付帯設備表の書き方｜残す設備・故障・撤去予定を売却前に確認【水戸市】｜ハウスドゥ 県庁水戸

家を売るとき、不動産会社から「付帯設備表を書いてください」と言われて、どう書けばよいか迷う方は少なくありません。付帯設備表とは、売る家に付いているエアコン・給湯器・照明などの設備について、「そのまま残すのか」「売主が撤去するのか」「故障や不具合はあるのか」を、売主が買主に伝えるための書類です。この記事では、水戸市で自宅や実家の売却を考えている方に向けて、付帯設備表の書き方を、残す設備・撤去する設備・故障・不明の4つに分けて整理します。公益社団法人 全日本不動産協会の解説、民法の条文、不動産会社の解説記事などをもとにまとめました。

付帯設備表とは？結論：設備の「残す・撤去・故障」を売主が書面で伝える書類

全日本不動産協会の月刊誌の解説では、付帯設備表（付帯設備状況一覧表）は、「売買物件に付帯する設備の一覧表」というより、売主が撤去するものや、残すものの状態を意思表示する書類という性格があると説明されています。つまり、付帯設備表に書かれていない物が引き渡し時に敷地内に残っていると、買主へ引き継がれる扱いになることがあるため、書き漏れがないようにすることが重要です。

書式そのものは不動産会社が用意するのが一般的ですが、設備の状態をいちばんよく知っているのは、長年その家で暮らしてきた売主です。そのため、中身は売主が確認しながら記入することになります。

付帯設備表と物件状況報告書の違い

売却のときには、付帯設備表のほかに「物件状況報告書（告知書）」という書類も使われます。2つは伝える対象が違います。

書類	主に伝えること	例
付帯設備表	設備を残すか撤去するか、設備に故障や不具合があるか	エアコン、給湯器、キッチン、照明、庭の物置
物件状況報告書（告知書）	建物や土地そのものの状態	雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合、境界の状況

どちらも売買契約書に添付される、契約の前提になる書類です。書き方に迷う場合は、記入する前に不動産会社の担当者へ相談しておくと安心です。

付帯設備表を書く前に決めておく4つの区分【残す・撤去・故障・不明】

付帯設備表は、設備を1つずつ眺めながら、次の4つのどれに当たるかを決めていくと迷いにくくなります。

区分	意味	書き方のポイント
残す	そのまま買主に引き渡す設備	「有」と書き、動作の状態（使用可・経年劣化など）も記入する
撤去する	売主が持ち出す、または引き渡し前に処分する設備	「無」または「撤去」と書き、いつまでに撤去するかも備考欄に書く
故障・不具合あり	動かない、または調子が悪い設備	症状を具体的に備考欄へ書く。「たまに動かない」も書く
不明	使えるか確認できていない設備	無理に「使用可」と書かず、「不明・未確認」とその理由を書く

ここで大切なのは、「撤去する」と決めた物は書面に残すこと、そして「分からない」を「問題なし」にしないことです。

付帯設備表の書き方｜部屋ごとに回る4ステップ

実際の書き方は、書式に沿って家の中を部屋ごとに回りながら進めるのが基本です。下の図のとおり、4つのステップに分けると、書き漏れを防げます。

ステップ1：設備を洗い出す

書式に載っている項目（給湯器、浴室、キッチン、トイレ、洗面台、エアコン、照明、カーテンレール、網戸など）を、部屋ごとに実物と照らし合わせます。書式に載っていない物（物置、庭木、庭石、カーポート、井戸、浄化槽など）も、敷地内にあれば備考欄に書き足します。全日本不動産協会の解説でも、敷地内の粗大ごみや浄化槽、井戸、庭石、樹木などの扱いを説明しておくことの大切さが挙げられています。

ステップ2：残す物と撤去する物を決める

次に、残す物と撤去する物を決めます。買主が引き続き使えそうな物は、残したほうが喜ばれることもあります。一方で、お気に入りの照明や取り外せるエアコンなど、持っていきたい物は撤去と決めて、その旨を書きます。撤去する物は、引き渡しまでに忘れず取り外します。

ステップ3：1つずつ動かして状態を確かめる

残す設備は、実際にスイッチを入れて動作を確かめます。エアコンなら冷暖房が動くか、給湯器ならお湯が出るか、換気扇や浴室乾燥機は異音がないか、といった具合です。調子が悪い設備は、「たまにスイッチが入らない」「乾燥中に大きな音がする」など、症状をそのまま書きます。

ステップ4：不動産会社に見てもらってから提出する

書き終えたら、売買契約の前に不動産会社の担当者に内容を確認してもらいます。書き方に迷う項目はこの段階で直せます。提出した表は売買契約書に添付されますので、コピーを取り、引き渡しのあとも保管しておくと安心です。

