「実家を解体して土地で売ろう」と見積りを取ったら、想定より数十万円高かった——その原因がアスベストだった、というご相談があります。
2022年4月から、一定規模以上の解体・改修では、アスベストの事前調査結果を自治体へ報告することが義務になりました。しかも「含有の有無にかかわらず」報告が必要です。
この記事では、水戸市で解体するときに何が必要で、費用がどう変わるのかを、売る側の視点で宅地建物取引士が解説します。
★「うちには無いから関係ない」ではありません
最も多い誤解がこれです。水戸市はこう案内しています。
令和4年4月1日から、一定以上の建築物・工作物の解体・改修を行う場合、石綿の含有の有無にかかわらず、事前調査結果を自治体に報告することが義務付けられました。
アスベストが無いことを確かめて、無いと報告する——この調査自体が必要だということです。「古い家じゃないから」「使われていないはずだから」という理由で省略はできません。
水戸市での報告対象
- 解体部分の床面積の合計が80平方メートル以上となる建築物の解体工事
- 請負金額が税込100万円以上となる建築物の改造・補修工事
- 請負金額が税込100万円以上となる特定の工作物の解体・改造・補修工事
80平方メートルは約24坪
一般的な戸建て住宅は延床30〜40坪ですから、ほとんどの住宅の解体が対象になります。
報告するのは誰か
請負業者または自主施行者が報告します。原則として「石綿事前調査結果報告システム」を使い、その利用にはGビズIDが必要です。
売主であるお客様が自分で報告するわけではありませんが、その費用は工事代金に含まれます。ここが手取りに響く部分です。
水戸市の窓口
水戸市の担当は環境保全課公害係（水戸市役所3階・Tel 029-232-9154）です。
出典：水戸市「石綿（アスベスト)事前調査結果の報告について」（2022年6月13日更新）
どんな家に使われているのか
2006年より前の建物
アスベストは耐火性・断熱性に優れ安価だったため、1970年代から1990年代の建材に広く使われました。屋根材、外壁材、天井材、床材、配管の断熱材などです。
健康被害のおそれから2006年に原則使用禁止となりましたが、それ以前の建物には今も残っています。
水戸市で該当しやすい建物
上市・下市の旧市街や、戦後に建てられた住宅地には当時からの建物が数多く残っています。目安として2006年より前、特に1990年代以前の建物は、含有の可能性を前提に考えたほうがよいでしょう。
母屋以外にも注意
水戸市周辺の農家住宅では、納屋・倉庫・車庫などの附属建物に波形スレートが使われていることがあります。解体対象の床面積が増えれば、調査・除去の範囲も広がります。
店舗・工場・アパートは要注意
住宅以外の建物は、吹付け材が使われている可能性が住宅より高い傾向があります。除去の難度も費用も上がります。
売却にどう影響するか
①解体費用が上がる
調査費用に加え、見つかれば除去費用が別途かかります。建材の種類によって作業の厳重さが変わり、飛散しやすいものほど高額になります。
②工期が延びる
調査・報告・除去と工程が増えます。相続税の納付期限までに現金化したいといった事情がある場合、この遅れは無視できません。
③買主への告知が必要
アスベストの調査記録がある場合、その内容は買主へ説明すべき事項にあたります。宅地建物取引業法では、建物についてアスベスト使用調査の記録があるときは重要事項として説明することとされています。
知っていて伝えなかった場合、契約不適合責任を問われるおそれがあります。隠すことは選択肢になりません。
★解体する前に比べてください
ここが本記事で最もお伝えしたい点です。
解体して更地で売る場合の持ち出し
- 解体工事費
- アスベストの事前調査費用
- 見つかった場合の除去費用
- 建設リサイクル法の届出（床面積80平方メートル以上・着手7日前まで）
さらに更地にすると住宅用地の特例が外れ、翌年の固定資産税が上がります。売却まで時間がかかると、その負担も積み上がります。
現況のまま売る場合
売主の持ち出しはありません。建物を残したまま売れば解体工事が発生しないため、調査も除去も不要です。買主が解体するかリフォームするかを判断し、その費用を織り込んで価格が決まります。
どちらが得かは計算しないとわからない
「更地のほうが高く売れる」とよく言われますが、解体費用と税負担を差し引いた手取りで比べる必要があります。特に築年数が古い建物ほど、調査と除去の費用が読みにくくなります。
