不動産売却の確定申告で登記事項証明書は必要？添付省略と書類準備の確認順【水戸市】

結論：不動産を売ったあとの確定申告で、登記事項証明書が必要かどうかは「どの特例を使うか」と「申告年の案内」で変わります。国税庁のタックスアンサーNo.3305（軽減税率の特例）では登記事項証明書が提出書類に挙げられ、不動産番号等の明細書を使えば添付を省略できると説明されています。一方、No.3302（居住用財産の3,000万円特別控除）の同ページには、提出書類欄に登記事項証明書の記載はありません。

この記事では、水戸市で自宅や実家の売却を考えている方に向けて、「売却のために用意する登記事項証明書」と「確定申告のために確認する登記事項証明書」を分けて整理します。国税庁の公開情報（令和8年4月1日現在法令等と表示されたページ）と、不動産ポータルや不動産会社の解説記事をもとにまとめました。税額の判断や申告書の作成は、税務署や税理士にご相談ください。

不動産を売ると、確定申告で登記事項証明書は必ず必要？

「売却のときに登記事項証明書を取ったのだから、申告でも使える」「申告には必ず付ける」と思い込むと、取り直しや書類不足につながります。まず、書類が必要になる場面を2つに分けます。

場面	書類の使い道	用意する人の目安
売却前（査定・媒介契約・売買契約）	所有者や担保権の有無など、権利関係を買主側に示す	不動産会社が取得してくれる場合もあるため、依頼前に確認する
売却後（確定申告）	特例の適用を受ける場合に、申告書へ添える書類の一つになることがある	売主本人が、使う特例の案内を確認して用意する

不動産会社の解説では、売却時に不動産会社が用意してくれることもあるため、自分で取る前に確認するよう案内されています。ただし、申告でどの書類をどの形で添えるかは、売却の依頼先ではなく国税庁の案内が基準になります。

特例ごとに違う確定申告の添付書類を国税庁で確認する

国税庁のタックスアンサーでは、居住用財産を売ったときの主な特例ごとにページが分かれています。今回の確認で読んだ3ページを、登記事項証明書の扱いだけに絞って整理します（いずれも令和8年4月1日現在法令等と表示されたページです）。

国税庁の案内	登記事項証明書の記載	あわせて確認したい点
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例	提出書類として、売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書が挙げられている	譲渡所得の内訳書も必要。不動産番号等の明細書で登記事項証明書の添付を省略できると記載
No.3302 マイホームを売ったときの特例（居住用財産の3,000万円特別控除）	同ページの提出書類欄には、登記事項証明書の記載は見当たらない	譲渡所得の内訳書が必要。売買契約日の前日の住民票の住所と所在地が異なる場合などは、戸籍の附票の写しなどを併せて提出する旨の記載
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例	売った資産の登記事項証明書等で、相続・遺贈で取得したことや建築時期、区分所有でないことなどを明らかにする旨の記載	市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」など、ほかの書類も必要

この表は「どの書類が必ず不要」「必ず必要」と決めるためのものではありません。同じマイホームの売却でも、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を重ねて使う場合があります（No.3305は、この2つを重ねて受けられると説明しています）。重ねて使うときは、それぞれの提出書類を合わせて確認してください。また、特例の要件に当てはまるかどうか自体が、売った家に住んでいた期間や売却先などで変わります。要件の判断は、税務署か税理士に確認します。

売却にかかる費用や税金の全体像は、水戸市の不動産売却でかかる費用と税金で、相続した家を売るときの書類は水戸市の相続不動産売却の手順で整理しています。

不動産番号等の明細書で、登記事項証明書の添付を省略できる？

国税庁No.3305には、「土地・建物の登記事項証明書については、『譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書』に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます」という趣旨の記載があります。

ここで押さえたいのは次の3点です。

• 省略できるのは「添付」であり、不動産番号を調べて明細書に書く手間は残ります。
• 案内が確認できたのは、読んだページの範囲です。使う特例や申告方法によって扱いが違う可能性があるため、「全部の特例で省略できる」とは言えません。
• 不動産番号は、登記事項証明書に記載されています。番号を調べるために、結局一度は証明書を取る人もいます。取ったあとに、申告で添付するか省略するかを決める流れでも問題ありません。

申告書を自宅のパソコンで作る場合は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで必要な付表や明細書も入力して作成できると、国税庁のページに案内されています。画面の案内で添付書類の扱いが表示されることがあるため、入力しながら確認すると安心です。

自分の状況別｜登記事項証明書の確認順チェックリスト

手続きの順番を間違えないよう、次の順で確認します。

順番	確認すること	手元で見る書類・窓口
1	使う予定の特例（軽減税率、3,000万円控除、空き家特例など）	国税庁タックスアンサー、税務署、税理士
2	その特例の提出書類に、登記事項証明書があるか。省略の案内があるか	国税庁の該当ページ、確定申告書等作成コーナー
3	土地と建物の両方が売却対象か（登記は土地と建物で別々）	固定資産税の納税通知書、売買契約書
4	地番・家屋番号がわかるか（住所と違うことがある）	固定資産税の納税通知書・課税明細書
5	売却前に不動産会社が取った証明書が、申告で使える内容か	不動産会社の担当者、税務署
6	取り直しが必要なら、窓口・郵送・オンラインのどれで取るか	法務局

