鹿嶋市で不動産の売却を検討していると、査定や内覧の話とは別に「重要事項説明」という言葉を耳にすることがあります。特に近年は、水害ハザードマップに関する説明が売買契約の前に義務づけられており、鹿嶋市のように北浦・鰐川や太平洋沿岸に面するエリアでは、この説明の中身をあらかじめ知っておくことが安心につながります。本記事では、水防法に基づく重要事項説明のルールと、鹿嶋市で実際にどのような情報が伝えられるのかを、売却を考えている方向けに整理しました。
不動産売却で「水害ハザードマップの説明」が必須になった理由
平成30年の西日本豪雨をはじめとする水害の頻発を受け、国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2020年8月28日から、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を、重要事項説明の項目に加えることを義務化しました（国土交通省報道発表資料「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」より）。売主・買主のどちらの立場であっても、仲介会社の宅地建物取引士がこの説明を行うことになっています。
説明の対象になるのは洪水・内水・高潮の3種類
国土交通省のQ&A（宅地建物取引業法施行規則の一部改正に関するQ&A）によると、重要事項説明で扱う水害ハザードマップは、水防法に基づき市町村が作成する「洪水」「内水」「高潮」の3種類です。一方で、鹿嶋市の防災ハザードマップに含まれる「津波」「土砂災害」は、水防法ではなく別の法律（津波防災地域づくり法、土砂災害防止法）に基づくハザードマップのため、2026年時点では宅建業法上の重要事項説明の必須項目には含まれていません。ただし、実務上は買主の判断材料として津波・土砂災害の情報もあわせて提示されるケースが、般的です。
鹿嶋市で重要事項説明に使われるハザードマップの中身
鹿嶋市の洪水ハザードマップは、霞ケ浦河川事務所が作成した「利根川水系北浦洪水浸水想定区域図」「利根川水系鰐川洪水浸水区域図」をもとに、192時間総雨量853mmという想定最大規模の降雨で北浦・鰐川が氾濫した場合の浸水範囲・浸水深をシミュレーションしたものです（鹿嶋市公式サイト「鹿嶋市防災ハザードマップ」より）。売却時の重要事項説明では、この浸水想定区域図の中で対象物件がどの色（浸水深の区分）に該当するかを、宅地建物取引士が地図を示しながら説明します。
鹿島地区版と大野地区版で使うマップが異なる
鹿嶋市は北浦を境に、市役所や鹿島神宮周辺を含む「鹿島地区」と、太平洋沿岸の海水浴場や高松地区などを含む「大野地区」に分かれており、防災ハザードマップもそれぞれ別冊で作成されています。売却物件が鹿島地区・大野地区のどちらに属するかによって、重要事項説明で提示するマップの版が変わるため、仲介を依頼する際はどちらの地区か事前に確認しておくとスムーズです。
重要事項説明で実際に何を伝えられるのか
国土交通省のQ&Aでは、説明方法として「水防法に基づき作成された水害ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと」、および「市町村が配布する印刷物、または市町村ホームページに掲載されている最新のものを使うこと」が定められています。鹿嶋市の場合、市防災対策課が配布する紙のハザードマップ、または市公式サイトからダウンロードできるPDF版のどちらかを使って説明が行われるのが一般的です。
- 対象物件がハザードマップ上のどの範囲に位置するか（浸水想定区域内か区域外か）
- 区域内の場合、想定される浸水深の目安
- ハザードマップの入手先（市公式サイト、または市役所窓口）
- 説明内容や地図の受け渡しについて、書面またはタブレット等での提示
なお、この説明はあくまで「情報提供」であり、浸水想定区域に該当するからといって売却そのものができなくなるわけではありません。区域内であることを理由に契約が無効になることもなく、買主が内容を理解したうえで契約するかどうかを判断する材料という位置づけです。
売主として事前に準備しておきたいこと
重要事項説明は仲介会社の宅地建物取引士が行うものですが、売主側でも次のような準備をしておくと、内覧や契約の場でのやり取りがスムーズになります。
