農地付き空き家の売却｜農地法3条・5条の壁【鹿行エリア】

「実家を相続したら、家の裏に畑がついてきた」「鹿嶋市・潮来市・神栖市・行方市・鉾田市など鹿行エリアの実家は、たいてい農地付きだ」――こうしたご相談が、鹿行地域の不動産売却では非常に多くあります。この記事では、農地・農地付き空き家を売却する際に立ちはだかる「農地法3条・5条の壁」を中心に、なぜ農地付きの不動産が売りにくいのか、どうすれば売却できるのかを、一次情報をもとに分かりやすく解説します。

この記事の結論（先に知りたい方へ）

農地付き空き家が売りにくい理由は、農地法という法律が「農地を守るための許可制」を敷いているためです。ポイントは次の3つです。

• 農地のまま売る（農地法3条）＝買い手は原則「農家など農業をする人」に限られ、農業委員会の許可が必要
• 転用して売る（農地法5条）＝農地をやめて宅地等に変えるため、都道府県知事等の許可（市街化区域なら農業委員会への届出）が必要
• 家と農地を分けて売る（分筆）という第三の道もある

どの道を選ぶかは、農地の広さ・立地（市街化区域か調整区域か）・買い手が見つかるかによって変わります。まずは無料相談で、あなたの物件がどのパターンに当たるかを確認するのが近道です。

鹿行エリアは「農地付き空き家」が当たり前に多い地域

鹿嶋市・潮来市・神栖市・行方市・鉾田市といった鹿行エリアは、水郷地帯や畑作地帯が広がり、住宅と農地が一体になった敷地が数多く存在します。都市部で不動産を探すときとは違い、「実家＋裏の畑」「実家＋前の田んぼ」がセットで登記されているケースが一般的です。この農地部分の扱いを誤ると、家だけ欲しい買い手が見つかっても、契約全体が進まなくなることがあります。

そもそも「農地」とは何か

農地法上の「農地」とは、耕作の目的に供される土地のことで、登記簿の地目（田・畑など）ではなく、現況（実際にどう使われているか）で判断されます。長年放置されて草木が生い茂っていても、農業委員会が「現状で農地に復元できる」と判断すれば農地として扱われることがあります。

一方、農林水産省の通知（平成16年3月18日付 農林水産省経営局長通知）では、住宅の敷地に付随するごく小面積の家庭菜園程度で、住宅の敷地から独立して取引の対象になり得ないものは、農地法上の「農地」には該当しないとされています。この判断は農業委員会が個別に行うため、「うちの畑は小さいから大丈夫」と自己判断せず、農業委員会や不動産会社に確認することが重要です。

農地法3条・5条・4条の違い（一次情報ベース）

農地法には、農地の扱いを制限する複数の条文があります。売却の場面で特に関係するのは3条と5条です。

農地法3条＝農地のまま売買・貸借する場合

耕作目的で農地を売買または貸借するときは、農業委員会の許可が必要です（農地法第3条）。許可の主な要件は次の3つです。

• 農地の全てを効率的に利用すること
• 必要な農作業に常時従事すること
• 周辺の農地利用に支障がないこと

つまり買い手は原則として、実際に農業をする人（または農地所有適格法人）に限られます。「農地が欲しいだけの一般の人」に3条で売ることは、原則できません。

【重要な制度変更】以前は「取得後の農地面積の合計が都府県で50a（アール）以上」という下限面積要件がありましたが、令和5年4月1日施行の農地法改正でこの下限面積要件は撤廃されました（国土交通省『農地付き空き家』の手引き 令和6年10月改訂版）。新規に農業を始める小規模な担い手も参入しやすくなったため、以前より3条許可のハードルは下がっています。ただし「農作業に常時従事する」など他の要件は変わらず残っています。

農地法5条＝農地をやめて転用し、宅地等として売買する場合

農地を農地以外のもの（宅地・雑種地など）に変えて売買するときは、都道府県知事等の許可が必要です（農地法第5条）。この場合、買い手を農家に限定する必要がなく、誰でも購入できるようになります。

