水戸市のリースバック｜仕組みと住み続けながら売る方法【2026年】

「今の家に住み続けながら、まとまったお金を用意したい」——そんなときの選択肢の一つが「リースバック」です。当店（ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸）でも取り扱いのあるサービスですが、仕組みや価格の決まり方、注意点まで正しく理解している方は多くありません。この記事では、リースバックの基本的な仕組みから、売却価格・家賃の相場、買戻し特約、水戸市で検討する際に押さえておきたいポイントまでを整理します。

リースバックとは｜売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶ仕組み

リースバックは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、自宅を不動産会社（リースバック運営会社）に売却する「売買契約」と、売却した家をそのまま借りて住み続ける「賃貸借契約」を同時に結ぶ取引です。所有権は買主である不動産会社に移りますが、引っ越しをせずに同じ家に住み続けられる点が最大の特徴です。

リースバックの流れ

ステップ	内容
1. 査定	不動産会社が物件を査定し、買取価格と想定家賃を提示
2. 売買契約	提示された価格に納得すれば売買契約を締結、代金を受け取る
3. 賃貸借契約	同時に賃貸借契約を締結し、家賃を支払って住み続ける
4. 居住継続	引っ越し不要でそのまま生活を続けられる
5. （任意）買戻し	資金の目処が立てば、買戻し特約に基づき再度購入することも可能

所有権が移ることで変わる負担

所有権が不動産会社に移るため、固定資産税・都市計画税や、マンションであれば管理費・修繕積立金の負担はなくなります。その代わりに、毎月の家賃の支払いが発生します。「税金や修繕費の負担がなくなる分、家賃を払う」という構造だと理解しておくと分かりやすいでしょう。

売却価格の相場｜市場価格のおおむね60〜80%程度

リースバックの売却価格は、通常の仲介や買取と比べて低めになる傾向があり、市場価格のおおむね60〜80%程度が目安とされています。物件を買い取る不動産会社は、その後の賃貸運用で見込める利回りを考慮して価格を設定するため、市場相場に近い価格で買い取ってしまうと、賃貸運用で十分な収益を得にくくなることが理由です。「思ったより安い」と感じる方もいますが、この価格差はリースバックという仕組み上の特徴であり、正しく理解したうえで比較検討することが大切です。

家賃（賃料）の決まり方

家賃は、売却価格と期待利回り、周辺の家賃相場をもとに決定されるのが一般的です。期待利回りとは、その不動産が1年間にどれくらいの収益を見込めるかを、投資した費用（売却価格）に対する割合で示したものです。売却価格が高いほど、あるいは期待利回りが高く設定されるほど、月々の家賃も高くなる傾向があります。「売却価格を高く交渉できても、その分家賃が上がる」というトレードオフがある点は見落とされがちです。

買戻し特約｜将来買い戻す場合の価格目安

リースバックの契約には「買戻し特約」を付けられる場合があります。将来、資金の目処が立ったときに、売却した家を再度買い戻せる権利です。買戻し価格の目安は、売却（買取）価格の1.1〜1.3倍程度とされています。買主側が転売にかかる諸費用や利益を上乗せするため、売った価格そのままでは買い戻せない点に注意が必要です。買戻しを将来的に考えている場合は、契約前に買戻し可能な期間・価格の条件を必ず書面で確認してください。

リースバックが向いている人・向いていない人

向いている人

住み替え先が決まっていない、あるいは環境を変えたくない事情がある中で、まとまった資金を早期に確保したい方に向いています。相続対策として実家を現金化しつつ、親がそのまま住み続けられるようにしたいケースや、住宅ローンの返済が厳しくなってきたが、引っ越しは避けたいというケースでも選択肢になります。

向いていない人

「できるだけ高く売りたい」という方には不向きです。売却価格が市場価格より低くなる分、通常の仲介売却の方が手取り額は大きくなる可能性が高いためです。また、家賃の支払いが長期化すると、総支払額が当初受け取った売却代金を上回ることもあり得るため、家賃を無理なく払い続けられるかどうかの見極めが重要です。なお、住む予定がなく空き家として管理の負担だけが続く実家については、リースバックではなく水戸市の空き家バンク｜登録条件と活用までの流れ【2026年】で紹介している制度が選択肢になる場合もあります。