解体の見積りを取る前に、現況のまま売った場合の査定を受けてみてください。
解体後の手続きについては解体したら1か月以内に滅失登記｜前後の届出ももご覧ください。
調査から工事までの流れ
解体だけでなく改修工事も対象
この調査・報告の義務は、大気汚染防止法の改正（2022年4月〜）にもとづくもので、建物を壊す解体工事だけでなく、屋根や外壁の張り替えといった改修工事にも同様に適用されます。「今回は壊さず直すだけだから関係ない」と考えていると、着工直前になって調査義務に気づき、工期が遅れるケースもあります。売却前にリフォームを検討している場合も、念のため対象になるかどうかを業者に確認しておくと安心です。
①書面と目視で調べる
まず設計図書や過去の改修記録を確認し、使われている建材を特定します。図面が残っていれば、この段階で判断できることがあります。
②現地で建材を確認する
有資格の調査者が現地に入り、屋根・外壁・天井・床・配管まわりを確認します。図面と現況が違うことは珍しくありません。
③必要なら分析する
書面と目視で判断できない場合、建材を採取して分析機関で調べます。結果が出るまで日数がかかります。
④報告する
調査結果を石綿事前調査結果報告システムで報告します。含有していなくても報告が必要です。
⑤工事を行う
含有していた場合、建材の種類に応じた方法で除去します。飛散防止のための養生や、作業員の保護措置が必要になるため、通常の解体より費用も期間もかかります。
見積書で確認すべきこと
調査費用が含まれているか
「解体工事一式」の見積書では、調査費用が含まれているのか、後から追加になるのかがわかりません。必ず内訳を確認してください。
除去費用の扱い
調査前の段階では、除去費用は確定できません。「アスベストが見つかった場合は別途」と書かれているのが通常です。この場合、いくらぐらいの追加になり得るのかを目安として聞いておいてください。
処分費が別かどうか
アスベスト含有の廃棄物は通常の廃材と処分方法が異なり、費用も高くなります。処分費が見積りに含まれているかを確認してください。
水戸市で相談できる窓口
水戸市には空き家に関するワンストップ総合相談窓口があります。市とNPO法人が協働で運営しており、空き家の管理・利活用・解体・家財処分の相談に対応しています。
「何から手をつければよいかわからない」段階なら、こうした窓口も有効です。一方、「売るといくらになるのか」を知りたいなら不動産会社の査定が早道になります。目的に応じてお使い分けください。
買取という選択肢
調査も解体も不要で売れる
買取なら現況のまま引き渡せます。調査費用も除去費用も売主が負担する必要はありません。解体後の処理は買主である不動産会社が判断します。
契約不適合責任を負わない形にできる
個人の買主に売る場合、後から問題が見つかると責任を問われる可能性があります。買取なら、契約不適合責任を免責とする取り決めが可能です。
期間が読める
買主を探す期間が不要なため、最短2日での現金化も可能です。相続税の納付期限が迫っている場合などに有効です。
ただし買取価格は仲介で売れる相場より下がるのが通常です。「早さ・確実さ」と「金額」のどちらを優先するかで選んでください。
アスベスト調査と解体費用の関係｜費用の内訳と比較のポイント
アスベスト調査は、それ自体の費用に加えて、結果しだいで除去工事・処分費・工期に影響します。まずは「どの費用が、どの段階で発生するのか」を整理しておくと、見積もりを比較しやすくなります。以下は費用の考え方の目安です。実際の金額は建物の構造・面積・建材の種類・施工条件で大きく変わるため、必ず調査結果にもとづく見積もりでご確認ください。
| 項目 | 内容 | 金額が変わる主な要因 |
|---|---|---|
| 事前調査（書面・目視） | 設計図書の確認と現地での建材の目視確認 | 建物の規模・図面の有無・調査箇所の数 |
| 分析調査 | 疑わしい建材を採取して含有の有無を分析（1検体あたり数万円程度が一般的な目安） | 検体の数・分析の方法・報告までの日数 |
| 除去・封じ込め工事 | 含有が確認された建材の除去、飛散防止の養生 | 建材のレベル区分・施工面積・作業環境 |
| 処分費 | 石綿含有廃棄物としての運搬・処分 | 量・処分先・運搬距離 |
「解体費用が見積もりより上がった」という相談の多くは、調査を行ったあとで除去費用や処分費が追加されたケースです。最初の見積もりに調査費・除去費・処分費が含まれているかを、契約前に必ず確認してください。
