古民家を売却する4つの方法｜耐震基準と3000万円控除の実務ポイント【鹿嶋市版】

「祖父母が住んでいた鹿嶋市の家が、茅葺きを改修した立派な古民家で、どう扱えばいいか分からない」——ハウスドゥ 県庁水戸店には、こうしたご相談が農地付きの実家を多く抱える鹿行エリアから特に多く寄せられます。古民家は一般的な中古住宅と違い、建築基準法上の耐震基準や税制上の扱いが独特で、「売れるのか」「いくらで売れるのか」の判断基準がわかりにくいのが実情です。この記事では、古民家を売却する4つの方法と、旧耐震基準・3000万円特別控除といった実務上の重要ポイントを、鹿嶋市の物件事情もふまえて整理します。

古民家とはどんな建物か｜鹿嶋市に多い伝統家屋の特徴

「古民家」に法律上の明確な定義はありませんが、一般的には築50年以上を経過し、伝統的な木造軸組構法（柱と梁で骨組みを組む工法）で建てられた住宅を指します。鹿嶋市は鹿島神宮の門前町として発展した歴史があり、市内には農地付きの広い敷地に建つ茅葺き屋根を金属板で覆った母屋や、蔵・納屋を伴う旧家型の住宅が今も点在しています。こうした建物は柱や梁に太い国産材が使われ、建物自体の資産価値が評価されるケースがある一方、増改築を重ねて配線・配管が複雑化している例も多く、現況の把握には専門家による調査が欠かせません。

古民家の売却が難しいと言われる4つの理由

古民家の売却相談を受けていると、一般的な中古住宅とは異なる壁に直面することが少なくありません。主な理由は次の4つです。

理由1：耐震性への不安

多くの古民家は1981年（昭和56年）6月の新耐震基準より前に建てられており、購入希望者や金融機関が耐震性を懸念しやすい状態にあります。

理由2：住宅ローンが通りにくい

金融機関の担保評価は建物の耐用年数を重視するため、木造の法定耐用年数（22年）を大きく超えた古民家は、建物評価がほぼゼロとみなされ、買主側の住宅ローン審査に時間がかかる、または希望額が通らないことがあります。

理由3：維持管理コストの見通しにくさ

茅葺き屋根の葺き替えや土壁の補修、シロアリ対策など、古民家特有の維持管理には専門業者による対応が必要で、買主が将来コストを見積もりにくい点も購入をためらう要因になります。

理由4：解体費用が高額になりやすい

土壁や瓦、太い梁を含む古民家は、一般的な木造住宅より解体費用がかさむ傾向があります。次の章で目安を解説します。

古民家を売却する4つの方法

古民家の売却には、建物の状態や予算に応じて主に4つの選択肢があります。

方法1：現状のまま売却する

建物にそのままの価値を見出す買主（古民家を移住・宿泊施設・店舗として活用したい層など）に売却する方法です。リフォーム費用がかからない一方、対象となる買主が限られるため、売却までの期間は長くなりやすい傾向があります。

方法2：解体して更地として売却する

建物を解体し、土地のみを売却する方法です。買主が新築を建てやすく需要の幅が広がりますが、解体費用（後述）を売主側で負担する必要があります。また、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年度以降の税額が上がる点にも注意が必要です。

方法3：最低限リフォームしてから売却する

水回りや耐震補強など買主が特に気にする部分だけ手を入れてから売却する方法です。リフォーム費用がかかりますが、住宅ローンが通りやすくなり、買主の対象が広がる効果が期待できます。

方法4：不動産会社の買取を利用する

ハウスドゥのような買取専門会社へ現況のまま買い取ってもらう方法です。残置物の片付けや解体・リフォームをせずに済み、仲介のように買主を探す期間が不要なため、最短で現金化したい場合に向いています。仲介より価格は下がる傾向がありますが、「いつ売れるか分からない」という不安を抱えずに済む点が、古民家特有の需要の読みにくさと相性が良い方法です。

旧耐震基準の古民家は売れない？耐震基準適合証明書という選択肢

1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」に区分されます。旧耐震基準だからといって売却できないわけではありませんが、買主側の住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けるには、耐震基準に適合していることを証明する「耐震基準適合証明書」の取得が実務上のポイントになります。証明書を取得するには建築士等による耐震診断が必要で、診断費用は建物の規模により変動するため、事前に地元の建築士事務所や自治体の耐震診断助成制度の有無を確認することをおすすめします。

相続した古民家の3000万円特別控除｜適用には耐震リフォームか解体が必要

相続で取得した古民家を売却する場合、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（措置法35条3項）により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。ただし、この特例には次の条件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンション等）ではないこと
• 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと（一定の要件下で老人ホーム入所等も可）
• 相続開始から譲渡まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
• 譲渡価額が1億円以下であること
• 相続開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること

最大の注意点は、建物をそのまま売る場合は耐震基準を満たすようにリフォームしてから譲渡するか、建物を取り壊して土地のみを譲渡する必要があることです（国税庁No.3306）。2024年1月1日以降は、売却後に買主が耐震改修や解体を行った場合でも特例の対象になるよう要件が緩和されていますが、期限や工事内容に条件があるため、対象になるかどうかは税理士または税務署に必ず確認してください。

古民家の解体費用の目安

木造住宅の解体費用は坪あたり3万〜5万円が一般的な目安とされますが、古民家は土壁・瓦屋根・太い梁など解体に手間がかかる部材が多いため、坪あたり4万〜6万円程度を見込んでおくと安心です。延床30坪の古民家であれば、総額120万〜180万円程度が一つの目安になります（建物の構造・立地・残置物の量により変動するため、正式な金額は解体業者の現地見積もりで確認してください）。鹿嶋市内で解体後に空き家バンクへの登録や既存ストック利活用補助金の対象になるケースもあるため、解体を検討する際は鹿嶋市の空き家バンク｜登録条件と活用までの流れ【2026年】もあわせてご確認ください。

古民家を高く・早く売るための3つのポイント

ポイント1：残置物の整理は早めに着手する

古民家は蔵や納屋を含め収納が多く、残置物の量が一般住宅より多い傾向があります。査定前にある程度整理しておくと、内覧時の印象や査定額にプラスに働きます。

ポイント2：境界確認を済ませておく

農地付きの旧家では、隣地との境界が長年未確定のまま代替わりしているケースが珍しくありません。境界確定は時間がかかるため、売却を検討し始めた段階で早めに測量士へ相談しておくと後の手続きがスムーズです。

ポイント3：複数の売却方法を並行して比較する

「現状売却」「解体更地」「リフォーム」「買取」のどれが最適かは、建物の状態や相続の期限、資金計画によって変わります。1社だけの査定額で判断せず、地域事情に詳しい会社に複数の売却方法での想定額を出してもらうことをおすすめします。

よくある質問

Q1. 古民家は買い手がつきにくいと聞きますが、本当に売れますか？

A. 一般の仲介市場では買主が限られやすいのは事実ですが、古民家としての価値に関心を持つ層や、解体前提で土地を探す層など需要はあります。売却方法を状態に応じて選べば、売却自体は十分可能です。

Q2. 耐震診断は必ず受けないといけませんか？

A. 法律上の義務ではありませんが、買主の住宅ローン控除や税制優遇の適用、3000万円特別控除の要件確認のために、事前に受けておくと売却がスムーズに進みやすくなります。

Q3. 古民家を解体せずに売ることはできますか？

A. 可能です。現状のまま売却する方法（方法1）や、リフォームして売却する方法（方法3）であれば解体は不要です。ただし相続空き家の3000万円特別控除を使う場合は、耐震基準を満たしていないと別途対応が必要になる点にご注意ください。

Q4. 古民家の査定額はどうやって決まりますか？

A. 木造建物は法定耐用年数（22年）を超えると建物評価がほぼゼロになるのが一般的で、査定額の大半は土地の評価額で決まります。ただし古民家としての希少性や部材の状態によっては建物にも評価が付くことがあるため、専門会社による現地査定をおすすめします。

Q5. 残置物が多くても売却の相談はできますか？

A. 可能です。ハウスドゥ 県庁水戸店では買取専門の強みを活かし、残置物が残ったままの状態でもご相談を承っています。片付けの手間を省きたい場合は買取（方法4）もご検討ください。

Q6. 鹿嶋市に古民家専用の補助金はありますか？

A. 古民家専用の補助金は2026年9月時点で確認できていませんが、鹿嶋市には空き家バンクへの登録を条件にした既存ストック利活用補助金（解体・改修）があります。詳細は鹿嶋市の空き家バンク｜登録条件と活用までの流れ【2026年】で解説しています。

まとめ

古民家の売却は、旧耐震基準や3000万円特別控除といった制度を正しく理解したうえで、現状売却・解体更地・リフォーム・買取の4つの方法から最適な選択肢を選ぶことが鍵になります。特に相続した古民家を税制優遇の対象にしたい場合は、耐震リフォームまたは解体のいずれかが必要になる点を早めに確認しておきましょう。ハウスドゥ 県庁水戸店は買取専門店として、残置物が残った古民家や境界未確定の土地でも状況に応じたご提案が可能です。鹿嶋市エリアの古民家売却でお悩みの際は、お気軽に無料査定をご利用ください。