リースバックと似た制度との違い

方法	所有権	住み続けられるか	資金化のタイミング
リースバック	買主（不動産会社）に移転	賃貸として住み続けられる	売買契約時に一括で受け取り
リバースモーゲージ	本人のまま（担保設定）	住み続けられる	借入（死亡時等に売却して返済）
通常の仲介売却	買主に移転	原則引き渡しで退去	売買契約時に一括で受け取り

リバースモーゲージは自宅を担保に生活資金を借り入れる仕組みで、所有権は本人に残る点がリースバックと異なります。年齢や金融機関の審査条件があるため、リースバックとどちらが合うかは資金使途や年齢によって変わります。

水戸市でリースバックを検討する際のポイント

水戸市内でリースバックを検討する場合も、まずは通常の売却査定と同様に、物件の立地・築年数・状態を踏まえた査定額の提示を受けることが出発点になります。当店では自社買取・リースバックの両方を取り扱っているため、「売却して住み続けたい」というご相談にも、まず机上査定で概算をお伝えしたうえで、通常売却とリースバックそれぞれの手取り額・家賃負担を比較しながらご案内しています。「リースバックありき」で話を進めるのではなく、他の選択肢と数字で比較したうえで判断することをおすすめします。

契約前に確認しておきたい注意点

• 賃貸借契約の期間（普通借家か定期借家か）と更新条件
• 家賃の支払いが滞った場合の取り扱い
• 買戻し特約の有無、買戻し可能な期間と価格の条件
• 売却によって生じる譲渡所得税・特別控除の適用可否（要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除の対象になる場合があります。個別の適用可否は税務署・税理士へ必ずご確認ください）
• 契約書に記載のない口頭説明を鵜呑みにせず、書面で条件を確認すること

まとめ｜リースバックは「住み続けながら現金化」の選択肢の一つ

• リースバックは売買契約と賃貸借契約を同時に結び、引っ越しせずに現金化できる仕組み
• 売却価格は市場価格のおおむね60〜80%が目安
• 家賃は売却価格・期待利回り・周辺相場から決まる
• 買戻し価格の目安は売却価格の1.1〜1.3倍
• 「できるだけ高く売りたい」場合は通常の仲介売却の方が向いていることが多い
• 契約前に賃貸条件・買戻し条件・税金の扱いを必ず書面で確認する

リースバックが自分の状況に合っているかどうかは、通常売却との手取り額の比較が判断材料になります。水戸市・県央・県北・鹿行エリアでリースバックや売却をご検討の方は、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸まで無料査定・ご相談ください。

店舗情報｜ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸

店舗名	ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸
運営会社	株式会社トーマン
免許番号	茨城県知事（1）第7579号
所在地	〒310-0853 茨城県水戸市平須町1820-475 エムロード21 C1階
営業時間	8:00〜21:00（年中無休）
取扱業務	不動産の仲介・自社買取・リースバック・空き家/訳あり物件の買取

よくある質問

Q1. リースバックと通常の売却の一番の違いは何ですか？

A. 通常の売却は引き渡し後に退去が必要ですが、リースバックは売却後もそのまま賃貸として住み続けられる点が最大の違いです。その代わり、売却価格は市場価格より低め（目安60〜80%程度）になります。

Q2. リースバックの売却価格はどう決まりますか？

A. 物件の立地・築年数・状態などから算出した市場価格をベースに、買主となる不動産会社が賃貸運用で見込む利回りを考慮して決定されます。市場価格のおおむね60〜80%程度が目安です。

Q3. 家賃はどのように決まりますか？

A. 売却価格と期待利回り、周辺の家賃相場をもとに決定されます。売却価格が高いほど、家賃も高くなる傾向があります。

Q4. 将来、家を買い戻すことはできますか？

A. 契約に買戻し特約が付いていれば可能です。買戻し価格の目安は売却価格の1.1〜1.3倍程度とされ、契約前に買戻し可能な期間と価格の条件を確認しておく必要があります。

Q5. リースバックでも3,000万円特別控除は使えますか？

A. 要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除の対象になる場合があります。ただし個別の事情によって適用可否が変わるため、契約前に税務署または税理士に確認することをおすすめします。

Q6. リースバックが向いていないのはどんな人ですか？

A. できるだけ高い金額で売りたい方には不向きです。売却価格が市場価格より低めになる分、通常の仲介売却の方が手取り額が大きくなる可能性が高いためです。