「東海村の実家が空き家になった。解体したいけれど、費用が200万円近くかかると言われた。村から補助金は出ないのだろうか」——このご相談を、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では毎月いただきます。
結論からお伝えします。東海村には空き家の解体に使える補助金があります。しかも上限は最大100万円で、茨城県内でも手厚いほうです。ただし、この制度にはほとんどの解説サイトが書いていない、決定的な落とし穴があります。
それは、「売主が補助金を使うと、買主が使えるはずだった最大120万円の補助金が消える」という点です。要綱にはっきりと書かれているのですが、村の案内ページを読んでも見落としやすい一文です。順番と誰が使うかを間違えると、売却価格そのものが下がります。
この記事では、東海村の公式情報（2026年4月1日更新）をもとに、制度の中身を正確にお伝えしたうえで、「不動産会社の立場から見て、どう組み立てるのが得か」まで踏み込んで解説します。
東海村に空き家の解体補助金はある｜ただし「解体費だけ」の制度ではない
東海村の空き家関連の補助制度は、大きく3つあります。多くのまとめサイトは1つ目しか紹介していませんが、売却を考えるなら3つとも知っておく必要があります。
- 制度1：東海村空家等解体・リフォーム工事費補助金（売主向け）＝最大100万円
- 制度2：同・買主向け＝最大120万円
- 制度3：東海村空家等対策支援補助金＝上限10万円（解体費ではなく、相続登記や測量などの「売る前の費用」が対象）
いずれも窓口は村民生活部 くらしの安全課 生活環境・空き家対策担当（電話 029-282-1711）です。3つとも事前相談が出発点であり、先に工事を始めてしまうと対象外になります。ここが最大の注意点です。
【制度1】東海村空家等解体・リフォーム工事費補助金（売主向け）＝最大100万円
補助額は「工事費の3分の2・上限80万円」＋村内業者で20万円加算
東海村の空家・空地バンクを通じて空き家を売却する所有者が対象です。補助額は次のとおりです。
- 解体工事・リフォーム工事に要する経費の3分の2（上限80万円）
- 村内に本店を置く業者による工事なら、上限が20万円加算されて最大100万円
ここで見落とされがちなのが「村内に本店を置く業者」という条件です。営業所や支店ではなく本店である必要があります。村外の業者に頼んで工事費が15万円安くなったとしても、加算の20万円を失えば差し引きで損をします。相見積もりを取るときは、金額だけでなく本店の所在地を必ず確認してください。
絶対条件は「東海村空家・空地バンクへの物件登録」
この補助金は、空家・空地バンクに物件登録することが前提です。バンクに登録する意思がない方、登録の要件に該当しない物件は対象外と明記されています。
つまり「補助金で解体だけして、あとは自由に売る」ということはできません。バンク登録という村の空き家対策に協力することとセットの制度です。この点を理解しないまま解体業者に依頼してしまい、あとから対象外と分かるケースが実際にあります。
対象外になる費用に注意（家財の処分費・外構は出ない）
補助の対象から除外される費用が細かく定められています。実務で影響が大きいのは次の項目です。
- 一般ごみ、家電製品、家具等の処分に係る費用（＝残置物の片付け費用は自己負担）
- 門扉・塀等の外構工事に係る費用（＝ブロック塀の撤去は対象外）
- シロアリ駆除等の防虫工事、エアコンの購入・取付、浄化槽の設置、上下水道の接続、太陽光発電設備の設置
- すでに着手した工事、すでに完成した工事
- 賃貸中の空き家、住居部分のない建物、併用住宅で住宅部分が全体の2分の1未満の建物
残置物の処分費が対象外である点は、実際の見積もりに大きく響きます。家財が多く残っている実家の場合、片付けだけで数十万円かかることも珍しくありません。見積書を「解体工事費」と「残置物処分費」に分けて出してもらうと、補助対象額が明確になり、申請もスムーズです。
2年以内にバンク登録を抹消すると、返還を命じられる
自己都合で2年以内に空家・空地バンクの物件登録を抹消したときは、補助金の交付が取り消され、返還を命じられます。「とりあえず解体して補助金をもらい、あとでバンクをやめる」という使い方はできません。売却の意思が固まってから申請するのが原則です。
