「築年数が古い」「価格が安い」という理由で、不動産会社に売却相談を断られた経験はありませんか。実は2024年7月1日の宅地建物取引業法の改正で、物件価格が800万円以下の空き家等を売却する場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が最大33万円（税込）まで引き上げられました。この記事では、水戸市で低廉な空き家・古家付き土地の売却を検討している方に向けて、この「低廉な空家等の媒介の特例」の内容と、なぜこの制度が生まれたのか、そして水戸市で実際に売却する際の流れ・費用・注意点を、地域密着の不動産会社の立場から解説します。
低廉な空家等の媒介の特例とは｜2024年7月改正のポイント
「低廉な空家等の媒介の特例」とは、宅地建物取引業法第46条にもとづく告示（昭和45年建設省告示第1552号）の見直しによって新設された、仲介手数料の上限に関する特別ルールです。国土交通省が2024年6月21日に策定した「不動産業による空き家対策推進プログラム」の一環として、同年7月1日から施行されました。
対象になる物件の条件
- 物件価格が800万円以下（消費税抜き）であること
- マンション・戸建て・土地など、種類は問わない
- 空き家に限らず、居住中の物件でも対象になる
制度名に「空家等」とありますが、実際には空き家であるかどうかは要件になっていません。800万円以下という価格帯の物件であれば、居住中の実家や空き地も対象に含まれます。水戸市内でも、郊外エリアの古い戸建てや、区画の小さな土地では、この価格帯に該当するケースが少なくありません。
手続き上の3条件
特例の上限額を適用するには、価格の条件を満たすだけでは不十分です。次の3つをすべて満たす必要があります。
- 媒介契約を締結する時点で、不動産会社が報酬額（上限33万円）について依頼者に説明すること
- 売主・買主それぞれから、その金額について合意を得ること
- 媒介契約書に、報酬額を明記すること
この3条件のいずれかが欠けると、特例は使えず、後述する原則どおりの計算式に戻ります。「言った・言わない」のトラブルを避けるためにも、契約書への明記は必須の手続きです。
仲介手数料はどれだけ変わる？原則の計算式と比較
仲介手数料の上限額は、宅建業法第46条にもとづき、国土交通大臣が次の速算式で定めています。
| 取引額（税抜） | 速算式（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引額×5.5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 取引額×4.4%＋2.2万円 |
| 400万円超の部分 | 取引額×3.3%＋6.6万円 |
この速算式で計算すると、物件価格が下がるほど仲介手数料の上限額も下がっていきます。ところが、空き家の売却は物件価格が高い取引と比べて、現地調査・残置物の確認・境界の確認・近隣への対応など、かかる手間がむしろ大きくなる傾向があります。「価格が低いのに手間はかかる」という逆転現象が、空き家の仲介を不動産会社が敬遂しがちだった一因でした。
特例が適用されると、800万円以下の物件では一律で「33万円（税込）」を上限として請求できるようになります。物件価格が低いほど、原則計算との差額は大きくなります。
- 200万円の物件：原則11.0万円 → 特例33.0万円（+22.0万円）
- 300万円の物件：原則15.4万円 → 特例33.0万円（+17.6万円）
- 400万円の物件：原則19.8万円 → 特例33.0万円（+13.2万円）
- 600万円の物件：原則26.4万円 → 特例33.0万円（+6.6万円）
- 800万円の物件：原則33.0万円 → 特例33.0万円（差額なし）
なお、2018年1月の改正で、すでに400万円以下の物件については売主側から現地調査費用を含めて最大19.8万円まで受領できる特例（低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例）が存在していました。2024年7月の改正は、この対象価格帯を800万円以下まで拡大し、さらに買主側からも受領できるようにした点が大きな変更点です。
なぜこの制度ができたのか｜空き家対策としての狙い
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点で全国の空き家数は900万戸、総住宅数に占める割合（空き家率）は13.8%で、いずれも過去最多を更新しています。空き家は放置されるほど、防犯・防災・近隣トラブルのリスクが高まります。
空き家が売れ残る背景には、「安い物件ほど不動産会社が仲介を引き受けにくい」という構造的な問題がありました。物件価格が低いと仲介手数料も低くなる一方、現地調査・書類収集・残置物の確認などにかかる手間は物件価格に比例しません。国土交通省はこの構造を是正し、不動産会社が低価格帯の空き家にも積極的に対応できるようにすることで、空き家の流通を後押しする狙いでこの特例を設けました。
裏を返せば、この制度は「安い空き家を扱ってくれる不動産会社が少ない」という現場の実情を国が認めたものともいえます。水戸市で相続した実家や空き家の売却を考えている方にとっては、この制度を理解しているかどうかが、売却を引き受けてくれる不動産会社を見つけられるかどうかに直結します。
水戸市で800万円以下になりやすい物件の傾向
水戸市内でも、エリアや物件の状態によって価格帯は大きく異なります。数字を作らず、自分で確かめられる公的な情報源から相場を調べる方法を紹介します。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際の取引価格情報を地域・時期別に検索できる
