建物表題登記は自分でできる？未登記建物の売却前に集める資料と相談先【水戸市】

結論：建物表題登記は、所有者本人が申請することもできます。ただし、申請書と添付書類は本人が用意する必要があり、建物図面や各階平面図の作成、古い建物の所有を示す書類の収集でつまずく人が少なくありません。この記事では、水戸市で未登記の建物を売却する前に、「何の登記が必要か」「自分で進められそうか」「どこに相談するか」を整理します。

未登記建物の売却では、手続きの名前が似ているため混乱しがちです。表題登記、所有権保存登記、滅失登記、地目変更登記は別の手続きで、相談先も異なります。まず区別を押さえましょう。

建物表題登記とは？ 売却前に押さえる基本

建物表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積といった物理的な現況を、登記簿の「表題部」に初めて記録する登記です。登記簿は大きく「表題部」と「権利部」に分かれ、表題登記は表題部の最初の登記にあたります。所有者が誰かという権利は、その後の権利部（所有権保存登記など）で公示されます。なお、表題登記は「表示に関する登記」の一つで、古い資料では「表示登記」という名称で説明されていることもあります。

法律上、新築した建物や、表題登記のない建物の所有権を取得した人は、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請するよう定められています（不動産登記法47条1項）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になりうる旨も定められています（同法164条1項）。長年そのままになっている建物は少なくありませんが、売却や相続の場面では整理が必要になりやすい点です。

表題登記・保存登記・滅失登記・地目変更の違い

売却前の相談では、次の手続きを取り違えているケースがよくあります。

手続き	何をする登記か	相談先の目安
建物表題登記	登記されていない建物の現況（所在・構造・床面積など）を最初に記録する	土地家屋調査士（本人申請も可）
建物表題部の変更登記	増築などで登記と現況が食い違うとき、表題部を直す	土地家屋調査士（本人申請も可）
所有権保存登記	表題登記の後に、所有者という権利を初めて記録する	司法書士（本人申請も可）
建物滅失登記	取り壊した建物の登記簿を閉じる	土地家屋調査士（本人申請も可）
地目変更登記	土地の用途（宅地・雑種地など）の登記を直す	土地家屋調査士（本人申請も可）

取り壊し済みの建物なら建物の滅失登記、土地の用途が現況と違うなら地目変更登記の記事も参考になります。この記事は、登記されていない建物そのものを扱います。

自分の建物は未登記？ 売却前の調べ方

登記されているかどうかは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1. 固定資産税の課税明細書・名寄帳を見る

毎年届く固定資産税の納税通知書に同封された課税明細書で、家屋の欄に「家屋番号」の記載がなく、「未登記家屋」と表示されている場合は、未登記建物の可能性が高いといえます。より確実に確認したい場合は、市区町村で名寄帳を取得して建物の登録状況を見る方法があります。ただし、固定資産税が課されていることと登記されていることは別です。課税台帳だけで「登記済み」と判断しないでください。

2. 法務局で登記事項証明書・登記情報を確認する

最終的な確認は、管轄の法務局で行います。水戸市内の不動産は、水戸地方法務局（本局）の管轄です。表題部が存在するか、所在・構造・床面積が現況と合っているかを確認します。

3. 「一部だけ未登記」のケースも確認する

建物全体が未登記とは限りません。増築した部分だけが登記に反映されていないケースもあります。この場合は、現況の床面積と登記簿上の面積が一致せず、売却の段階で指摘されることがあります。状況によっては、建物の表題部の変更登記が必要になります。

自分で申請できる？ 手続きの流れと難所

法務局のQ&Aでは、登記申請は御自身で行えるとされています。一方で、申請書の作成、登記の種類に沿った添付書類の収集・作成は本人が行う必要があります。測量などの技術的知識が必要な場合や、書類の収集に手間がかかる場合は、司法書士・土地家屋調査士への依頼を検討するよう案内されています。

一般的な流れ

1. 建物が未登記であることを確認する（課税明細・名寄帳・法務局）
2. 建築確認済証・検査済証、工事の引渡しに関する書類、住民票など、必要書類を集める
3. 建物図面・各階平面図を用意する
4. 登記申請書に所在・種類・構造・床面積・原因と日付などを記載する
5. 管轄の法務局へ申請する（オンライン申請も可能とされています）
6. 登記完了後、必要に応じて所有権保存登記へ進む

