借地権の相続とは？地主の承諾・名義変更・相続税評価・売却をわかりやすく解説【水戸市】

「親が借地に建つ家に住んでいた。相続したら、地主さんにお金を払うの？」――借地権の相続では、まずこの疑問が出てきます。結論から言うと、借地権は相続財産として引き継げ、相続そのものについて地主の承諾や名義書換料（承諾料）は原則として必要ありません。ただし、借地上の建物の相続登記、相続税の評価、売却時の地主の承諾など、押さえるべき点があります。この記事では、借地権の相続を、手続き・税金・売却の順に、茨城県水戸市の不動産買取専門店の視点でやさしく解説します。

借地権の相続とは？まず知っておきたい基本

借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有できる権利です。借地権を持つ人が亡くなると、その権利は相続財産として相続人に引き継がれます。土地は地主のもの、建物は借地人のもの、という関係がそのまま続きます。

借地権は相続できる（契約は引き継がれる）

借地契約は、亡くなった方（借地人）の地位が相続人に移る形で続きます。契約期間・地代・更新の条件も、原則として今までの契約内容のままです。契約書が見つからない場合は、地代の領収書や口座の引き落とし記録、地主への確認で内容を把握しましょう。

借地権の種類（普通借地権・定期借地権・旧法借地権）

借地権には、更新のある普通借地権、期間満了で終了する定期借地権、借地借家法（平成4年）施行前に契約した旧法の借地権などがあります。どの種類でも相続は可能ですが、更新や終了のルールが異なるため、まず契約書で種類を確認してください。

借地権と底地の違い

借地人が持つ権利が借地権、地主が持つ土地の所有権が底地です。相続の場面では、借地人側なら借地権、地主側なら底地の相続として、手続きや税金の考え方が変わります。

借地権の相続で地主の承諾・名義書換料は必要？

相続では承諾料（名義書換料）は原則不要

借地権を第三者に売る場合と違い、相続は「譲渡」ではありません。そのため、地主の承諾を得る義務や、承諾料（名義書換料）を支払う義務は、原則としてありません。地主から求められても、契約書に特別な定めがない限り、すぐに支払わず専門家へ確認するのが安全です。

遺贈・第三者への譲渡は承諾が必要になる場合

相続人以外への遺贈や、相続後に借地権を他人へ売る場合は、譲渡として地主の承諾が必要になります。「相続だから不要」と思い込まず、誰が・どの方法で承継するのかを整理してから動きましょう。

地主へは早めに連絡しておくのが無難

承諾は不要でも、新しい借地人（地代の支払先）を伝えないと、地代の受け取りや連絡でトラブルになりがちです。相続人が決まった段階で、書面や電話で連絡し、地代の支払い方法を確認しておくと安心です。

借地権を相続したときの手続きの流れ

1. 契約書・地代の支払状況を確認する

借地契約書、覚書、地代の領収書、更新料の記録を集めます。契約期間、地代の額、譲渡・増改築の承諾条項が特に重要です。

2. 遺産分割協議で借地権と建物の取得者を決める

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が借地権と建物を引き継ぐかを決めます。共有にすると、将来の売却や建替えで全員の同意が必要になり、手続きが複雑になりやすい点に注意が必要です。

3. 借地上の建物を相続登記する

借地権は登記されていないことが多く、借地上の建物の登記名義が実務上の重要な証拠になります。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。空き家になっている場合の考え方は、空き家の相続の手続き・登記義務化の解説もあわせてご覧ください。

4. 地主へ連絡し、地代の支払いを引き継ぐ

新しい借地人の氏名・連絡先・地代の振込口座を地主へ伝えます。地代の支払いが止まらないよう、引き継ぎの時期を明確にしておきましょう。

5. 相続税の申告・納税（必要な場合）

相続財産の合計が基礎控除を超える場合、相続の開始（死亡）を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付が必要です。詳しくは次の章で説明します。

借地権の相続税評価額の計算方法

基本は「自用地評価額×借地権割合」

国税庁の評価方法では、借地権の価額は、借地権などの負担がない土地（自用地）としての評価額に、借地権割合を掛けて求めます。自用地評価額は、路線価方式の土地なら「路線価×土地の面積」などで算出します。路線価の見方は、国税庁「路線価図」の見方・調べ方で解説しています。

借地権割合の調べ方（路線価図のA〜G）

借地権割合は、地域ごとに路線価図へ記号で示され、一般にA（90％）からG（30％）まで区分されています。亡くなった年の路線価図で、その土地の割合を確認します。割合は毎年見直されることがあるため、必ず該当年のものを使ってください。

建物の評価と、評価額のイメージ

借地上の自宅建物は、固定資産税評価額をもとに評価します（自分で住んでいる場合）。たとえば、自用地評価額が3,000万円、借地権割合が60％なら、借地権は1,800万円となります。これは計算のイメージ（仮の数字）で、実際の評価額は土地ごとに異なります。

基礎控除と小規模宅地等の特例

相続税には、3,000万円＋600万円×法定相続人の数の基礎控除があります。また、借地権も一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例（居住用の宅地の評価額を減額する制度）の対象になる場合があります。適用には要件があるため、税理士に確認しましょう。固定資産税と相続税で路線価が異なる点は、固定資産税路線価と相続税路線価の違いもご参照ください。