- 地価公示・地価調査（国土交通省・茨城県）：毎年公表される標準地の価格を確認できる
- 固定資産税評価額：課税明細書に記載された評価額から、目安として時価を逆算する方法もある（詳しくは固定資産税の課税明細書の見方をまとめた記事もあわせてご覧ください）
一般的な傾向として、旧市街地から離れたエリアの築古戸建てや、接道条件の厳しい土地、面積の小さい区画などは、800万円以下の価格帯になりやすい傾向があります。とくに空き家として長期間放置されていた物件や、相続で取得したものの活用予定がない実家は、この特例の対象になるケースが多く見られます。
査定の種類｜低価格帯の物件でも査定は必要
「どうせ安い物件だから査定はいらない」と考える方もいますが、価格が低い物件ほど、根拠のある査定額を確認しておくことが重要です。宅地建物取引業法第34条の2第2項では、媒介契約を結ぶ際に価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすることが不動産会社の義務とされています。
- 机上査定（簡易査定）：登記情報や周農の取引事例から概算価格を算出。現地訪問なしで数日以内に結果が出る
- 訪問査定（詳細査定）：現地を訪問し、建物の劣化状況・境界・接道状況・残置物の有無などを確認したうえで算出する、より精度の高い査定
- AI査定・簡易シミュレーション：統計データをもとにした概算。あくまで参考値として利用する
低廉な空き家は、残置物の有無や老朽化の程度によって査定額が変わりやすいため、机上査定だけで判断せず、訪問査定を受けることをおすすめします。
売却の流れ｜相談から引き渡しまで
- 相談・査定依頼：物件の状況（空き家か居住中か、残置物の有無など）を伝えて査定を依頼
- 訪問査定・価格提示：現地確認のうえ、査定額と根拠の説明を受ける
- 媒介契約の締結：一般・専任・専属専任のいずれかを選び、この時点で仲介手数料（低廉特例が使える場合はその金額）の説明と合意を行う
- 販売活動：広告掲載・問い合わせ対応・内見対応
- 売買契約の締結：買主が決まったら契約書を取り交わす
- 決済・引き渡し：残代金の受領と所有権移転登記
仲介と買取、どちらが向いているか
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売却先 | 個人の買主を探す | 不動産会社が直接買い取る |
| 価格 | 市場相場に近い価格が期待できる | 相場の6〜8割程度が目安 |
| 期間 | 数ヶ月〜半年程度が目安 | 最短2日程度からと短い |
| 仲介手数料 | 低廉特例適用時は上限33万円 | 不要（会社が直接買主になるため） |
| 契約不適合責任 | 売主が負う場合が多い | 免責となるケースが多い |
低廉な空き家は、仲介で買主を探しても内見希望者が少なく、販売期間が長期化しやすい傾向があります。「早く手放したい」「遠方に住んでいて管理が難しい」という場合は、仲介手数料がそもそも発生しない買取も選択肢になります。一方で、多少時間がかかっても市場価格に近い金額を目指したい場合は、この特例を使える不動産会社に仲介を依頼するのが有利です。
売却でかかる費用と税金
仲介手数料（速算式のおさらい）
売買価格が400万円を超える場合の速算式は「価格×3％＋6万円＋消費税」です。低廉な空家等の特例が適用される場合は、上記の速算式に代えて上限33万円（消費税込み）が適用されます。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額に応じて課税されます。低廉な空き家（契約金額が10万円を超え50万円以下なら200円、50万円超100万円以下なら500円など）は、高額物件と比べて印紙税自体も小さくなります。
登記費用
売主側では、抵当権が残っている場合の抹消登記費用（登録免許税は不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬）が主な負担になります。相続で取得した物件を売却する場合は、先に相続登記を済ませる必要があります。
譲渡所得税
売却益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。長期譲渡所得（5年超）は20.315％、短期譲渡所得（5年以下）は39.63％です。低廉な空き家は取得費が不明なケースも多く、その場合は概算取得費（売却価格の5％）で計算するため、税額が想定より高くなることがあります。
相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（2027年12月31日までの譲渡が対象）。低廉な空き家であっても要件を満たせば適用でき、条件や必要書類の詳細は相続空き家3,000万円控除の記事で解説しています。
取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例です。3,000万円特別控除とは選択適用となるため、どちらが有利かは個別の試算が必要です。
売却理由別に見る低廉な空き家の実務ポイント
相続した実家が低価格帯だった場合
相続した実家が古く、査定額が800万円を下回るケースは珍しくありません。「価格が低いから引き受けてもらえないのでは」という不安から相談を後回しにすると、その間も固定資産税がかかり続け、特定空家等に指定されれば住宅用地特例が外れて税額が上がるリスクもあります。相続登記を済ませたうえで、早めに査定を受けることをおすすめします。
長期間放置した空き家の場合
