水戸市｜レインズと媒介契約の登録義務・囲い込み対策【2026】

水戸市で不動産の売却を考え始めると、不動産会社から「レインズに登録します」と説明されることがあります。レインズ（REINS）とは、不動産会社だけが使える全国共通の物件情報ネットワークで、あなたの家の売れやすさや、悪質な「囲い込み」に遭わないかを大きく左右する重要な仕組みです。

この記事では、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸店が、レインズとは何か、媒介契約による登録義務、そして売主が知っておくべき「囲い込み」を見抜く方法を、水戸市で売るときの実務にそって分かりやすく解説します。

レインズとは？｜不動産会社だけが使う物件情報ネットワーク

レインズ（REINS＝Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣が指定した公益法人が運営する不動産物件情報の共有システムです。ある会社が預かった売却物件をレインズに登録すると、全国の不動産会社が一斉に情報を見られるため、買主を探すスピードが上がります。

レインズは全国に4つ（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）あり、水戸市を含む茨城県は東日本レインズの管轄です。登録・利用できるのは不動産会社に限られ、一般の方は直接ログインできません（後述のとおり成約価格だけは別サイトで見られます）。

レインズを使う3つのメリット（売主にとっての意味）

• 買主が見つかりやすい：1社に預けても、全国の不動産会社が買主候補を連れてこられる
• 適正価格がわかる：過去の成約事例が蓄積され、根拠のある査定につながる
• 安全・公平な取引：媒介契約制度と結びつき、透明性の高い売買を促す

媒介契約の種類とレインズの登録義務

レインズに登録されるかどうかは、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類で決まります。ここは売主が必ず理解しておきたいポイントです。

媒介契約	他社への依頼	レインズ登録義務	販売状況の報告
専属専任媒介	不可（自己発見取引も不可）	契約から5日以内（義務）	1週間に1回以上
専任媒介	不可	契約から7日以内（義務）	2週間に1回以上
一般媒介	複数社に依頼可	登録義務なし（任意）	任意

つまり専属専任・専任なら必ずレインズに登録されますが、一般媒介では登録が任意です。「1社にしっかり任せたい」場合は専任系、「複数社に競わせたい」場合は一般媒介、と目的で選びます。

売主が最も注意すべき「囲い込み」とは

囲い込みとは、売主から預かった物件について、他社から「その物件を紹介したい」という問い合わせが来ても「商談中です」などと嘘をついて断り、自社だけで買主を見つけて売主・買主の双方から仲介手数料を得ようとする行為（両手仲介狙い）です。

囲い込みが起きると、本来もっと高く買ってくれる買主が現れても排除され、売主が損をします。レインズに「登録済み」と表示されていても、実際には他社の問い合わせを断っているケースがあるため、登録＝安心とは限りません。国土交通省は囲い込みを宅地建物取引業法上の問題として明確化し、2025年以降は監督処分の対象として取り扱いが厳格化されています。

レインズに登録されたか・囲い込みされていないかを確認する方法

① 登録証明書を受け取る

専任・専属専任で媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズ登録後に「登録証明書」を発行して売主に渡す義務があります。ここに登録年月日と物件のIDが記載されています。渡されない場合は必ず請求しましょう。

② 売主専用の確認画面で取引状況を見る

登録証明書に記載されたIDとパスワードで売主専用の確認画面にログインすると、自分の物件が「公開中」になっているか、取引状況（ステータス）を確認できます。ここが長く「書面による紹介停止中」などになっている場合は、囲い込みを疑う手がかりになります。

③ 販売状況の報告を書面でもらう

専任なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上、販売活動の報告を受ける権利があります。問い合わせ件数や内覧数が不自然に少ないときは、遠慮なく理由を尋ねてください。

一般の人がレインズで相場を調べる方法

レインズ本体は見られませんが、一般の方向けに「レインズ・マーケット・インフォメーション」が公開されており、エリア・種別ごとの実際に売れた価格（成約価格）を無料で確認できます。あわせて国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公示地価2026や取引価格を見ると、水戸市の相場観がつかめます。

ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）に載っているのは「売り出し中の希望価格」で、成約価格とは異なります。希望価格ではなく成約価格を見るのが、適正な売り出し価格を決めるコツです。

水戸市で売るときの実務｜媒介と買取の選び方

レインズを活かして市場で買主を探すのが仲介です。一方、当店のように不動産会社が直接買い取る買取なら、レインズや内覧を経ずに売却時期を確定でき、家財が残ったままでも売れる強みがあります。水戸市内でも、勝田・赤塚・水戸駅周辺などエリアで需要が異なるため、仲介と買取の両方を比較してから決めるのが安心です。

なお仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です（速算式）。買取では仲介手数料が不要になるケースが多い点も比較材料になります。

レインズ・ポータルサイト・不動産情報ライブラリの違い

「物件情報が載る場所」は複数あり、それぞれ役割が違います。混同すると相場を読み違えるため、下の表で整理しておきましょう。

種類	誰が見る	載る価格	売主のメリット
レインズ	不動産会社のみ	売出・成約の両方	全国の会社が買主を探せる
ポータル（SUUMO等）	一般	売り出し中の希望価格	広く物件を露出できる
レインズMI／不動産情報ライブラリ	一般	過去の成約・公示地価2026	本当の相場を無料で調べられる

価格を判断するときは、ポータルの「希望価格」ではなく、レインズMIや不動産情報ライブラリの「成約価格」を基準にするのが失敗しないコツです。

レインズを過信しないための注意点

レインズは強力な仕組みですが、万能ではありません。第一に情報の鮮度にばらつきがあり、成約済みなのにステータス更新が遅れることがあります。第二に、レインズに載っていない物件が悪い物件とは限りません——買取や一般媒介など、登録されない売り方もあるためです。第三に、賃貸物件と売買物件は扱いが別で、売買の相場を見るときは種別を必ず確認しましょう。

大切なのは、レインズの登録状況を売主自身が確認できる状態にしておくことです。水戸市で売却を進める際は、媒介契約の種類・登録証明書・販売報告の3点を押さえておけば、囲い込みのリスクを大きく減らせます。

ハウスドゥ 県庁水戸店にできること

ハウスドゥは、元プロ野球選手・古田敦也さんをイメージキャラクターに起用する全国約700店舗の不動産売買ブランドです。県庁水戸店は媒介（仲介）と自社買取の両方に対応し、レインズ登録の状況や販売活動を包み隠さずご報告します。囲い込みのない、透明性の高い売却をお約束します。

運営：株式会社トーマン（茨城県知事(1)第7579号）／査定無料・お問い合わせ 0120-565-072。

レインズにきちんと登録されているか、自分でも確認できる

媒介契約を結ぶと、不動産会社からレインズの「登録証明書」が発行されます。この証明書に記載された物件確認用のログインID・パスワードを使えば、売主自身もレインズの登録内容をインターネット上で確認できます。「本当に登録されているか」「情報が正しく反映されているか」を定期的にチェックすることで、囲い込みの兆候にも早く気づきやすくなります。証明書が発行されない、確認方法を教えてもらえないといった場合は注意が必要です。

囲い込みの規制と売主の確認方法をやさしく解説

「囲い込み」とは、売却を預かった不動産会社が、他社からの購入希望の問い合わせを「すでに商談中です」などと断り、自社だけで買主を見つけようとする行為を指します。売主にとっては、本来出会えたはずの買主を逃し、売れるまでの期間が長引いたり、価格が下がったりするおそれがあります。近年は、不動産流通の透明化に向けて、国土交通省のもとでレインズ（指定流通機構）の運用ルールの見直しが進められており、売主が自分の物件の取引状況を確認できる仕組みも整えられてきました。規制や運用の最新内容は変わることがあるため、最終的には国土交通省や不動産流通機構の公表情報をご確認ください。

囲い込みを防ぐ国のルールと不動産会社の義務

宅地建物取引業法では、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に、一定の期間内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。目安として、専任媒介は契約から7営業日以内、専属専任媒介は5営業日以内です。あわせて、売主への販売状況の報告も義務づけられており、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上が目安です。報告の内容があいまいだったり、報告が止まったりしている場合は、遠慮せずに担当者へ質問しましょう。