なお、借地権にかかる固定資産税の負担者や更新料の考え方は、当社の統合サイトの借地権の固定資産税・相続税評価・更新料と手放し方の解説で詳しく扱っています。

相続した借地権の売却・活用・手放し方

借地権の売却には地主の承諾が必要

相続後に借地権付き建物を売る場合、借地権の譲渡にあたるため、原則として地主の承諾が必要です。承諾料は、借地権価格の10％前後が目安とされることが多いですが、地域や契約内容で異なります。国税庁の質疑応答でも、譲渡の際に地主が受け取る承諾料の税務上の扱いが示されています。

地主が承諾しない場合の対処（借地非訟）

地主が正当な理由なく承諾しない場合、裁判所に申し立てて、承諾に代わる許可を得られる制度（借地非訟）があります。時間と費用がかかるため、まずは話し合いで進める方法を探すのが一般的です。

底地と借地権をセットで売る、地主に買い取ってもらう

地主と協力し、底地と借地権を同時に売却すれば、所有権付きの土地として売れるため、条件によっては有利になることがあります。地主が借地権を買い取る方法もあります。売却の方法と費用は、家を売るときの売れない理由と高く売る方法や、統合サイトの借地権の売却4つの方法と費用も参考になります。

建物が古い・使わない場合の選択肢

建物が古くて住まない場合は、建物を解体して更地で地主へ返す（借地を返還する）方法や、買取専門の不動産会社に相談する方法があります。返還の際は、契約書の原状回復の条件と、解体費用の負担を先に確認してください。

借地権の相続で確認したい契約内容と必要書類｜賃貸借契約・存続期間・遺言

借地権を相続したら、まず土地の賃貸借契約書を確認しましょう。契約の内容は相続人にそのまま引き継がれるため、存続期間や地代、特約を把握しておくことが、その後の手続きや売却の判断に直結します。

賃貸借契約書で確認する項目

• 借地権の種類：多くは土地を借りる権利（賃借権）ですが、まれに物権である地上権の場合もあります
• 存続期間と更新：普通借地権は当初30年、更新後は1回目が20年、2回目以降が10年が原則です。一般定期借地権は50年以上で、更新がありません
• 地代の金額と支払い方法、値上げに関する取り決め
• 増改築・建て替え・譲渡に関する特約（承諾が必要かどうか）
• 契約解除の条件と、契約終了時の建物の扱い（取り壊しや原状回復）

遺言・生前の対策で借地権を誰が引き継ぐか決めておく

被相続人が遺言書を残している場合は、原則としてその内容に従って借地権と建物を承継します。生前に遺言を作成しておけば、兄弟などの相続人間での話し合いの負担を軽減できます。借地上で店舗や工場などの事業をしている場合は、事業承継の観点からも、建物と借地権を誰が引き継ぐのかを早めに決めておくことが重要です。

借地上の建物の相続登記に必要な主な書類

借地権そのものは登記されていないことが多く、借地上の建物の相続登記（名義変更）が手続きの中心になります。申請先は建物の所在地を管轄する法務局です。

書類	取得先	備考
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）	本籍地の市区町村	相続人の確定に必要
相続人全員の戸籍謄本・住民票	本籍地・住所地の市区町村	被相続人の住民票の除票も必要
遺産分割協議書または遺言書	相続人で作成、または遺言書の原本	相続人全員の署名・押印が必要
固定資産評価証明書	建物の所在地の市区町村	登録免許税の計算に使用

必要書類は個別の事情で変わります。詳細は司法書士や法務局の窓口で確認してください。

借地権の建て替え・更新・地代の値上げで揉めないためのポイント

建て替え・増改築は地主の承諾が必要かを先に確認

借地上の建物の建て替えや増改築は、契約書に承諾を必要とする特約があることが多く、承諾料を求められるケースもあります。承諾を得ないまま工事をすると、契約違反として契約解除を求められるおそれがあります。地主の承諾が得られない場合は、裁判所に許可を求める借地非訟の手続きが利用できる場合があります。

更新と立ち退きの考え方

契約の存続期間が満了しても、借地人が更新を求めた場合、地主が更新を拒絶するには正当な事由が必要とされており、地主が一方的に立ち退きを求められるわけではありません。ただし、地代の未払いなどの契約違反があると、解除の理由になりえます。相続後も、地代の支払いは滞らせないようにしましょう。

地代の値上げを求められたとき

地価や物価の変動などで地代が不相当になった場合、地主・借地人のどちらも、地代の増額や減額を請求できる制度があります。地主から値上げの通知を受けたときは、すぐに承諾せず、根拠となる資料を確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。協議で決まらないときは、調停などの手続きが用意されています。

地主の承諾を得ずに借地権を譲渡した場合

地主の承諾を得ないで借地権を第三者へ譲渡すると、契約違反として地主から契約解除を求められるおそれがあり、売買の効力も地主に主張できません。売却を検討するときは、必ず先に地主へ相談しましょう。