土地と建物は別々に確認する

土地と建物は、登記も別々です。軽減税率の特例の提出書類では「売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書」と書かれているため、建物だけ、土地だけの証明書で足りるかどうかを、特例の案内と照らして確認します。

古い建物や滅失した建物がある場合

売る前に建物を取り壊している場合、その建物の登記は閉鎖されていることがあります。SUUMOの解説では、登記事項証明書には全部事項証明書・現在事項証明書・一部事項証明書・所有者事項証明書・閉鎖事項証明書の5種類があると説明されています。どの種類を取ればよいかは、特例の案内と申告の内容によって変わるため、種類を選ぶ前に税務署か税理士へ確認することをおすすめします。

番号が分からない・書類が見つからない場合

権利証や過去の売買資料の置き場所が分からないときは、相続した不動産の書類整理も参考になります。それでも見つからない場合は、法務局の窓口で相談する方法があります。

登記事項証明書の取り方（窓口・郵送・オンライン）

国税庁のページには、法務局からのお知らせとして、登記事項証明書の請求は登記所の窓口、郵送、オンラインの3つの方法でできると書かれています。オンラインは手数料が安く、平日は21時まで可能とも紹介されています。

SUUMOの解説では、窓口なら地番・家屋番号がその場で確認できる一方、オンラインでの請求や登記情報提供サービスの利用では、先に地番・家屋番号を知っておく必要があると説明されています。手数料の具体的な金額は、法務局のホームページで最新のものを確認してください（この記事では金額を確認できていないため記載しません）。

確定申告書等作成コーナーで作成・提出するときの確認ポイント

国税庁のページには、確定申告書等作成コーナーについて「画面の案内に沿って金額を入力することによりご自宅等で確定申告書等の作成・提出ができます」「必要な付表や明細書も、入力することで自動的に作成されます」と案内されています。作成コーナーを使う場合は、次の点を確認すると手戻りを減らせます。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）などは、画面で入力した内容から作成されるため、売買契約書や取得時の資料の金額を手元で確認しておく。
• 登記事項証明書などの添付書類を、データで送るのか、書面で提出するのかは、作成コーナーの画面表示と税務署の案内で確認する（この記事では、送信方法の細かい取り扱いまでは確認していません）。
• 不動産番号等の明細書を使う場合は、不動産番号を入力する場面があるため、取得した登記事項証明書で番号を確認できる状態にしておく。
• 入力内容や添付書類に不安があるときは、提出前に税務署か税理士に確認する。

水戸市で売却を考えているときの進め方と相談先

売却の準備を進める順番としては、次のように分けると迷いにくくなります。

• 売却前：権利関係の書類（登記事項証明書、権利証など）、固定資産税の納税通知書、図面などを集める。不動産会社に、何を会社側で取るかを確認する。
• 売却後：売買契約書、取得時の資料、譲渡費用の領収書などを保管しておく。申告前に、使う特例の提出書類を国税庁の案内で確認する。

相続した家を売るときは、取得費加算の特例を使うケースもあります。計算明細書の書き方は相続財産の取得費加算の計算明細書とは、空き家の3,000万円控除は相続空き家3000万円控除で解説しています。税務の判断が必要な部分は、所轄の税務署や税理士に確認してください。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸は、売却に必要な資料の整理と査定のご相談をお受けします。税務代理や節税のお約束はできません。

よくある質問（FAQ）

不動産を売ったら、確定申告では必ず登記事項証明書が必要ですか？

一律に必要とも不要とも言えません。国税庁のタックスアンサーNo.3305（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）では、提出書類として売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書が挙げられています。一方、No.3302（居住用財産の3,000万円特別控除）の同ページの提出書類欄には、登記事項証明書の記載は見当たりません。使う特例や申告の年によって案内が変わることがあるため、最新の国税庁の案内か税務署で確認してください。

登記事項証明書の添付を省略する方法はありますか？

国税庁No.3305には、土地・建物の登記事項証明書は「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、添付を省略できると書かれています。ただし、省略できるかどうかは使う特例や申告書の作成方法で異なる場合があるため、自分のケースに当てはまるかを税務署か税理士に確認してください。

登記事項証明書は法務局まで行かないと取れませんか？

法務局の案内として国税庁のページに、登記所の窓口での請求、郵送による請求、パソコンからのオンライン請求ができると紹介されています。オンライン請求は手数料が安く、平日は21時まで可能とも書かれています。オンラインや送付で請求するときは、地番・家屋番号が分かっている必要があります。

地番や家屋番号が分からないときはどうすればよいですか？

地番と家屋番号は、ふだん使う住所と同じとは限りません。固定資産税の納税通知書や課税明細書に書かれている場合が多いため、まず手元の書類を確認します。それでも分からない場合は、法務局の窓口で相談するか、売却を依頼する不動産会社に確認してください。

売却のときに不動産会社が取った登記事項証明書を、確定申告に使えますか？

売却前の査定や契約では、不動産会社が登記事項証明書を用意することがあります。申告で使えるかどうかは、使う特例の案内で求められている内容と、証明書の取得時期・記載内容が合っているかによります。使えるか迷うときは、申告前に税務署か税理士に確認し、足りなければ取り直します。

売却資料の整理と査定のご相談

「どの書類を先にそろえるか分からない」「実家の登記名義がどうなっているか不安」という段階でも、ご相談いただけます。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸（フリーダイヤル 0120-565-072）、または査定フォームからお問い合わせください。税務の判断は税務署・税理士へおつなぎする形でご案内します。