耕作放棄地とは？放置のリスク・固定資産税・貸す売る転用の選び方【水戸市】

耕作放棄地は、これまで耕作されていた農地が使われないまま放置された土地を指す言葉です。放置すると、雑草や害虫、ごみの不法投棄などで近隣に迷惑がかかるだけでなく、農業委員会による調査や、場合によっては固定資産税の評価が上がる措置につながることがあります。この記事では、水戸市で農地をお持ちの方に向けて、用語の違い、放置したときのリスク、貸す・売る・転用するといった出口の選び方を整理します。

耕作放棄地とは？荒廃農地・遊休農地との違い

耕作放棄地という言葉は日常的によく使われますが、公的な資料では目的に応じて別の用語が使われます。売却や相続の相談では、どの扱いになるかで必要な手続きが変わるため、違いを押さえておくことが大切です。

用語	主な意味	使われる場面
耕作放棄地	以前は耕作していた土地で、1年以上作付けされず、今後も耕作する考えがない土地、と説明されることが多い言葉です。	農林業の統計・一般的な呼び方
荒廃農地	現に耕作に供されておらず、耕作の放棄により荒廃し、通常の農作業では作物の栽培が客観的に不可能となっている農地。	農林水産省の荒廃農地調査
遊休農地	農地法第32条に基づく区分。現に耕作されておらず引き続き耕作されないと見込まれる農地や、周辺の地域に比べて利用の程度が著しく劣る農地。	農業委員会による調査・措置（農地法）

農林水産省の公表では、令和7年（2025年）3月末時点の全国の荒廃農地は25万7千ha、そのうち再生利用が可能なものは9万8千haとされています（農林水産省「令和7年度 食料・農業・農村白書」）。全国的な課題であり、水戸市の農地でも、相続や高齢化をきっかけに同じ悩みが起きやすい状況です。なお、農地として扱われるかどうかは、登記簿の地目ではなく現況で判断されるのが原則です。登記が「宅地」でも、現況が畑のままなら農地として扱われることがあります。

耕作放棄地を放置するとどうなる？

近隣への影響と管理の負担

草が伸びて隣の畑に種が飛ぶ、害虫や鳥獣が増える、ごみを捨てられやすくなる、といった影響が代表的です。土地の所有者には管理の責任があるため、草刈りや見回りの手間と費用が続きます。相続した農地を相続放棄しても、状況によっては管理の責任が残ることがあります。詳しくは農地の相続放棄と管理責任・国庫帰属を解説した記事をご覧ください。

農業委員会の調査と勧告

農地法では、農業委員会が毎年、管内の農地の利用状況を調べます（利用状況調査、農地法第30条）。遊休農地と判断されると、所有者へ今後の意向を尋ねる利用意向調査が行われます（農地法第32条）。その後、貸す・売るなどの意向を示しても進めない場合や、意向が示されない場合には、農地中間管理機構との協議を勧告する流れがあります（農地法第36条）。流れの全体像は下の図のとおりです。

勧告を受けると固定資産税の評価が上がる

農地法第36条の勧告を受けた遊休農地（勧告遊休農地）は、固定資産税の評価の際に、農地売買の特殊性を考慮して乗じている割合（平成27年度の評価替えで0.55）を乗じない扱いになります（地方税法附則第17条の3）。その結果、評価額が約1.8倍になると各自治体が案内しています。実際の税額は税率や負担調整も関わるため、具体的な金額は水戸市の課税担当で確認してください。農地の固定資産税の基本は農地の固定資産税の計算方法を解説した記事で整理しています。

耕作放棄地の出口は5つ｜貸す・売る・転用・手放す

「いつか使うかもしれない」と先送りするほど、草木が育って再生の費用が増え、選べる出口が狭まります。代表的な選択肢を比べると、次のとおりです。

選択肢	向いている場合	主な注意点
自分で耕作を再開・委託する	近くに住んでいて、農業を続ける意思がある	荒れ具合によって、草刈りや整地の費用と手間がかかる
農地中間管理機構などを通じて貸す	所有は続けたい。借り手が見つかる見込みがある	貸借にも手続きが必要。借り手がつくとは限らない
農地のまま売る	近隣の農家など、農地として買う人が見込める	農業委員会の許可（農地法第3条）が必要。買い手の要件が限られる
転用して売る・活用する	住宅用地・駐車場・資材置き場などとしての需要がある	農地法第4条・第5条の許可（市街化区域内は届出）が必要。農用地区域の農地は原則として転用できない
相続した農地を手放す	相続したが使う予定がなく、買い手も見つからない	相続土地国庫帰属制度は要件と負担金がある。相続放棄は他の財産も含めた判断になる