借地権の相続でよくあるトラブルと対策

地代の滞納・契約解除

相続の混乱で地代の支払いが止まると、契約解除のリスクが出ます。地代の引き落とし口座が名義人の口座のままだと、口座凍結で支払いが止まることがあるため、早めに支払い方法を切り替えましょう。

相続人が複数いて共有になった

借地権や建物を共有にすると、建替え・売却・契約更新のたびに全員の合意が必要になります。可能なら1人が代表して承継し、他の相続人へは代償金などで調整する方法も検討しましょう。共有の考え方は、水戸市の共有持分の不動産の記事でも触れています。

更新料・増改築承諾料を求められた

契約更新時の更新料や、建替え・増改築時の承諾料は、契約や地域の慣行によって決まります。金額に納得できない場合は、契約書の条項を確認し、専門家へ相談してから合意しましょう。

相続放棄を検討する場合の注意

相続放棄は、借地権だけを対象にできず、相続財産全体が対象です。原則として相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申述します。他の財産との兼ね合いで判断してください。

水戸市周辺の借地権付き建物の相続で気をつけたいこと

水戸市周辺でも、親の代から借地に建つ家を相続するケースがあります。借地権付き建物は、所有権の物件より買い手が限られ、売却には地主の承諾も絡むため、進め方に工夫が必要です。売る前に、契約書の確認、地主との連絡、相続登記の3点を済ませておくと、その後の手続きがスムーズになります。相続した土地の売却の流れや税金は、相続した土地の売却の流れと税金の注意点も参考になります（鹿嶋市の事例解説です）。

ハウスドゥ 県庁水戸店に相談するメリット

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸は、古田敦也さんをイメージキャラクターとする全国ブランド「ハウスドゥ」の店舗です。買取専門店として、仲介では売りにくい不動産や、相続で取得したものの使い道に迷う不動産のご相談にも対応しています。借地権付き建物は、地主の承諾や契約内容の確認が必要なため、買取の可否は個別に判断します。相続登記や税金の詳細は、司法書士・税理士などの専門家と連携して進めるので安心です。お電話（0120-565-072）またはフォームから、お気軽にお問い合わせください。

借地権の相続に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 借地権を相続するとき、地主の承諾は必要ですか？

相続は「売買」などの譲渡とは異なり、法律上、相続によって借地権を引き継ぐことについて地主の承諾は原則として必要ありません。名義書換料（承諾料）を求められても、支払い義務があるとは限りません。ただし、相続人以外への遺贈などは譲渡と扱われ承諾が必要になる場合があるため、事前に専門家へ確認してください。

Q2. 借地権の相続で名義変更（登記）は必要ですか？

借地権そのものは登記されていないことが多く、借地上の建物の名義を相続登記で変更します。相続登記は2024年4月から義務化され、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると過料の対象になることがあります。

Q3. 借地権の相続税はどう計算しますか？

借地権の評価額は、自用地（借地権などの負担がない土地）としての評価額に、路線価図に記載された借地権割合を掛けて求めるのが基本です（国税庁の評価方法）。建物は固定資産税評価額をもとに評価します。相続財産の合計が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えると申告が必要になります。

Q4. 借地権付きの建物を相続して、すぐ売却できますか？

相続登記を済ませたうえで売却できますが、借地権の売却（譲渡）には原則として地主の承諾が必要で、承諾料を支払うのが一般的です。地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる制度（借地非訟）もあります。まずは契約書を確認し、地主へ相談する段取りを整えましょう。

Q5. 借地権を相続したくないときはどうすればよいですか？

相続放棄は、借地権だけでなく預貯金や他の不動産を含めた財産全体が対象で、原則として相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きします。借地権だけを放棄することはできないため、他の財産とのバランスを見て判断してください。

Q6. 地代の支払いを続けないとどうなりますか？

地代の滞納が続くと、地主から契約を解除される可能性があります。相続人が複数いる場合でも、地代の支払い窓口を早めに一本化し、滞納が起きないようにしておくことが大切です。

Q7. 水戸市で借地権付き建物の相続・売却は相談できますか？

はい。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、水戸市をはじめ茨城県内の相続不動産の売却・買取のご相談に対応しています。借地権付き建物は地主の承諾が絡むため個別の判断が必要です。お電話（0120-565-072）またはフォームから、まずは状況をお知らせください。

Q8. 借地権を相続すると、存続期間や地代はそのまま引き継がれますか？

A. はい。借地権は契約上の地位として相続人に引き継がれ、存続期間、地代、特約もそのまま承継されます。期間や更新の条件は契約書で確認してください。

Q9. 借地上の建物を建て替えたいときは、どうすればよいですか？

A. 契約書に建て替えや増改築の承諾に関する特約がないかを確認し、地主に事前に相談してください。承諾が得られないときは、借地非訟などの手続きを検討します。

Q10. 借地上の建物の相続登記には、どんな書類が必要ですか？

A. 一般に、被相続人の戸籍謄本、相続人の戸籍謄本・住民票、遺産分割協議書または遺言書、固定資産評価証明書などが必要です。申請先は建物の所在地を管轄する法務局です。個別の事情で変わるため、司法書士などにご確認ください。