事業用定期借地権の土地を売る前に｜契約期間・公正証書・建物の用途を確認【水戸市】

結論から言うと、事業用定期借地権で貸している土地を売るときは、「売れるかどうか」より先に、手元の契約書で次の4点を確認すると、その後の相談が進めやすくなります。①契約期間と、あと何年残っているか、②公正証書で作られているか、③借地人が建てた建物の用途と所有者、④更地での返還や地代・敷金などの条件です。法律の面では、貸している土地の所有者が替わっても、一定の条件を満たせば、貸主としての立場（賃貸人たる地位）は買主に移ると民法に定められています。つまり、貸付地を売るときは、契約の内容・対抗要件・賃貸人たる地位の移転条件を確認して、売却条件を整理することになります。

この記事では、水戸市で店舗・倉庫・事業所などのために土地を貸している方に向けて、売却前に確認したい契約上のポイントと、水戸市の都市計画を確認する窓口を整理しました。個別の契約の有効性・税金・登記は、契約書の内容によって結論が変わります。最終的な判断は、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。

• 事業用定期借地権は、借地借家法23条の借地権で、「専ら事業の用に供する建物」の所有が目的です。居住用の建物は対象になりません。
• 契約期間は10年以上50年未満で、契約は公正証書でしなければならないと定められています。
• 賃貸人たる地位が買主に移る場合、契約条件（残存期間・地代・敷金の返還義務など）は買主に引き継がれます。移るかどうかは対抗要件や当事者の合意で変わるため、売る前に契約書と登記で確認しておきましょう。

事業用定期借地権とは｜10年以上30年未満と30年以上50年未満で扱いが違う

事業用定期借地権は、借地借家法第23条に定められている借地権です。国土交通省の「定期借地権の解説」でも、条文として次のように整理されています。要点は、建物の用途が事業用に限られること、期間が10年以上50年未満であること、契約を公正証書でしなければならないことの3つです。

項目	30年以上50年未満（第23条第1項）	10年以上30年未満（第23条第2項）
建物の用途	専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）	同左
更新・延長・買取請求	契約の更新、建物の築造による存続期間の延長がなく、建物の買取請求もしない旨を「定めることができる」	存続期間や更新に関する規定（第3条〜第8条）、建物の買取請求（第13条）などは「適用しない」
契約の方法	公正証書でしなければならない（第23条第3項）	同左

この表のとおり、30年以上50年未満の契約では、更新しない旨などを契約で「定めることができる」とされています。そのため、同じ事業用定期借地権でも、実際の契約書にどう書かれているかで、売却後の扱いが変わります。契約期間が何年か、更新や建物買取請求について何と書かれているかを、まず確認してください。

なお、事業用の建物であっても、期間が50年以上の場合は、別の種類（一般定期借地権など）や普通借地権として扱われます。「事業用定期借地権」と呼ばれていても、実際の契約書の期間と用途で判断することが大切です。

貸している土地を売る前に、契約書で確認する9つの項目

売却の相談をする前に、契約書（公正証書の正本・謄本）と土地の登記事項証明書を手元に出しておくと、話が早く進みます。確認したい項目を表にまとめました。

確認する項目	見る資料	ポイント
1 契約期間と残存期間	公正証書の契約書	契約開始日・終了日、あと何年残っているか。10年以上30年未満か、30年以上50年未満かも確認する。
2 公正証書になっているか	公正証書の正本・謄本	第23条第3項で、契約は公正証書でしなければならないと定められている。契約書の形式に不安があるときは専門家に確認する。
3 建物の用途	契約書の用途欄、建物の登記事項証明書	専ら事業の用に供する建物か。契約書に書かれた用途と、実際の建物の使い方が合っているか。
4 建物の所有者	建物の登記事項証明書	建物は借地人の所有になるのが通常。売却後に誰と契約が続くのかを整理するために確認する。
5 更新・延長・買取請求に関する定め	契約書の特約条項	更新しない旨、建物の築造による延長がない旨、買取請求をしない旨が書かれているか。
6 地代・改定の定め	契約書、地代の入金記録	現在の地代、改定の取り決め、滞納がないか。
7 敷金・保証金	契約書、預り金の記録	預かっている金額と、返還の条件。売却時に買主へ引き継ぐ範囲を整理する。
8 終了時の返還条件	契約書の終了条項	建物を取り壊して更地で返すのか、費用は誰が負担するのか。
9 中途解約・転貸・譲渡の定め	契約書の解約・承諾条項	期間の途中で解約できる定めがあるか。借地人が建物や借地権を譲渡・転貸する場合の取り決めはどうなっているか。

この9項目のうち、契約書に書かれていない、または曖昧な点は、売却の相談の前にメモしておくのがおすすめです。買主候補から質問されたときに、書類で答えられるかどうかで、話の進みやすさが変わります。

売却すると、貸主の立場が買主に移る場合がある｜民法605条の2のポイント

貸している土地が売買などで譲渡されたとき、貸主（賃貸人）の地位がどうなるかは、民法第605条の2・第605条の3に定められています。e-Gov法令検索で確認できる条文の要点は次のとおりです。