1. 自宅がどの浸水想定区域に該当するか事前に確認する
国土交通省の「重ねるハザードマップ」や鹿嶋市公式サイトで、自宅の住所を入力すればおおよその浸水想定区域を事前に確認できます。査定を依頼する前に把握しておくことで、査定額の根拠についても納得感を持って聞くことができます。
2. 過去の浸水被害の有無を整理しておく
実際に過去の浸水歴がある場合、告知義務の対象となることがあります。ハザードマップ上のリスクとは別に、物件固有の履歴として正直に伝えることが、後々のトラブル防止につながります。
3. 浸水想定区域内でも売却実績があることを知っておく
浸水想定区域に該当することだけを理由に、売却を諦める必要はありません。立地・築年数・周辺環境などを含めた総合的な査定が行われるため、区域内であっても仲介・買取のいずれの方法でも売却は可能です。
「重ねるハザードマップ」で先に自分でも確認できる
重要事項説明を待たなくても、国土交通省が公開している「重ねるハザードマップ」（ハザードマップポータルサイト）を使えば、住所を入力するだけで洪水・土砂災害・津波など複数の災害リスクを重ねて確認できます。鹿嶋市のように河川と海の両方に接するエリアでは、洪水と津波の想定区域が異なる場合もあるため、売却前に一度目を通しておくと、重要事項説明の内容もスムーズに理解しやすくなります。
市販の紙地図とインターネット版で内容は同じ
鹿嶋市防災対策課が配布する紙のハザードマップと、市公式サイトに掲載されているPDF版は、原則として同じ内容の最新版が使われます。重要事項説明の場でどちらの形式を使うかは仲介会社によって異なりますが、内容自体に差はありません。
ハウスドゥ 県庁水戸店でのサポート
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸店では、鹿嶋市を含む鹿行エリアの売却相談を数多くお受けしています。重要事項説明で使用するハザードマップの読み方や、浸水想定区域に該当する場合の売却の進め方についても、査定の段階から丁寧にご説明します。仲介・買取のどちらが向いているかも含め、無料査定の際にあわせてご相談いただけます。
よくある質問
水害ハザードマップの説明はいつ行われますか？
売買契約を締結する前の重要事項説明のタイミングで、仲介会社の宅地建物取引士から説明が行われます。査定や内覧の段階では必須ではありません。
浸水想定区域内だと売却価格に影響しますか？
ハザードマップ上の区域だけで一律に価格が決まるわけではなく、立地・築年数・周辺環境など複数の要素を踏まえて査定されます。まずは無料査定でおおよその金額を確認することをおすすめします。
津波や土砂災害のハザードマップも重要事項説明に含まれますか？
2026年時点の宅建業法上、重要事項説明の必須項目は水防法に基づく洪水・内水・高潮の3種類です。津波・土砂災害のハザードマップは法律上の必須項目ではありませんが、実務では判断材料として提示されることが一般的です。
ハザードマップはどこで入手できますか？
鹿嶋市公式サイトの「鹿嶋市防災ハザードマップ」ページからPDFをダウンロードできるほか、市役所窓口でも紙の配布を行っています。
重要事項説明を受けた後に契約をやめることはできますか？
重要事項説明はあくまで情報提供であり、内容を理解したうえで契約するかどうかを判断するための機会です。説明後に懸念点があれば、契約前に仲介会社へ相談することができます。
まとめ
鹿嶋市で不動産を売却する際は、水防法に基づく水害ハザードマップの説明が重要事項説明の必須項目になっていることを押さえておくと安心です。鹿島地区・大野地区で使用するマップが異なる点や、津波・土砂災害は法律上の必須項目ではない点など、鹿嶋市ならではのポイントもあわせて確認しておきましょう。洪水・津波・土砂災害それぞれのハザードマップの詳しい見方や避難場所の考え方は鹿嶋市の防災ハザードマップ完全ガイド｜洪水・津波・土砂災害【2026】で解説していますので、あわせてご確認ください。ハウスドゥ 県庁水戸店では、こうした説明の内容も含めて、査定の段階から丁寧にサポートしています。
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