「離婚することになったが、那珂市の家をどう扱えばいいのか見当がつかない」。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸には、そうしたご相談が定期的に寄せられます。那珂市は水戸市やひたちなか市への通勤圏として住宅地が広がってきた一方、公示地価は1995年をピークに30年近く下落を続けてきた地域でもあります。この記事では、那珂市で離婚にともない不動産を売却する際に押さえておきたい財産分与の考え方と、地価の下落傾向によって起こりやすい「オーバーローン」への対処法を、地域の一次データを交えて解説します。
那珂市で「離婚」と「不動産」が同時に重なったとき
婚姻期間中に取得した自宅は、名義がどちらか一方であっても、離婚時には財産分与の対象になるのが原則です。那珂市公式サイトおよび茨城県統計課「茨城県常住人口調査」によると、那珂市の人口は51,387人・世帯数21,742世帯（令和8年4月1日現在）で、水戸市やひたちなか市のベッドタウンとして持ち家世帯が多い地域です。長年暮らしてきた家をどう分けるかは、多くの夫婦にとって避けて通れない現実的なテーマになります。
那珂市の地価はなぜ下がり続けてきたのか
公示地価30年の推移という一次データ
国土交通省の地価公示データによると、那珂市の公示地価平均は1995年（平成7年）の43,881円/m²をピークに下落を続け、2026年（令和8年）は21,633円/m²（坪単価71,514円、前年比-0.04%）となっています。約30年間で半値以下の水準まで下がった計算です。ただし直近5年の下落率は2021年-0.44%→2022年-0.38%→2023年-0.25%→2024年-0.17%→2025年-0.17%→2026年-0.04%と縮小傾向にあり、基準地価（都道府県地価調査）は2025年に前年比+0.05%とわずかにプラス転換しています。あくまで市内平均の目安であり、個々の土地の価格は駅からの距離や接道状況によって差が生じる点にご留意ください。
旧那珂町・旧瓜連町でのエリア差
那珂市は2005年1月21日に那珂町と瓜連町が合併して誕生した市です。市域は旧那珂町エリア（菅谷・神崎・木崎・戸多・額田・芳野など）と旧瓜連町エリアに大きく分かれ、それぞれ街並みや生活圏が異なります。財産分与にあたって不動産の評価額を確認する際は、市内平均の地価だけでなく、実際に所有する土地がどちらのエリア・どの沿線に位置するかも踏まえて査定を受けることをおすすめします。
オーバーローンとは―売却額より残債が大きい状態
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、家を売っても得られる金額（査定額・成約見込み額）を上回っている状態を指します。那珂市のように公示地価が長期的に下落してきた地域では、購入時より査定額が下がっているケースが珍しくなく、離婚時の財産分与を考える前提として、まずオーバーローンかどうかを確認する作業が欠かせません。
残債と査定額、まず何を並べて比較すべきか
金融機関から取り寄せる「残債証明書（ローン残高証明書）」と、不動産会社の査定額を並べて比較するのが基本です。残債が査定額を上回っていればオーバーローン、下回っていればアンダーローン（売却益が出る状態）となり、その後の進め方が大きく変わります。
オーバーローンのときに検討する3つの道
①自己資金や貯蓄で不足分を補って売却する
預貯金や退職金などで残債と売却額の差額を補い、住宅ローンを完済したうえで売却する方法です。金融機関の抵当権をきれいに抹消できるため、財産分与の手続きとしては最もシンプルですが、まとまった現金を用意できることが前提になります。
②任意売却で残債を圧縮する
自己資金で補えない場合は、金融機関の同意を得たうえで市場価格に近い金額で売却する「任意売却」を検討します。競売にかけられるより高値での売却が期待でき、残った債務は分割返済などで清算していく方法です。
③売却せず共有名義のまま住み続けるリスク
どちらか一方が住み続け、名義や住宅ローンをそのままにするケースもありますが、支払いが滞った場合にもう一方にも影響が及ぶ、将来の売却や相続の際に手続きが複雑になるなど、先送りにした分だけリスクが積み上がりやすい点に注意が必要です。
任意売却の流れと期限
相談から引き渡しまでの一般的な流れ
①不動産会社への相談・査定 → ②金融機関への任意売却の打診・同意取得 → ③販売活動・買主探し → ④売買契約 → ⑤金融機関との残債整理・抵当権抹消 → ⑥引き渡し、という流れが一般的です。金融機関との調整が入る分、通常の仲介売却よりもスケジュール管理が重要になります。
金融機関との交渉で必要になる書類
ローン残高証明書、返済予定表、収入や家計の状況が分かる資料などを求められるのが一般的です。書類の準備状況によって交渉のスピードが変わるため、早めに金融機関へ相談を始めることをおすすめします。
期限を過ぎると競売に移行するおそれがある
住宅ローンの返済が滞ったまま放置すると、金融機関の申し立てにより裁判所の競売手続きに移行するおそれがあります。競売は任意売却に比べて売却額が低くなりやすいとされており、財産分与で受け取れる金額にも影響するため、返済が難しくなった時点で早めに相談することが重要です。
財産分与でもめやすい3つのポイント
住宅ローン控除は離婚後どうなるか
住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は、原則としてその住宅に本人が住み続けていることが適用の条件です。財産分与で家を出る側は、退去した年以降その物件について控除を受けられなくなるのが一般的な考え方とされています。適用の可否は個別の状況によって異なるため、税理士や税務署へ確認することをおすすめします。
慰謝料的財産分与との違い
財産分与は婚姻中に築いた共有財産を清算するものですが、離婚の原因を作った側への慰謝料の意味合いを含めて分与額を調整する「慰謝料的財産分与」という考え方もあります。名目によって税務上の扱いが変わる可能性があるため、金額や理由を明確にしておくことが望ましいとされています。
