専任媒介契約を解除するには？満了・中途解除・費用精算と会社変更前の確認【水戸市】

「今の不動産会社に任せていて、動きが見えない」「担当者が合わないので会社を変えたい」。専任媒介契約を結んだあとにこう感じる売主の方は少なくありません。結論から言うと、専任媒介契約をやめる方法は、期間満了で終える・合意して中途で終える・不動産会社の契約違反を理由に解除する、の3つに分けて考えると整理しやすくなります。

この記事では、水戸市で売却を考えている方向けに、専任媒介契約を解除する前に確認したい契約書の項目、違約金と費用精算の考え方、会社を変える前のチェックリストをまとめました。法令の定めは国土交通省の資料などで確認していますが、実際の扱いは契約書・約款の条項で決まります。個別の紛争は、公的な相談窓口や弁護士へ確認してください。

専任媒介契約を解除するには？先に押さえたい3つの結論

• 契約期間が終わるのを待つのが、最も穏当な方法です。専任媒介の有効期間は3か月以内で、更新は依頼者の申出によるため、更新しなければ期間満了で契約は終わります。
• 期間中に終わらせたいときは、まず合意解除を相談します。実費の精算や、他社への依頼時期を書面で確認します。
• 不動産会社の義務違反が理由なら、解除通知を書面で出します。報告がない、レインズ登録がない、虚偽の説明があるなどは、解除を検討する事情になります。

どの方法でも共通するのは、契約書と約款を手元に出して、何条にどう書かれているかを確認してから動くことです。感情的に「解約します」と伝えるだけでは、あとで費用や違約金の話がこじれやすくなります。

専任媒介契約の基本：期間・更新・報告義務を再確認

解除を考える前に、専任媒介契約でどんな約束をしているのかを整理します。国土交通省は、媒介契約には専属専任・専任・一般の3つの類型があると案内しています。専任媒介は、依頼した1社だけに売却活動を任せる代わりに、会社には積極的な販売活動と状況報告の義務が生じる契約です。

確認する項目	専任媒介の目安（標準約款・宅建業法）	手元で見る場所
有効期間	3か月以内。更新は依頼者の申出による	契約書の有効期間欄・契約日
レインズへの登録	契約日から7営業日以内に登録し、登録証明書を交付	登録証明書、売主専用画面
業務状況の報告	2週間に1回以上	報告書・メール・電話の記録
他社への重複依頼	できない（自己発見の買主との直接取引は可能）	契約書の重複依頼・自己発見の条項
違約金・費用償還	他社経由で成約した場合の違約金、実費の償還などの定め	契約書・約款の該当条項

上の表は標準媒介契約約款に沿った一般的な目安です。会社が独自の約款を使っている場合や特約がある場合は、必ず自分の契約書の記載を優先して確認してください。レインズの登録や囲い込みの確認方法は、水戸市のレインズと媒介契約の記事でも説明しています。

解除の3パターン：満了・合意解除・不動産会社の契約違反

パターン	向いている状況	進め方の要点	費用・違約金の注意
① 期間満了で終える	期間の残りが少ない。会社に大きな落ち度はない	更新しない旨を、満了日前に書面やメールで伝える	原則として新たな負担は生じにくいが、満了前の他社依頼は避ける
② 合意して中途解除	契約期間が長く残っている。会社と話し合える	解除日・実費の精算・広告停止を書面で合意する	実費の精算内容は契約条項と明細で確認
③ 会社の契約違反で解除	報告がない、登録していない、虚偽の説明があるなど	事実と日付を記録し、解除の意思を書面で通知する	会社側の義務違反が認められる場合は、依頼者の解除が問題になりにくい。ただし事実の確認は慎重に

③は「連絡が遅い」「担当者と合わない」という感覚だけでは足りない点に注意が必要です。報告の頻度、レインズへの登録の有無、広告の内容など、客観的に確認できる事実を先に集めます。

満了で終わらせる場合：更新しないと伝えるタイミング

専任媒介の期間は3か月以内です。3か月を超える期間を契約書に書いても、3か月に短縮されると宅建業法で定められています。更新は依頼者から申し出るもので、会社が一方的に自動更新する形は認められていません。

満了日の2〜3週間前にやること

• 契約書で満了日と、更新の手続きの書き方を確認する
• これまでの報告書、内覧の件数、問い合わせの状況をまとめる
• 更新しない場合は、更新の申出書に署名しない。念のため「更新せず満了で終了する」ことをメールで伝える
• 次にどうするかを決める（別の会社に依頼するのか、売却方針を見直すのか）

