水戸市の人口と地価の推移｜長期データで見る変化【2026】

「水戸市の不動産、これから価値はどうなるの？」——売却や購入を検討する方から、こうしたご相談をいただくことが増えています。答えを探る手がかりは、雰囲気や噂ではなく公的機関が公表している人口・地価の長期データです。この記事では、水戸市の人口と地価がこの数十年でどう動いてきたかを、総務省統計局「国勢調査」・茨城県統計課「茨城県常住人口調査」・国土交通省「地価公示」の一次情報にもとづいて、地元で不動産売却・買取を専門に手がけるハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が解説します。

結論：水戸市の人口は減少局面、地価は底打ちして上昇に転換

先に結論からお伝えすると、水戸市の人口は2015年（平成27年）をピークに緩やかな減少局面に入っています。一方で地価はバブル崩壊後の長期下落を経て2023年頃に底を打ち、2024年以降は4年連続でプラス基調に転じています。「人口が減っているのに地価が上がっている」という一見矛盾した動きの背景には、住宅取得世代の実需や再開発、金利環境など複数の要因が関係しています。以下、それぞれのデータを具体的に見ていきます。

水戸市の人口推移｜国勢調査でたどる40年

総務省統計局「国勢調査」による水戸市の人口推移は次のとおりです（茨城県公式「市町村のデータ（水戸市）」2026年5月8日更新版より）。

• 昭和60年（1985年）：253,744人
• 平成2年（1990年）：260,456人
• 平成7年（1995年）：261,275人
• 平成12年（2000年）：261,562人
• 平成17年（2005年）：262,603人
• 平成22年（2010年）：268,750人
• 平成27年（2015年）：270,783人（★ピーク）
• 令和2年（2020年）：270,685人

平成27年（2015年）の270,783人が国勢調査ベースでの過去最多で、令和2年（2020年）はそこからわずかに減少した270,685人でした。県庁所在地として長期にわたり人口の受け皿になってきましたが、令和2年国勢調査を境に、緩やかな減少局面に入っています。

直近の常住人口・世帯数

国勢調査は5年に一度ですが、茨城県統計課「茨城県常住人口調査」では毎月推計値が更新されています。茨城県公式「市町村のデータ（水戸市）」（2026年5月8日更新）によると、直近の数値は次のとおりです。

• 常住人口：265,037人（令和8年4月1日現在）
• 世帯数：128,700世帯（令和8年4月1日現在）
• 面積：217.32平方キロメートル（令和8年1月1日現在、国土地理院調べ）
• 人口密度：1,219.6人/平方キロメートル（令和8年4月1日現在）

令和2年国勢調査の270,685人と比較すると、令和8年4月時点の常住人口は265,037人で、この間に約5,600人減少した計算になります。世帯数は住みやすさガイド記事（後述）で扱っているとおり128,700世帯であり、人口減少が続く一方で世帯の細分化（単身・二人世帯の増加）が進んでいることがうかがえます。

なぜ水戸市の人口はピークアウトしたのか

全国的な少子高齢化・東京圏への人口集中という大きな流れに加えて、茨城県内では近年つくば市（TX沿線の研究学園都市）や守谷市（つくばエクスプレス沿線）など、都心への通勤利便性が高いエリアへの人口シフトも指摘されています。水戸市は県庁所在地として行政・医療・商業の集積があり急激な人口減少ではありませんが、右肩上がりの成長を前提にした資産計画は見直しの時期に来ていると言えるでしょう。

水戸市の地価推移｜バブル崩壊から現在まで43年間のデータ

地価は国土交通省「地価公示」の集計（tochidai.info経由で確認）によると、次のような推移をたどっています（公示地価平均・円/m²）。

• 1993年（平成5年）：216,473円/m²（バブル崩壊後の下落局面）
• 1998年（平成10年）：163,082円/m²
• 2003年（平成15年）：101,556円/m²
• 2008年（平成20年）：75,058円/m²
• 2013年（平成25年）：58,828円/m²
• 2018年（平成30年）：53,420円/m²
• 2023年（令和5年）：52,016円/m²（★底値）
• 2026年（令和8年）：53,010円/m²（前年比+0.25%）