【制度2】買主が使える補助金＝最大120万円
3つの加算が重なると120万円になる
東海村空家・空地バンクを通じて空き家を購入する方も、同じ補助金を使えます。しかも売主向けより手厚い設計です。
- 工事費の3分の2（上限80万円）
- 村外にお住まいの方が転居する場合、上限20万円を加算
- 村内に本店を置く業者による工事なら、さらに20万円を加算
- 上記2つを合わせると40万円の加算となり、最大120万円
返還のルールが厳しい｜5年以内の転居で全額、10年以内で半額
買主側は「10年以上継続して居住する意思」が要件です。そして返還規定が明確に定められています。
- 交付日から5年以内に転居したとき……全額返還
- 交付日から5年を超え10年以内に転居したとき……半額返還
転勤の可能性がある方には重い条件です。売主側としても、この条件を理解しておくと買主への説明ができ、商談が前に進みます。
「購入から1年を経過してからの申請」は不可
買主が申請できるのは購入から1年以内です。「住みながらゆっくりリフォームを考える」つもりでいると、期限を過ぎてしまいます。引渡しの時点で、この期限を買主に伝えておくことが売主側の配慮になります。
【最重要】売主が使うと、買主の120万円が消える
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい点です。東海村の要綱には、次の趣旨の一文があります。
従前の空き家の所有者等が本補助金の交付を受けていたときは、（購入者は）本補助金の申請書を提出することができない。
つまりこの補助金は、1つの物件について1回しか使えません。売主が最大100万円を使ってしまうと、買主が使えるはずだった最大120万円は、その物件では二度と使えなくなります。
これは「売却価格」の問題です
買主の立場で考えてみてください。同じ東海村の空き家が2件あり、片方は補助金を使えて、もう片方は使えない。使えないほうを選ぶ理由はありません。結果として、売主が先に補助金を使った物件は、買主から見た魅力が下がり、価格交渉で不利になるか、成約までの期間が長くなります。
解体費の100万円を補助でまかなったつもりが、売却価格で100万円以上を失う——これが起こり得るのです。補助金は「もらえるからもらう」ものではなく、どちらが使うほうが物件全体として得かを計算して決めるものです。
判断の目安
- 建物が老朽化していて、更地にしないと買主が見つからない→ 売主が使う（制度1）ほうが合理的です。買主にとってリフォームの選択肢がそもそも無いためです。
- 手を入れれば住める状態である→ 買主に残すほうが有利なことが多いです。「この家はリフォーム補助が最大120万円使えます」という一言が、そのまま販売条件の強みになります。
- 迷う場合→ 工事の契約前にご相談ください。建物の状態・土地の広さ・想定される買主層から、どちらが手取りで有利かを試算します。
この判断は、解体業者だけでは行えません。「この家がいくらで、どういう買主に売れるか」が分からないと計算できないためです。不動産会社にご相談いただく意味は、ここにあります。
【制度3】売る前の相続登記・測量費用にも補助（上限10万円）
他の市町村ではあまり見かけない、珍しい制度
東海村空家等対策支援補助金は、解体費ではなく空き家を売るための準備費用を補助します。対象は次のとおりです。
- 空き家・空き地の調査
- 測量
- 設計
- 表題登記
- 相続登記
これらに要した費用の2分の1（上限10万円）が補助されます。相続登記の司法書士費用や、境界確定の測量費用が対象になる制度は、茨城県内でも多くありません。相続した実家を売るとき、最初に必ずぶつかるのがこの費用ですから、実務上の価値は非常に高い制度です。
順番を間違えると1円も出ない
この制度の要件で最も重要なのは次の2つです。
- 空家等の問題解決に先立ち、くらしの安全課に相談していること
- その相談を通じて、専門家（専門家団体の会員）の紹介を受けていること
つまり、自分で司法書士や土地家屋調査士を探して先に依頼してしまうと、対象外になります。「まず村に相談し、村から紹介を受けてから依頼する」——この順番が絶対です。相続登記を急いで済ませてしまってから制度を知り、悔しい思いをされる方がいらっしゃいます。
その他の要件
- 空家等（居住の用に供するものに限る）の所有者等であること
