茨城町の離婚で家を売る｜ペアローン・共有名義と不動産売却の進め方

茨城町は水戸市に隣接し、長岡・小堤・海老沢エリアを中心に新興住宅地が広がる、水戸市への通勤圏のベッドタウンです。共働き世帯が住宅ローンを組む際にペアローンや収入合算を利用しているケースも多く、離婚にともなう不動産売却では「ローンの名義」と「不動産の名義」をどう整理するかが最初の壁になります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸には、そうした茨城町ならではのご相談も寄せられます。

茨城町で「離婚」と「不動産」が同時に重なったとき

茨城町の人口は令和8年7月末時点で29,949人・世帯数13,854世帯です（茨城町「人口・世帯数」住民基本台帳）。婚姻期間中に取得した自宅は、名義がどちらか一方であっても、離婚時には財産分与の対象になるのが原則です。とくに茨城町のように新興住宅地が多いエリアでは、購入から年数が浅くローン残債が多い物件も少なくありません。

財産分与の基本的な考え方

民法768条と財産分与の割合

民法768条にもとづき、財産分与の割合は原則として2分の1ずつとされるのが一般的な目安です。共働きでペアローンを組んでいた場合も、収入差にかかわらず2分の1ずつとされることが多い一方、夫婦の合意があれば異なる割合で分けることも可能です。

不動産は「時価」で評価する

財産分与では、購入時の価格ではなく、離婚時点での時価（市場価値）で不動産を評価します。茨城町の2026年公示地価は平均17,285円/m²・坪単価57,140円が目安ですが（tochidai.info集計）、これはあくまで地域平均のため、実際の評価には個別の査定が必要です。

財産分与でも税金がかかる場合がある

財産分与で不動産を渡す側にも、分与時の時価が取得時より値上がりしていれば譲渡所得税が課税される場合があります。茨城町のように地価がゆるやかに下落傾向（前年比-0.73%が目安）のエリアでは課税が発生しにくいケースもありますが、個別の判断が必要なため税理士への確認をおすすめします。

ペアローン・共有名義になっている場合の注意点

ペアローンとは（連帯債務・連帯保証との違い）

ペアローンは夫婦それぞれが別々に住宅ローン契約を結び、互いに連帯保証人になる仕組みです。連帯債務型（1本のローンを夫婦で返済）や、どちらか一方が主債務者・もう一方が連帯保証人になる形と混同されがちですが、離婚時の整理方法が異なるため、まずは自分たちがどの契約形態かを金融機関に確認することが大切です。

名義が共有のままだと起こりやすいトラブル

離婚後も不動産の名義や住宅ローンを共有名義のまま放置すると、片方が住み続けているのに名義だけ残るケースや、将来的な相続で権利関係がさらに複雑になるケースがあります。早い段階で名義とローンの整理方針を決めておくことをおすすめします。

金融機関への連絡が必須

ペアローンや連帯保証がついた住宅ローンは、離婚したという理由だけで契約内容を自由に変更できるものではありません。名義変更や借り換えを検討する場合は、必ず金融機関へ事前に相談し、承諾を得たうえで進める必要があります。

合意内容は公正証書で残す

ペアローンや共有名義の清算方法について夫婦で合意できても、口約束のままでは後日「言った言わない」のトラブルにつながりかねません。強制執行認諾文言付きの公正証書を作成しておけば、分与金の支払いが滞った場合に裁判を経ずに強制執行の手続きに進めます。話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所の調停を利用でき、内容が複雑なケースでは早めに弁護士へ相談することも検討してください。茨城町周辺では水戸公証役場が最寄りの窓口になります。

ペアローン・共有名義を清算する3つの選択肢

①片方が住み続けて単独名義に借り換える

残る側が金融機関の審査を受け、単独名義のローンに借り換えたうえで、相手の持分に相当する代償金を支払う方法です。単独での収入審査が通るかどうかがポイントになります。

②売却してローンを完済し代金を分ける

不動産を売却し、売却代金でローンを完済したうえで、残った金額を財産分与の割合に応じて分ける方法です。名義・ローンの問題を一度に清算できるため、選択されるケースが多くあります。

③共有名義のまま維持する（非推奨）

当面は共有名義のまま維持する選択もありますが、将来的なトラブルの元になりやすいため、原則としておすすめできません。やむを得ず維持する場合も、いつまでにどちらかの形に整理するかを書面で取り決めておくと安心です。