バブル期の1992年（平成4年）には公示地価平均233,013円/m²まで上昇したのち、実に30年以上にわたって下落が続きました。2023年の52,016円/m²で底を打ち、2024年（令和6年）から2026年（令和8年）まで4年連続でプラス圏を維持しています。★この53,010円/m²は水戸市全体（用途を問わない全用途平均）の数値であり、住宅地だけに限った金額ではない点にご注意ください。個別の地点・用途によって数値は大きく異なります。

地価上昇の背景にあるもの

2024年以降の上昇は、全国的な建築コストの上昇や低金利環境の継続に加えて、水戸市中心部の再開発・大規模商業施設の動向、コロナ禍後の住宅取得意欲の回復などが複合的に影響していると考えられます。ただし上昇率は+0.25%程度と緩やかであり、「地価が急騰している」という状況ではなく、下落基調からの転換点にあるというのが実態に近い表現です。

人口減少と地価上昇は両立するのか

「人口が減っているのに地価が上がる」のは一見不思議に思えるかもしれませんが、不動産市場では珍しいことではありません。人口の絶対数よりも、次のような要因が地価に強く影響します。

• 世帯数の動き（単身・二人世帯の増加で「世帯」としての住宅需要は人口ほど減らない）
• 特定エリアへの需要集中（駅周辺・生活利便性の高いエリアに需要が偏る）
• 建築費・金利など供給側のコスト
• 再開発や公共投資による資産価値の底上げ

水戸市の場合も、市全体の人口は緩やかに減少しながら、世帯数はほぼ横ばい〜微増で推移しており、エリアによって地価の動きに差があるのが実態です。例えば偕楽園・千波湖周辺エリアでは、町名ごとに公示地価の水準や変動率が異なることを別記事で確認しています（詳細は後述の内部リンクをご参照ください）。

年齢別人口構成から見る水戸市の今

茨城県公式「市町村のデータ（水戸市）」（令和7年10月1日現在、県統計課「茨城県常住人口調査」）によれば、水戸市の年齢別人口割合は次のとおりです。

• 15歳未満：12.6%（33,957人）
• 15〜64歳：60.5%（163,736人）
• 65歳以上：27.0%（72,768人）

65歳以上の割合が全体の4分の1を超えており、全国的な高齢化の流れの中にあります。ただし県庁所在地として医療機関・介護施設等の集積があるため、高齢化そのものが即座に地価下落につながっているわけではない点は、先述の地価データが示すとおりです。

財政面から見た水戸市の安定度

不動産の資産価値は自治体の財政状況とも無関係ではありません。茨城県公式「市町村のデータ（水戸市）」（令和6年度決算、県市町村課「市町村決算の概要」）によると、水戸市の財政指標は次のとおりです。

• 歳入：1,280億85百万円（令和6年度決算）
• 歳出：1,259億07百万円（令和6年度決算）
• 財政力指数：0.78（令和6年度）
• 義務的経費比率：56.8%（令和6年度、県市町村課「市町村財政実態資料」）

財政力指数は1に近いほど自主財源の割合が高いことを示す指標です。0.78という水準は、茨城県内の市町村の中では比較的高い部類に入り、県庁所在地としての行政基盤の安定を裏づけるデータのひとつと言えます（ただし財政力指数だけで不動産価値を判断することはできず、あくまで参考情報のひとつです）。

今後の見通しをどう考えるべきか

ここまでのデータを踏まえると、水戸市の不動産市場について次のように整理できます。

• 人口：2015年をピークに緩やかな減少局面。急落ではなく漸減傾向
• 地価：2023年に底打ちし、2024年以降は緩やかな上昇基調
• 世帯数：人口ほど減っておらず、住宅需要そのものが急減しているわけではない
• 財政：財政力指数0.78と県内では安定した部類

★将来の地価や人口が今後どう推移するかを断定することはできません。この記事で示したのはあくまで過去から現在までの実測データであり、将来予測を保証するものではない点はご理解ください。売却や購入のタイミングを検討する際は、市全体の平均データだけでなく、対象地の個別事情（駅からの距離・用途地域・接道状況など）を踏まえた個別査定が重要です。