設備別の書き方の考え方｜残す・撤去・故障の判断例

よくある設備について、考え方を整理しました。あくまで一般的な考え方であり、実際の扱いは契約内容や買主との合意によって決まります。

設備	考え方の例
給湯器・浴室乾燥機	建物に据え付けられた設備として残すのが一般的。使用年数と動作、異音や不具合の有無を書く。
エアコン	残すか撤去するかを部屋ごとに決める。残す場合は動作、撤去する場合は壁の穴の扱いも相談する。
照明・カーテンレール	備え付けの物は残すことが多い。持ち出したい照明は「撤去」と書く。
キッチン・食洗機・コンロ	ビルトインの設備は残すことが多い。使えないバーナーや食洗機の不具合は備考欄に書く。
庭木・庭石・物置・カーポート	書式に項目がなければ備考欄に書き足し、残すか撤去するかを決める。
浄化槽・井戸	使っているか、使っていないか、埋めてあるかの状況を書く。分からない場合は「不明」とする。
家具・家電・生活用品	付帯設備ではなく残置物として別に整理する。残す場合は引き取り条件を決める。

全日本不動産協会の解説では、メーカー保証期間内の新品同様の設備と、保証期間が過ぎた設備は、はっきり区別して書くことが大切だとされています。保証期間が切れた設備は、引き渡し後に故障が見つかることがあるためです。また、確実に故障している設備は備考欄で説明するようにとも述べられています。

なお、同じ解説（2022年）では、火災などの原因になりうる「特定保守製品」を設備に含む場合は、買主への説明が必要とされています。対象となる機器や手続きは制度の見直しで変わることがあるため、古いガス機器・石油機器・浴室乾燥機などをお持ちの方は、機種・製造年月・メーカーの現行の案内を確認し、点検やリコールなどの確認が必要かどうかを確かめておくと安心です。

「たまに動かない」はどう書く？故障の書き方と、書かないリスク

迷いやすいのが、「完全に壊れてはいないが、ときどき調子が悪い」設備の書き方です。たとえば、浴室乾燥機がまれにスイッチが入らなかったり、乾燥中に音が大きくなったりする場合です。

このようなときは、「使用可」とだけ書くのではなく、備考欄に症状を具体的に書いておくのが安全です。口頭だけで伝えると、後から「聞いていない」と言われたときに証明できません。書面に残せば、買主は状態を理解したうえで購入を決められ、売主も伝えた内容について後から責任を問われにくくなります。

書き方の例

• 悪い例：「浴室乾燥機：使用可」（症状が伝わらない）
• 良い例：「浴室乾燥機：使用可（まれにスイッチが入らないことあり。乾燥中に音が大きくなることあり）」

契約不適合責任と、書かなかった不具合の関係

引き渡された目的物が、契約の内容に適合しないとき、買主は売主に対して、修補などによる履行の追完を請求できると民法562条に定められています。さらに、民法572条では、売主が責任を負わない旨の特約をしても、知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定められています。

つまり、故障や不具合を知っていたのに書かなかった場合は、後からトラブルになりやすいということです。契約不適合責任の考え方の全体は、同サイトの空き家売却の注意点7つでも整理しています。

水戸市の売却で気をつけたい付帯設備表のポイント

水戸市は、市街地のマンションや戸建てのほか、築年数の古い一戸建てや、郊外の広めの敷地の住宅の売却相談も多い地域です。そのため、付帯設備表では、次のような点も意識しておくとよいでしょう。

• 築年数が古い家：給湯器、換気扇、水回りの設備は使用年数が長くなりがちです。年数と動作を正直に書き、わからない部分は「不明」とします。
• 敷地が広い家・庭付きの家：庭木、庭石、物置、井戸、浄化槽、塀など、屋外の物は項目に載っていないことがあります。備考欄に書き足して、残す物と撤去する物を決めておきましょう。
• 空き家を売る場合：長く住んでいないと、設備が動くかどうかを確認できないことがあります。通電や通水の状況を書き、確認できない設備は「不明」と書きます。
• 家財が残っている場合：付帯設備と家財は別に整理します。家財をそのまま残して売る場合は、空き家は家財そのままで売れる｜水戸市の残置物ごと買取もあわせてご覧ください。

仲介と買取で、付帯設備表の考え方はどう変わる？

一般の個人に売る仲介では、買主が設備を使うことを前提に、設備の状態を細かく伝える必要があります。一方、不動産会社が買い取る買取では、会社が現状のまま引き取ったうえで、改装して再販売することが多く、設備や残置物をどこまで現状のままとするかを契約で決める形になります。

方法	付帯設備表の考え方
仲介	買主が実際に使う設備を一覧にし、残す・撤去・故障を1つずつ確認する。
買取	現状のまま引き取るかどうか、残置物や設備の扱いを契約で決める。会社や契約内容によって異なる。

どちらの場合も、「何を残すか」「何を撤去するか」「故障はあるか」を売主が整理しておくと、査定や契約がスムーズです。買取の場合の条件は会社によって違いますので、査定のときに担当者へ確認してください。