- 売却または賃貸に取り組んでいること（放置したままでは対象になりません）
- 市町村税を滞納していないこと
- 2年以内に流通の取組みを中止したとき、管理不全空家等・特定空家等の措置を受けたときは取消し・返還
- 申請は予算の範囲内。上限に達すると年度内の受付が中止されることがある
最後の一文は見逃せません。予算枠に達すると受付が止まります。年度の後半になるほど不利ですから、動くなら早いほうが確実です。
東海村で「解体してから売る」か「そのまま売る」か
更地にすると固定資産税が上がる仕組み
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準が200平方メートル以下の部分で6分の1、それを超える部分で3分の1に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。「空き家を壊すと固定資産税が6倍になる」と言われるのは、この仕組みによるものです。
実際には土地の負担調整措置があるため、税額がちょうど6倍になるとは限りませんが、年間の負担が数万円単位で増えるのは確かです。解体してすぐ売れればよいのですが、更地のまま年をまたぐと、その分だけ手取りが減ります。
それとは別に「勧告」でも特例は外れる
2023年の空家等対策特別措置法の改正により、管理不全空家等・特定空家等として市町村から勧告を受けると、建物が建っていても住宅用地の特例が解除されます。つまり「放置し続ける」という選択肢にも税負担のリスクがあるということです。放置と解体、どちらにもコストがあることを前提に判断してください。
解体しないほうがよい3つのケース
- 買主向け補助金（最大120万円）を残したほうが売りやすい場合——前述のとおりです。
- 再建築できない土地の場合——接道が取れていない土地は、解体すると二度と建物を建てられません。古家付きのほうが価値が高いことがあります。解体前に必ず接道状況を確認してください。
- 相続した空き家の3,000万円特別控除を使う場合——後述しますが、2024年1月以降の譲渡なら買主が引渡し後（翌年2月15日まで）に取り壊しても適用されるようになりました。売主が急いで壊す必要は必ずしもありません。
東海村の不動産市場の特徴と、相場の調べ方
東海村ならではの事情
東海村はJR常磐線の東海駅を中心に市街地が広がり、日本原子力研究開発機構をはじめとする研究施設が集積する、全国的にも人口規模の大きい「村」です。研究機関に勤務する方の転勤にともなう住み替え需要があり、「村」という名称から想像されるよりも、住宅の流通は活発です。
いっぽうで、駅から離れた集落部では、農地に囲まれた敷地や、間口の狭い旧道沿いの土地など、個別性の高い物件が多くなります。同じ東海村でも、駅徒歩圏と周辺部では売れ方も価格も大きく異なりますので、「東海村の相場は坪いくら」という一律の数字は、実務ではあまり役に立ちません。
相場を自分で調べる4つの方法
おおよその見当をつけたい場合は、次の4つが公的で信頼できます。いずれも無料です。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）——実際に成約した取引価格を地域・種別ごとに検索できます。最も実勢に近い数字です。
- 地価公示・都道府県地価調査——標準地の1平方メートルあたりの価格が分かります。前年比の増減で、上がっている地域か下がっている地域かが判断できます。
- 固定資産税評価額 ÷ 0.7——納税通知書に載っている評価額は、おおむね公示地価の70%が目安とされています。
- 相続税路線価 ÷ 0.8——路線価はおおむね公示地価の80%が目安とされています。
ただし、これらはあくまで土地の目安です。建物の状態、境界の有無、接道、越境、上下水道の引き込み状況によって、実際の売却価格は大きく変わります。正確な数字が必要なときは、無料査定をご利用ください。机上査定なら現地に伺わずに概算をお出しできます。
査定には4つの種類がある
- 机上査定（簡易査定）——資料だけで概算を出す方法。早ければ当日から数日で回答できます。
- 訪問査定——現地を見て精査する方法。建物の傷み、境界、越境まで確認するため、実際の売出価格に近い数字になります。
- AI査定——過去データから機械的に算出する方法。手軽ですが、訳あり物件や個別性の高い土地では誤差が大きくなります。
