古民家を売却する4つの方法｜耐震基準と3000万円控除の実務ポイント【鹿嶋市版】

「祖父母が住んでいた鹿嶋市の家が、茅葺きを改修した立派な古民家で、どう扱えばいいか分からない」——ハウスドゥ 県庁水戸店には、こうしたご相談が農地付きの実家を多く抱える鹿行エリアから特に多く寄せられます。古民家は一般的な中古住宅と違い、建築基準法上の耐震基準や税制上の扱いが独特で、「売れるのか」「いくらで売れるのか」の判断基準がわかりにくいのが実情です。この記事では、古民家を売却する4つの方法と、旧耐震基準・3000万円特別控除といった実務上の重要ポイントを、鹿嶋市の物件事情もふまえて整理します。

古民家とはどんな建物か｜鹿嶋市に多い伝統家屋の特徴

「古民家」に法律上の明確な定義はありませんが、一般的には築50年以上を経過し、伝統的な木造軸組構法（柱と梁で骨組みを組む工法）で建てられた住宅を指します。鹿嶋市は鹿島神宮の門前町として発展した歴史があり、市内には農地付きの広い敷地に建つ茅葺き屋根を金属板で覆った母屋や、蔵・納屋を伴う旧家型の住宅が今も点在しています。こうした建物は柱や梁に太い国産材が使われ、建物自体の資産価値が評価されるケースがある一方、増改築を重ねて配線・配管が複雑化している例も多く、現況の把握には専門家による調査が欠かせません。

古民家の売却が難しいと言われる4つの理由

古民家の売却相談を受けていると、一般的な中古住宅とは異なる壁に直面することが少なくありません。主な理由は次の4つです。

理由1：耐震性への不安

多くの古民家は1981年（昭和56年）6月の新耐震基準より前に建てられており、購入希望者や金融機関が耐震性を懸念しやすい状態にあります。

理由2：住宅ローンが通りにくい

金融機関の担保評価は建物の耐用年数を重視するため、木造の法定耐用年数（22年）を大きく超えた古民家は、建物評価がほぼゼロとみなされ、買主側の住宅ローン審査に時間がかかる、または希望額が通らないことがあります。

理由3：維持管理コストの見通しにくさ

茅葺き屋根の葺き替えや土壁の補修、シロアリ対策など、古民家特有の維持管理には専門業者による対応が必要で、買主が将来コストを見積もりにくい点も購入をためらう要因になります。

理由4：解体費用が高額になりやすい

土壁や瓦、太い梁を含む古民家は、一般的な木造住宅より解体費用がかさむ傾向があります。次の章で目安を解説します。

古民家を売却する4つの方法

古民家の売却には、建物の状態や予算に応じて主に4つの選択肢があります。

方法1：現状のまま売却する

建物にそのままの価値を見出す買主（古民家を移住・宿泊施設・店舗として活用したい層など）に売却する方法です。リフォーム費用がかからない一方、対象となる買主が限られるため、売却までの期間は長くなりやすい傾向があります。

方法2：解体して更地として売却する

建物を解体し、土地のみを売却する方法です。買主が新築を建てやすく需要の幅が広がりますが、解体費用（後述）を売主側で負担する必要があります。また、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年度以降の税額が上がる点にも注意が必要です。

方法3：最低限リフォームしてから売却する

水回りや耐震補強など買主が特に気にする部分だけ手を入れてから売却する方法です。リフォーム費用がかかりますが、住宅ローンが通りやすくなり、買主の対象が広がる効果が期待できます。

方法4：不動産会社の買取を利用する

ハウスドゥのような買取専門会社へ現況のまま買い取ってもらう方法です。残置物の片付けや解体・リフォームをせずに済み、仲介のように買主を探す期間が不要なため、最短で現金化したい場合に向いています。仲介より価格は下がる傾向がありますが、「いつ売れるか分からない」という不安を抱えずに済む点が、古民家特有の需要の読みにくさと相性が良い方法です。

