リロケーションとは？転勤中の自宅を貸す前に確認する帰任時期・費用・売却との比較【水戸市】

結論：リロケーションとは、転勤などで自宅を離れる間だけ、期間を決めて家を貸し、帰任後に自分で住み直すための仕組みです。多くの場合は「定期借家契約」という、更新のない賃貸借契約を使います。ただし、期間満了で必ず予定日に戻れるとは限りません。賃借人への通知期限や、住宅ローンの取り扱い、住宅ローン控除の扱い、毎月の収支など、貸す前に確認することがいくつもあります。帰任時期が決まっているか、戻る見込みがあるかによって、貸す・空き家のまま持つ・売るのどれが合うかも変わります。

この記事は、水戸市に自宅をお持ちで、転勤や単身赴任、家族の事情で数年間住めなくなる方に向けた整理です。水戸市の家賃相場や空室率の数字は載せていません。実際の賃料は、複数の賃貸会社に査定を取って確かめてください。税金や契約の個別判断は、税務署・金融機関・弁護士や税理士などの専門家へご確認ください。

リロケーションとは？転勤中の自宅を「期間を決めて貸す」仕組み

リロケーション（relocation）は、本来は「移転」を意味する言葉ですが、不動産の実務では、転勤や海外赴任などで住まなくなる自宅を、一定期間だけ賃貸に出すことを指して使われています。SUUMOの売却ガイドなどでも、売りたくはないが空き家にもしたくない人向けの方法として紹介されています。

ポイントは「期間を区切る」ことです。一般の賃貸のように入居者が長く住み続けるのではなく、自分が戻る時期に合わせて契約が終わるように組み立てます。家を貸している間は、賃料収入が入る一方で、固定資産税などの維持費や、管理会社への手数料がかかります。

「リロケーション」と聞くと、専門の会社に任せる全体のサービスを思い浮かべる方も多いかもしれません。契約の形（普通借家か定期借家か）と、管理の任せ方（自分で管理するか、会社に任せるか）は別の話です。まずは契約の形から整理します。

普通借家と定期借家の違い：帰任後に自宅へ戻るための契約

国土交通省の「定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ」では、定期建物賃貸借は、契約で定めた期間が満了すると更新されることなく、確定的に契約が終了する制度と説明されています。一方、普通建物賃貸借では、正当の事由がない限り、貸主から更新を拒絶することはできません。帰任後に自分が住みたい場合に、普通借家で貸してしまうと、戻れない可能性があるのはこのためです。

比べる点	普通借家契約	定期借家契約
期間満了のとき	貸主から更新を拒むには正当の事由が必要	更新はなく、期間満了で契約は終了
契約の方法	書面は必須ではない	期間を定め、公正証書など書面（または電磁的記録）で契約する
貸主の事前説明	特別な書面は不要	契約前に「更新がなく、期間満了で終了する」旨を書面で交付して説明する。説明をしないと更新なしの定めは無効
終了の通知	更新拒絶などの手続き	期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知が必要
借主からの途中解約	契約の定めによる	床面積200㎡未満の居住用で、転勤・療養・介護などやむを得ない事情があるときは、解約の申入れから1か月で終了

上の表は、国土交通省のQ＆Aと、e-Gov法令検索で確認した借地借家法第38条の現行条文（令和8年5月21日施行の改正を反映した版）をもとに整理しました。条文では、事前説明の書面の交付に代えて、借主の承諾を得たうえで電磁的方法で提供することもできると定められています。実際の契約では、使う書式や手順を管理会社や宅地建物取引業者に確認してください。

注意したいのは、期間が満了しても、貸主が通知を忘れると予定どおりには戻れない点です。国土交通省のQ＆Aでは、通知期間を過ぎてから通知した場合、その通知の日から6か月間は、借主が引き続き建物を使用できると説明されています。帰任の予定日から逆算して、通知の時期をカレンダーに入れておくと安心です。なお、貸主と借主の双方が合意すれば、再契約をして住み続けてもらうこともできます。