ただし、農地が市街化区域にある場合は、都道府県知事等の許可ではなく、農業委員会への届出で済みます（許可より手続きが簡易）。一方、市街化調整区域や、鹿行エリアで多い農業振興地域内の農地（農振農用地）に指定されている場合は、転用のハードルが大きく上がり、そもそも転用そのものが認められないケースもあります。鹿行エリアの農地付き空き家では、この立地判定が売却方法を左右する最初の分岐点になります。

農地法4条との違い（参考）

4条は「農地の所有者自身が、その農地を転用する（売買を伴わない）」場合の許可です。売却を前提とする本記事では、権利移転を伴う3条・5条が中心になりますが、「まず自分で転用してから売る」という順番を検討する場合は4条も関係してきます。

農地付き空き家を売る4つの方法

方法1：農地のまま、近隣の農家に買ってもらう（3条ルート）

鹿行エリアには専業・兼業の農家がまだ多く残っています。隣接する田畑を耕作している農家であれば、農業委員会の許可を得て農地のまま買ってもらえる可能性があります。家屋部分は別途、解体または現況のまま買取・仲介で処理する必要があります。

方法2：転用して、宅地として一般の買い手に売る（5条ルート）

市街化区域内、または農振除外・開発許可の見込みがある調整区域の農地であれば、転用許可（または届出）を経て宅地化し、農地に興味のない買い手にも売却できるようになります。ただし転用には期間（数週間～数か月）と、造成費用がかかる場合があります。

方法3：家と農地を分筆し、家だけ先に売る

登記上、家の敷地（宅地）と農地が一体になっている場合、分筆登記（土地を測量し直して別々の地番に分ける）を行うことで、宅地部分だけを先に売却できることがあります。農地部分は残して、後日別のルートで処理する、または将来の資産として保有し続けるという選択も可能です。分筆には測量士・土地家屋調査士への依頼と数週間~数か月の期間、費用がかかります。

方法4：自治体の空き家バンク（農地付き空き家バンク）に登録する

国土交通省の資料によれば、一部の自治体では空き家バンクに登録された空き家に付随する農地について、下限面積要件を1a程度まで緩和する等の運用を行ってきた例があります（島根県雲南市、兵庫県宍粟市・佐用町など）。令和5年4月の法改正で下限面積要件そのものが全国的に撤廃されたため、この種の緩和の重要性は下がりましたが、空き家バンクは移住希望者と出会える貴重なチャネルであることに変わりはありません。鹿行エリアの各市町村でも空き家バンクを運営している場合がありますので、担当窓口（空き家対策部局・農業委員会）に確認するとよいでしょう。

売却の判断フロー

まず「分筆できるか・する必要があるか」を確認し、次に農地部分をどのルート（3条・5条）で処理するかを検討するのが基本の流れです。

査定額の根拠を確認する

買取・仲介いずれの場合も、宅地建物取引業法第34条の2第2項により、価額（査定額）を示すときはその根拠を明らかにすることが不動産会社に義務付けられています。農地部分の評価は宅地とは算定方法が異なるため、査定内訳（宅地部分・農地部分の考え方）について説明を受けられるかを確認しておくと安心です。

1. STEP1：家（宅地）と農地が同じ地番かどうかを登記簿で確認する
2. STEP2：分筆できる／する必要がなければ、家だけ先行売却も検討できる
3. STEP3：農地込みで売る場合、立地（市街化区域か調整区域・農振区域か）を確認する
4. STEP4：買い手が農家なら3条（農業委員会許可）、一般の人向けなら5条（転用許可・届出）を検討する
5. STEP5：自分で判断が難しい場合は、不動産会社・農業委員会・農地バンクへ相談する

農地法3条と5条の比較表

3条と5条の違いを整理すると、以下のようになります。

	3条（農地のまま売る）	5条（転用して売る）
買い手	原則「農家」など農業をする人	誰でも購入できる（許可・届出後）
目的	農地のまま耕作を続ける	宅地等に転用してから利用
許可権者	農業委員会	都道府県知事等（市街化区域は農業委員会への届出）
主な壁	農作業に常時従事すること等（下限面積要件はR5.4撤廃）	転用の許可基準（立地・農振除外等）をクリアできるか

※農地付き空き家では「家」は自由に売れても、「農地」部分に上記の壁が生じます。出典：農地法第3条・第5条、国土交通省『農地付き空き家』の手引き（令和6年10月改訂）