売主ができる確認方法のまとめ（早見表）

確認する項目	方法	目安のタイミング
レインズへの登録	登録証明書のIDで売主専用画面にログイン	契約から1週間以内
取引状況の表示	画面の「公開中」「申込あり」などの表示を確認	月に数回
問い合わせ・内覧の件数	書面やメールで件数と内容の報告を求める	専任は2週間に1回以上
ポータルサイトの掲載	自分でも物件名・価格で検索して掲載を確認	公開後すぐと随時

囲い込みが疑われるときの対処法と売却の選択肢

こんなサインがあれば要注意

売り出して数週間たっても内覧の申し込みがほとんどない、問い合わせの報告が「ゼロ」ばかりで具体的な内容がない、売主専用画面の表示が実際の状況と合わない、といった場合は注意が必要です。もちろん、価格や物件の条件が市場に合っていないだけの可能性もあるため、まずは事実の確認から始めましょう。

売主が取れる対処の方法

最初のステップは、担当者に問い合わせ件数と、他社からの問い合わせへの対応状況を書面で報告してもらうことです。それでも納得できない場合は、媒介契約の期間（上限は3か月）が満了するタイミングで契約を見直し、別の不動産会社へ相談する方法があります。契約の途中で解除する場合は、契約書の内容と費用の扱いを事前に確認してください。相談窓口としては、各都道府県の宅地建物取引業協会や、国土交通省の相談窓口、お住まいの地域の消費生活センターなどがあります。

買取という選択肢も比較してみる

囲い込みの不安がある場合や、早く確実に売却を終えたい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」も選択肢のひとつです。買取は買主を市場で探す必要がないため、仲介のような囲い込みの心配がなく、売却時期も早く確定しやすいのが特徴です。一方で、価格は仲介より低くなる傾向があるため、仲介と買取の両方を比べて判断すると安心です。査定の考え方は机上査定とは？水戸市での活用方法、査定額の根拠は机上査定の根拠の読み方で解説しています。

売却前の準備として、水戸市の土地の測量費用は誰が払うのか、相続した不動産なら相続人の順位、空き家なら空き家の税金（固定資産税6倍）、訳ありなら事故物件の売却もあわせてご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 一般媒介だとレインズに登録されないので不利ですか？

一般媒介はレインズ登録が任意ですが、依頼すれば登録してもらえます。複数社に競わせられる利点がある一方、各社の販売意欲が下がる場合もあるため、目的に応じて選びましょう。

Q. レインズに登録済みなら囲い込みの心配はありませんか？

登録表示があっても、他社の問い合わせを断っていれば囲い込みは起こり得ます。売主専用確認画面のステータスや、問い合わせ・内覧の件数報告で実態を確認することが大切です。

Q. 自分の物件がレインズに載っているか確認できますか？

専任・専属専任なら、交付される登録証明書のIDで売主専用確認画面にログインして確認できます。証明書がない場合は不動産会社に請求してください。

Q. レインズで水戸市の相場を調べられますか？

レインズ本体は一般の方は見られませんが、レインズ・マーケット・インフォメーションで水戸市エリアの成約価格を無料で確認できます。

Q. 買取の場合もレインズに登録されますか？

買取は不動産会社が直接購入するため、市場で買主を探すレインズ登録は基本的に行いません。そのぶん売却時期が早く確定します。

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Q. 囲い込みは違法ですか？

正当な理由なく他社の紹介を断り、売主の利益を損なう行為は、宅建業法上問題となる可能性があり、国土交通省も是正に向けた取り組みを進めています。疑問があれば、まず書面での報告を求めましょう。

Q. 専任媒介の途中で不動産会社を変更できますか？

契約書の定めに沿って解除できる場合がありますが、費用の扱いは契約内容によります。一般的には契約期間（最長3か月）の満了時に見直すのが安心です。

Q. 囲い込みが心配なときは買取のほうがよいですか？

買取は買主探しが不要なので囲い込みの心配はありませんが、価格は仲介より低くなる傾向があります。仲介と買取の両方を比べて決めるのがおすすめです。

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