家を売る前にリフォームは必要？費用対効果・しない選択肢・取得費の考え方【水戸市】

結論：家を売る前に、大規模なリフォームをする必要は基本的にありません。先に行うのは、清掃・片づけ・小さな不具合の確認と、分かっている事実を隠さず伝える準備です。工事にかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限らないためです。この記事では、水戸市で家の売却を考えている方に向けて、リフォームをするかどうかの考え方、しないで売る方法、税金（取得費）との関係、水戸市の補助金を確認するときの注意点を整理します。

なお、売却価格や税額は物件の状態や所有者の状況によって変わります。この記事は一般的な考え方の説明であり、個別の金額や税務の判断ではありません（内容は2026年10月30日に確認した国税庁・水戸市の公開情報にもとづきます）。

家を売る前にリフォームは必要？判断の順番

リフォームをするかどうかは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

1. 現状を確認する：清掃や片づけで印象が変わる部分、雨漏り・水回りの不具合など、買主に影響しそうな点を書き出します。
2. 費用を比べる：工事の見積額と、工事をした場合に見込める売却額の差を並べます。差が見積額を下回るなら、工事をしない判断もあります。
3. しない選択肢を確認する：現状のまま仲介で売る、不動産会社の買取を使う、といった方法を比べます。
4. 税金と書類を確認する：工事をした場合は、領収書や契約書を保管し、取得費に関係するか確認します。

売却全体の流れは、家を売るための完全ガイドで整理しています。

売却前にリフォームが向くケース・向かないケース

向きやすいケース

次のような場合は、小規模な修繕が検討に値します。

• 水漏れ、建具の不具合など、内覧で目に付く故障が少額で直せる。
• 壁紙の破れや汚れなど、小さな補修で清潔感が大きく変わる。
• 契約不適合として後から問題になりやすい不具合を、先に直しておきたい。

向きにくいケース

• 工事費が大きく、売却額への上乗せが見込みにくい（築年数が古い、土地の価値が中心など）。
• 買主が自分好みに改装する前提で購入することが多い。
• 売却を急いでおり、工事の期間をとれない。

どちらに当てはまるかは、地域の需要や物件の状態で変わります。査定のときに「現状のまま」と「工事後」の両方の見込みを聞いておくと、判断しやすくなります。

工事費と売却価格を比べるときの考え方

工事費は、売主が先に支払います。一方、売却額への影響は、売れてみないと確定しません。そのため、次の点を意識しておくと失敗を避けやすくなります。

• 見積は複数社から取り、工事範囲（どこまで直すか）をそろえて比べる。
• 工事費をそのまま売出価格に上乗せすれば売れる、とは考えない。
• 工事期間中の固定資産税やローン返済など、売却が遅れることで続く負担も考える。

この記事では、工事費の目安金額や「元が取れる割合」は示していません。出典を確認できる全国一律の数字がなく、物件ごとに差が大きいためです。

リフォームしないで売る方法：仲介と買取

現状のまま仲介で売る

不動産会社を通じて、買主を探す方法です。現状のまま売り出し、買主が必要に応じて改装する前提で価格を設定することもあります。価格を下げずに売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。

不動産会社の買取を使う

不動産会社が買主となる方法です。買主を探す期間を省ける場合があり、片づけや工事の負担を抑えたい方に向きます。仲介とは価格や契約条件が異なるため、両方の見込みを並べて選びます。

現状渡しでも伝えるべきこと

現状のまま売る場合でも、契約の内容に適合しない部分があると、買主から追完（補修など）を求められる場合があります（民法562条）。責任の範囲は契約で定めることもできますが、売主が知っていて告げなかった事実は、免責の特約があっても責任を免れられません（民法572条）。気づいている不具合は、契約前に不動産会社に伝えておくことが大切です。契約不適合責任の詳細は、土地売却の契約不適合責任の解説もご覧ください。

建物状況調査（インスペクション）について

宅地建物取引業法34条の2第1項4号では、既存の建物の媒介契約書に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載することとされています。調査を受けるかどうかは売主の判断です。費用や結果の扱いは、不動産会社と相談してください。

リフォーム費用と売却時の税金（取得費）

国税庁のタックスアンサーNo.3252によると、譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費には、売った土地や建物の購入代金・建築代金・購入手数料のほか、設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額です。

ここで注意したいのは、工事の内容によって扱いが変わる点です。建物の価値を高める改良にあたるのか、原状回復のための修繕にあたるのかなど、個別の判断が必要になります。売却を見据えて工事をする場合は、次の資料を保管しておくと、税理士や税務署に確認するときに役立ちます。