• 賃貸借の対抗要件を備えている場合（借地借家法第10条など）に、不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位は譲受人（買主）に移ります（民法第605条の2第1項）。借地借家法第10条は、借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗できると定めています。
• 譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、買主が売主に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は移りません（同条第2項）。
• 賃貸人たる地位が移ったことを借地人に対抗するには、所有権移転の登記が必要です（同条第3項）。
• 賃貸人たる地位が移ると、費用償還に関する債務と敷金の返還に関する債務は、買主が承継します（同条第4項）。
• 賃貸人が不動産を譲渡する場合、賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により移転させることができます（民法第605条の3）。

貸主の地位が移る場合には、地代を受け取る立場だけでなく、敷金の返還義務なども買主が引き継ぐことになります。一方で、対抗要件の状況や、地位を売主に留保し、買主が売主へ賃貸する旨の合意（第2項）があるときは、地位は移らず扱いが異なります。どの範囲を、売主・買主・借地人の間でどう整理するかが、売却条件の大きなポイントです。契約書に特別な定めがある場合や、登記の状況が複雑な場合は、司法書士・弁護士に確認してください。

買主に聞かれやすい資料と、売主が先に準備できること

貸付地を買う側は、「この土地から、今後いくらの地代が、いつまで入るのか」「契約が終わったとき、土地はどういう状態で戻ってくるのか」を知りたいと考えるのが一般的です。売主が準備しておくと話が進みやすい資料を、次のとおり整理しました。

• 公正証書の正本または謄本（期間・用途・特約が確認できるもの）
• 土地の登記事項証明書と、建物の登記事項証明書
• 直近の地代の入金記録と、地代改定の経過
• 預かっている敷金・保証金の金額と、その返還条件
• 借地人から受け取った通知や承諾の書面（建物の増改築・譲渡・転貸に関するもの）
• 終了時の返還条件（更地返還・原状回復・費用負担）がわかる条項

地代の相場や、貸付地の価格の水準は、立地・面積・契約の残存期間・借地人の状況によって大きく変わります。ここで具体的な金額や利回りを示すことは控えます。価格の目安は、実際の契約書と土地の条件を確認したうえで算出するのが基本です。

売却方法を整理する｜貸付地のまま売る／満了後に更地で売る／借地人と話す

貸付地の売却には、考え方の異なるいくつかの進め方があります。どれが合うかは、残存期間・契約内容・ご自身の事情で変わります。

• 貸付地のまま売る：契約を引き継ぐ前提で買主を探す方法です。契約書・地代・敷金などの資料を整えておくことが前提になります。
• 契約終了後に更地で売る：契約期間が終わり、土地が返還されてから売る方法です。残存期間が長い場合は、時間がかかります。
• 借地人と話し合う：建物を所有する借地人に、土地の購入や契約内容の見直しについて相談する余地があるかを確認する方法です。借地人の意向や資力によって変わるため、個別の確認が必要です。

どの方法でも、契約期間の途中で一方的に契約を終わらせられるわけではない点には注意が必要です。契約書に中途解約に関する定めがあるか、解約の条件はどうなっているかを確認し、必要に応じて弁護士に相談してください。

期間満了時の返還｜「更地で戻る」と書かれているか

事業用定期借地権では、更新がなく、建物の買取請求をしない旨を定めることができるため、契約が終わったあとは、借地人が建物を取り壊して更地で土地を返す内容にするのが一般的に整理されています。ただし、実際の契約書で、返還の方法・解体の費用負担・期限が具体的にどう書かれているかは、契約ごとに違います。

売却の前に、次の点を契約書で確認しておくと、買主への説明が明確になります。

• 返還の時点で、建物をどうするか（取り壊し・原状回復・その他）
• 解体費用を誰が負担するか
• 返還の手続き（確認書類・立会いなど）の定めがあるか
• 借地人が事業をやめた場合や、事業者が倒産した場合の取り決めがあるか

借地人が建物を残したまま事業をやめてしまうなど、想定外の事態が起きたときの対応は、契約書に書かれているかどうかで大きく変わります。書かれていない点は、専門家に確認しておくと安心です。

水戸市の売主が分けて確認したい「契約上の用途」と「都市計画の用途」

事業用定期借地権では、契約書に建物の用途が書かれています。これは、借地人との契約上の約束です。一方、その土地にどんな建物を建てられるかは、都市計画法などの行政のルール（用途地域など）によっても決まります。この2つは別のものなので、分けて確認します。

確認の種類	何を見るか	確認先
契約上の用途	公正証書の用途欄、建物の登記事項証明書	契約書、法務局で取得する登記事項証明書
都市計画上の用途規制	用途地域、地区計画などの有無	水戸市都市計画課。公開データ「いばらきデジタルまっぷ」
都市計画の変更の有無	公開図の時点以降に変更があったか	水戸市「都市計画の決定・変更一覧」（平成27年3月以降）