- 一括査定サイト——複数社にまとめて依頼できますが、その後の営業電話が集中しがちです。
売却の流れと、そろえておく書類
東海村の空き家を売却する場合、おおむね次の流れになります。補助金を使う場合は、必ずこの流れに「村への事前相談」を先に差し込んでください。
- 相談・査定（数日）——仲介で売った場合と買取の場合、両方の金額をご確認ください。
- 相続登記の確認——名義が亡くなった方のままでは売却できません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。
- 媒介契約または買取契約
- 売却活動（仲介の場合。3〜6か月が目安）
- 売買契約——手付金の授受。印紙税がかかります。
- 決済・引渡し——残代金の受領と所有権移転登記。
- 翌年の確定申告——譲渡益が出た場合、または特例を使う場合は必要です。
そろえておくとよい書類は、登記識別情報通知（権利証）／固定資産税の納税通知書／建築確認済証・検査済証／境界確認書や測量図／相続の場合は戸籍一式です。建築確認済証が見つからない場合は、市町村の窓口で台帳記載事項証明書を取得できます。買主の住宅ローン審査に関わる書類ですので、早めにご準備ください。
費用と税金｜数字で押さえておくこと
仲介手数料の速算式
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です。たとえば1,000万円で売れた場合は、1,000万円×3%＋6万円＝36万円、消費税を加えて39万6,000円が上限になります。
なお当社が直接買い取る「買取」の場合、仲介手数料はかかりません。買主が当社自身になるためです。
そのほかの費用
- 印紙税——売買契約書に貼付します。契約金額に応じて決まります（軽減措置あり）。
- 抵当権抹消登記費用——住宅ローンが残っている場合。
- 相続登記の費用——制度3で2分の1・上限10万円の補助対象になり得ます。
- 残置物の処分費用——補助金の対象外です。
譲渡所得税
売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。税率は所有期間で変わります。
- 長期譲渡（売った年の1月1日時点で所有期間5年超）……20.315%
- 短期譲渡（同5年以下）……39.63%
判定日は「売った日」ではなく「売った年の1月1日」です。ここを勘違いすると税率が倍近く変わりますので、5年前後の物件は必ず確認してください。
使える可能性のある特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除——自分が住んでいた家を売る場合。
- 相続空き家の3,000万円特別控除——昭和56年5月31日以前に建築／区分所有建物でない／相続開始直前に被相続人が一人で居住していた／相続時から譲渡時まで事業・貸付・居住に使っていない／売却代金1億円以下などが要件です。期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（3年ちょうどではありません）。2024年1月1日以降の譲渡からは、買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合でも適用できるようになりました。また相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。
- 取得費加算の特例——相続税を納めた場合。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内（＝相続開始から3年10か月）。相続空き家の3,000万円控除とは選択適用で、併用できません。
税額の判断は税理士の領分です。当社では、税理士へおつなぎしたうえで、どちらの特例を使うほうが有利かを一緒に整理します。
仲介で売るか、買取にするか
東海村の空き家では、次のように考えていただくと分かりやすいと思います。
- 仲介が向いているケース——建物が住める状態で、急いでいない。空家・空地バンクの補助金を買主に使ってもらえる。時間をかけても手取りを最大にしたい。目安は3〜6か月です。
- 買取が向いているケース——相続人が複数いて早く現金で分けたい。遠方に住んでいて管理ができない。近隣に知られずに売りたい。残置物が多く片付けができない。建物が老朽化していて買主が見つかりにくい。