旧耐震基準の古民家は売れない？耐震基準適合証明書という選択肢

1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」に区分されます。旧耐震基準だからといって売却できないわけではありませんが、買主側の住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けるには、耐震基準に適合していることを証明する「耐震基準適合証明書」の取得が実務上のポイントになります。証明書を取得するには建築士等による耐震診断が必要で、診断費用は建物の規模により変動するため、事前に地元の建築士事務所や自治体の耐震診断助成制度の有無を確認することをおすすめします。

相続した古民家の3000万円特別控除｜適用には耐震リフォームか解体が必要

相続で取得した古民家を売却する場合、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（措置法35条3項）により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。ただし、この特例には次の条件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンション等）ではないこと
• 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと（一定の要件下で老人ホーム入所等も可）
• 相続開始から譲渡まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
• 譲渡価額が1億円以下であること
• 相続開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること

最大の注意点は、建物をそのまま売る場合は耐震基準を満たすようにリフォームしてから譲渡するか、建物を取り壊して土地のみを譲渡する必要があることです（国税庁No.3306）。2024年1月1日以降は、売却後に買主が耐震改修や解体を行った場合でも特例の対象になるよう要件が緩和されていますが、期限や工事内容に条件があるため、対象になるかどうかは税理士または税務署に必ず確認してください。

古民家の解体費用の目安

木造住宅の解体費用は坪あたり3万〜5万円が一般的な目安とされますが、古民家は土壁・瓦屋根・太い梁など解体に手間がかかる部材が多いため、坪あたり4万〜6万円程度を見込んでおくと安心です。延床30坪の古民家であれば、総額120万〜180万円程度が一つの目安になります（建物の構造・立地・残置物の量により変動するため、正式な金額は解体業者の現地見積もりで確認してください）。鹿嶋市内で解体後に空き家バンクへの登録や既存ストック利活用補助金の対象になるケースもあるため、解体を検討する際は鹿嶋市の空き家バンク｜登録条件と活用までの流れ【2026年】もあわせてご確認ください。

古民家を高く・早く売るための3つのポイント

ポイント1：残置物の整理は早めに着手する

古民家は蔵や納屋を含め収納が多く、残置物の量が一般住宅より多い傾向があります。査定前にある程度整理しておくと、内覧時の印象や査定額にプラスに働きます。

ポイント2：境界確認を済ませておく

農地付きの旧家では、隣地との境界が長年未確定のまま代替わりしているケースが珍しくありません。境界確定は時間がかかるため、売却を検討し始めた段階で早めに測量士へ相談しておくと後の手続きがスムーズです。

ポイント3：複数の売却方法を並行して比較する

「現状売却」「解体更地」「リフォーム」「買取」のどれが最適かは、建物の状態や相続の期限、資金計画によって変わります。1社だけの査定額で判断せず、地域事情に詳しい会社に複数の売却方法での想定額を出してもらうことをおすすめします。

茨城県鹿嶋市で古民家を売る前に確認したい立地・面積・住所表記のポイント

古民家は建物の状態だけでなく、「どこにあるか」「どれだけの面積の土地か」で買主の見方が大きく変わります。茨城県鹿嶋市の古民家を売却する前に、次の3点を整理しておくと査定や売却方法の選択がスムーズになります。

駅・車でのアクセス：徒歩10分・15分の目安

不動産広告では、徒歩1分＝80mで計算する決まりがあり、徒歩10分は約800m、徒歩15分は約1,200mが目安です。鹿嶋市は鹿島神宮駅などの駅から離れた場所に集落が広がっており、日常の移動は車が中心になる地域も少なくありません。そのため古民家の売却では「駅から徒歩○分」だけでなく、「車で主要道路や市街地まで何分か」「駐車スペースが何台分あるか」を整理しておくと、買主に魅力が伝わりやすくなります。

敷地面積と登記簿の面積を確認する

古民家は敷地が広いことが多い一方、登記簿に載っている面積と実際に測った面積が異なる例も見られます。売却前に登記事項証明書で土地・建物の面積を確認し、必要に応じて測量の要否を不動産会社に相談しましょう。境界が未確定のままだと、買主の安心材料が減り、契約までの時間が延びることがあります。