水戸市の不動産売却を検討されている方へ

「うちの実家（自宅）は今どのくらいの価値があるのか知りたい」「相続した水戸市内の不動産をどうするか迷っている」——このようなご相談を、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では数多くいただいています。市全体の統計データはあくまで目安であり、実際の売却価格は個別の物件条件によって変わります。無料査定では、今回ご紹介したような公的データも踏まえながら、個別事情に応じた価格をお伝えしています。

よくある質問

Q1. 水戸市の人口はこれからも減り続けますか？

A. 令和2年国勢調査（2020年）で270,685人となり、平成27年（2015年）の270,783人から減少に転じています。今後の推移を断定的に予測することはできませんが、全国的な少子高齢化の流れの中で、緩やかな減少傾向が続く可能性はあります。最新の公式データは茨城県統計課「茨城県常住人口調査」で毎月更新されていますので、そちらをご確認ください。

Q2. 人口が減っているのに地価が上がっているのはなぜですか？

A. 地価は人口の絶対数だけでなく、世帯数の動き、エリアごとの需要偏在、建築費・金利などの供給側コスト、再開発の有無など複数の要因で決まります。水戸市では世帯数が人口ほど減っておらず、また全国的な建築コスト上昇・低金利環境の継続もあり、2024年以降は緩やかな上昇基調にあります。

Q3. 水戸市の地価はどこの数値を見れば正確ですか？

A. 最も公的な指標は国土交通省「地価公示」（毎年3月公表）と各都道府県が発表する「都道府県地価調査」（基準地価、毎年9月公表）です。この記事で紹介した数値もこれらの集計にもとづいています。ただし公示地価は代表地点の価格であり、個別の土地の実勢価格とは異なる場合がある点にご注意ください。

Q4. 水戸市の中でもエリアによって地価の動きは違いますか？

A. はい、大きく異なります。例えば偕楽園・千波湖周辺エリアでは、同じ市内でも町名によって公示地価の水準や変動率に差があることを別記事で確認しています。市全体の平均値だけでなく、対象エリアの実測値を確認することが重要です。

Q5. 相続した実家が水戸市にあります。売却の判断材料としてこの記事のデータは使えますか？

A. 市全体の傾向を把握する参考資料としてはご活用いただけますが、個別の売却価格を決めるには、物件そのものの立地・築年数・状態などを踏まえた個別査定が必要です。実家・空き家の選択肢については別記事でも詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

Q6. 財政力指数とは何ですか？不動産と関係がありますか？

A. 財政力指数は自治体の財政基盤の強さを示す指標で、1に近いほど自主財源の割合が高いことを意味します。水戸市は0.78（令和6年度）で、行政サービスの持続性という観点では安定した部類に入りますが、これ単体で不動産の資産価値を判断する指標ではありません。

Q7. これから水戸市に住宅を購入するのはリスクがありますか？

A. 人口減少局面にあることは事実ですが、県庁所在地としての行政・医療・商業機能の集積、財政の安定度、直近の地価上昇基調などを踏まえると、一律に「リスクが高い」と言い切れるものではありません。エリアや物件ごとの個別事情を見極めることが重要です。

まとめ

水戸市の人口は2015年をピークに緩やかな減少局面に入り、令和8年4月時点の常住人口は265,037人（世帯数128,700世帯）です。一方で地価は2023年に底を打ち、2024年以降4年連続で上昇基調にあります。「人口減少＝資産価値の下落」と単純に結びつけるのではなく、世帯数の動きやエリアごとの実測データを確認することが、売却・購入いずれの判断でも重要です。水戸市内での売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。水戸市の住みやすさ全般については水戸市の住みやすさ完全ガイドで、実家・空き家をどうするか迷われている方は水戸市の実家、空き家にする前にで詳しく解説しています。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、こうした公的データも踏まえながら、お客様お一人おひとりの事情に合わせた無料査定をご提供しています。まずはお気軽にご相談ください。