満了後に別の会社へ依頼する場合

満了日を過ぎてから、新しい会社と媒介契約を結びます。満了日の前に他社と契約すると、重複依頼になるおそれがあります。水戸市の不動産売却ガイドで、会社選びや査定の見方を確認してから進めると、同じ失敗を避けやすくなります。

契約期間中に解除したいとき：合意解除と会社の義務違反

合意解除を話し合う

期間中でも、会社が応じれば合意で終了できます。そのときは、①契約を終了する日、②これまでにかかった広告費などの精算の有無と金額、③ポータルサイトや看板など広告の停止、④預けた鍵・書類の返却、を書面に残します。口約束だけにしないことが、最も大切な点です。

会社の義務違反を理由に解除する

標準約款では、会社に誠実な業務遂行の義務違反などがある場合、依頼者から契約を解除できる定めがあります。実務では、まず是正を求める連絡を書面で行い、改善されなければ解除通知を出す流れが一般的です。報告書の日付、メールの履歴、レインズ登録証明書など、事実を示す資料を残しておきます。争いになりそうなときは、解除通知の出し方を弁護士や公的な窓口に確認してください。

違約金と費用償還は別もの：請求されたときの確認点

解除の話では、「違約金」と「費用の精算」が混同されがちです。標準約款の考え方では、違約金は、専任媒介の期間中に他の不動産会社に依頼して売買を成立させた場合など、契約上の約束に反したときに問題になるものです。一方、費用の償還は、会社が媒介のために実際に使った広告費などの実費を精算するもので、請求できる額は実費の範囲（媒介報酬の上限額を超えない範囲）と定められています。

• 請求書に「違約金」「解約手数料」とだけ書かれていないか。名目と条項番号を確認する
• 費用の内訳（広告掲載料、チラシ、現地看板など）に領収書や明細があるか
• 会社側の義務違反が理由の解除なのに、実費や違約金を請求されていないか
• 金額に納得できない場合は、すぐに支払わず、書面で根拠を問い合わせる

なお、売却の仲介報酬には上限があり、国土交通省が告示で定めています。報酬額と費用の関係に疑問があるときは、免許行政庁（知事免許は茨城県、国土交通大臣免許は国土交通省の地方整備局）への相談も選択肢です。

契約解除でよくあるトラブルのケースと注意点

解除の場面では、感情的なやり取りになりやすいため、事前にありがちなトラブルを知っておくと冷静に対応できます。

• 解除を伝えたのに広告が残るケース：解除後もポータルサイトや看板が残り、新しい会社の情報とずれることがあります。終了日と停止の期限を書面に残し、掲載が消えたかを自分でも確認します。
• 担当者と連絡が取れなくなるケース：解除の連絡が口頭だけだと、記録が残りません。メールなど日付の残る手段を使います。
• 思わぬ請求が届くケース：名目や金額の根拠が不明な請求は、すぐ支払わず、契約書の条項と費用の内訳を書面で確認します。
• 解除の直後に他社へ依頼してしまうケース：解除の合意日より前に新しい会社と契約すると、重複依頼のリスクが生じます。

解除は、売却を進めやすくするための手段です。契約から抜けることよりも、事前に事実と証拠を整理し、手順を踏んで進めることが、費用面のリスクを抑える近道になります。解除のメリットは、担当や売り方を見直せる点ですが、時間が空くと売り出し時期が遅れるデメリットもあります。価格や広告の見直しで改善できるかどうかも、あわせて検討してください。

解除の進め方：5ステップで整理

1. 契約書と約款を出す。有効期間、解除、違約金、費用償還の条項を確認します。
2. 事実を記録する。報告の日付、内覧数、レインズの登録状況、広告の掲載状況を整理します。
3. 解除の方法を決める。満了待ち、合意解除、義務違反による解除のどれに当たるかを判断します。
4. 書面で伝える。解除日、契約の特定（物件・契約日）、理由を書き、メールや書面で残します。
5. 終了を確認する。広告の停止、レインズ登録の取下げ、預けた鍵・書類の返却、精算内容を確認します。

会社を変える前のチェックリスト：重複依頼と広告の停止

確認項目	確認する理由	確認方法の例
契約が終了した日	終了前に他社へ依頼すると重複依頼になるおそれ	解除合意書・メール・満了日
広告・ポータル掲載	古い掲載が残ると新旧で価格や情報がずれる	主要サイトを検索して確認
レインズ登録	終了後も登録が残っていないか	売主専用画面・会社へ確認
預けた鍵・書類	紛失や不用意な使用を防ぐ	受領書の写しと返却の記録
費用精算	金額や名目に納得できないまま支払わないため	請求書・領収書・内訳書
売却方針	価格や売り方を見直さずに会社だけ変えても結果が同じになる場合があるため	査定額・反響・内覧の記録を比較