住所の「大字」「字」表記と地番の違い

農村部の物件は、住所に「大字」「字」が付く表記になっていることが多く、郵便で使う住所（住居表示）と、登記簿上の地番が一致しない場合があります。査定依頼や書類準備の際は、固定資産税の納税通知書や権利証（登記識別情報）に書かれた地番を基準に伝えるとミスが防げます。見分け方の詳細は住所と地番の違いと調べ方で解説しています。

確認項目	評価されやすい例	注意が必要な例
アクセス	車で主要道路に出やすい／駐車場が複数台分ある	細い私道のみで車の出入りが難しい
面積	登記簿と現況が一致している	面積や境界があいまい
住所・地番	地番と現況が整理されている	大字・字の表記が混在し、資料ごとに違う

古民家は賃貸・別荘・平屋の一戸建てとして需要がある？売却との違い

「売るのは寂しいので、賃貸や別荘として残せないか」と考える方も多くいらっしゃいます。実際に、古民家を平屋の一戸建てとして改修して住む、週末を過ごす別荘として使う、といった目的で探す方がいる一方で、改修費と維持管理の負担を理解したうえで判断することが大切です。

賃貸にする場合の考え方

古民家を賃貸に出すには、雨漏り・シロアリ・設備の老朽化を直してから貸すのが一般的で、先にまとまった改修費がかかります。入居者が決まるまでの空室期間や、退去後の原状回復、固定資産税の支払いも続きます。賃貸収入で改修費を回収できる見通しが立つかを、数字で確認してから選択しましょう。

別荘・セカンドハウスとして売る場合

鹿島の海や自然に近い立地では、別荘やセカンドハウスとして古民家を探す方もいます。ただし、需要は物件ごとの立地や状態に左右されるため、「別荘需要があるから高く売れる」とは言い切れません。希望に近い買主に出会うまで時間がかかる可能性もあるため、売却期間の目安を不動産会社と共有しておくと安心です。

古民家を「売る」「貸す」「改修して売る」の3つの出口を比べた図解が次のとおりです。

どの方法が合うかは、建物の状態・資金・今後の利用予定で変わります。判断に迷う場合は、買取と仲介の両方の想定額を出してもらい、手元に残る金額と手間を比べると結論が出しやすくなります。

売却額が100万円前後でも売れる？古民家の価格帯と仲介手数料の特例

築年数が古く、建物の評価がほとんど付かない古民家では、売却額が数百万円、場合によっては100万円前後になることもあります。こうした低い価格帯の売買では、仲介手数料の負担が重く感じられるため、制度の特例を知っておくと役立ちます。

800万円以下の物件の仲介手数料の特例

2024年7月から、売買価格が800万円以下の低廉な空き家などの媒介では、現地調査などにかかる費用を含めて、売主から受け取れる仲介手数料の上限が33万円（税込）となる特例が始まっています。対象となる物件の条件や、実際に上乗せ請求があるかどうかは不動産会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ前に必ず確認しましょう。

建売住宅との価格の考え方の違い

新築の建売住宅は建物価格が評価の中心になりますが、古民家の場合は土地の価値が価格の大半を占める傾向があります。そのため、建物を残すか解体するかによって、買主の選択肢と売却価格の見え方が変わります。固定資産税の負担については空き家の固定資産税が最大6倍になる条件も参考にしてください。

鹿嶋市の学区・周辺環境をどう伝える？買主に響く地域情報の整理

古民家を一戸建てとして購入する方は、建物だけでなく暮らしの環境も重視します。売却時には、次のような情報をまとめておくと問い合わせにつながりやすくなります。

• 学区：小学校・中学校の通学区域は、鹿嶋市の教育委員会などで確認し、最新の区域を正確に伝えましょう。
• 日常の買い物・病院：車での所要時間を目安として書いておくと、生活のイメージが伝わります。
• 鹿島神宮や海・自然環境：歴史ある街並みや自然に魅力を感じる買主には、立地の強みになります。
• 災害リスク：地盤や水害は購入判断に直結します。鹿嶋市の液状化リスクと売却への影響や、水害ハザードマップと重要事項説明もあわせてご確認ください。