帰任時期で変わる判断：決まっている・決まらない・戻らない

リロケーションが向くかどうかは、帰任の見通しでおおよそ決まります。次の表は判断の入口です。

帰任の見通し	考えやすい方法	確認したいこと
戻る時期がおおむね決まっている（例：辞令で期間が示されている）	期間を合わせた定期借家で貸す	契約期間の設定、終了通知の時期、早く戻る場合の対応
戻る時期が決まらない・延びる可能性がある	短めの期間で定期借家＋再契約を前提にする、または売却と並べて検討する	期間が延びたとき再契約できるか、短い期間で借り手が見つかりやすいか
戻らない可能性が高い	売却、または長期の賃貸経営として別に検討する	売却の時期、3,000万円の特別控除の期限（後述）、ローン残債

転勤の期間は、予定どおりに終わるとは限りません。3年の予定が延びることも、早く戻ることもあります。早く戻りたくなっても、貸主の都合だけで契約を終わらせられるわけではないため、「早く戻る場合にどうするか」を契約前に管理会社と話しておくことが大切です。

管理の任せ方：代理委託方式と転貸借方式

家を貸している間の管理を専門の会社に任せる場合、大きく2つの方式があるとされています（SUUMO・東急リバブル「Lnote」の解説）。

代理委託方式：賃貸借契約の当事者は、貸主（あなた）と入居者です。管理会社は貸主の代理として、家賃の徴収や入居者対応を行います。

転貸借方式：管理会社があなたから家を借り上げ、入居者に転貸します。あなたの契約相手は管理会社になり、家賃保証がセットになっているケースもあるとされます。その分、手数料は代理委託方式より高くなる傾向がある、という説明もあります。

どちらが良い悪いではなく、「どこまでを自分で判断するか」「保証の中身は何か」で選びます。家賃保証については、保証額が見直される場合もあるため、契約書で保証の条件や期間を確認し、「保証があるから安心」と決めつけないことが大切です。入居中の設備故障の修繕費を誰が負担するかも、契約次第とされています。

貸し始めるまでの流れ：賃料査定から入居・満了まで

リロケーションで貸すときの一般的な流れは、次のように説明されています（東急リバブル「Lnote」などの解説を参考に整理）。物件ごとに順番や期間は異なります。

1．賃料査定：貸した場合の想定賃料と、募集条件（期間・ペット可否など）を確認する
2．契約：管理を任せる場合は、管理委託の契約や転貸借の契約を結ぶ。借主との賃貸借は定期借家として、書面で事前説明を行う
3．入居者募集：管理会社が募集、内覧、入居審査を行う場合が多い
4．入居：賃料は管理手数料を差し引いて貸主（オーナー）の口座に入る形が一般的。設備の修繕費の負担は契約で決まる
5．満了・退去：期間満了後に退去の立会い、原状回復、敷金の精算を行う。再契約する場合は新しい条件を決める

費用と収支：貸す前に自分で埋める比較表

全国向けの解説では、管理会社に支払う費用として、管理登録料、管理手数料、事務手数料、保証料などが挙げられています。事務手数料や保証料は家賃1か月分、管理手数料は家賃の10％程度とする例が紹介されていますが、会社によって異なります。管理登録料が無料のところもあります。ここに記載の割合は水戸市の実測ではないため、必ず見積りで確認してください。

また、定期借家は借りる側にとって期間が限られるため、周辺の一般的な賃貸より賃料を低めに設定する傾向があると説明されています。早く入居者を決めるために、募集賃料をどう設定するかは管理会社と相談しましょう。

次の表は、貸したときの収支を自分で確かめるための記入欄です。数字は、管理会社の賃料査定と見積りが出てから書き込みます。

項目	記入欄（月額または年額）	確認先
想定賃料（定期借家の募集賃料）	円	賃貸会社の賃料査定
管理手数料・事務手数料・保証料など	円	管理会社の見積り・契約書
空室の期間の見込み（賃料ゼロの月数）	か月	管理会社に確認
修繕・設備交換の積立	円	建物の状態と契約の負担区分
固定資産税・都市計画税、火災保険など	円	納税通知書、保険証券
住宅ローンの毎月返済（貸している間も続く場合）	円	返済予定表、金融機関
転居先の家賃・単身赴任の二重生活費	円	会社の住宅手当の有無も確認