転用の許可の違いは農地法5条の許可・届出を解説した記事、市街化調整区域にある土地の売却は市街化調整区域の不動産売却を解説した記事、土地活用との比較は土地活用と売却の比較記事も参考にしてください。

耕作放棄地を売却したいときの確認手順

1. 地目と現況を確認する：登記事項証明書の地目と、実際の現況（畑のまま、草木が茂っている、山林や原野のようになっている等）を見比べます。農地かどうかは現況で判断されるのが原則です。
2. 農地ナビで地番や区分を調べる：地番や農地の情報は農地ナビ（eMAFF農地ナビ）の使い方の記事で確認の手順をまとめています。
3. 区域を確認する：市街化区域か、市街化調整区域か、農業振興地域の農用地区域かで、転用の可否が大きく変わります。水戸市の窓口で確認します。
4. 名義を整理する：相続登記が済んでいない場合は先に手続きを進めます。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化されています。
5. 農業委員会に相談する：農地のまま売る場合は許可の見通しを、転用する場合は手続きの流れを確認します。
6. 売却方法を相談する：確認できた状況をもとに、売却の方法と進め方を不動産会社に相談します。

相談前にそろえておくとよい資料

資料	確認できること
登記事項証明書	地目、地積、所有者名義、抵当権などの権利関係
公図・地積測量図	土地の形、隣地との位置関係、境界
固定資産税の納税通知書（課税明細）	登録されている地目・面積・評価額
現況の写真	荒れ具合、道路との接し方（ご自身で撮影したもの）
賃貸借の契約書（貸している場合）	借り手がいる場合の契約条件
相続関係の書類	名義変更が済んでいない場合の相続人の確認

ハウスドゥ県庁水戸でご相談いただけること

当店では、水戸市内の土地・不動産の査定と売却方法のご相談をお受けしています。耕作放棄地を含む農地は、地目・現況・区域・許可の見通しによって、売れる相手や進め方が大きく変わります。まず現況と状況をお聞きし、売却の可能性と進め方を一緒に整理します。ただし、農地のままの売買や買取は、土地の条件によっては当店で対応できない場合があります。農地法の許可申請の代行、税額の計算、法律上の判断はできませんので、農業委員会、行政書士、税理士などの専門家への相談を併せておすすめします。

よくある質問

耕作放棄地と遊休農地は同じ意味ですか？

同じ意味ではありません。耕作放棄地は統計や一般的な呼び方で使われる言葉で、遊休農地は農地法第32条に基づく区分です。遊休農地に当たると、農業委員会による利用意向調査などの対象になります。

耕作放棄地を放置すると何が起きますか？

雑草・害虫・ごみの不法投棄など近隣への影響が出やすくなります。また、農業委員会の利用状況調査や利用意向調査の対象になり、勧告を受けると固定資産税の評価が約1.8倍の扱いになります。個別の状況は、水戸市の農業委員会や課税担当で確認してください。

耕作放棄地は売却できますか？

売れる場合はありますが、条件によって異なります。農地のまま売るには農業委員会の許可（農地法第3条）が必要で、買い手の要件も限られます。転用して売る場合は農地法第4条・第5条の許可（市街化区域内は届出）が必要で、農用地区域の農地は原則として転用できません。

勧告を受けた農地の固定資産税はいくらになりますか？

固定資産税の評価の際に乗じる割合（平成27年度の評価替えで0.55）を乗じなくなるため、評価額が約1.8倍になります。実際の税額は税率や負担調整によって決まるため、具体的な金額は水戸市の課税担当にご確認ください。

相続した耕作放棄地を、そのまま放置してもよいですか？

おすすめできません。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化されており、土地の管理の責任も所有者にあります。使う予定がない場合は、貸す・売る・手放すなどの出口を早めに検討してください。

売却の相談は、どこに最初に相談すればよいですか？

農地かどうか、どの区域にあるかで手続きが変わるため、まず登記事項証明書と現況を確認し、水戸市の農業委員会へ相談するのが基本です。そのうえで、売却方法や査定については当店へご相談ください。

参考にした公的資料

• 農林水産省「荒廃農地の発生防止・解消等」
• 農林水産省「遊休農地に関する措置」
• 農林水産省「令和7年度 食料・農業・農村白書」（荒廃農地の面積）
• 総務省資料（勧告遊休農地の評価・地方税法附則第17条の3）