鹿行エリアの市町村別の留意点

鹿行エリア5市はいずれも農業が盛んで、市街化区域と市街化調整区域・農業振興地域が混在しています。以下は一般的な傾向であり、個別の農地がどの区域に該当するかは、必ず各市の農業委員会・都市計画課で確認してください（自治体ごとの正式な区域指定は今後の現地一次確認が必要です）。

• 鹿嶋市：鹿島神宮周辺など市街化区域と、内陸部の農地が混在。市街化区域内なら5条は届出で完了する可能性があります。
• 潮来市：水郷地帯特有の水田が多く、区画整理された農地は3条ルートでの引き継ぎが現実的な場合があります。
• 神栖市：工業地帯周辺は市街化区域が広がる一方、内陸は農地が広範囲に残ります。
• 行方市・鉾田市：メロン・さつまいもなど畑作が盛んで、優良農地（農振農用地）に指定されている区域が多く、転用（5条）のハードルが高い傾向があります。まずは農地のまま近隣農家へ引き継ぐ3条ルートを検討するのが現実的です。

農地付き空き家のメリット・デメリット（買い手視点）

売却を成功させるには、買い手側の視点を理解しておくことも重要です。

買い手にとってのメリット

• 広い敷地と古民家的な建物を、比較的安価に取得できる可能性がある
• 家庭菜園や自給自足的な暮らし、地方移住の実現手段になる
• 農機具や納屋が付いている場合、初期投資を抑えられることがある

買い手にとってのデメリット・ハードル

• 農地法の許可手続きが必要で、購入までに時間がかかる
• 3条ルートでは「農業に常時従事する」という将来の縛りが生じる
• 農地の管理（草刈り等）の負担が続く

売主としては、こうした買い手側の負担を理解した上で、価格設定や引き渡し条件（草刈り済みか、農機具を残すか等）を工夫すると、成約につながりやすくなります。

よくある質問

Q. 農地付き空き家の固定資産税はどれくらいですか？

農地の固定資産税評価は宅地に比べて低く設定されているのが一般的ですが、具体的な金額は農地の種別（一般農地・市街化区域農地等）や自治体の評価によって異なります。正確な金額は毎年送付される固定資産税の納税通知書、または市役所資産税課でご確認ください。当社での目安の説明はできますが、確定額の断定はできません。

Q. 農地の下限面積要件は本当に撤廃されたのですか？

はい。令和5年4月1日施行の農地法改正により、農地の権利取得における下限面積要件（都府県50a等）は撤廃されました（国土交通省『農地付き空き家』の手引き 令和6年10月改訂版で明記）。ただし「農作業に常時従事すること」など、その他の許可要件は従来通り適用されます。

Q. 家だけ売って、農地は残しておくことはできますか？

分筆登記により家の敷地（宅地）と農地を別の土地として扱えば、家だけを先行して売却することは可能です。ただし分筆には測量費用や期間がかかるため、事前に土地家屋調査士や不動産会社に相談することをおすすめします。

Q. 農地の買い手が見つからない場合、どうすればいいですか？

近隣の農家への相談、市町村の農業委員会・農地バンク（農地中間管理機構）への相談、空き家バンクへの登録などの手段があります。当社のような不動産買取専門店にご相談いただくことで、農地部分を含めた物件全体の現況のまま買取をご検討できる場合もあります。

まとめ：農地付き空き家は「売れない」ではなく「手順が必要」

農地付き空き家が売りにくいと言われるのは、農地法という法律上の許可制があるためであり、「売れない」ということではありません。3条（農地のまま）・5条（転用して）・分筆（家だけ先行）という3つの道筋を理解し、ご自身の物件がどの区域・状況にあるかを確認することが第一歩です。

鹿嶋市・潮来市・神栖市・行方市・鉾田市など鹿行エリアで農地付きの実家・空き家の売却にお悩みの方は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸へご相談ください。農地を含む物件の現況のままの買取もご相談可能です。まずは無料査定・無料相談からお気軽にどうぞ。

出典：農地法第3条・第4条・第5条、国土交通省「『農地付き空き家』の手引き」（平成30年3月作成・令和6年10月改訂）、農林水産省経営局長通知（平成16年3月18日付）

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