空き家として長く放置されていた物件は、残置物の整理や修繕状況の確認に時間がかかるため、仲介を敬遠されやすい典型例です。低廉な空家等の特例は、まさにこうした物件を対象に想定して作られた制度であり、当店のような地域密着の不動産会社に相談する価値があります。
訳あり・事故物件に該当する場合
再建築不可・接道義務違反・事故物件など、いわゆる「訳あり」に該当する物件は、価格が低くなりやすいうえに、買主を見つけるまでの手間も大きくなります。告知義務や減額の考え方については、水戸市の訳あり物件売却の記事で詳しく解説しています。こうした物件では、仲介での売却が難航する場合、買取という選択肢もあわせて検討することをおすすめします。
水戸市のエリア情報
水戸市は茨城県の県庁所在地で、常磐線・水戸線・水郡線が乗り入れる水戸駅を中心に市街地が広がっています。旧市街地に近いエリアは需要が安定していますが、市の周辺部や中山間地に近いエリアでは、築年数の古い戸建てや小規模な土地が800万円以下で取引される例も見られます。当店は県庁水戸として、水戸市を中心に県央・県北・鹿行エリアの物件にも対応しており、地域ごとの相場感を踏まえた査定が可能です。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が選ばれる理由
当店は「ハウスドゥ」の看板を掲げる全国ネットワークの一員でありながら、運営は水戸市に根ざした株式会社トーマン（茨城県知事（1）第7579号）です。全国ブランドの安心感と、地域密着ならではの機動力をあわせ持つことが強みです。
- ハウスドゥのブランドキャラクターとして俳優の古田敦也氏を起用したCM・広告展開により、全国的な認知と信頼を獲得
- 免許番号・所属団体は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で誰でも確認可能
- 低廉な空き家であっても、地域密着だからこそ現地の事情（残置物・境界・接道）を踏まえた対応ができる
- 仲介でのご成約が難しい場合は、当店による直接買取（最短2日）にも対応
「価格が安いから」という理由だけで売却の相談をためらう必要はありません。まずは当店までお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q. 低廉な空き家の仲介手数料は必ず33万円になりますか？
A. 33万円は上限額であり、必ずこの金額になるわけではありません。不動産会社との協議によって、上限の範囲内で金額が決まります。また、媒介契約時に説明と合意がなければ特例は適用されず、原則の速算式に基づく金額が上限となります。
Q. 400万円以下の物件だといくらになりますか？
A. 原則の速算式では、400万円の物件で19.8万円（税込）が上限です。特例が適用されれば、800万円以下の物件は一律で33万円（税込）が上限になります。400万円の物件では、特例により13.2万円の増額幅があります。
Q. 買主側も仲介手数料が増えるのですか？
A. はい。2024年7月の改正により、売主側だけでなく買主側からも特例の上限額（33万円）を受領できるようになりました。ただし、買主に対しても媒介契約時の説明と合意が必要です。
Q. 居住中の家でも特例の対象になりますか？
A. なります。この特例は「空き家であること」を要件としておらず、価格が800万円以下（税抜）であれば、居住中の物件も対象です。
Q. 水戸市で低廉な空き家を売る場合、仲介と買取どちらがよいですか？
A. 市場価格に近い金額を目指したい場合は仲介、早く確実に手放したい場合や遠方にお住まいの場合は買取が向いています。低廉な空き家は仲介での成約までに時間がかかることもあるため、当店では両方の選択肢をご案内しています。
Q. 現地調査費用は仲介手数料とは別にかかりますか？
A. 2018年の特例（400万円以下が対象）では、通常の売買では想定しにくい現地調査費用を仲介手数料に含めて請求できる仕組みがありました。2024年の改正後は、800万円以下の物件で上限33万円の中に整理される形になっています。実際の内訳は契約前に不動産会社へ確認することをおすすめします。
Q. 仲介手数料が上がるなら、売主の負担が増えるだけではないですか？
A. 短期的には負担増に見えますが、この制度の狙いは「安い物件でも不動産会社が積極的に仲介を引き受けられるようにする」ことです。特例がなければ、そもそも仲介を断られて売却先が見つからない、というケースも起こり得ます。売却の選択肢が増えるという意味でメリットがあります。
まとめ
低廉な空家等の媒介の特例は、800万円以下の物件を対象に、仲介手数料の上限を最大33万円（税込）まで引き上げる2024年7月施行の制度です。価格が安いという理由で売却を諦めていた空き家や古家付き土地も、この制度を正しく理解している不動産会社に相談すれば、仲介という選択肢が現実的になります。水戸市で低廉な空き家の売却をご検討の方は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸までお気軽にご相談ください。
あわせて読みたい：水戸市の空き家 解体費用と補助制度／水戸市の訳あり物件売却／査定額の根拠を確かめる方法
水戸市の不動産売却全般についてはハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸のトップページもご覧ください。
▶あわせて読みたい：水戸店の売却査定実績とお客様の声はこちらでご紹介しています。水戸市の売却査定実績・お客様の声
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