賃料から上の費用を差し引いた結果がマイナスなら、「貸しても毎月持ち出しになる」ことがわかります。持ち出しがあっても、家の傷みや防犯のために貸す価値を感じる方もいます。数字で見えると、貸す・売る・空き家のまま持つの比較がしやすくなります。

リロケーションのメリット・デメリットとトラブルの例

SUUMOやLnoteの解説を整理すると、リロケーションの主なメリットとデメリットは次のとおりです。水戸市の実測データではなく、全国向けの一般的な説明である点にご注意ください。

メリット：家を売らずに、帰任後にまた住み直せる可能性があります。賃料収入を、固定資産税などの維持費や住宅ローンの返済に充てられる場合があります。人が住むことで、空き家にしたときの傷みや防犯上の不安を減らせるとされています。

デメリット：定期借家は借りる側にとって期間が限られるため、借り手が見つかりにくかったり、賃料を低めに設定したりする場合があります。住宅ローンが残っていれば金融機関の承諾が必要で、審査の結果によっては条件が変わる可能性もあります。貸している間は住宅ローン控除が使えない期間も出ます。帰任の時期が予定とずれたときに、契約期間とのズレが生じるおそれもあります。

トラブルの例：期間満了後も退去してもらえない、原状回復をしてもらえない、ペットや喫煙などの禁止事項を守ってもらえない、といった例が挙げられています。これらはリロケーションに限らず、人に貸す場合に起こりうるものです。管理会社とどこまで対応を任せるか、契約前に取り決めておきましょう。

住宅ローンが残っているとき：金融機関への相談が先

住宅ローンが残っている家を貸す場合は、貸し始める前に、借入先の金融機関へ相談してください。住宅ローンは、借りた本人が住むことを前提にした融資であることが多く、無断で他人に貸すと契約違反になるおそれがあります。

住宅金融支援機構（JHF）のページには、財形住宅融資に限った扱いとして、転勤などでやむを得ず一時的に住めなくなったとき、家族全員が不在になる期間中、管理人を選んで届け出る「留守管理」の仕組みが示されています。留守管理の期間は3年以内で、3年を過ぎても事情が続く場合は金融機関への相談が必要です。同じページには、無断で融資住宅を知人に賃貸したり、住まなかったりすると契約違反となり、融資金の全額を一括して返すことになる場合があるという注意書きもあります。これは財形住宅融資に限った扱いで、他の銀行などのローンに当てはまるとは限りません。ご自身のローンの条件は、必ず借入先でご確認ください。

住宅ローン控除と税金：貸している間の扱い

国税庁のタックスアンサーNo.1234（令和8年4月1日現在法令等）では、転勤と住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の扱いが整理されています。要点は次のとおりです。

・単身赴任で、配偶者などの親族が引き続きその家に住んでいる場合は、一定の要件のもとで適用を受けられます。
・一方、家族と一緒にその家に住まなくなった期間（年末時点）については、控除の適用はありません。控除期間も延長されません。
・転任の命令などやむを得ない事由があり、居住しなくなる日までに税務署へ「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」などを提出していれば、再び住んだ年（その年に賃貸していたときは翌年）以後、残りの控除期間について再適用を受けられる場合があります。

適用できるかどうかは、取得時期や手続きによって異なります。貸す前に、必ず税務署または税理士へ確認してください。

家賃収入は、不動産所得として所得税・住民税の対象になります。固定資産税などを必要経費として差し引いて所得を計算します。国税庁タックスアンサーNo.1900では、給与を1か所から受けている給与所得者でも、給与・退職所得以外の所得の合計が20万円を超える場合は、確定申告が必要とされています。海外赴任で日本に住所がなくなる場合など、状況によって扱いが変わるため、事前に税理士や税務署へ相談しましょう。