当社は買取専門店として、自社で直接買い取ります。残置物が残ったままの現況でのお引き取りも可能ですし、仲介手数料もかかりません。ただし買取価格は、仲介で売れる価格より低くなるのが仕組みです。当社では「仲介で売った場合の想定価格」と「買取の金額」を必ず両方お出しし、並べて比べていただいてからお決めいただいています。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸について
当店は、全国展開する「ハウスドゥ」のフランチャイズ加盟店として、水戸市を中心に県央・県北・鹿行エリアの不動産売却・買取を専門に承っています。ハウスドゥは元プロ野球選手の古田敦也さんをイメージキャラクターに起用しており、テレビCMでご存じの方も多いブランドです。
当店の強みは、全国ブランドの信用力と、茨城県内の市町村ごとの制度・実務に精通した地域密着の両方を持っていることです。東海村の補助金のように「要綱の一文で結論が変わる」制度は、その自治体を継続的に見ていないと分かりません。今回ご紹介した「売主が使うと買主が使えなくなる」という論点も、村の要綱を実際に読み込んで初めて分かることです。
東海村の空き家について、解体するか、そのまま売るか、補助金を誰が使うか——迷われている段階でかまいません。無料査定・ご相談は費用も、その後の売却義務も一切ありません。お気軽にお問い合わせください。
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よくある質問（東海村の空き家解体補助金と売却）
Q. 東海村に空き家の解体補助金はありますか？
A. あります。東海村空家等解体・リフォーム工事費補助金として、工事費の3分の2・上限80万円、村内に本店を置く業者による工事なら20万円が加算され最大100万円です。ただし東海村空家・空地バンクへの物件登録が条件です。
Q. 東海村の空き家解体補助金はいくらもらえますか？
A. 売却する所有者の場合は最大100万円、空家・空地バンクを通じて購入する方の場合は最大120万円（村外からの転居で20万円、村内本店業者で20万円が加算）です。
Q. 売主と買主の両方が補助金を使えますか？
A. 使えません。従前の所有者が交付を受けていたときは、購入者は申請できないと定められています。1つの物件について1回だけです。どちらが使うほうが有利かを、工事の契約前に検討してください。
Q. 残置物（家財や家電）の処分費用も補助されますか？
A. 対象外です。一般ごみ、家電製品、家具等の処分費用、および門扉・塀等の外構工事費用は補助対象から除外されます。見積書を解体工事費と残置物処分費に分けてもらうと申請がスムーズです。
Q. 相続登記の費用に使える補助金はありますか？
A. 東海村空家等対策支援補助金があり、調査・測量・設計・表題登記・相続登記の費用の2分の1（上限10万円）が補助されます。ただし、先にくらしの安全課へ相談し、村から専門家の紹介を受けてから依頼する必要があります。自分で先に依頼した費用は対象外です。
Q. 空き家を解体すると固定資産税は6倍になりますか？
A. 住宅用地の特例（課税標準が200平方メートル以下の部分で6分の1、超える部分で3分の1）が外れるため、税負担は大きく増えます。負担調整措置があるため厳密に6倍とは限りませんが、更地のまま年をまたぐと手取りが減ります。
Q. 解体しないほうがよい場合はありますか？
A. あります。買主向け補助金を残したほうが売りやすい場合、接道が取れず再建築ができない土地の場合、相続空き家の3,000万円特別控除で買主側の取壊しを予定する場合などです。解体前に接道状況の確認をおすすめします。
Q. 補助金の申請はいつまでに行えばよいですか？
A. 予算の範囲内での受付となり、申請額の合計が上限に達すると年度内の受付が中止されることがあります。また工事に着手した後では申請できません。動くと決めたら早めに、必ず着工前に村へご相談ください。
Q. 東海村の空き家をそのままの状態で買い取ってもらえますか？
A. 可能です。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、残置物が残った現況のままでのお引き取りにも対応しています。仲介手数料はかかりません。仲介で売った場合の想定価格と買取価格を両方お出ししますので、比べてからお決めください。
