「元気なうちに田んぼと家を息子に渡しておきたい」——水戸市周辺の農家の方から、よくいただくご相談です。
ところが農地は、家や現金と同じようには渡せません。税金の話をする前に、農業委員会の許可という関門があります。さらに納税猶予という制度がありますが、これは「免除」ではなく「先送り」です。
この記事では、農地や広い土地を生前に渡すときの手順と落とし穴を、宅地建物取引士が解説します。
まず「許可」が必要です
農地法3条の許可
農地を農地のまま渡す場合、農業委員会の許可が必要です。売買でも贈与でも同じです。
許可がなければ所有権移転の効力が生じません。「親子だから」「同居しているから」という理由で省略することはできません。
宅地に転用してから渡す場合
農地を宅地などに転用して渡す場合は、農地法5条の許可または届出が別途必要になります。市街化区域内であれば「届出」で足りる場合があります。
水戸市内でも、市街化区域か調整区域かで手続きが変わります。まず農業委員会でご確認ください。
順序を間違えないこと
「先に贈与契約を結んだが、許可が下りなかった」という事態が起こり得ます。税理士に相談する前に、まずその農地を渡せるのかどうかを確認してください。
納税猶予という制度がある
どういう制度か
農業を営んでいる人が、農地の全部と、採草放牧地・準農地の一定部分を、農業を引き継ぐ推定相続人の1人に贈与した場合、受贈者が農業を営んでいる限り、贈与税の納税が猶予されます。
まとまった農地を一度に渡すと贈与税は非常に高額になりますが、この制度を使えば当面は納めなくてよいということです。
適用には申告と担保提供が必要
この納税猶予は、黙っていても自動的に適用されるものではありません。贈与を受けた年の翌年、期限内に贈与税の申告書を税務署へ提出し、猶予される税額および利子税に見合う担保を提供する必要があります。担保には農地そのものを充てるのが一般的です。申告が期限に間に合わないと、この特例は使えず通常どおりの贈与税がかかってしまうため、農業委員会の許可を得る段階から並行して準備を進めることが重要です。
免除される場合
受贈者または贈与者のいずれかが死亡したとき、猶予されていた贈与税は免除されます。
★ただし相続税がかかります
ここが最も誤解されやすい点です。贈与者（親）の死亡によって贈与税が免除された場合、その農地は贈与者から相続したものとみなされ、相続税の課税対象になります。
つまり「贈与税は消えたが、相続税として戻ってくる」ということです。ただし一定の要件を満たせば、今度は相続税の納税猶予を受けることができます。
出典：国税庁 タックスアンサー No.4438「農業後継者が農地等の贈与を受けた場合の納税猶予の特例」（令和7年4月1日現在法令等）
★納税猶予は途中でやめられない
この制度の最大のリスクです。
農業をやめると一括納付
受贈者が農業をやめた、農地を売った、転用した——こうした場合、猶予されていた贈与税を利子税とあわせて納めることになります。
猶予期間が長いほど利子税は積み上がります。数十年後に、当時の贈与税と利子税が一度に請求される可能性があるということです。
後継者の意思確認が先
「息子が継ぐと言っている」——その言葉だけで判断しないでください。
体調を崩す、勤務先の都合で転居する、配偶者が反対する——農業を続けられなくなる事情は起こり得ます。本当に何十年も続けられるのかを、ご家族で率直に話し合ってください。
続けられないなら使わない判断もある
制度を使わない選択も、立派な判断です。「いずれ農地を手放すことになる」と見通しが立っているなら、猶予を使って後で一括納付するより、最初から別の方法を考えるほうが安全です。
そもそも生前に渡すべきか
ここからは、農地に限らず不動産全般の話です。
2026年の今、加算は「3年」
「生前贈与は7年さかのぼって相続財産に加算される」と聞いた方が多いと思いますが、それはまだ先の話です。
国税庁の資料では、加算対象期間は相続開始日によって変わります。令和8年（2026年）12月31日までに相続が開始する場合は、相続開始前3年以内です。7年になるのは令和13年（2031年）からで、それまでは段階的に延びます。
不動産の生前贈与は税負担が重い
現金と違い、不動産は名義を動かすだけで費用がかかります。
- 登録免許税……相続なら固定資産税評価額の0.4％、贈与なら2.0％。5倍の差
- 不動産取得税……相続では課税されないが、贈与では課税される
- 小規模宅地等の特例……相続なら自宅の土地の評価額を最大80％減額できるが、生前に贈与するとこの特例が使えない
まず「相続税がかかるのか」を確認する
相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があります。相続人が3人なら4,800万円までは課税されません。
相続税がかからない家庭で急いで生前贈与をすると、贈与税と登記費用を余分に払うだけになります。水戸市周辺の調整区域では、評価額が基礎控除の範囲内に収まるケースも少なくありません。
水戸市周辺で多いご相談
後継者がいない
最も多いのがこれです。お子様が県外で就職し、農業を継ぐ予定がない——この場合、納税猶予は使えません。
農地を持ち続けても、耕作されない農地は荒れ、周辺に迷惑がかかります。農地バンク（農地中間管理機構）への貸付けや、担い手への売却を検討する時期かもしれません。
農地と宅地が混ざっている
母屋の敷地は宅地、周りは農地——という形が典型です。宅地部分と農地部分で手続きも税の扱いも違います。一体で考えず、分けて整理する必要があります。
登記地目と現況が違う
登記上は「田」や「畑」なのに、実際は何十年も耕作しておらず宅地同然——水戸市周辺でよく見られます。この場合でも、登記地目が農地なら農地法の手続きが必要になることがあります。
相続人が複数いる