アスベストのレベル区分｜施工方法と対策が変わる
アスベスト含有建材は、飛散のしやすさによってレベル1〜3に区分されます。レベルが高いほど飛散の危険性が高く、求められる対策も厳重になるため、施工の手間と費用に差が出ます。
| 区分 | 主な建材の例 | 飛散のしやすさ | 施工上の考え方 |
|---|---|---|---|
| レベル1 | 吹付け石綿 | 非常に高い | 隔離養生など厳重な飛散防止対策が必要 |
| レベル2 | 保温材・断熱材・耐火被覆材 | 高い | 湿潤化や養生などの対策を実施 |
| レベル3 | スレート・サイディング・ビニル床タイルなどの成形板 | 比較的低い | 割らずに丁寧に取り外し、飛散を防ぐ |
レベル1・2に当たる作業では、工事前に行政への届出が必要になる場合があります。届出や手続きは施工会社が行うのが一般的ですが、誰がどの手続きを担当するのかを見積もり段階で確認しておくと安心です。
見積もりを比較するときのポイント｜含まれる範囲と程度を確認
アスベストが関わる解体工事の見積もりは、会社によって書き方が異なります。金額だけを比べると、後から追加費用が出て総額が逆転することがあります。比較するときは、次の点を確認してください。
含む費用と含まない費用を書面で確認する
調査費、分析費、除去費、飛散防止の養生費、処分費、報告手続きの費用が見積もりに含まれているかを項目ごとに確認します。「一式」とだけ書かれている場合は、内訳を出してもらいましょう。
面積と数量の根拠を聞く
除去する建材の面積や数量が、調査結果とどう対応しているかを確認します。調査結果が示されていない見積もりは、あとで数量が変わる可能性があります。
追加費用が出る条件を確認する
解体を始めてから新たに建材が見つかった場合の扱いなど、追加費用が発生する条件と、その場合の連絡方法を事前に取り決めておくとトラブルを防げます。
同じ条件で複数社を比較する
調査の範囲、除去の対象、処分の方法を同じ条件にそろえて見積もりを依頼すると、金額の違いがどこから来るのかが分かります。
補助金・助成制度の確認方法｜自治体ごとに内容が異なります
自治体によっては、アスベストの分析調査や除去工事の費用に対する補助制度が設けられている場合があります。ただし、対象となる建物・補助の割合・上限額・申請の時期は自治体と年度ごとに異なり、工事の契約や着工の前に申請が必要なことも多くあります。
- 水戸市など建物の所在地の市町村窓口に、補助制度があるか・対象になるかを確認する
- 申請の期限や予算枠を確認し、契約前に手続きの順番を整理する
- 補助の対象にならない費用（処分費など）の扱いも見積もりで確認する
制度の内容は変更されることがあるため、必ず最新の情報を窓口でご確認ください。
周辺環境への配慮｜飛散防止の実施と近隣対応
アスベストの対策は、作業する人だけでなく周辺の環境を守るためのものです。解体を行う際は、施工会社が飛散防止の対策を実施し、近隣への事前の説明を行うのが一般的です。売却を予定している土地では、近隣との関係が良好に保たれていることも、その後の取引に影響します。
施工会社には、次の点を事前に確認しておくと安心です。
- 飛散防止の対策として、どのような養生や湿潤化を実施するか
- 近隣への説明や挨拶を、いつ・誰が行うか
- 工事中の問い合わせ窓口と、緊急時の連絡方法
調査から売却までの全体スケジュールの目安
アスベストの調査や除去が必要になると、売却のスケジュールにも影響します。全体の流れと、それぞれの段階で確認しておきたいポイントは次のとおりです。
| 段階 | やること | 確認したいポイント |
|---|---|---|
| 1. 現状の確認 | 建築年・図面・過去の改修履歴の整理 | 2006年より前の建物かどうか |
| 2. 事前調査 | 有資格者による書面・目視の調査 | 調査者の資格・報告の手続き |
| 3. 費用の比較 | 複数の見積もりを同条件で比較 | 含む範囲・追加費用の条件 |
| 4. 方針の決定 | 解体して更地で売る／現況のまま売る | 手取りの比較・期間の違い |
| 5. 売却活動・契約 | 仲介または買取で売却 | 契約不適合責任の取り扱い |
どの方針が有利かは、建物の状態や売却を急ぐ度合いによって変わります。当社では現況のまま売った場合と、解体して更地で売った場合の両方の手取りを比較してご提案しています。水戸市内の古い家の売却は、お気軽にご相談ください。