売却と比べる：貸す・空き家のまま持つ・売る

転勤が決まると、「貸す」だけでなく「売る」「空き家のまま持つ」も選択肢に入ります。判断の軸は、戻る可能性、ローン残債、維持費の負担、家の状態です。

方法	向いている場合	気をつけたい点
貸す（定期借家）	戻る時期の見通しがあり、戻って住み直したい	金融機関の承諾、賃料が下がる傾向、通知期限、修繕・空室のリスク
空き家のまま持つ	短期間で、親族などが定期的に管理できる	固定資産税や光熱費などの維持費、傷みや防犯、管理の手間が続く
売る	戻る見込みが薄い、維持の負担を減らしたい、住み替え資金に充てたい	ローン残債と売却価格の差、売却の時期、税の特例の期限

売るという選択肢を考えるときに知っておきたいのが、居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除です。国税庁タックスアンサーNo.3302では、以前に住んでいた家屋については、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り対象となり、住まなくなった日以後は、どのような用途に使用していてもかまわないと説明されています。つまり、転勤中に貸していても、期限までに売ればこの特例を検討できます。ただし、他にも要件（前年・前々年の特例利用、特別の関係がある人への売却でないことなど）があるため、個別に確認が必要です。

戻らないと決まった場合の考え方は、家を売るには？売れない理由と高く売るための完全ガイドや、住宅ローンが残っている家は売れる？水戸市の売却と任意売却も参考になります。売却して賃借人として住み続ける方法に関心がある場合は、別の仕組みなので水戸市のリースバックの解説をご覧ください。

管理会社に聞く質問票：契約前の確認項目

貸すと決める前に、管理会社や不動産会社へ次の点を聞いておくと、後から困りにくくなります。

1．契約の形は定期借家か。契約期間は帰任予定に合っているか
2．管理方式は代理委託か転貸借か。契約の当事者は誰か
3．終了通知（満了の1年前〜6か月前）は、誰がいつ行うか
4．管理手数料・事務手数料・保証料・更新や再契約の手数料はいくらか
5．家賃保証がある場合、保証の対象・期間・見直し条件は何か
6．設備の故障や修繕の費用は、貸主と管理会社のどちらが負担するか
7．空室が続いたとき、賃料の改定や募集条件の見直しをどう進めるか
8．早く帰任することになった場合の対応（解約の条件、借主への依頼方法）
9．ペットや喫煙などの禁止事項と、原状回復の取り決め
10．契約終了後の退去の立会い・敷金の精算は誰が行うか

転勤の辞令が出たら、賃貸の相談先と売却の相談先の両方に話を聞くと、比較の材料がそろいます。

よくある質問

リロケーションとは何ですか？

転勤などで住まなくなる自宅を、期間を決めて賃貸に出し、帰任後に自分で住み直すための仕組みです。通常は、更新のない定期借家契約を使います。

定期借家で貸せば、必ず予定日に戻れますか？

期間満了で契約が終了するのが定期借家の特徴ですが、期間が1年以上の契約では、満了の1年前から6か月前までに終了の通知をしないと、終了を借主に主張できません。通知が遅れた場合は、通知の日から6か月間は借主が使い続けられると国土交通省のQ＆Aに示されています。予定日から逆算して手続きを進めましょう。

住宅ローンが残っていても貸せますか？

金融機関の承諾が必要になる場合があります。無断で貸すと契約違反になるおそれがあるため、貸し始める前に借入先へ相談してください。財形住宅融資のように留守管理の制度がある場合もありますが、他のローンに同じ扱いが当てはまるとは限りません。

貸している間は住宅ローン控除を受けられますか？

家族とも住まなくなった年末時点では、控除の適用はありません。やむを得ない事由や届出などの要件を満たせば、再び住んだ後に残りの控除期間を使える場合があります。手続きや条件は税務署でご確認ください。

貸すか売るかは、どう決めればよいですか？

戻る可能性、ローン残債、貸した場合の収支、家の状態を並べて比べます。売る場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までという3,000万円特別控除の期限も目安になります。

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参考にした公的資料

・国土交通省「定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ」（リンク）
・e-Gov法令検索「借地借家法」第38条（リンク）
・住宅金融支援機構「（財形住宅融資のみ）転勤などで一時的に住めなくなったとき」（リンク）
・国税庁タックスアンサー No.1234「転勤と住宅借入金等特別控除等」（リンク）、No.1900「給与所得者で確定申告が必要な人」（リンク）、No.3302「マイホームを売ったときの特例」（リンク）