納税猶予は推定相続人の1人への贈与が前提です。他のお子様との公平をどう取るかという問題が残ります。農地を継ぐ人以外に何を渡すのか、先に話し合っておくことをおすすめします。
渡す以外の選択肢
①相続まで待つ
税負担は最も軽くなることが多い方法です。登録免許税0.4％、不動産取得税なし、小規模宅地等の特例も使えます。
②農地を貸す
農地中間管理機構などを通じて貸すことで、耕作放棄を防ぎながら所有を続けられます。詳しくは農業委員会へご相談ください。
③売却する
後継者がいないなら、これが最も現実的な選択になることがあります。農地は農地として担い手へ、宅地は宅地として、それぞれ売却する方法です。
現金にすれば相続人の間で分けやすくなり、管理の負担もなくなります。
耕作していない農地を放置するとどうなるか
荒れて周囲に迷惑がかかる
草が伸び、害虫が発生し、隣の耕作地に影響します。近隣からの苦情は、まず所有者に向かいます。
指導の対象になり得る
農地は適正に利用する義務があります。耕作されていない農地は、農業委員会から利用状況の調査や指導を受けることがあります。状況によっては課税上の扱いが変わることもあるため、農業委員会と市の担当課へご確認ください。
売るにも時間がかかる
農地は買える人が限られます。農地として売るには、買主にも農業委員会の許可が必要だからです。転用して宅地にするなら、そのための許可・届出が要ります。
いずれの道でも時間がかかるため、早めの着手が有利です。荒れるほど売りにくくなります。
宅地部分だけ先に考える方法
母屋と農地を切り離す
「農地はすぐに動かせないが、母屋と敷地はどうにかしたい」——このご相談は多くあります。
登記地目が宅地の部分だけなら、農地法の許可なく売却できます。まず宅地部分の価格を把握すれば、判断の材料になります。
ただし一体で使っている場合は注意
母屋の敷地と農地が地続きで、通路や進入路が農地側にあるようなケースでは、宅地だけ売ると出入りができなくなることがあります。公図で形を確認してから進めてください。
道路の状況については前の道が狭い家は売れる？セットバックと通行権もご覧ください。
家族で決めておきたいこと
誰が継ぐのか、継がないのか
ここが決まらないと、どの制度も選べません。「なんとなく長男が」ではなく、本人の意思を確認してください。
継がない子に何を渡すのか
農地を継ぐ人に土地が集中すると、他の相続人との公平が問題になります。現金や他の財産で調整するのか、農地の一部を売って分けるのか——先に方針を決めておくと、相続の場面で揉めません。
判断できるうちに話す
贈与も売却も本人の意思能力が前提です。認知症が進むと、成年後見人の選任と家庭裁判所の許可が必要になり、半年から1年かかります。元気なうちに話し合っておくことが、最も確実な対策です。
よくある質問
Q. 親子なら農業委員会の許可は要りませんか？
必要です。親族間でも農地の権利移動には許可が必要です。相続の場合は届出になりますが、生前の贈与は許可の対象です。
Q. 納税猶予を使うと、ずっと農業を続けなければなりませんか？
猶予を受け続けるには、受贈者が農業を営んでいることが条件です。やめた場合は猶予されていた贈与税を利子税とともに納めることになります。
Q. 農地を宅地にしてから渡せば簡単ですか？
転用には農地法5条の許可（市街化区域なら届出）が必要です。また宅地になれば固定資産税の評価額が上がり、贈与税も高くなります。
Q. 2026年のいま、生前贈与は何年さかのぼりますか？
3年です。令和8年12月31日までに相続が開始する場合は相続開始前3年以内が加算対象です。
Q. 相続税がかかるかどうか、どう調べますか？
財産の合計が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかで概算できます。不動産の評価は固定資産税の課税明細書と路線価が目安です。正確な判定は税理士へご相談ください。
Q. まず何から手をつければよいですか？
①後継者がいるかを確認②農業委員会で手続きを確認③宅地と農地の評価額を把握——この順です。当社では宅地部分の査定をお出しできます。
まとめ
- 農地を渡すには農業委員会の許可（農地法3条）が必要。親子でも省略できない
- 転用して渡すなら農地法5条の許可・届出が別途必要（市街化区域なら届出で足りる場合あり）
- 納税猶予は、受贈者が農業を営む限り贈与税の納税が猶予される制度
- ★贈与者の死亡で贈与税は免除されるが、その農地は相続したものとみなされ相続税の対象になる
- ★農業をやめると、猶予されていた贈与税を利子税とあわせて納付。数十年分が一度に来る
- 2026年時点で生前贈与の加算はまだ3年（7年になるのは令和13年から）
- 不動産の生前贈与は登録免許税が5倍、不動産取得税もかかり、小規模宅地等の特例を失う
- まず「そもそも相続税がかかるのか」を確認する
水戸市の農地・実家のことはハウスドゥ 県庁水戸へ
「後継者がいない」「農地と家をどうすればよいかわからない」——その段階でご相談ください。宅地部分の査定をお出しし、渡す場合と売る場合の比較材料をご用意します。
農地の手続きは農業委員会、税の判断は税理士の領分ですが、当社が窓口となって整理し、必要な専門家をご紹介します。登記地目が農地のまま長年使っていない土地、宅地と農地が混在する物件もご相談いただけます。
査定・ご相談は無料です。売却を決めていない段階でも構いません。
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※本記事は2026年8月時点の法令・税制にもとづく一般的な解説です。当社は税務相談・農地法の手続き代理を行うことはできません。適用の可否と具体的な手続きは、水戸市農業委員会、税理士または所轄の税務署にご確認ください。
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