オーバーローンの場合は「任意売却」も選択肢

オーバーローンとは

オーバーローンとは、不動産を売却しても住宅ローンの残債を完済できない状態のことです。新興住宅地が多い茨城町では、購入から年数が浅くローン残債が多い物件でオーバーローンになりやすい傾向があります。

任意売却の流れ

オーバーローンの場合は、金融機関の同意を得たうえで残債付きのまま売却する「任意売却」という方法があります。通常の売却と同様に査定・販売活動を行いますが、金融機関との調整が必要になるため、早めに専門店へ相談することが大切です。

競売との違い

ローンの返済が滞ると、最終的に裁判所の手続きで強制的に売却される「競売」になる可能性があります。任意売却は競売より市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点が大きな違いです。

売却の流れと必要書類・期間

査定の依頼から契約までの流れ

①机上査定または訪問査定の依頼→②査定額の確認→③媒介契約（仲介の場合）または買取金額の提示（買取の場合）→④販売活動または即時買取→⑤売買契約→⑥引き渡しという流れが一般的です。財産分与の話し合いと並行して進めることも可能です。

必要書類一覧

登記済証（権利証)または登記識別情報、固定資産税納税通知書、住宅ローンの残高証明書、本人確認書類、印鑑証明書などが必要です。財産分与にともなう売却の場合、離婚協議書や調停調書の写しの提示を求められることもあります。

期間の目安

仲介の場合は査定から引き渡しまで3〜6ヶ月程度が目安です。買取の場合は早ければ数日〜1ヶ月程度での現金化が可能です。財産分与の話し合いのタイミングに合わせて選ぶとよいでしょう。

仲介と買取、どちらを選ぶべきか

仲介のメリット・デメリット

仲介は市場価格に近い金額での売却が期待できる一方、買主が見つかるまで時間がかかり、内見対応が必要になります。元配偶者と顔を合わせたくない場合は、内見の立ち会いを不動産会社に任せることもできます。

買取のメリット・デメリット

買取は不動産会社が直接買い取るため、早期の現金化と非公開での売却が可能です。売却価格は仲介より低くなる傾向がありますが、財産分与の期限がある場合や、周囲に知られたくない場合に選ばれています。

早期の現金化・非公開での売却を希望する場合

離婚にともなう売却では「早く現金化して清算したい」「近所や職場に知られたくない」というご要望が多く、買取が選ばれるケースが少なくありません。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、仲介・買取どちらのご相談にも対応しています。

費用と税金

仲介手数料の速算式

仲介手数料の上限は「売却価格×3%+6万円+消費税」（400万円超の場合）で速算できます。例えば1,500万円で売却した場合、仲介手数料の上限は約56万1千円（税込）が目安です。

印紙税・登記費用

売買契約書には印紙税がかかり、売却価格によって金額が異なります（1,000万円超5,000万円以下の場合は軽減税率で1万円が目安）。抵当権抹消登記費用も別途必要です。

譲渡所得税と3,000万円特別控除（財産分与時の注意点）

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間5年超で長期譲渡所得となり税率は20.315%（所得税15.315%+住民税5%）が目安です。マイホームの売却には3,000万円特別控除の特例がありますが、財産分与を目的とした譲渡ではこの特例が使えない場合があるため、事前に税理士へ確認することをおすすめします。

茨城町のエリア特性と物件事情

水戸市側（長岡・小堤・海老沢エリア）の新興住宅地

水戸市に隣接する長岡・小堤・海老沢エリアは新興住宅地が広がり、共働き世帯によるペアローン利用の相談が多いエリアです。比較的築年数の浅い物件が多く、住宅ローン残債が多く残っている傾向があります。

涸沼周辺・農地エリア

涸沼周辺や農地が広がるエリアでは、宅地に加えて農地が付随する物件もあり、財産分与の際は農地法の制限（3条・4条・5条）も考慮する必要があります。

ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸に相談するメリット

宅建士による査定

宅地建物取引士の資格を持つスタッフが、茨城町の地域事情をふまえて査定を行います。ペアローン・共有名義といった複雑な状況でも、整理の進め方から丁寧にご案内します。

買取実績・地域密着

ハウスドゥは古田敦也氏のイメージキャラクターでも知られる不動産ブランドです。当店は水戸市を拠点に茨城町を含む茨城県央エリアで買取・仲介の実績があり、離婚にともなう非公開での売却にも対応しています。