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よくある質問
Q. 築年数からアスベストの有無はわかりますか？
断定はできません。2006年の使用禁止より前の建物は可能性がありますが、実際に使われているかは建材を採取して分析するか、設計図書で確認する必要があります。図面が残っていれば判断できることもあります。
Q. 調査は誰に頼めばよいですか？
建築物石綿含有建材調査者などの資格を持つ調査者が行います。解体業者や不動産会社が窓口となって手配するのが一般的です。当社でもご紹介できます。
Q. アスベストがあると売れなくなりますか？
売れます。古い建物には一定の割合で含まれているもので、珍しいことではありません。問題になるのは「あること」ではなく「わからないまま進めること」です。
Q. 除去費用はいくらですか？
建材の種類・量・作業条件で大きく変わるため、一律の目安を申し上げることはできません。飛散性の高い吹付け材は高額、成形板は比較的安価という傾向があります。実際の金額は調査結果にもとづく見積りでご確認ください。
Q. 報告しないとどうなりますか？
報告は法律上の義務です。報告義務者は請負業者または自主施行者ですが、適正に行われているかは発注者としても確認しておくべき点です。
Q. まず何をすればよいですか？
解体を前提にせず、まず査定を受けてください。「現況のまま売る」「解体して売る」の手取りを比べれば、調査や解体にお金をかけるべきか判断できます。
Q. アスベスト調査や除去に補助金は使えますか？
自治体によっては補助制度があります。対象となる建物、補助の割合、上限額、申請の時期は自治体と年度ごとに異なります。契約や着工の前に申請が必要な場合が多いため、建物の所在地の市町村窓口で最新の内容をご確認ください。
Q. 床面積が80平方メートル未満でも調査は必要ですか？
必要です。電子システムでの結果報告は一定規模以上の工事が対象ですが、事前の調査そのものは、解体工事の規模にかかわらず実施が求められます。小規模な工事でも、調査を省略せずに進めてください。
Q. 見積もりが高いと感じたときはどうすればよいですか？
まず内訳を確認してください。調査費・除去費・処分費・養生費が含まれているか、面積や数量の根拠が調査結果と合っているかを見たうえで、同じ条件で複数社を比較すると違いの理由が分かります。
まとめ
- 2022年4月から、アスベストの事前調査結果の報告が義務化
- ★石綿の含有の有無にかかわらず報告が必要。「無いから関係ない」ではない
- 水戸市での対象は床面積80㎡以上の解体、請負税込100万円以上の改造・補修など
- 80㎡＝約24坪なのでほとんどの戸建ての解体が対象
- 報告するのは請負業者または自主施行者。システム利用にはGビズIDが必要
- 水戸市の窓口は環境保全課公害係（029-232-9154）
- 売却への影響は①解体費用が上がる②工期が延びる③買主への告知が必要
- ★解体の見積りを取る前に、現況のまま売った場合の査定を受ける。更地が常に有利とは限らない
- 更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる
水戸市の古い家の売却はハウスドゥ 県庁水戸へ
「解体したら高くついた」となる前に、まず手取りを比べてください。現況のまま売った場合と、解体して更地で売った場合の金額をお出しします。
当社の買取なら、調査も解体もせず現況のままお引き取りできます。最短2日での現金化が可能で、契約不適合責任を負わない形でのお取引もご相談いただけます。調査が必要な場合は有資格の調査者をご紹介します。
査定・ご相談は無料です。築年数の古い物件、納屋や倉庫がある農家住宅もお任せください。
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※本記事は2026年8月時点の法令にもとづく一般的な解説です。調査の要否、除去の方法、費用は建物の状況により異なります。具体的な判断は有資格の調査者、解体業者、または水戸市環境保全課（029-232-9154）へご確認ください。当社は調査・分析を行う機関ではありません。
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