必要書類は建物ごとに異なります。上記は一般的な例で、具体的な添付書類は法務局の手続案内や専門家に確認してください。

つまずきやすいポイント

建物図面・各階平面図の作成。建物の位置や各階の形状・面積を示す図面は、法務局から補正（修正）を求められることがあります。補正が重なって途中で断念する人もいるといわれ、ここが最大の難所です。測量が必要な場合や、敷地の境界が曖昧な場合は、専門家の関与が勧められる場面です。

古い建物の所有を示す書類。古い建物は、建築確認済証や引渡しの証明書が残っていないことが多く、固定資産税の納税通知書、火災保険の加入証、売買契約書など、複数の書類で所有を示す必要が生じる場合があります。先代からの所有関係をさかのぼる場面もあります。

平日の手続きと事前相談。法務局での手続案内は予約制で案内されており、補正のために来庁が複数回になることもあります。平日に時間が取りにくい場合は、専門家への依頼が現実的です。

自分で進められそうかの目安

状況	目安
建築確認済証・検査済証・図面一式が手元にある	自分で進められる可能性があります。法務局の手続案内を予約して確認しましょう
図面がなく、現況を測って図面を作る必要がある	測量・図面作成の技術が必要です。土地家屋調査士への相談を検討しましょう
所有を示す書類が不足している・相続した建物	書類の組み合わせや相続人間の整理が必要です。調査士・司法書士に相談しましょう
買主が住宅ローンを使う予定で、引渡し時期が決まっている	登記の遅れが引渡しに影響しないよう、早めに専門家へ相談しましょう

相談先の選び方｜法務局・土地家屋調査士・司法書士

相談先は、手続きによって使い分けます。

• 法務局（登記手続案内）：自分で申請する人向けに、手続の流れ、必要書類の集め方、申請書の記載方法などの情報提供を行います。ただし、申請書の作成や書類の収集は本人が行うこととされ、専門家の紹介や個別の契約内容の助言は行っていないと案内されています。
• 土地家屋調査士：表題登記・表題部の変更登記・滅失登記など、「表示に関する登記」の相談先です。建物の測量や図面作成も担当します。
• 司法書士：所有権保存登記や相続登記など、権利部の登記の相談先です。

水戸市の不動産の管轄法務局

水戸市内の不動産の登記は、水戸地方法務局（本局）が管轄です。所在地は水戸市北見町1番1号、最寄りはJR常磐線水戸駅北口から徒歩約15分と案内されています。不動産登記部門の電話番号は029-227-9922です。窓口対応は午前9時から午後5時までと案内されていますが、手続案内は予約制のため、来庁前に水戸地方法務局の最新の案内で予約方法を確認してください。

法務局・司法書士会・土地家屋調査士会が合同の相談の機会を設けることもあります。開催の有無や日時、対象は時期によって変わるため、利用を考える場合は、水戸地方法務局の最新の公式案内か窓口で確認してください。

未登記建物の売却で起きやすい問題

登記と現況が合っていない建物は、売却の場面で次のような影響が出ることがあります。

• 買主の住宅ローンに影響することがある：買主が融資を受ける場合、担保の設定には建物の登記が前提となることが一般的です。融資の可否は金融機関の判断によります。
• 契約書・重要事項の記載で現況との差を説明する必要がある：登記簿と現況の面積や構造が違うと、説明や調整に時間がかかります。
• 相続した建物は、遺産分割協議書での特定に工夫が要る：家屋番号がないため、所在（地番）・構造・床面積などで建物を特定して記載する方法が一般的です。

相続した建物が未登記だった場合は、相続登記の期限・必要書類や、土地と建物を相続したときの登記・税金・買取での現金化もあわせて確認してください。表題登記は相続登記とは別の手続きです。