付帯設備表でよくある失敗と、売却前のチェックリスト

よくある失敗

• 設備の状態を書かずに「使用可」とだけ書いてしまう。
• 撤去すると決めた物を書かず、引き渡し時にもめる。
• エアコンの取り外しや、物置・庭石などの扱いを決めないまま契約する。
• 保証期間内の設備と、保証が切れた設備を区別せずに書いてしまう。
• 記入した表のコピーを残さず、後から内容を確認できない。

売却前のチェックリスト

• 書式に載っていない物（庭木・物置・井戸・浄化槽など）を、敷地内で確認した。
• 残す設備は、実際に動かして状態を確かめた。
• 撤去する物を決め、引き渡しまでの取り外しの予定を立てた。
• 分からない設備は「不明」と書き、理由を書いた。
• 記入後に不動産会社に確認してもらい、コピーを保管した。

付帯設備表の注意点｜引き渡しまでに確認したいポイント

付帯設備表を書くときの注意点を、引き渡しまでの流れでまとめます。ポイントは、書いた内容が契約の前提になること、撤去する物と残置物の扱いを決めておくこと、設備の修理や負担の話を契約前に整理しておくことです。

• 書いた内容が契約の内容になる：付帯設備表は売買契約書に添付されるため、書いた内容と実際の状態が違うと、引き渡し後に修理費用の請求などのトラブルになることがあります。
• 残置物の扱いを決める：引き渡し時に敷地内に残っている物は、買主へ引き継がれる扱いになることがあります。残す物と撤去する物を契約前に決め、書面に残します。
• 設備の修理や負担の考え方を確認する：古い設備については、故障が見つかった場合の負担をどうするかを、契約前に担当者と話し合っておくと安心です。
• 引き渡しの前にもう一度見直す：契約から引き渡しまでに設備の状態が変わることがあります。気づいたときは、すぐに担当者へ伝えます。

よくある質問（FAQ）

付帯設備表は必ず作らなければいけませんか？

付帯設備表の作成が法律で一律に義務付けられているわけではありません。ただし、売却する建物に付いている設備を「残すのか」「撤去するのか」「故障があるのか」を書面に残しておかないと、引き渡し後に買主と認識が食い違うおそれがあります。多くの不動産会社が売買契約に添付する書式を用意していますので、担当者に確認してください。

エアコンや照明は残すものですか、撤去するものですか？

売主が決めてよいものですが、買主との引き渡し条件の合意が前提になります。契約前に売主の希望を整理し、買主との合意と契約条件に反映してください。契約後に無断で撤去することは避けます。大切なのは、残す場合も撤去する場合も表に書いておくことです。表に書かれていない物が引き渡し時に敷地や室内に残っていると、買主に引き継がれる扱いになることがあります。迷う物は不動産会社の担当者に相談してください。

少し調子が悪い程度でも「故障あり」と書くべきですか？

たまに動かないなど、症状が出たり出なかったりする場合は、「使用可」とだけ書かず、備考欄にその症状を具体的に書いておくのが安全です。知っているのに伝えなかった不具合があとで見つかると、責任を問われやすくなります。迷ったら症状をそのまま書き、不動産会社と書き方を相談してください。

使えるかどうか分からない設備は、どう書けばいいですか？

分からないものを無理に「使用可」と書かず、「不明」「未確認」の区分で書き、確認できなかった理由を備考欄に添えます。確認できるものは、売却前に実際に動かして確かめておくと、買主にも安心して判断してもらえます。

契約不適合責任を負わない特約をつければ、設備の不具合は気にしなくてよいですか？

そうとは限りません。民法572条は、責任を負わない特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れられないと定めています。知っている不具合は、特約の有無にかかわらず付帯設備表や備考欄に書いて伝えることが大切です。

古い家をそのまま買取してもらう場合も、付帯設備表は必要ですか？

買取の場合も、設備の状態や残置物の扱いを書面で整理しておくと、契約後の行き違いを防げます。買取専門店では、現状のまま引き取る前提で話が進むことがあります。どこまでを現状のままとするかは会社や契約内容によって異なるため、査定のときに確認してください。

水戸市で家や土地の売却を考えている方は、付帯設備表の書き方も含めて、まず無料査定・ご相談をご利用ください。お電話は0120-565-072、ご相談は相談フォームからどうぞ。

参考にした公式情報・解説

• Vol.35 売買重要事項の調査説明 ～ガイドライン編⑪～添付書類の取り扱い方法のガイドラインとは？（月刊不動産／公益社団法人 全日本不動産協会）
• 民法（562条・572条）（e-Gov法令検索）
• 付帯設備表とは？書き方・記入例と義務の有無や省略の可否を解説（GMO不動産査定）
• 不動産売却で重要な付帯設備表とは？（売る研）

※この記事は一般的な情報の整理であり、個別の契約内容や法的な判断を保証するものではありません。書式や扱いは不動産会社や契約によって異なるため、実際に売却する際は担当者や専門家へご確認ください。