名義変更と抵当権抹消の順番
住宅ローンが残っている不動産は、金融機関の同意なく名義変更をすることが契約上できないのが一般的です。売却して完済する場合は、引き渡しと同時に抵当権を抹消するのが通常の流れで、売却せず名義だけを変更したい場合は、事前に金融機関へ相談する必要があります。
離婚にともなう売却でかかる税金
譲渡所得税と3,000万円特別控除
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて最大20.315%の譲渡所得税・住民税がかかります。マイホームを売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が使える場合がありますが、この特例は配偶者や生計を一にする親族への譲渡には適用されないという制限があります。離婚が成立し赤の他人となった後に元配偶者へ売却する場合は、この制限の対象外になるケースがあるとされていますが、適用条件は個別の事情によって異なるため、必ず税理士へ確認してください。
財産分与で取得した不動産の取得費の考え方
財産分与によって不動産を取得した場合、その後さらに売却する際の取得費は、分与を受けた時点の時価が基準になるという考え方が一般的です。もともとの購入価格ではない点に注意し、将来売却する可能性がある場合は分与時の評価額を記録に残しておくと安心です。
那珂市エリア別に見る売却のしやすさ
那珂駅・瓜連駅周辺（JR水郡線沿線）
JR水郡線の那珂駅・瓜連駅周辺は、水戸方面への通勤利便性から一定の住宅需要が見込めるエリアです。駅からの距離や接道状況によって査定額に差が出やすいため、まずは複数の視点から査定を受けることをおすすめします。
那珂インターチェンジ周辺の郊外エリア
常磐自動車道 那珂インターチェンジ周辺は、車移動が前提となる郊外の住宅地・農地混在エリアです。駅から離れる分、公示地価の目安は駅周辺より低くなる傾向がありますが、広めの土地を求める世帯からの需要も見込めるエリアです。
弁護士・司法書士と連携すべきケース
財産分与の話し合いがまとまらない場合や、慰謝料的財産分与を含めた金額の調整が必要な場合は弁護士へ、不動産の名義変更や登記手続きは司法書士への相談が必要になります。当店では売却・査定のご相談を承っておりますが、法律相談そのものは行っておりませんので、必要に応じて専門家をご紹介することも可能です。
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸が選ばれる理由
買取専門店としてのスピード対応
当店は仲介だけでなく自社での買取にも対応しており、任意売却や離婚にともなう売却のように「期限までに現金化したい」というご事情にもスピード感を持って対応できる体制です。
古田敦也さんのイメージキャラクターで知られるハウスドゥブランド
ハウスドゥは、テレビCMでもおなじみの古田敦也さんをイメージキャラクターに起用しているチェーンブランドです。全国的な知名度に加え、当店は那珂市を含む茨城県央エリアに密着した営業を行っています。
合意内容は公正証書に残しておく
財産分与の話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所の調停を利用でき、調停でも解決しなければ審判に進みます。協議・調停で合意した内容は、強制執行認諾文言付きの公正証書にしておくと、分与金の支払いが滞った際に裁判を経ずに強制執行の手続きへ進められて安心です。
那珂市エリアの地域密着と実績
那珂市を含む茨城県央エリアでの売却・買取のご相談に対応しており、地域の相場感や地価の推移を踏まえたご提案が可能です。まずは無料査定で、現状の資産価値を把握するところから始めることができます。那珂市エリア全体の売却・買取についての情報は那珂市の不動産売却・買取・査定ページでもご案内しています。
よくある質問（FAQ）
Q. オーバーローンでも売却はできますか？
A. 可能です。金融機関の同意を得て任意売却という形で進めるのが一般的です。まずは残債証明書と査定額を比較し、不足額の規模を把握することから始めます。
Q. 離婚が成立する前に売却の相談はできますか？
A. 可能です。財産分与の話し合いを始める前に、自宅の資産価値（査定額）を把握しておくと、その後の話し合いがスムーズになるケースが多くあります。
Q. 元配偶者と顔を合わせずに手続きを進められますか？
A. 不動産会社を窓口にすることで、直接顔を合わせる機会を減らしながら手続きを進めることは可能です。具体的な進め方はご相談ください。
Q. 査定額に納得できない場合はどうすればよいですか？
A. 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。当店では買取専門店としての査定に加え、仲介での相場感もあわせてご案内しています。
Q. 財産分与の話し合いがまとまらない場合はどうすればよいですか？
A. 弁護士など専門家への相談をおすすめします。当店では法律相談は行っておりませんが、必要に応じて専門家のご紹介も可能です。
Q. 那珂市以外の物件（実家など）も一緒に相談できますか？
A. 可能です。当店は那珂市を含む水戸市周辺の茨城県央エリア全域のご相談に対応しています。
まとめ｜那珂市で離婚にともなう家の売却を検討するときに
那珂市の公示地価は長期的な下落傾向にあり、購入時期によってはオーバーローンになっているケースも珍しくありません。まずは残債と査定額を並べて現状を把握し、自己資金での完済・任意売却・共有名義のまま持ち続けるリスクの3つの選択肢を比較したうえで、財産分与の話し合いを進めることをおすすめします。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸では、那珂市エリアの無料査定を承っております。
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