使い方の記事でも詳しく解説しています。

災害の種類	主な原因	確認の目安
津波	海底の地震など	茨城県の津波浸水想定、市の津波ハザードマップ
洪水	那珂川などの氾濫	洪水ハザードマップ（河川ごとに想定）
内水（雨水出水）	大雨で排水が追いつかない	内水ハザードマップ
土砂災害・がけ崩れ	大雨や地震による斜面の崩壊	土砂災害警戒区域の指定状況

がけ崩れ・土砂災害のリスクがある土地の確認

斜面に近い土地では、がけ崩れのリスクも確認が必要です。土砂災害警戒区域に該当する場合の建築上の注意点は、土砂災害警戒区域と建築制限の解説で整理しています。

過去の被害と暮らしの安全｜東日本大震災を例に

2011年3月の東日本大震災では、水戸市でも強い揺れが観測され、茨城県の沿岸部には津波が到達しました。県内では建物の損壊や液状化など、地域によって被害の出方が異なりました。こうした過去の被害を知ることは、今後の備えや物件の見方に役立ちます。

被災後に建物が傾いた、倒壊のおそれがあるといった状態になった場合は、放置せず早めに行政や専門家へ相談することが大切です。通報先や流れは倒壊しそうな家の通報先の記事で確認できます。また、地盤面の注意点は液状化リスクと売却への影響も参考になります。

売却時に買主へ伝えたい災害情報チェックリスト

売却を進める際は、災害に関する情報を事前に整理しておくと、買主や買取会社との話がスムーズです。次のような項目を確認しておきましょう。

確認項目	主な確認先	売主として準備すること
津波浸水想定	茨城県・水戸市の津波ハザードマップ	対象外か対象内かを控えておく
洪水・内水	水戸市の洪水・内水ハザードマップ	該当の有無と想定の深さを確認
土砂災害・がけ	土砂災害警戒区域の指定状況	指定の有無を確認
液状化	市や県が公表する地盤情報	地盤に関する資料があれば用意
避難先までの距離	市の避難所・避難場所の案内	最寄りの避難先を把握
保険の加入状況	火災保険・地震保険の証券	補償内容を確認

学校・通学路・暮らしの安全も買主の関心事

子育て世帯の買主は、学校までの通学路や周辺の安全性にも関心を持ちます。ハザードマップに加えて、近隣の学校や避難先との位置関係を説明できると、物件への安心感につながります。災害リスクの有無にかかわらず、事実を整理して伝えることが、売却後のトラブル防止にもなります。

まとめ｜正しく知れば過度に恐れる必要はない

水戸市は海に直接面してはいないものの、那珂川を通じた津波遡上の想定があり、市も津波ハザードマップを公表しています。ただし2026年現在、茨城県内に法律にもとづく津波災害（特別）警戒区域の指定は一件もなく、重要事項説明の法定義務化の対象も洪水・内水・高潮の3ハザードマップに限られています。まずはハザードマップで自宅や検討中の物件の位置を確認し、必要に応じて保険の適用範囲もあわせてチェックしておくことをおすすめします。

水戸市の津波リスクに関するよくある質問

水戸市は津波の浸水想定区域に入っていますか？

水戸市は茨城県が公表した津波浸水想定にもとづき、市独自の津波ハザードマップを作成・公表しています。那珂川沿いなど詳細な区域は、水戸市公式サイトのPDF版またはWebハザードマップでご確認いただけます。

津波災害警戒区域に指定されると建築制限がかかりますか？

津波災害特別警戒区域に指定された場合は住宅や医療施設等の建築に都道府県知事の許可が必要になるなど制限が生じます。ただし茨城県では2023年6月28日時点でこの区域の指定は県内に一件もなく、水戸市内でも同様に指定はありません。

津波ハザードマップは不動産の重要事項説明で必ず説明してもらえますか？

法律上の説明義務があるのは水防法にもとづく洪水・雨水出水（内水）・高潮の3種類の水害ハザードマップのみで、津波ハザードマップは2026年現在この義務化の対象に含まれていません。気になる場合は仲介会社や買取会社に直接確認することをおすすめします。

津波による自宅の損害は火災保険で補償されますか？

台風や豪雨による洪水・高潮などは火災保険の水災補償の対象となりますが、地震や津波を原因とする損害は原則として地震保険の対象です。地震保険は火災保険とセットで契約する仕組みのため、加入状況をあわせて確認しておきましょう。

那珂川が氾濫すると水戸市のどのあたりが影響を受けますか？

那珂川の洪水浸水想定区域は水戸市の洪水ハザードマップ（国管理河川版）で確認できます。津波の遡上想定とあわせて、河川沿いのエリアにお住まいの方・購入を検討されている方は事前にご確認いただくことをおすすめします。

津波リスクがある物件でも売却できますか？

売却は可能です。津波浸水想定区域に入っていることだけを理由に売却できなくなるわけではなく、価格は立地・築年数・周辺環境など複数の要素で総合的に判断されます。不安な場合はハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸の無料査定でご相談ください。

津波注意報と津波警報はどう違いますか？

気象庁の区分では、津波注意報は予想される津波の高さが0.2m以上1m以下、津波警報は1mを超え3m以下、大津波警報は3mを超える場合に発表されます。注意報でも海の中や海岸付近は危険なため、海岸や河口付近から離れる必要があります。

避難所と避難場所はどう違いますか？

災害対策基本法では、危険から命を守るために一時的に避難する「指定緊急避難場所」と、被災後に一定期間滞在する「指定避難所」が区別されています。災害の種類によって使える場所が異なるため、水戸市のハザードマップや公式案内で確認してください。

がけ崩れの危険がある土地でも売却できますか？

売却は可能です。ただし土砂災害警戒区域に指定されている場合などは、建築上の注意点を買主に正しく伝える必要があります。判断が難しい場合は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸の無料査定でご相談ください。