未登記のまま売却相談する前に整理しておきたい資料

• 固定資産税の納税通知書・課税明細書（家屋の欄の表示）
• 建築確認済証・検査済証・設計図面・工事の引渡しに関する書類（あれば）
• 増築・改築の時期が分かる資料（工事契約書、見積書など）
• 所有を示す資料（火災保険証券、過去の売買契約書など）
• 相続した場合は、相続人・遺産分割の状況が分かる資料
• 土地の登記事項証明書（土地の所有者・地番の確認用）

すべて揃っていなくても、相談は可能です。何がどこまで分かっているかを整理するだけでも、次に必要な手続きが見えてきます。

ハウスドゥ 県庁水戸に相談できること

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸は、水戸市を中心に不動産の売却・買取の相談を受け付けています。未登記建物については、現在の登記の状況、建築や増改築の資料、相続・所有の状況を一緒に整理し、売却の進め方を検討します。登記の代理申請そのものは、表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士の業務です。必要に応じて、これらの専門家へ相談する流れをお伝えします。

未登記のまま売却できるか、先に登記を整えるべきかは、物件の状況や買主の条件によって変わるため、一律にお答えできません。費用や期間も、建物の状況や依頼先によって異なります。実際の見積もりは、専門家から取得してください。

よくある質問

建物表題登記は自分で申請できますか？

申請自体は所有者本人が行えます。法務局のQ&Aでも、登記申請は御自身で行えるとされています。ただし、申請書の作成と添付書類の収集・作成は本人が行う必要があり、測量などの技術的知識が必要になる場合は専門家への依頼も検討するよう案内されています。

登記簿に建物が見つからないとき、まず何を確認すればよいですか？

毎年届く固定資産税の納税通知書に同封の課税明細書で、家屋の欄に家屋番号がなく「未登記家屋」と表示されていないかを確認します。より確実に確認したい場合は、市区町村で名寄帳を取得する方法があります。最終的には法務局で登記事項証明書や登記情報で表題部の有無を確認してください。

表題登記と所有権保存登記は何が違いますか？

表題登記は建物の所在・種類・構造・床面積といった物理的な現況を登記簿に初めて記録する手続きです。所有権保存登記は、その後に所有者という権利を公示する手続きです。表題部の代理申請は土地家屋調査士、権利部の代理申請は司法書士という役割分担が一般的です。

建物表題登記をしないと過料になりますか？

不動産登記法47条1項は、新築した建物や表題登記のない建物の所有権を取得した人に、所有権取得の日から1か月以内の申請を求めています。同法164条1項は、正当な理由なく申請を怠った場合に10万円以下の過料と定めています。実際の取扱いは個別の事情によるため、不安がある場合は法務局や専門家に確認してください。

増築した部分だけ登記していない場合も売却前に整理が必要ですか？

増築などで床面積が登記と食い違う場合は、建物の表題部の変更登記が必要になることがあります。買主や金融機関が登記簿と現況の一致を重視することもあるため、売却前に現況と登記の差を確認しておくと進めやすくなります。要否は個別の建物で異なるため、土地家屋調査士に相談してください。

未登記のままでも売却相談はできますか？

相談は可能です。ただし、未登記のまま売れるか、先に登記を整えるべきかは、物件の状況や買主の資金計画（買取か仲介か、ローン利用の有無）によって変わります。現在の登記・建築資料・所有状況を整理したうえで、個別に判断します。

まとめ

建物表題登記は、所有者本人が申請することも可能ですが、申請書や添付書類は本人が用意する必要があり、図面作成や所有を示す書類の収集が難所になりやすい手続きです。売却前は、課税明細・名寄帳・登記簿で未登記かどうかを確認し、表題登記・保存登記・滅失登記・地目変更を区別したうえで、法務局の手続案内、土地家屋調査士、司法書士のどこに相談するかを決めましょう。登記の状況が分からないまま売却を進める前に、現在の資料を整理して相談してください。

参考にした公的情報

• 不動産登記法（e-Gov法令検索）：47条・164条
• 登記申請を御自身ですることを検討されている方からよくある質問（法務局）（2026年4月10日更新）
• 水戸地方法務局 本局（法務省）（2026年5月12日更新）

※本記事は2026年11月時点の公的情報をもとにした一般的な解説であり、個別の登記の要否・手続き・費用を保証するものではありません。具体的な手続きは、管轄の法務局、土地家屋調査士、司法書士にご確認ください。