離婚で家を売る前に確認したい条件と売却の時期

離婚にともなう不動産売却は、「いつ売るか」「誰の同意が必要か」「ローンが残っていないか」の3点で進め方が大きく変わります。茨城町の一戸建てや土地は、水戸市のベッドタウンとして購入された方も多く、ペアローンや共有名義になっているケースが少なくありません。まずは次の表で、売却前に確認しておきたい条件を整理しましょう。

確認する項目	確認先	見るポイント
登記名義（単独・共有）	登記事項証明書（法務局）	共有名義の場合は共有者全員の同意が売却に必要です
住宅ローンの残高	金融機関の返済予定表・残高証明書	売却代金でローンを完済できるか（オーバーローンかどうか）を判断します
築年数・建物の状態	建築確認済証・図面・現地確認	築年数が古い場合は、現況のまま売るか、買取を選ぶかの検討材料になります
土地の面積・接道状況	公図・測量図・現地確認	土地の面積や道路との関係は、売却価格や売りやすさに影響します
売却の時期	財産分与の話し合いの進み具合	離婚成立前でも査定は可能です。ただし売却の最終判断は名義人全員の合意が前提です

売却の時期については、相場が動く前に動くことよりも、名義・ローン・財産分与の条件をそろえてから動くほうが、あとからのやり直しを避けられます。条件が固まっていない段階でも、査定だけ先に取って「いくらくらいで売れそうか」を把握しておくと、話し合いがスムーズに進みます。

茨城町の土地・一戸建て・空き家で変わる売却相場の考え方

不動産の相場は、土地か一戸建てか、築年数がどれくらいか、面積はどのくらいかによって大きく変わります。そのため、「茨城町ならいくら」と一律の金額で語ることはできません。目安を知りたいときは、国土交通省の土地総合情報システム（取引価格情報）や公示地価・基準地価を確認したうえで、実際の査定で個別の物件に当てはめて判断するのが確実です。

物件の種類	相場の見方	売却時のポイント
一戸建て（築浅〜築20年程度）	土地価格＋建物の残存価値で評価されます	住宅ローンの残債と比べて、売却代金で完済できるか確認します
一戸建て（築年数が古い）	建物評価が小さくなり、土地の価値が中心になります	現況のまま買取で売るか、解体して更地で売るかを比較します
土地（住宅用地）	面積・形状・接道・用途地域で決まります	測量や境界確認が必要になる場合があります
空き家（離婚後に誰も住まない家）	管理状態によって評価が分かれます	放置すると傷みが進み、固定資産税や管理の負担も続きます

空き家になった家を離婚後も持ち続けると、固定資産税や草刈り・換気などの管理の手間がかかり続けます。なお、相続した空き家に使える「空き家の3,000万円特別控除」は、離婚による財産分与で取得した家には原則として使えません。離婚時の売却では、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除が使えるかどうかを、国税庁の情報や税理士に確認してください。

空き家の売却全般については、空き家売却の注意点7つも参考になります。

離婚時の不動産売却にかかる費用の比較と手元に残る金額

売却を検討するときは、価格だけでなく費用を差し引いた「手元に残る金額」で比較することが大切です。仲介と買取では、費用のかかり方も、売れるまでの期間も異なります。

比較項目	仲介で売却	買取で売却
売却価格の考え方	市場で買主を探すため、条件が合えば高く売れる可能性があります	不動産会社が直接買い取るため、仲介より価格は下がることがあります
仲介手数料	原則として必要です（速算式で上限が決まります）	買取の場合は原則かかりません
売れるまでの期間	買主が見つかるまで数か月かかることがあります	条件が合えば早期の現金化が可能です
売却活動の周囲への影響	広告やチラシで知られる可能性があります	非公開で進められるため、周囲に知られにくくなります
向いているケース	時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい方	早く手放したい・近所に知られたくない・古い家や訳あり物件の方

離婚の場合は、「早く整理したい」「元配偶者との連絡を最小限にしたい」というご希望も多く見られます。そのような場合は、買取のほうが手続きが短く済むことがあります。一方で、売却価格を重視するなら仲介が向いています。「高く売るための考え方」は、家を売るには？売れない理由と高く売るための完全ガイドで詳しく解説しています。