水戸市の公開ページ（更新日：2022年6月13日）では、「いばらきデジタルまっぷ」で都市計画決定情報を確認できると案内されています。ただし、この公開データは平成27年3月末時点の情報です。平成27年3月以降の都市計画決定は「都市計画の決定・変更一覧」で確認する旨が同じページに案内されています。つまり、公開図だけで現在の用途規制を断定することはできません。対象地の現在の状況は、水戸市都市計画課計画係（電話 029-232-9206）に確認してください。受付時間などは、水戸市のホームページで最新の案内をご確認ください。

貸付地の買主は、契約の内容だけでなく、その土地が都市計画上どう位置づけられているかも気にする場合があります。契約書の用途と行政上の用途規制を別々の資料で確認しておくと、買主への説明が整理しやすくなります。

居住用の定期借地・土地活用の記事との違い

事業用定期借地権は、居住用の建物を建てる借地とは別の仕組みです。ご自身の契約がどの種類にあたるのかを確認するには、次の記事もあわせてご覧ください。

• 借地人として借地権を相続する場合の手続きは、借地権の相続とは？地主の承諾・名義変更・相続税評価・売却をわかりやすく解説【水戸市】で解説しています。
• 土地を貸すか、売るか、ほかの活用にするかを比べたい方は、土地活用のアイデア10選｜初期費用を抑える方法と売却との比較【水戸市・2026年】が参考になります。
• 更地の活用と固定資産税の確認は、水戸市の更地活用の方法と固定資産税の確認で整理しています。
• 水戸市の不動産売却全体の流れは、水戸市の不動産売却ガイドをご覧ください。

税金・登記・契約の有効性は、個別に専門家へ

貸付地を売ったときの税金（譲渡所得など）は、土地の取得時期・取得費・保有期間・契約の内容によって変わります。この記事では、具体的な税額や特例の適用可否を示しません。税金の取扱いは税理士または税務署に、契約書の有効性や特約の読み方は弁護士に、登記の手続きは司法書士に、それぞれご確認ください。

売却相談に持っていくとよい書類チェック

• 公正証書の正本または謄本（契約期間・用途・特約）
• 土地の登記事項証明書、建物の登記事項証明書
• 地代の入金記録、敷金・保証金の記録
• 借地人との間の通知・承諾・覚書
• 固定資産税の納税通知書（土地・建物の所在地の確認）
• 終了時の返還条件がわかる契約書の条項

すべて揃っていなくても、まずは手元にあるものだけでご相談いただけます。足りない書類は、何が必要かを一緒に整理します。

よくある質問

事業用定期借地権の契約期間は何年ですか？

借地借家法第23条では、10年以上30年未満、または30年以上50年未満と定められています。契約書に書かれた期間と、開始日・終了日を確認してください。

貸している土地を売るとき、借地人の承諾は必要ですか？

民法第605条の3では、賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により移転させることができるとされています。ただし、契約書に別の定めがある場合や、登記の状況によって扱いが変わることがあります。個別の契約は、弁護士・司法書士にご確認ください。

契約が公正証書になっていないと、どうなりますか？

借地借家法第23条第3項は、事業用定期借地権の契約を公正証書でしなければならないと定めています。公正証書になっていない場合に、契約や特約がどのように扱われるかは、契約の内容によって判断が分かれるため、弁護士に確認してください。

預かっている敷金はどうなりますか？

民法第605条の2第4項では、賃貸人たる地位が買主に移ったとき、敷金の返還に関する債務は買主が承継するとされています。売却条件の中で、敷金の扱いをどう整理するかを、契約書で確認してください。

契約期間の途中でも、土地を売ることはできますか？

民法では、貸付地が譲渡されたとき、賃貸人たる地位が買主に移る場合があると定めています。売却そのものが一律にできないという意味ではありません。ただし、契約書に特別な定めがないか、登記や対抗要件の状況はどうかを確認して判断する必要があります。

居住用の建物が建っている借地も、事業用定期借地権ですか？

事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有が目的で、居住の用に供する建物は除かれます。居住用の建物が建っている場合は、別の種類の借地権の可能性があります。契約書の種類を確認してください。

水戸市で、土地の用途地域はどこで確認できますか？

水戸市都市計画課が公開しているデータ（いばらきデジタルまっぷ）や、都市計画の決定・変更一覧で確認できます。公開データは平成27年3月末時点の情報であるため、現在の状況は都市計画課計画係にご確認ください。

水戸市の土地売却のご相談は、資料が一部足りなくても受け付けています

貸付地の売却は、契約の内容によって進め方が変わります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、契約書や登記事項証明書をお持ちいただければ、売却の進め方を一緒に整理します。土地の所在地・登記・敷金などの資料が一部足りなくても、現在わかる範囲でご相談いただけます。契約や税金の個別の判断が必要な部分は、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士などへの確認もご検討ください。

お電話：0120-565-072／フォームからの売却相談はこちら

参考にした公開情報（2026年11月3日確認）

• 国土交通省「定期借地権の解説」（借地借家法第22条〜第24条）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第10条、第23条）
• e-Gov法令検索「民法」（第605条の2、第605条の3）
• 水戸市「都市計画決定情報のデータを公開しました（都市計画課）」