会社を変えるだけでは、売れない原因が価格・物件の状態・見せ方にある場合は変わりません。担当者との相性だけでなく、反響の数・内覧の結果・価格の根拠を整理してから次の依頼先を比べると、納得して決めやすくなります。

売買契約の解除とは別：手付解除と混同しない

この記事の「解除」は、売主と不動産会社の間の媒介契約を終わらせる話です。買主と結んだ売買契約を、手付金を使って解除する話とは別の手続きです。買主との契約の解除期限や履行の着手を確認したい方は、手付解除の期日の記事を参照してください。引渡しまでの流れは決済日の記事でも整理しています。

水戸市で迷ったときの相談先

会社の説明に不安があるときは、その会社の免許行政庁を確認できます。国土交通省は、宅建業者の免許の有無や免許行政庁を調べられる「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を案内しています。費用請求や契約解釈で意見が分かれるときは、免許行政庁、会社が加入する業界団体、弁護士会や法テラスなどの公的な窓口へ相談できます。

当店は不動産会社であり、契約の解除や請求に関する法的な代理は行えません。そのうえで、現在の媒介契約の期間・報告の状況・売れない原因を整理し、売却方針を一緒に見直すご相談は受け付けています。

専任媒介契約の解除でよくある質問

Q1. 専任媒介契約は途中で解除できますか？

できる場合があります。不動産会社に誠実義務違反や虚偽の報告などがあれば、標準約款では依頼者から解除できる定めがあります。会社に落ち度がない場合でも、双方の合意で終了できることがありますが、実費の精算や違約金の扱いは契約書の条項で決まります。まず契約書と約款を確認してください。

Q2. 専任媒介契約は自動で更新されますか？

宅建業法では、専任媒介契約の有効期間は3か月以内とされ、更新は依頼者の申出によるものとされています。更新したくない場合は、期間の満了日まで待てば契約は終了します。更新を希望する旨の連絡や署名をしないよう注意してください。

Q3. 解除すると必ず違約金がかかりますか？

必ずかかるわけではありません。標準約款で違約金が問題になるのは、専任媒介の期間中に他の不動産会社に依頼して売買を成立させた場合などです。一方で、広告費など媒介に通常必要な費用は、解除の場面で実費として請求される場合があります。請求を受けたら、金額の内訳と契約条項の根拠を書面で確認してください。

Q4. 口頭で解除を伝えるだけで足りますか？

解除の意思表示は口頭でも伝わりますが、後日の争いを避けるため、日付と理由、契約の特定（物件・契約日）を書いた書面やメールで残す方法が安全です。会社が事実を認めず争いになりそうなときは、内容証明郵便などを使うかどうかを弁護士や公的な相談窓口に確認してください。

Q5. 解除前に他の不動産会社へ相談してもよいですか？

契約期間中に他社へ売却を依頼すると、重複依頼として約款の違約金の対象になり得ます。他社への相談そのものが直ちに問題になるとは限りませんが、媒介の依頼・査定の申込み・広告掲載に進む前に、契約が終了したことを確認してください。

Q6. 専任媒介の解除と、買主との売買契約の解除は同じですか？

別のものです。専任媒介契約の解除は、売主と不動産会社の間の契約を終わらせることです。買主と結んだ売買契約を手付で解除する話は、手付解除の期日や履行の着手が関わる別の手続きです。

まとめ：専任媒介の解除は「契約書の確認」と「書面」から

専任媒介契約を終わらせる方法は、満了を待つ、合意して終える、会社の義務違反で解除する、の3つです。違約金と実費の精算は別の問題として確認し、他社へ依頼する前に契約が終わったことを必ず確かめます。水戸市で売却のやり直しを考えている方は、契約書・更新日・報告の履歴・解除したい理由を手元に整理してご相談ください。

水戸市の不動産売却のご相談は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸へ。電話 0120-565-072、または査定・相談フォームからどうぞ。個別の紛争や請求の可否は、専門家・公的窓口へご確認ください。

参考にした公的資料

• 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（媒介契約の類型・レインズ・仲介手数料・企業情報検索システム）
• 国土交通省「標準媒介契約約款」掲載ページ
• 国土交通省 標準専任媒介契約約款（PDF）

※本記事は一般的な情報の整理です。実際の取扱いは契約書・約款の条項によって異なります。個別の判断は、免許行政庁・弁護士など専門家へご確認ください。