• 工事の契約書・見積書・領収書
• 工事の内容がわかる図面や写真
• 購入時の売買契約書や、これまでの工事の記録

相続した家などで取得費が分かりにくい場合や、3,000万円特別控除などの特例が関係する場合は、売却前に税理士または税務署に確認することをおすすめします。空き家の売却全体の注意点は、空き家売却の注意点7つで解説しています。

水戸市のリフォーム補助金を確認するときの注意

水戸市には、住宅のリフォーム工事費用の一部を補助する「水戸市安心住宅リフォーム支援補助金」があります。市のページ（2026年7月13日更新）に記載されている主な要件は次のとおりです。

• 対象者は、市内にリフォームを行う住宅を所有する人で、市税の滞納がなく、過去にこの補助金の交付決定を受けていないこと。
• リフォーム工事費用が50万円以上（消費税額を除く）であること。
• 工事を依頼する施工者に要件があること（市内に本店のある建設業許可業者など）。
• 交付決定の前に着工した場合は対象外になること。
• 不動産業を営む者などが所有する住宅（自己居住のものを除く）は対象外であること。

令和8年度後期の交付申請期間は、2026年10月30日までと記載されています。この記事の確認日（2026年10月30日）時点で、申請期間の最終日にあたります。次年度以降の募集や内容は、この記事では確認できていません。売却を前提としたリフォームが対象になるかも含め、水戸市の住宅政策課にご確認ください。補助金の申請が先で、売却のタイミングとずれる場合は、補助金を使うより現状のまま売るほうが合う場合もあります。

売却前のチェックリスト

• □ 清掃・片づけをして、室内の状態を確認した。
• □ 雨漏り・水回り・シロアリなど、気づいている不具合を書き出した。
• □ 工事をする場合、複数社から同じ範囲で見積を取った。
• □ 「現状のまま」と「工事後」の両方の売却見込みを査定で聞いた。
• □ 仲介と買取の両方の条件を比べた。
• □ 工事をした場合、領収書・契約書を保管した。
• □ 補助金は、申請期間・要件・交付決定前着工の可否を市に確認した。

よくある質問

Q. 家を売る前に、リフォームは必ずしたほうがよいですか？

必ずしも必要ではありません。大規模な工事は費用がかかり、その分が売却価格に上乗せされるとは限りません。まずは清掃・片づけ・小さな不具合の確認を行い、工事をするかどうかは不動産会社の査定で「現状のまま」と「工事後」の見込みを比べて判断します。

Q. リフォームしないで売ると、買主から請求されることはありますか？

現状のまま売る場合でも、契約の内容によっては、引き渡した建物が契約内容に適合しないときに買主が修補などを求められる場合があります（民法562条）。責任の範囲は契約で定めることができますが、売主が知っていながら告げなかった事実は免責特約があっても責任を免れられません（民法572条）。気づいている不具合は、契約前に不動産会社へ伝えてください。

Q. リフォーム費用は、売却時の税金の計算に関係しますか？

売った土地や建物の取得費には、購入代金や建築代金のほか、設備費や改良費も含まれると国税庁は説明しています（タックスアンサーNo.3252）。ただし、工事の内容が改良にあたるか修繕にあたるかなどで扱いは異なります。領収書や契約書を保管したうえで、税理士または税務署に確認してください。

Q. 水戸市のリフォーム補助金は、売る前の家にも使えますか？

水戸市安心住宅リフォーム支援補助金は、市内にリフォームを行う住宅を所有する人などが対象で、工事費用50万円以上、交付決定前の着工は対象外などの要件があります。令和8年度後期の交付申請期間は2026年10月30日までと市のページに記載されています。売却を前提とした工事が対象になるか、次年度の募集があるかは、水戸市住宅政策課にご確認ください。

Q. リフォームなしで売りたい場合、どんな方法がありますか？

現状のまま不動産会社を通じて売り出す仲介のほか、不動産会社が直接買い取る買取があります。買取は、買主を探す期間を省ける場合がある一方、仲介と価格や条件が異なります。どちらが合うかは、建物の状態や売却を急ぐ度合いによって変わりますので、査定時に両方の見込みを比べてみてください。

Q. 建物状況調査（インスペクション）は売る前にしたほうがよいですか？

宅地建物取引業法では、既存の建物の媒介契約書に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載することとされています（34条の2第1項4号）。調査を受けるかどうかは売主の判断で、費用や結果の扱いも含めて不動産会社と相談して決めます。

水戸市で、売る前のリフォームを迷ったらご相談ください

ハウスドゥ 県庁水戸は、水戸市とその周辺の不動産売却・買取のご相談を受け付けています。リフォームをする場合としない場合の見込み、仲介と買取の違いなど、現状のお住まいに合わせてご説明します。お電話は 0120-565-072、フォームからのご相談は こちらの相談フォーム からお願いします。