鹿嶋市の古民家を売却するときの書類準備チェックリスト

売却をスムーズに進めるには、早めに書類をそろえておくことが大切です。一般的に次のものが必要になります。

書類	入手先・ポイント
登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局。土地・建物の所有者や面積を確認
固定資産税の納税通知書・評価証明書	市役所の資産税の窓口。地番・面積・税額の確認に使う
測量図・境界確認書	ある場合は準備。なければ測量の要否を相談
建築確認済証・検査済証・図面	古い建物は残っていないことも多く、ない場合はその旨を伝える
本人確認書類・実印・印鑑証明書	契約・決済の際に必要

相続した古民家で名義が故人のままの場合は、売却の前に相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されているため、早めに手続きを進めましょう。農地が付いている場合は、農地転用の許可と売却までの流れも確認しておくと安心です。

よくある質問

Q1. 古民家は買い手がつきにくいと聞きますが、本当に売れますか？

A. 一般の仲介市場では買主が限られやすいのは事実ですが、古民家としての価値に関心を持つ層や、解体前提で土地を探す層など需要はあります。売却方法を状態に応じて選べば、売却自体は十分可能です。

Q2. 耐震診断は必ず受けないといけませんか？

A. 法律上の義務ではありませんが、買主の住宅ローン控除や税制優遇の適用、3000万円特別控除の要件確認のために、事前に受けておくと売却がスムーズに進みやすくなります。

Q3. 古民家を解体せずに売ることはできますか？

A. 可能です。現状のまま売却する方法（方法1）や、リフォームして売却する方法（方法3）であれば解体は不要です。ただし相続空き家の3000万円特別控除を使う場合は、耐震基準を満たしていないと別途対応が必要になる点にご注意ください。

Q4. 古民家の査定額はどうやって決まりますか？

A. 木造建物は法定耐用年数（22年）を超えると建物評価がほぼゼロになるのが一般的で、査定額の大半は土地の評価額で決まります。ただし古民家としての希少性や部材の状態によっては建物にも評価が付くことがあるため、専門会社による現地査定をおすすめします。

Q5. 残置物が多くても売却の相談はできますか？

A. 可能です。ハウスドゥ 県庁水戸店では買取専門の強みを活かし、残置物が残ったままの状態でもご相談を承っています。片付けの手間を省きたい場合は買取（方法4）もご検討ください。

Q6. 鹿嶋市に古民家専用の補助金はありますか？

A. 古民家専用の補助金は2026年9月時点で確認できていませんが、鹿嶋市には空き家バンクへの登録を条件にした既存ストック利活用補助金（解体・改修）があります。詳細は鹿嶋市の空き家バンク｜登録条件と活用までの流れ【2026年】で解説しています。

Q7. 鹿嶋市の古民家は賃貸や別荘として貸したほうが得ですか？

A. 一概には言えません。賃貸や別荘として活用するには改修費や管理の手間が続き、空室や修繕のリスクも残ります。売却と活用の両方で手元に残る金額を比べ、無理のない選択をおすすめします。

Q8. 価格が100万円前後の古民家でも売却できますか？

A. 売却できる可能性はあります。ただし、低い価格帯では仲介手数料の負担が相対的に大きくなるため、800万円以下の物件に関する手数料の特例を含め、契約前に費用を確認することが大切です。

Q9. 住所に「大字」が付く古民家で、面積が登記簿と違うときはどうすればよいですか？

A. 登記事項証明書と現況を照らし合わせ、不動産会社に測量の要否を相談してください。地番と住所の違いも整理しておくと、査定や契約の手続きがスムーズです。

まとめ

古民家の売却は、旧耐震基準や3000万円特別控除といった制度を正しく理解したうえで、現状売却・解体更地・リフォーム・買取の4つの方法から最適な選択肢を選ぶことが鍵になります。特に相続した古民家を税制優遇の対象にしたい場合は、耐震リフォームまたは解体のいずれかが必要になる点を早めに確認しておきましょう。ハウスドゥ 県庁水戸店は買取専門店として、残置物が残った古民家や境界未確定の土地でも状況に応じたご提案が可能です。鹿嶋市エリアの古民家売却でお悩みの際は、お気軽に無料査定をご利用ください。