共有名義・オーバーローンで困ったときの相談先と関連サービス

名義が共有のままで元配偶者と連絡が取りにくい場合や、売却してもローンが残る場合は、不動産会社だけでなく、弁護士や金融機関への相談も必要になることがあります。共有持分の考え方は共有持分の不動産はどうする？、ローンの返済が難しい場合の手続きは任意売却とは？流れと競売までの期限をご覧ください。

また、「売却したあとも今の家に住み続けたい」という場合は、リースバックの仕組み・家賃・買戻しという方法もあります。ご事情に合う方法を比べて選べるよう、当店では売却・買取・任意売却の相談をまとめてお受けしています。

信頼できる不動産会社の選び方と査定を依頼するときの注意点

離婚にともなう売却では、不動産会社への最初の依頼が重要です。次の3点を目安に、紹介や口コミだけに頼らず、複数社の説明を聞いて比べてみてください。

1つ目は、査定額の根拠を丁寧に解説してくれるかどうかです。近隣の取引事例や物件の状態を踏まえて説明があれば、信頼しやすくなります。2つ目は、離婚・共有名義・ローン残債といった事情に慣れているかどうかです。3つ目は、仲介と買取の両方を提案でき、メリットとデメリットを公平に説明してくれるかどうかです。

査定を依頼するときは、登記済権利証（または登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、ローンの残高がわかる書類を手元に用意するとスムーズです。

よくある質問（FAQ）

Q. 財産分与の話し合いが終わる前に査定は依頼できますか？

A. 可能です。査定額を先に把握しておくことで、その後の話し合いがスムーズになるケースが多くあります。

Q. ペアローンのままでも売却手続きは進められますか？

A. 進められます。ただし金融機関への事前連絡と承諾が必要になるため、早めにご相談ください。

Q. 元配偶者と顔を合わせずに手続きを進められますか？

A. 不動産会社を窓口にすることで、直接顔を合わせる機会を減らしながら手続きを進めることは可能です。

Q. 農地が付随する物件でも買取してもらえますか？

A. 可能です。農地の権利関係を確認したうえでご案内しますので、まずはご相談ください。

Q. オーバーローンでも売却できますか？

A. 任意売却という方法があります。金融機関との調整が必要になるため、早めのご相談をおすすめします。

Q. 水戸市以外のエリアからでも相談できますか？

A. 可能です。水戸市を中心に茨城県内の幅広いエリアに対応しております。

Q. 離婚が成立する前でも家を売却できますか？

A. 売却自体は可能です。ただし、共有名義の場合は共有者全員の同意が必要で、財産分与の条件も決めておく必要があります。まずは査定だけ先に取り、売却のおおよその金額を把握しておくと、話し合いが進めやすくなります。

Q. 離婚時の家の売却は、どのくらいの期間がかかりますか？

A. 仲介の場合は買主を探す期間が必要なため、数か月以上かかることがあります。買取の場合は条件が合えば比較的短期間で進められます。ご事情やローンの状況によって変わりますので、個別にご相談ください。

Q. 築年数が古い家や空き家でも売れますか？

A. 築年数が古い一戸建てや、誰も住んでいない空き家でも、ご相談いただけます。現況のまま買い取る方法や、更地にして売る方法などを比較して、手元に残る金額で判断することをおすすめします。

あわせて読みたい：茨城町の不動産売却・買取エリア情報／茨城町の不動産売却相場と農地・訳あり物件の売り方

まとめ

茨城町で離婚にともなう不動産売却を進める際は、ペアローン・共有名義の整理方法、財産分与にかかる税金、オーバーローンの場合の任意売却という選択肢の3点を押さえておくことが大切です。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、茨城町の物件事情に詳しい宅建士が査定から売却、買取までワンストップで対応しています。まずはお気軽にご相談ください。

※本文中の金額・税率はいずれも目安です。個別の状況により異なりますので、正確な金額は査定・専門家へご確認ください。出典：茨城町「人口・世帯数」住民基本台帳（令和8年7月末現在）、土地代データ（tochidai.info）茨城町ページ2026年公示地価集計、国税庁タックスアンサーNo.3211・No.1440。